IMU immobile occupato: la Cassazione conferma l'esenzione

Un’azienda sanitaria si opponeva al pagamento dell’IMU per un immobile occupato abusivamente e poi posto sotto sequestro. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando che l’IMU su un immobile occupato non è dovuta. La decisione si fonda su una recente sentenza della Corte Costituzionale che esenta dal tributo i proprietari spogliati del possesso che abbiano sporto denuncia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile occupato: La Cassazione applica i principi della Consulta e conferma l’esenzione

La questione del pagamento dell’IMU su un immobile occupato abusivamente rappresenta da tempo un tema dibattuto, che contrappone il diritto di proprietà alla concreta disponibilità del bene. Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione è intervenuta sul punto, offrendo un’interpretazione decisiva alla luce di un fondamentale pronunciamento della Corte Costituzionale. La decisione chiarisce che il proprietario, spogliato del possesso e della disponibilità del proprio bene, non può essere considerato soggetto passivo d’imposta, a patto che abbia denunciato l’occupazione.

I Fatti di Causa: Il Contenzioso tra Ente Locale e Azienda Sanitaria

Il caso trae origine da un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2016, notificato da un Comune toscano a un’Azienda Sanitaria Locale. L’imposta riguardava un fabbricato di proprietà dell’azienda che, tuttavia, si trovava in una situazione particolare: dal dicembre 2015 era stato occupato abusivamente da terzi. A seguito di ciò, l’immobile era stato anche sottoposto a sequestro preventivo da febbraio 2016 a settembre 2017.

L’Azienda Sanitaria aveva impugnato l’atto impositivo, sostenendo di non dover pagare l’IMU in quanto, a causa dell’occupazione e del successivo sequestro, aveva perso la disponibilità materiale e giuridica del bene. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’azienda, annullando la pretesa del Comune. Secondo i giudici di merito, la perduta disponibilità dell’immobile faceva venire meno il presupposto stesso dell’imposta. L’Ente Locale, non condividendo tale conclusione, ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione sul pagamento dell’IMU per un immobile occupato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando in via definitiva che l’IMU non era dovuta. Il fulcro della decisione risiede nell’applicazione dello ius superveniens, ovvero di un nuovo principio di diritto emerso durante il giudizio. Nello specifico, la Corte ha fatto diretto riferimento alla sentenza n. 60/2024 della Corte Costituzionale.

Con tale pronuncia, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della normativa IMU nella parte in cui non prevedeva un’esenzione per gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali fosse stata presentata regolare denuncia per reati come la violazione di domicilio o l’invasione di terreni ed edifici. La Corte Costituzionale ha stabilito che tassare un proprietario spogliato del possesso del proprio bene contro la sua volontà è irragionevole e viola il principio di capacità contributiva. La sola titolarità del diritto di proprietà, in questi casi, non è un indice sufficiente di ricchezza tassabile.

Le Motivazioni

La Cassazione ha spiegato che la pronuncia della Corte Costituzionale introduce una nuova disciplina con efficacia retroattiva, che deve essere applicata anche ai processi in corso. Nel caso specifico, i giudici di merito avevano già accertato in fatto che l’Azienda Sanitaria non aveva avuto la disponibilità materiale dell’immobile per l’intero anno 2016, a causa dell’occupazione abusiva che era stata tempestivamente denunciata all’autorità giudiziaria.

Di conseguenza, non era necessario un nuovo esame dei fatti. La decisione dei giudici d’appello, che avevano già escluso il presupposto impositivo attraverso un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma, si è rivelata corretta nel suo esito finale, trovando piena conferma nel principio sancito successivamente dalla Consulta. La Corte ha quindi affermato che l’indisponibilità del bene, derivante da un’occupazione abusiva denunciata, giustifica pienamente l’insussistenza del presupposto impositivo dell’IMU. Il ricorso principale del Comune è stato quindi rigettato, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale condizionato presentato dall’Azienda Sanitaria.

Conclusioni

Questa sentenza consolida un principio di equità fiscale di fondamentale importanza. Il proprietario di un immobile che subisce un’occupazione abusiva e si attiva per tutelare i propri diritti denunciando il fatto non può essere ulteriormente penalizzato con la pretesa di un’imposta su un bene di cui non ha né il godimento né la disponibilità. La decisione chiarisce che il presupposto dell’IMU non è la mera titolarità giuridica, ma la concreta possibilità di trarre utilità dal bene. Per i proprietari, ciò significa che, in caso di occupazione illegittima, è cruciale presentare tempestivamente denuncia alle autorità competenti, in quanto tale atto costituisce una condizione essenziale per poter legittimamente richiedere l’esenzione dal tributo.

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve pagare l’IMU?
No, secondo la sentenza, il proprietario non è tenuto a pagare l’IMU se l’immobile è inutilizzabile e indisponibile a causa di un’occupazione abusiva, a condizione che sia stata presentata una tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria.

Cosa ha stabilito la Corte Costituzionale in merito all’IMU su immobili occupati?
La Corte Costituzionale (sentenza n. 60/2024) ha dichiarato incostituzionale la legge sull’IMU nella parte in cui non prevedeva l’esenzione per i proprietari di immobili occupati abusivamente. Ha stabilito che tassare chi è stato spogliato del possesso viola il principio di capacità contributiva, poiché la proprietà in sé non costituisce un valido indice di ricchezza in tali circostanze.

Per ottenere l’esenzione dall’IMU è sufficiente la sola occupazione abusiva?
No, non è sufficiente. La sentenza chiarisce che per ottenere l’esenzione è necessario che il proprietario si sia attivato prontamente per denunciare l’occupazione illegittima all’autorità giudiziaria. La denuncia è una condizione prescritta per beneficiare dell’esenzione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18931 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18931 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 31933/2021 R.G., proposto

Comune di Calenzano (FI), in persona del Responsabile dell’Area Risorse pro tempore , autorizzato ad instaurare il presente procedimento in virtù di decreto reso dal Sindaco del medesimo Comune il 14 maggio 2021, n. 7, e di determinazione resa da l Responsabile dell’Area Risorse del medesimo Comune il 13 dicembre 2021, n. 799, rappresentato e difeso dall’Avv. Prof. NOME COGNOME con studio in Firenze, elettivamente domiciliato presso l’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;
RICORRENTE/CONTRORICORRENTE INCIDENTALE CONTRO

RAGIONE_SOCIALE con sede in Firenze, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa

ICI – IMU ACCERTAMENTO ESENZIONE SEQUESTRO PREVENTIVO CORTE COST. N. 60/2024

dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Chieti, e dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzi p.e.c. per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE/RICORRENTE INCIDENTALE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria n.

regionale per la Toscana il 30 settembre 2021, 1068/04/2021;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27 maggio 2025 dal Dott. NOME COGNOME

udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale, Dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e del ricorso incidentale;

udito, per la controricorrente/ricorrente incidentale , l’Avv. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e, nel caso di accoglimento del ricorso principale, per l’accoglimento del ricorso incidentale condizionato;

dato atto che nessuno è comparso per il ricorrente principale.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Calenzano (FI) ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Toscana il 30 settembre 2021, n. 1068/04/2021, la quale, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 448, prot. n. 31164, dell’1 giugno 2018, notificato il 7 novembre 2018, in sostituzione e rettifica dell’avviso di accertamento n. 448, prot. n. 15664 , dell’1 giugno 2018, notificato il 4 giugno 2018, da parte del medesimo Comune per l’omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2016 nella misura complessiva di € 35.619,00, in
relazione ad un fabbricato acquistato dall” RAGIONE_SOCIALE con compravendita di cosa futura del 5 maggio 2009 e censito in catasto con dichiarazione di nuova costruzione del 20 gennaio 2015, prot. n. FI008497, che, dopo l’ occupazione abusiva da parte del ‘ RAGIONE_SOCIALE con decorrenza dal 22 dicembre 2015, era stato sottoposto a sequestro preventivo con provvedimento del 23 febbraio 2016, poi revocato il 21 settembre 2017, ha rigettato l’appello proposto dal medesimo Comune nei confronti dell ” RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Firenze il 13 novembre 2019, n. 831/01/2019, con compensazione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure – che aveva accolto il ricorso originario della contribuente -sul rilievo del l’insussistenza del presupposto impositivo nell’anno di riferimento per la perduta disponibilità del l’immobile a causa del sequestro preventivo.

L” RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, proponendo ricorso incidentale avverso la medesima sentenza.

Il Comune di Calenzano (FI) ha resistito con controricorso al ricorso incidentale.

L” RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ., deducendo la sopravvenienza in corso di causa della sentenza depositata dalla Corte Costituzionale il 18 aprile 2024, n. 40, per effetto della quale « è assolutamente irragionevole e contrario al principio di capacità contributiva, insomma, ravvisare la soggettività passiva IMU e la conseguente debenza dell’imposta in capo al proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale

abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale, per il periodo decorrente dal momento della denuncia fino a quello in cui l’immobile venga liberato, <>».

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, 51, comma 3bis , del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’indisponibilità conseguente al sequestro preventivo giustificasse l’insussistenza del presupposto impositivo.

1.1 Il predetto motivo è infondato.

1.2 Come è noto, su sollecitazione di questa Corte (Cass., Sez. Trib., 13 aprile 2023, nn. 9956 e 9957), il giudice delle leggi ha dichiarato lite pendente l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nel testo applicabile ratione temporis , nella parte in cui non prevede che non siano soggetti ad IMU, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia a ll’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale (Corte Cost., 18 aprile 2024, n. 60).
A fondamento di tale conclusione, vi è la riflessione che: « Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che

sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione ».

1.3 Secondo un indirizzo consolidato, il mutamento normativo prodotto da una pronuncia di illegittimità costituzionale, configurandosi come ius superveniens , impone, anche nella fase di cassazione, la disapplicazione della norma dichiarata illegittima e l’applicazione della disciplina risultante dalla decisione anzidetta; con l’ulteriore conseguenza che, ove la nuova situazione di diritto obiettivo derivata dalla sentenza di incostituzionalità richieda accertamenti di fatto non necessari alla stregua della precedente disciplina, questi debbono essere compiuti in sede di merito, al qual fine, ove il processo si trovi nella fase di cassazione, deve disporsi il rinvio della causa al giudice di appello (in termini: Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2019, n. 34209 -nello stesso senso: Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2020, n. 26117; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 16206; Cass., Sez. 5^, 1 febbraio 2022, n. 2939; Cass., Sez. Trib., 12 aprile 2023, n. 9718; Cass., Sez. Trib., 9 dicembre 2024, n. 31648; Cass., Sez. 2^, 16 dicembre 2024, n. 32705). In proposito, va fatta applicazione del principio secondo cui, nel giudizio di legittimità, lo ius superveniens , che introduca una nuova disciplina del rapporto controverso, può trovare di regola applicazione solo alla duplice condizione che, da un lato, la sopravvenienza sia posteriore alla proposizione del ricorso per cassazione, e ciò perché, in tale ipotesi, il ricorrente non ha potuto tener conto dei mutamenti operatisi successivamente nei presupposti legali che condizionano la
disciplina dei singoli casi concreti; e, dall’altro lato, la normativa sopraggiunta sia pertinente rispetto alle questioni agitate nel ricorso, posto che i principi generali dell’ordinamento in materia di processo per cassazione – e soprattutto quello che impone che la funzione di legittimità sia esercitata attraverso l’individuazione delle censure espresse nei motivi di ricorso e sulla base di esse – impediscono di rilevare d’ufficio (o a seguito di segnalazione fatta dalla parte mediante memoria difensiva) regole di giudizio determinate dalla sopravvenienza di disposizioni, ancorché dotate di efficacia retroattiva, afferenti ad un profilo della norma applicata che non sia stato investito, neppure indirettamente, dai motivi di ricorso e che concernano quindi una questione non sottoposta al giudice di legittimità (Cass., Sez. Lav., 1 ottobre 2012, n. 16642; Cass., Sez. 5^, 24 luglio 2018, n. 19617).
1.4 Nel caso di specie, tuttavia, la sopravvenienza della declaratoria di illegittimità costituzionale (nella forma di sentenza additiva) non comporta la necessità di un nuovo accertamento di fatto, essendo stato già verificato ed apprezzato dal giudice di appello che la contribuente non aveva avuto la disponibilità materiale dell’immobile per l’intera durata dell’anno 2016, essendone stato ininterrottamente privata nel periodo compreso dal 22 dicembre 2015 al 20 settembre 2017 a causa dell ‘occupazione abusiva da parte di terzi, che era stata tempestivamente denunciata all’autorità giudiziaria .
1.5 Peraltro, come è stato evidenziato dalla controricorrente in memoria illustrativa, il giudice di appello « (…) ha (…) offerto un’interpretazione costituzionalmente orientata degli artt. 9 e 8 del D.Lgs. n. 23/2011 -che ha trovato poi conferma nella sentenza della Corte Costituzionale n. 60/2024 successivamente pubblicata-, ed ha conseguentemente fatto

corretta applicazione delle norme indicate in rubrica, ritenendo che nella fattispecie in esame <> (pag. 3 della sentenza) per un ‘ esegesi innovativa del l’art. 9 sentenza della Corte Costituzionale n. 60 del 18 aprile 2024.

Difatti, secondo la motivazione della sentenza impugnata: « In definitiva, in fattispecie concrete quali quella in esame, non può dirsi che il presupposto formale della imposizione sia perfettamente integrato solamente operando una distinzione tra cautela e ablazione definitiva, giacché se è vero che quest’ultima è la sola forma idonea a privare il titolare del suo diritto di proprietà, non è men vero che la prima ne condiziona i suoi più significativi risvolti quantomeno in punto di disponibilità. Siccome la norma sopra citata individua il presupposto impositivo ne lla ‘titolarità piena’ del diritto di proprietà può quindi ben dirsi che, quando a seguito della (ipotetica) realizzazione di un reato sia stato imposto un vincolo anche alla sola disponibilità del bene oggetto di cautela, il presupposto di imposta non può ritenersi realizzato ».
Il ricorso incidentale (condizionato) è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di secondo grado di pronunciarsi sui motivi di appello incidentale circa questioni preliminari (in particolare, sulla notifica dell’atto impositivo a mezzo del servizio di posta privata, sul difetto di sottoscrizione dell’atto impositivo da parte del funzionario delegato in base alla ‘ determinazione n. 42 -Risorse/2016 R.G. n. 330/2016 ‘,
sulla carenza di motivazione dell’atto impositivo, sulla carenza di contraddittorio preventivo).

2.1 Il rigetto del ricorso principale esime dallo scrutinio del ricorso incidentale condizionato, comportandone l’assorbimento .

Pertanto, alla stregua delle suesposte argomentazioni, si deve rigettare il ricorso principale e dichiarare l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

La sopravvenuta declaratoria di illegittimità costituzionale della norma succitata costituisce giusto motivo per disporre l’integrale compensazione tra le parti del le spese giudiziali.

Ai sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato; compensa tra le parti le spese giudiziali; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, del l’ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 27 maggio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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