IMU immobili abusivi: vale l'ordine di demolizione?

Una società contesta il pagamento dell’IMU su immobili abusivi, sostenendo che l’ordine di demolizione del Comune li rende non tassabili. La Corte di Cassazione, vista la complessità della questione, ha rinviato il caso a una pubblica udienza per una decisione di principio, senza ancora definire il merito della controversia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobili abusivi: si paga anche dopo l’ordine di demolizione?

La questione del pagamento dell’IMU su immobili abusivi rappresenta un tema complesso e dibattuto. Un proprietario è tenuto a versare l’imposta anche quando il Comune ha già emesso un ordine di demolizione, rendendo di fatto il bene inutilizzabile e destinato a scomparire? Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha messo in luce la rilevanza di questo interrogativo, decidendo di rimettere la questione a una pubblica udienza per una trattazione approfondita.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento dal Comune di Roma per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2014 per alcune unità immobiliari. La società ha impugnato l’atto, sostenendo che tali immobili non fossero più soggetti a tassazione. Le ragioni erano chiare: si trattava di costruzioni abusive per le quali il Comune aveva non solo negato la richiesta di condono, ma anche emesso provvedimenti di sequestro e un ordine di demolizione. Secondo la difesa della società, questi atti avevano di fatto spogliato il bene di ogni valore commerciale e di utilizzabilità, rendendolo extra commercium e, in sostanza, già acquisito al patrimonio comunale.

Tuttavia, sia in primo grado che in appello presso la Commissione tributaria regionale, i giudici hanno dato torto alla società. La loro motivazione si basava su un principio apparentemente solido: il presupposto dell’IMU è il diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile, a prescindere dalla sua regolarità urbanistica. La tassazione, quindi, sarebbe dovuta.

La Decisione della Cassazione (Ordinanza Interlocutoria)

Di fronte al ricorso della società, la Corte di Cassazione ha scelto una via prudente ma significativa. Invece di decidere immediatamente il caso, ha emesso un’ordinanza interlocutoria. Con questo atto, i giudici hanno riconosciuto che la questione sollevata ha una “portata nomofilattica”, ovvero è di fondamentale importanza per l’interpretazione uniforme della legge.

Il cuore del problema, secondo la Corte, è stabilire quale sia l’esatta rilevanza dell’ordine di demolizione e del conseguente effetto acquisitivo “di diritto” dell’immobile al patrimonio del Comune ai fini del regime impositivo IMU. Si tratta di un nodo giuridico complesso che merita una discussione in pubblica udienza, dove le argomentazioni possono essere sviscerate in modo più completo.

L’impatto dell’ordine di demolizione sulla tassazione IMU immobili abusivi

Il ricorrente ha sollevato tre motivi principali di ricorso, tutti incentrati sull’illegittimità della pretesa tributaria su beni di fatto non più nella sua disponibilità.

1. Omesso esame di un fatto decisivo: I giudici di merito avrebbero ignorato che gli atti del Comune (sequestro, ordine di demolizione, diniego di condono) avevano azzerato il valore commerciale e d’uso degli immobili.
2. Violazione di legge (capacità contributiva): Si contesta che immobili non in grado di produrre reddito, perché abusivi e senza agibilità, possano costituire il presupposto per l’applicazione di un’imposta patrimoniale, in violazione degli articoli 3, 53 e 97 della Costituzione.
3. Errata determinazione della base imponibile: In ogni caso, per un immobile destinato alla demolizione, la base imponibile dell’IMU dovrebbe essere calcolata sul valore dell’area edificabile e non sul valore del fabbricato.

La Questione Rimessa alla Pubblica Udienza

La Corte Suprema ha ritenuto che la questione dell’effetto dell’ordine di demolizione sull’obbligo di versare l’IMU sia tutt’altro che scontata. La legge (D.P.R. 380/2001) prevede che, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, il bene e l’area di sedime vengano acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune. Il dubbio è: da quale momento preciso il proprietario originario cessa di essere soggetto passivo d’imposta? Dal momento dell’ordine? O solo dopo la formale trascrizione dell’acquisizione nei registri immobiliari? Questa è la domanda centrale che la Corte dovrà risolvere.

Le Motivazioni

Le motivazioni alla base dell’ordinanza interlocutoria risiedono nella necessità di fare chiarezza su un punto cruciale che intreccia diritto tributario e diritto urbanistico. La Corte ha riconosciuto che la nozione di ‘possesso’ ai fini IMU non è una mera disponibilità materiale, ma si identifica con la titolarità di un diritto reale. Tuttavia, quando un provvedimento amministrativo come l’ordine di demolizione svuota di contenuto economico e giuridico tale diritto, è legittimo chiedersi se il presupposto impositivo sussista ancora. La particolare rilevanza della questione, che ha implicazioni per innumerevoli casi simili in tutta Italia, ha giustificato la scelta di un approfondimento in pubblica udienza, al fine di emanare un principio di diritto stabile e uniforme.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza della Cassazione non fornisce ancora una risposta definitiva, ma segna un punto di svolta. Sospende il giudizio e apre la strada a una pronuncia che potrebbe cambiare le regole per il pagamento dell’IMU immobili abusivi. La futura sentenza dovrà chiarire se e quando l’intervento sanzionatorio della pubblica amministrazione su un immobile abusivo sia sufficiente a estinguere l’obbligazione tributaria del proprietario. Una decisione attesa da molti, che potrebbe finalmente allineare la realtà giuridica della proprietà con la sua effettiva sostanza economica ai fini fiscali.

Si deve pagare l’IMU su un immobile abusivo per cui è stato emesso un ordine di demolizione?
La Corte di Cassazione, in questa ordinanza, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha ritenuto la questione talmente importante da rinviare la decisione a una pubblica udienza. Il dubbio da sciogliere è se l’ordine di demolizione e il meccanismo di acquisizione dell’immobile da parte del Comune estinguano l’obbligo di pagamento dell’imposta per il proprietario originario.

Perché il proprietario ritiene di non dover pagare l’IMU?
Il proprietario sostiene che i provvedimenti del Comune (ordine di demolizione, sequestro, diniego di condono) abbiano reso gli immobili inutilizzabili e privi di valore commerciale (extra commercium). Di conseguenza, egli non avrebbe più un possesso rilevante ai fini fiscali, poiché il bene sarebbe di fatto già passato al patrimonio comunale.

Qual è stata la decisione della Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria con la quale ha rinviato il ricorso a una nuova trattazione in pubblica udienza. Non ha deciso il caso nel merito, ma ha riconosciuto che la questione sulla rilevanza dell’ordine di demolizione ai fini IMU ha una ‘portata nomofilattica’, cioè richiede una pronuncia di principio per assicurare un’interpretazione uniforme della legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21651 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21651 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/07/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 22687/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Roma Capitale (02438750586), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE EMAILcomuneEMAIL;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 645/16/2022, depositata il 15 febbraio 2022, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

-con sentenza n. 645/16/2022, depositata il 15 febbraio 2022, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da Roma Capitale per il recupero a tassazione dell ‘IMU dovuta dalla contribuente per l’anno 2014, ed in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma;

1.1 -Il giudice del gravame ha considerato, in sintesi, che il tributo era dovuto, dal titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale, a prescindere dalla abusività o irregolarità delle unità immobiliari -rispetto ad alcune delle quali risultavano documentati il sequestro ed il diniego di condono -e che, in relazione a deroghe o riduzioni di imposta, gravava sul contribuente un corrispondente onere probatorio che, nella fattispecie, non era stato assolto;

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi;

Roma Capitale resiste con controricorso.

Considerato che:

-il ricorso espone i seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., reca la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, nonché di travisamento dei fatti, assumendo la ricorrente, in sintesi, che -in ragione dei provvedimenti adottati da Roma Capitale che aveva proceduto a sequestri, all’ordine di demolizione ed all’acquisizione gratuita delle aree, rigettando le domande di condono -i beni ripresi a tassazione avrebbero dovuti considerarsi extra commercium , indisponibili per essa esponente e, ad ogni modo, acquisti al patrimonio dell’Ente ;
ne conseguiva, altresì, una «violazione del giudicato ai sensi dell’articolo 360, punto 5, in quanto era essenziale constatare che le ordinanze del Comune avevano tolto qualsiasi valore commerciale e di utilizzabilità (sia quindi il valore d’uso che quello di scambio) da parte del contribuente degli immobili oggetto di tassazione.»;

1.2 – il secondo motivo, non meglio rubricato, reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost., sull’assunto che – venendo in considerazione immobili abusivi «oggetto di provvedimento di diniego della domanda di condono», e per i quali non era stato rilasciato il certificato di agibilità -gli stessi non avrebbero potuto considerarsi come «suscettibili di produrre reddito»;

1.3 – i l terzo motivo, anch’esso non meglio rubricato, ripropone la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost. assumendo la ricorrente che -trattandosi di immobili oggetto di un provvedimento di demolizione e confisca -la base imponibile del tributo avrebbe dovuto determinarsi in relazione al valore dell’area edificabile, così come previsto dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6 (richiamato dal d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 8, comma 4, e dal d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214);
-il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2, 3 e 4, -in sostanziale continuità regolativa con la l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7, -per quel che qui rileva, dispone nei seguenti termini:

«2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.»;

-c on riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) -disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell’IMU (v. il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214) – questa Corte ha rilevato, per quel che nella fattispecie viene in considerazione, che la nozione di «possesso» (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con «situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale» e possessore «in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile» (cfr., ex plurimis , Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n. 10987; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654);
-sottesa ai motivi ricorsi, in particolare al primo ed al secondo motivo, si rinviene, dunque, la questione di portata nomofilattica che attinge la rilevanza dell’ordine di demolizione nel règime impositivo IMU (v. Cass., 2 dicembre 2020, n. 27481 ) e, nello specifico, l’effetto acquisitivo («di diritto ») prospettabile in relazione all’inottemperanza dell’ordine di demolizione ( d.P.R. n. 380/2001, art. 31, comma 3, cit.; v., da ultimo, Cass. Sez. U., 25 aprile 2025, n. 10933; v., altresì, Consiglio di Stato, Ad. plen., 11 ottobre 2023, n. 16; Consiglio di Stato, sez. VI, 9 giugno 2020, n.3697; v., ancora, Corte Cost., 3 ottobre 2024, n. 160);
la particolare rilevanza della questione da trattare giustifica la sua rimessione in pubblica udienza (Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n. 14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115; Cass., 6 marzo 2017, n. 5533).

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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