IMU immobile occupato: esenzione per il proprietario

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18940/2025, ha stabilito che non è dovuto il pagamento dell’IMU su un immobile occupato abusivamente qualora il proprietario abbia sporto denuncia. La decisione si basa su una precedente pronuncia della Corte Costituzionale che ha dichiarato illegittima la norma che non prevedeva tale esenzione, in quanto la mera titolarità del bene, senza la sua disponibilità, non costituisce un indice di capacità contributiva. La Cassazione ha quindi annullato la sentenza di appello che condannava la contribuente al pagamento, rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile occupato: la Cassazione conferma l’esenzione

Il pagamento dell’IMU su un immobile occupato abusivamente rappresenta un problema annoso per molti proprietari, che oltre al danno di non poter disporre del proprio bene, si vedono beffati dalla richiesta di pagamento di un’imposta su un ‘possesso’ solo formale. Con la sentenza n. 18940 del 2025, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo sulla questione, accogliendo il ricorso di una contribuente e stabilendo un principio di giustizia sostanziale: chi è privato del proprio immobile non deve pagare l’IMU.

I Fatti di Causa: una Proprietà Inaccessibile

Il caso riguarda una proprietaria di un terreno che per lungo tempo è stato occupato abusivamente e persino recintato da due confinanti. Nonostante la proprietaria avesse intrapreso un’azione legale di revindica per rientrare in possesso del suo bene, il Comune le ha notificato un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2014.

La Commissione tributaria di primo grado aveva inizialmente dato ragione alla contribuente, annullando la pretesa del Comune. Tuttavia, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del Comune. Secondo i giudici d’appello, ai fini IMU rileva la titolarità del diritto di proprietà, a prescindere dalla disponibilità materiale del bene. Di fronte a questa decisione, la proprietaria ha presentato ricorso in Cassazione.

La Svolta della Corte Costituzionale sull’IMU per un immobile occupato

L’elemento decisivo che ha cambiato le sorti del giudizio è stato un jus superveniens, ovvero una nuova pronuncia con efficacia di legge: la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024 della Corte Costituzionale.

Con questa storica decisione, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della normativa IMU (art. 9, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011) nella parte in cui non prevedeva l’esenzione dal pagamento dell’imposta per gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali fosse stata presentata regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

Il principio cardine affermato dalla Corte Costituzionale è legato alla capacità contributiva (art. 53 della Costituzione): è irragionevole e contrario a questo principio tassare un proprietario che ha subito un’occupazione abusiva, ha prontamente denunciato il fatto e si trova impossibilitato a utilizzare o a trarre alcun reddito dal proprio bene. La proprietà, in questi casi, non è più un indice di ricchezza.

le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, nel decidere il ricorso, ha applicato direttamente la sentenza della Corte Costituzionale. I giudici hanno sottolineato che le decisioni della Consulta hanno efficacia retroattiva e devono essere applicate a tutti i rapporti non ancora ‘esauriti’, cioè non definiti con sentenza passata in giudicato.

Il primo motivo di ricorso della contribuente è stato quindi ritenuto fondato. La Cassazione ha spiegato che la pronuncia di incostituzionalità ha rimosso dall’ordinamento la norma che, implicitamente, obbligava al pagamento dell’IMU anche in caso di occupazione abusiva. Di conseguenza, la fattispecie descritta dalla contribuente (immobile inutilizzabile e indisponibile a causa di occupazione illegale, con denuncia presentata) rientra pienamente nella causa di esclusione dal presupposto impositivo.

La Corte ha affermato che la mancanza di disponibilità materiale del bene, dovuta a un fatto illecito di terzi e debitamente denunciato, fa venir meno la capacità contributiva del proprietario. Pertanto, l’imposta non può essere richiesta per il periodo di occupazione.

le conclusioni: Vittoria per il Proprietario e Rinvio al Giudice di Appello

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria, cassando la sentenza impugnata. La causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto stabilito: l’IMU su un immobile occupato non è dovuta se l’occupazione è stata denunciata all’autorità giudiziaria.

Questa sentenza rappresenta una vittoria importante per tutti i proprietari che si trovano nella difficile situazione di essere spogliati dei loro beni, garantendo che il peso fiscale non si aggiunga al danno già subito.

Devo pagare l’IMU su un immobile che è stato occupato abusivamente?
No. Secondo la Corte Costituzionale (sentenza n. 60/2024), recepita dalla Cassazione, non sei tenuto a pagare l’IMU per il periodo in cui l’immobile non è utilizzabile né disponibile, a condizione che tu abbia presentato una denuncia all’autorità giudiziaria per l’occupazione abusiva.

La decisione che esenta dal pagamento dell’IMU su un immobile occupato vale anche per il passato?
Sì. Le sentenze della Corte Costituzionale che dichiarano l’illegittimità di una norma hanno effetto retroattivo. Pertanto, la regola si applica anche a situazioni passate, a meno che non siano già state definite con una sentenza passata in giudicato o da prescrizione.

Cosa si intende per ‘capacità contributiva’ in relazione all’IMU?
La capacità contributiva è il principio costituzionale secondo cui le tasse devono essere commisurate alla ricchezza o al reddito effettivo di una persona. Nel caso di un immobile occupato, la Corte ha stabilito che il proprietario, non potendo disporre del bene, non ha alcuna capacità contributiva derivante da esso e, di conseguenza, non deve essere soggetto all’imposta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18940 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18940 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 10/07/2025

ICI IMU Accertamento

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 12879/2023 R.G. proposto da COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL e dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL;

-ricorrente –

contro

Comune di Aprilia (80003450592), in persona del suo Sindaco p.t .; -intimato -avverso la sentenza n. 6481/2022, depositata il 30 dicembre 2022, della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio; Udita la relazione della causa, svolta nella pubblica udienza del 27 maggio 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME udit o l’avvocato NOME COGNOME

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale dott. NOME COGNOME che ha concluso prospettando la fondatezza della questione di costituzionalità sollevata.

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 6481/2022, depositata il 30 dicembre 2022, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha accolto l’appello del Comune di Aprilia, così pronunciando in integrale riforma della decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso in relazione all’IMU dovuta dal la contribuente per l’anno 2014.

1.1 -Il giudice del gravame ha considerato che:

«Pur risultando pacifico in causa che il terreno di proprietà della COGNOME sia stato per lungo tempo occupato abusivamente da due confinanti (i quali avevano anche provveduto a recintarlo) e che solo a seguito di azione di revindica essa abbia potuto ottenerne il rilascio ad oggi eseguito solo in parte -deve infatti rimarcarsi l’irrilevanza di tale occupazione abusiva ai fini della relativa soggezione ad IMU»;

difatti, secondo dicta della giurisprudenza di legittimità, il presupposto impositivo si correla alla titolarità del diritto di proprietà, e prescinde dalla disponibilità materiale del bene, così che «risultando pur sempre in capo alla Parisi la titolarità del diritto di proprietà del terreno di Carroccetello, essa deve pur sempre individuarsi come tenuta al pagamento dell’IMU».

–COGNOME NOME ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi, ed ha depositato memoria.

Il Comune di Aprilia non ha svolto attività difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-In via preliminare, la ricorrente -richiamando le ordinanze di rimessione di questa Corte (Cass., 13 aprile 2023, n. 9957; Cass., 13 aprile 2023, n. 9956) – solleva questione di legittimità costituzionale

del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 9, comma 1, in relazione all’art. 3, primo comma, all’art. 42, secondo comma, ed all’art. 53, primo comma, della Costituzione, nella parte in cui detta disposizione non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile.

1.1 -Quindi, col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 9, commi 1 e 2, cit., sull’assunto che -rilevando ai fini della soggettività passiva del tributo l’esercizio del possesso conseguente alla titolarità del diritto di proprietà, o di altro diritto reale, non anche la mera detenzione del bene -nella fattispecie il giudice del gravame avrebbe dovuto escludere il perfezionamento del presupposto impositivo nei confronti di essa esponente che aveva subito lo spoglio del bene ed era stata privata del potere sulla cosa «che al contrario è stato esercitato -sia pure contra legem -dall’occupante nella sua pienezza e non già con un mero animus detinendi ».
1.2 -Il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., espone la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, deducendo la ricorrente che la «completa privazione, in capo al proprietario che ha subito l’occupazione, di qualsivoglia potere di fatto sulla cosa » conseguiva dalla pronunce rese dal Tribunale di Latina che aveva disatteso la domanda di acquisto per usucapione formulata dagli occupanti abusivi.
-Il primo motivo -dal cui esame consegue l’assorbimento del secondo motivo -è fondato, e va accolto, tenuto conto dello jus superveniens costituito da una pronuncia di incostituzionalità.

-Con sentenza n. 60, del 18 aprile 2024, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale «dell’art. 9, comma 1, del

decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), nel testo applicabile ratione temporis , nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia a ll’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale».
3.1 – La Corte ha dato conto del decisum rilevando, nello specifico, che:

-«l’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 ha modificato l’art. 1, comma 759, della legge n. 160 del 2019, il quale, nel testo attualmente in vigore, prevede che, a decorrere dal 1° gennaio 2023, ‘ono esenti dall’imposta per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte g -bis ) gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale’»;
«Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione »;

«Questa Corte ha costantemente affermato che ‘ ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza ( ex plurimis , sentenze n. 156 del 2001, n. 111

del 1997, n. 21 del 1996, n. 143 del 1995, n. 179 del 1985 e n. 200 del 1976)» (sentenza n. 10 del 2023) e ha sottolineato che ‘ la sottrazione all’imposizione (o la sua riduzione) è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva (che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto) ‘ (sentenza n. 120 del 2020). È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale sia, ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso.»;
– «Del resto, questa impostazione è coerente con una ipotesi impositiva per certi versi simile in cui, in caso di perdita della disponibilità del bene per fatto di terzo, l’ordinamento giuridico stabilisce il venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta . È questo il caso della tassa automobilistica: l’art. 5 del decreto -legge 30 dicembre 1982, n. 953 (Misure in materia tributaria), convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1983, n. 53, stabilisce infatti, ai commi trentasettesimo e trentottesimo, che, nonostante il soggetto passivo sia il proprietario del bene, ‘ a perdita del possesso del veicolo o dell’autoscafo per forza maggiore o per fatto di terzo o la indisponibilità conseguente a provvedimento dell’autorità giudiziaria o della pubblica amministrazione, annotate nei registri indicati nel trentaduesimo com ma, fanno venir meno l’obbligo del pagamento del tributo per i periodi d’imposta successivi a quello in cui è stata effettuata l’annotazione. L’obbligo del pagamento ricomincia a
decorrere dal mese in cui avviene il riacquisto del possesso o la disponibilità del veicolo o dell’autoscafo’.».

3.2 – C om’è , poi, noto, ai sensi dell’art. 136 Cost. e della l. 11 marzo 1953, n. 87, art. 30, comma 3, la norma dichiarata costituzionalmente illegittima non può più avere applicazione dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza della Corte Costituzionale.

Le sentenze di accoglimento di una questione di legittimità costituzionale hanno, quindi, effetto retroattivo, in quanto la dichiarazione di illegittimità inficia fin dall’origine la norma oggetto del giudizio (v., con riferimento alle pronunce manipolative, Cass., 30 gennaio 2025, n. 2258; Cass., 25 ottobre 2010, n. 21864), e salvo che la stessa Corte non abbia indicato una diversa decorrenza degli effetti della sua pronuncia (v., ex plurimis , Corte Cost., 17 marzo 2021, n. 41).

Si è, così, rilevato che «perché una norma dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale cessi di avere efficacia da un momento diverso rispetto a quello indicato dall’art. 136 Cost. e della L. n. 87 del 1953, art. 30, comma 3, e, quindi, sia priva di efficacia retroattiva, o abbia efficacia solo parzialmente retroattiva, è indispensabile una statuizione ad hoc della Corte Costituzionale, non essendo consentito all’interprete modificare, correggere o integrare le statuizioni del giudice delle leggi» (cfr. Cass., 14 dicembre 2007, n. 26275; v., altresì, Cass., 28 luglio 2005, n. 15809).
S tante, dunque, l’espressa previsione (art. 137, c omma 3, Cost.) della inimpugnabilità delle decisioni della Corte Costituzionale (cfr. Corte Cost., 26 febbraio 1998, n. 29), non è dato a qualsiasi altra autorità giudiziaria di regolare gli effetti di una pronuncia della Consulta che questa stessa non abbia inteso diversamente determinare (in deroga alla retroattività propria delle decisioni in questione); e la stessa interpretazione del giudicato costituzionale -dietro esame della
motivazione della sentenza -è consentita nei limiti in cui viene rilievo la necessità di individuare «quali disposizioni debbano ritenersi caducate» (cfr. Cass., 14 novembre 2008, n. 27264; Cass., 17 dicembre 2004, n. 23506; Cass., 15 marzo 2001, n. 3756; Cass., 11 marzo 1995, n. 2847; Cass., 19 aprile 1989, n. 1850; Cass. S.U., 24 ottobre 1984, n. 5401), non anche al fine di regolare gli effetti della pronuncia della Consulta.

Si è altresì rimarcato che la retroattività degli effetti della pronuncia di illegittimità costituzionale trova un limite nelle situazioni giuridiche già consolidate – conseguenti, quindi, a fatti giuridici riconosciuti idonei a produrre un siffatto effetto (quali la formazione del giudicato, l’inimpugnabilità dell’atto amministrativo, la prescrizione e la decadenza; v., ex plurimis , Cass., 25 settembre 2018, n. 22771; Cass., 7 luglio 2016, n. 13884; Cass., 20 novembre 2012, n. 20381) -con la precisazione che non può considerarsi esaurito (ed insensibile alla dichiarazione di incostituzionalità) un rapporto il cui perfezionamento (quanto ai contenuti delle relative situazioni giuridiche soggettive) consegua (proprio) dall’applicazione della norma espunta dall’ordinamen to (a seguito di pronuncia del Giudice delle leggi; cfr. Cass., 13 marzo 2003, n. 3733; Cass., 28 gennaio 2000, n. 948; Cass., 2 dicembre 1996, n. 10741; Cass., 12 agosto 1994, n. 7398).
3.3 -Nella fattispecie, pertanto, il ricorso va accolto in relazione a detta sopravvenuta pronuncia, venendo in considerazione (proprio) la disposizione normativa (art. 9, comma 1, cit.) che precludeva il rilievo della fattispecie tipica delineata dal giudice delle leggi (e dallo stesso legislatore con la citata decorrenza dal 1 gennaio 2023) quale causale di esclusione del presupposto impositivo in ragione del ricorrere degli specifici presupposti delineati nella pronuncia di incostituzionalità («immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614,
secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale»).

-L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia con riferimento agli accertamenti predicati dalla fattispecie tipica delineata nella sentenza della Corte costituzionale.

P.Q.M.

La Corte

-accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo;

-cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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