IMU immobile occupato: esenzione per il proprietario

Un comune ha impugnato una sentenza che garantiva a una società immobiliare il rimborso dell’IMU per un immobile occupato abusivamente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando l’esenzione dal pagamento dell’IMU su un immobile occupato. La decisione si fonda su una recente pronuncia della Corte Costituzionale che ha dichiarato illegittima l’imposizione fiscale a carico di proprietari che, avendo denunciato l’occupazione, non hanno la disponibilità del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Immobile Occupato: La Cassazione Conferma l’Esenzione per il Proprietario

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione molto dibattuta: il pagamento dell’IMU su un immobile occupato abusivamente. Allineandosi a una fondamentale sentenza della Corte Costituzionale, i giudici supremi hanno stabilito che il proprietario che ha perso la disponibilità del proprio bene a causa di un’occupazione illegale, e ha sporto denuncia, non è tenuto a versare l’imposta. Questa decisione rappresenta una svolta importante per la tutela del diritto di proprietà e del principio di capacità contributiva.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Rimborso IMU

Il caso ha origine dalla richiesta di rimborso dell’IMU, relativa agli anni 2015, 2016 e 2017, presentata da una società di gestione del risparmio a un Comune. La società sosteneva che un suo complesso immobiliare era stato occupato abusivamente da ignoti fin dall’aprile 2015, fatto prontamente denunciato alle forze dell’ordine. Avendo perso il possesso materiale degli immobili, la società riteneva di non essere più soggetta all’imposta, poiché era venuto meno il presupposto stesso del tributo: il ‘possesso’.

Il Contenzioso Fiscale

Inizialmente, il Comune aveva respinto la richiesta di rimborso, affermando che l’occupazione abusiva non esonera il proprietario dalla sua responsabilità di soggetto passivo d’imposta. La società ha quindi adito le vie legali, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, presso la Commissione Tributaria Regionale.
Non soddisfatto, il Comune ha portato la questione davanti alla Corte di Cassazione, insistendo su un unico motivo: il presupposto dell’IMU è la titolarità del diritto di proprietà, non il possesso materiale del bene. Di conseguenza, secondo l’ente locale, il proprietario rimaneva tenuto al pagamento anche in caso di occupazione.

La Decisione della Cassazione sull’IMU per l’Immobile Occupato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, basando la propria decisione su un intervento risolutivo della Corte Costituzionale.

Il Richiamo alla Sentenza della Corte Costituzionale n. 60/2024

Il fulcro della decisione risiede nella sentenza n. 60 del 2024 della Corte Costituzionale. Con questa pronuncia, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della normativa IMU (in particolare, l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011) nella parte in cui non prevedeva un’esenzione per gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali fosse stata presentata denuncia per reati come la violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o l’invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.).

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che la normativa precedente violava gli articoli 3 e 53 della Costituzione, ovvero il principio di eguaglianza e quello di capacità contributiva. Imporre una tassa su un bene di cui il proprietario ha perso la disponibilità e da cui non può trarre alcun reddito o utilità costituisce una pretesa impositiva ingiusta e sproporzionata. La Corte Costituzionale ha quindi stabilito un principio chiaro: in caso di immobile occupato, se è stata sporta denuncia, l’imposta immobiliare non è dovuta. Poiché nel caso di specie questi fatti (occupazione e denuncia) non erano in discussione, la Cassazione ha concluso che il motivo di ricorso del Comune era infondato e lo ha rigettato.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un principio di giustizia fiscale fondamentale: non si può essere tassati su una ricchezza che, di fatto, non si possiede né si può utilizzare. I proprietari di immobili occupati abusivamente hanno ora una tutela giuridica chiara e forte. Per ottenere l’esenzione dall’IMU, è indispensabile presentare tempestivamente denuncia all’autorità giudiziaria. La decisione chiarisce che il presupposto dell’imposta non è la mera titolarità formale del diritto di proprietà, ma la concreta possibilità di godere del bene, in linea con il principio costituzionale secondo cui le tasse devono essere commisurate alla reale capacità economica del contribuente.

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve pagare l’IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, che si conforma a una sentenza della Corte Costituzionale, il proprietario è esentato dal pagamento dell’IMU se ha perso la disponibilità dell’immobile a causa di un’occupazione abusiva e ha presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

Qual è il presupposto per l’esenzione dall’IMU in caso di occupazione?
L’esenzione scatta quando sussistono due condizioni: l’immobile non è utilizzabile né disponibile per il proprietario e per tale occupazione è stata presentata una denuncia per reati come violazione di domicilio o invasione di terreni o edifici.

Perché la vecchia normativa sull’IMU è stata dichiarata incostituzionale?
La normativa precedente è stata dichiarata incostituzionale perché, non prevedendo l’esenzione per gli immobili occupati, violava gli articoli 3 (principio di uguaglianza) e 53 (principio di capacità contributiva) della Costituzione, imponendo una tassa su un bene da cui il proprietario non poteva trarre alcuna utilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34028 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34028 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11406/2022 R.G. proposto da

COMUNE RAGIONE_SOCIALE LIVORNO, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

: NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana, sede in FIRENZE, n. 67/2022 depositata il 19/01/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE, con tre istanze inviate via PEC il 25 gennaio 2018, ha chiesto al Comune di Livorno il rimborso dell’IMU versata per gli anni 2015, 2016 e 2017, per un complesso immobiliare sito in INDIRIZZO, sostenendo che dal 4 aprile 2015 gli immobili erano stati occupati abusivamente da ignoti, con denuncia presentata ai Carabinieri. La società ha argomentato che, avendo perso il possesso materiale degli immobili, non era più tenuta al pagamento dell’IMU, in quanto veni va meno il presupposto impositivo del ‘possesso’.
Il Comune ha respinto la richiesta con provvedimento del 23 febbraio 2018, sostenendo che l’occupazione abusiva non esclude la responsabilità del proprietario quale soggetto passivo d’imposta.

La società ha quindi presentato ricorso, che è stato accolto dalla Commissione Tributaria Provinciale di Livorno.

Il Comune ha indi interposto appello, che è stato rigettato dalla CTR con la sentenza in epigrafe meglio indicata.

Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso la società contribuente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 13 commi 1 e 2 D.Lgs. 201/2011 in relazione all’art. 360 comma 3 c.p.c., sostenendo che l’occupazione abusiva non esonera il proprietario dal pagamento dell’imposta, poiché il presupposto dell’IMU è la titolarità del diritto di proprietà e non il possesso materiale del bene.

Rileva il collegio, che la questione è stata decisa dalla Corte Costituzionale con recente pronuncia, con la quale ha stabilito che:

‘7. – Deve pertanto affermarsi l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., nella parte in cui non prevede che – sul modello dell’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 citato dal rimettente – non sono soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale ‘ . (Corte Cost., 18/04/2024, n.60).
2.1. La normativa in questione è stata dichiarata illegittima in senso sfavorevole al comune. In ipotesi di immobile occupato, per la cui occupazione sia stata presentata denuncia, non è dovuta l’imposta immobiliare. Tale elemento fattuale non è posto in discussione.

2.2. Se ne deve quindi concludere per la infondatezza del motivo.

Il ricorso va conseguentemente rigettato.

Nulla deve disporsi quanto alle spese, stante la mancata costituzione del contribuente.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, com ma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13. Così deciso in Roma, il 13/11/2025.

Il Presidente LIBERATO PAOLITTO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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