IMU immobili abusivi: la Cassazione fa il punto

Una società ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo a immobili abusivi, oggetto di ordine di demolizione e acquisizione da parte del Comune. I giudici di merito hanno confermato la tassazione, ritenendo decisiva l’iscrizione al catasto. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha riconosciuto la particolare rilevanza della questione su IMU e immobili abusivi, rinviando il caso a una pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza ancora decidere nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobili abusivi: si paga anche se c’è un ordine di demolizione?

La questione del pagamento dell’IMU su immobili abusivi è un tema complesso che tocca le fondamenta del diritto tributario e urbanistico. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha recentemente riacceso i riflettori su un caso emblematico, scegliendo di non decidere immediatamente ma di rinviare la questione a una pubblica udienza per la sua eccezionale rilevanza. Analizziamo i dettagli di questa vicenda per capire le implicazioni per i contribuenti.

I fatti del caso: la tassazione di un immobile non commerciabile

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento dal Comune di Roma per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2012. La particolarità del caso risiede nella natura degli immobili oggetto di tassazione: si trattava di unità immobiliari edificate abusivamente.

Per tali immobili, il Comune aveva già emesso provvedimenti di sequestro, un ordine di demolizione e aveva avviato il procedimento per l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio, respingendo le istanze di condono presentate dalla società. Secondo la contribuente, questi immobili dovevano considerarsi extra commercium, ovvero non commerciabili e indisponibili, e di fatto già trasferiti al patrimonio dell’ente pubblico. Di conseguenza, non sussisteva più il presupposto impositivo, cioè il possesso tassabile.

I giudici di primo e secondo grado, tuttavia, avevano respinto le ragioni della società, confermando la legittimità dell’accertamento fiscale. La Commissione tributaria regionale, in particolare, aveva stabilito che il presupposto per l’applicazione dell’IMU era la semplice iscrizione degli immobili al catasto e che l’inagibilità o la condizione giuridica di abusività non erano sufficienti a escludere la tassazione in assenza di una specifica comunicazione all’amministrazione.

La questione giuridica: quando si paga l’IMU su immobili abusivi?

Il cuore della controversia ruota attorno a una domanda fondamentale: il proprietario di un immobile abusivo, colpito da un ordine di demolizione e destinato all’acquisizione da parte del Comune, è ancora tenuto a pagare l’IMU?

La società ricorrente ha basato la sua difesa in Cassazione su quattro motivi principali:
1. Omesso esame di un fatto decisivo: i giudici di merito non avrebbero considerato che i beni erano ormai extra commercium e acquisiti al patrimonio comunale.
2. Violazione di legge: un immobile abusivo, senza certificato di agibilità e con domanda di condono respinta, non può essere considerato ‘suscettibile di produrre reddito’.
3. Errata base imponibile: in caso di demolizione, l’imposta andava calcolata sul valore dell’area edificabile e non sul fabbricato.
4. Incertezza normativa: l’esistenza di interpretazioni contrastanti avrebbe dovuto giustificare la non applicazione delle sanzioni.

La questione coinvolge principi costituzionali come la capacità contributiva (art. 53 Cost.) e il buon andamento della pubblica amministrazione (art. 97 Cost.), intrecciandosi con la complessa normativa urbanistica sull’acquisizione di diritto dei beni abusivi al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione.

La decisione della Corte di Cassazione: rinvio a pubblica udienza

La Quinta Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha compiuto un passo processuale di grande importanza. Riconoscendo la ‘portata nomofilattica’ della questione, ovvero la sua importanza per assicurare un’interpretazione uniforme della legge a livello nazionale, ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.

Questa scelta indica che i giudici ritengono il tema troppo delicato e complesso per essere risolto con il rito camerale, più snello. La pubblica udienza consentirà un dibattito più approfondito tra le parti e un esame più ponderato da parte di un collegio allargato, al fine di giungere a una sentenza che possa fungere da principio di diritto per tutti i casi futuri.

Le motivazioni

La Corte ha evidenziato come il fulcro del problema sia la rilevanza dell’ordine di demolizione e dell’effetto acquisitivo ‘di diritto’ al patrimonio comunale nel regime impositivo dell’IMU. Il concetto di ‘possesso’, che costituisce il presupposto dell’imposta, non può essere ridotto alla mera disponibilità materiale del bene, ma deve essere inteso come una ‘situazione giuridica soggettiva avente carattere reale’. Il proprietario di un immobile abusivo, che ha ricevuto un ordine di demolizione e non vi ha ottemperato, perde effettivamente la titolarità del diritto reale in modo tale da non essere più considerato ‘soggetto passivo’ ai fini IMU? È questa la domanda di portata nomofilattica a cui la Corte sarà chiamata a rispondere.

Le conclusioni

L’ordinanza interlocutoria lascia aperta la questione cruciale del trattamento fiscale degli immobili abusivi. La decisione finale, che arriverà dopo la pubblica udienza, avrà un impatto significativo sia per i proprietari di tali immobili sia per le amministrazioni comunali. Se la Cassazione dovesse sposare la tesi del contribuente, si affermerebbe il principio che, a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, il proprietario originario cessa di essere soggetto passivo IMU, poiché il bene è legalmente trasferito al patrimonio comunale. In caso contrario, verrebbe confermato l’orientamento più rigoroso, che lega la tassazione alla formale iscrizione catastale, indipendentemente dalla condizione di abusività e dalle vicende amministrative dell’immobile.

Un immobile è soggetto a IMU anche se è abusivo e destinatario di un ordine di demolizione?
Secondo i giudici di merito che si sono pronunciati sul caso, sì. Hanno ritenuto che il presupposto impositivo fosse l’iscrizione dell’immobile al catasto. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha considerato la questione talmente complessa e di principio da non poterla decidere immediatamente, rinviandola a una pubblica udienza per un esame più approfondito.

Cosa significa che la Cassazione ha rinviato la causa a pubblica udienza?
Significa che la Corte non ha ancora preso una decisione definitiva sul merito della questione. Ha riconosciuto che il problema ha una ‘portata nomofilattica’, cioè che la sua soluzione servirà a stabilire un principio guida per tutti i casi simili. Pertanto, ha optato per una discussione più formale e approfondita in pubblica udienza prima di emettere la sentenza finale.

L’acquisizione di un immobile abusivo al patrimonio del Comune fa cessare l’obbligo di pagare l’IMU per il precedente proprietario?
Questo è esattamente il punto centrale che la Corte di Cassazione dovrà chiarire. La società ricorrente sostiene che l’acquisizione, anche se non ancora trascritta, estingue il suo possesso e quindi l’obbligo fiscale. L’ordinanza interlocutoria evidenzia questa problematica come la questione di diritto da risolvere, la cui risposta definitiva sarà fornita con la futura sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21650 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21650 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/07/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 19315/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Roma Capitale (P_IVA), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALEEMAILcomuneEMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 395/2022, depositata il 28 gennaio 2022, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

-con sentenza n. 395/2022, depositata il 28 gennaio 2022, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da Roma Capitale per il recupero a tassazione dell’I MU dovuta dalla contribuente per l’anno 2012, ed in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma;

1.1 -il giudice del gravame ha considerato che:

-nei riguardi delle unità immobiliari oggetto di tassazione sussisteva il presupposto impositivo costituito dalla loro iscrizione al catasto;

a fronte della deduzione secondo la quale «non era necessaria una richiesta di inagibilità e l’iscrizione in catasto non sarebbe rilevante in quanto anteriore al sequestro e agli atti amministrativi volti alla repressione e sanzione dell’attività edilizia abusiva» rilevava che l’inagibilità delle unità immobiliari andava comunicata all’amministrazione comunale e, ad ogni modo, il relativo concetto non poteva essere identificato con «la condizione giuridica di mancato ottenimento della dichiarazione amministrativa di agibilità conseguente all’accertamento dell’illiceità urbanistica dell’immobile»; né la contribuente aveva dato prova della effettiva demolizione degli immobili abusivi ovvero della loro acquisizione al patrimonio del Comune;
-destituita di fondamento rimaneva anche la richiesta di disapplicazione delle sanzioni in quanto non emergeva alcuna «incertezza nell’interpretazione giurisprudenziale delle norme di riferimento» ed il contenzioso derivava dalla «volontà della Società di far valere alcuni dati o fatti al fine di ottenere il riconoscimento di un’esenzione o agevolazione fiscale.»;

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di quattro motivi;

Roma Capitale resiste con controricorso.

Considerato che:

-il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., espone la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, nonché di travisamento dei fatti, assumendo la ricorrente, in sintesi, che -in ragione dei provvedimenti adottati da Roma Capitale che aveva proceduto a sequestri, all’ordine di demolizione ed all’acquisizione gratuita delle aree, rigettando le domande di condono, -i beni ripresi a tassazione avrebbero dovuti considerarsi extra commercium , indisponibili per essa esponente e, ad ogni modo, acquisti al patrimonio dell’Ente ;
1.2 – il secondo motivo, non meglio rubricato, reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost., sull’assunto che – venendo in considerazione immobili abusivi «oggetto di provvedimento di diniego della domanda di condono», e per i quali non era stato rilasciato il certificato di agibilità -gli stessi non avrebbero potuto considerarsi come «suscettibili di produrre reddito»;

1.3 – i l terzo motivo, anch’esso non meglio rubricato, ripropone la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost. assumendo la ricorrente che -trattandosi di immobili oggetto di un provvedimento di demolizione e confisca -la base imponibile del tributo avrebbe dovuto determinarsi in relazione al valore dell’area edificabile, così come previsto dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6 (richiamato dal d.lgs. 14 marzo 2011,

23, art. 8, comma 4, e dal d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214);

1.4 – il quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., reca la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, e di travisamento dei fatti, deducendo la ricorrente che l’interpretazione data dall’Ente impositore alla disciplina dell’IMU si poneva in contrasto con quella offerta dall’amministrazione finanziaria (con la risoluzione 395/e/2008) alla cui stregua dovevano ritenersi imponibili l’are a edificabile e non anche gli immobili oggetto di demolizione;
n e conseguiva, pertanto, un’obiettiva incertezza normativa quanto all’individuazione del bene imponibile cui si correlava la disapplicazione delle sanzioni (d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8), ed anche in ragione dell’affidamento riposto rispetto alle indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria (l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 2);

-il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2, 3 e 4, -in sostanziale continuità regolativa con la l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7, -per quel che qui rileva, dispone nei seguenti termini:

«2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al

patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.»;

-c on riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) -disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell’IMU (v. il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214) – questa Corte ha rilevato, per quel che nella fattispecie viene in considerazione, che la nozione di «possesso» (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con «situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale» e possessore «in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile» (cfr., ex plurimis , Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n. 10987; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654);
-sottesa ai motivi ricorsi, in particolare al primo ed al secondo motivo, si rinviene, dunque, la questione di portata nomofilattica che attinge la rilevanza dell’ordine di demolizione nel règime impositivo IMU (v. Cass., 2 dicembre 2020, n. 27481 ) e, nello specifico, l’effetto acquisitivo («di diritto ») prospettabile in relazione all’inottemperanza

dell’ordine di demolizione ( d.P.R. n. 380/2001, art. 31, comma 3, cit.; v., da ultimo, Cass. Sez. U., 25 aprile 2025, n. 10933; v., altresì, Consiglio di Stato, Ad. plen., 11 ottobre 2023, n. 16; Consiglio di Stato, sez. VI, 9 giugno 2020, n.3697; v., ancora, Corte Cost., 3 ottobre 2024, n. 160);

la particolare rilevanza della questione da trattare giustifica la sua rimessione in pubblica udienza (Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n. 14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115; Cass., 6 marzo 2017, n. 5533).

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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