IMU immobile non finito: quando si paga? La Cassazione

Una società contesta un avviso di accertamento IMU per un immobile non ultimato, sostenendo che l’imposta non sia dovuta. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale per il pagamento dell’IMU su un immobile non finito: l’iscrizione al catasto è il presupposto sufficiente che fa scattare l’obbligo di pagamento, indipendentemente dal completamento dei lavori o dall’effettivo utilizzo del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile non finito: l’iscrizione al catasto è decisiva

Capire quando scatta l’obbligo di pagare l’IMU su un immobile non finito è una questione che genera spesso dubbi tra costruttori e proprietari. Un edificio è tassabile anche se i lavori non sono conclusi e non è ancora abitabile? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento definitivo, ribadendo un principio consolidato: l’iscrizione al catasto è l’elemento determinante che rende un immobile soggetto all’imposta, indipendentemente dal suo stato di avanzamento.

I fatti del caso

Una società a responsabilità limitata ha impugnato un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2014, emesso da un Comune campano per un importo di circa 80.000 euro. La società sosteneva che l’imposta non fosse dovuta in quanto l’immobile, sebbene accatastato, non era stato ultimato. Anzi, su di esso erano stati effettuati solo lavori di ripristino a seguito di problematiche legate a difformità edilizie, che avevano portato anche a indagini penali. A detta della ricorrente, la non ultimazione e il mancato utilizzo del fabbricato avrebbero dovuto escludere l’applicazione del tributo.

Il percorso giudiziario e l’IMU su un immobile non finito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che la Commissione Tributaria Regionale avevano respinto le ragioni della società. I giudici di merito hanno basato le loro decisioni su un orientamento giurisprudenziale consolidato: l’accatastamento di un immobile crea una presunzione del suo completamento e, di conseguenza, fa sorgere l’obbligo per il contribuente di pagare l’IMU. L’eventuale stato di non utilizzo è stato considerato irrilevante. La società, non soddisfatta, ha quindi proposto ricorso per Cassazione, lamentando un’errata applicazione della normativa sull’imposta immobiliare (all’epoca ICI, ma con principi applicabili all’IMU).

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con una motivazione chiara e lineare, ha dichiarato il ricorso infondato, confermando le sentenze precedenti e consolidando ulteriormente il proprio orientamento. I giudici hanno spiegato la logica dietro la normativa fiscale (in particolare l’art. 2 del D.Lgs. 504/1992).

Per la legge, un “fabbricato” soggetto a imposta è definito come “unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”. Questo significa che l’iscrizione al catasto è, di per sé, una condizione sufficiente per qualificare un bene come “fabbricato” ai fini fiscali.

La norma prevede anche criteri alternativi per i fabbricati di nuova costruzione non ancora iscritti al catasto: in quel caso, l’imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di primo utilizzo. Tuttavia, la Corte ha chiarito che questi criteri alternativi valgono solo fino a quando l’immobile non viene accatastato. Una volta effettuata l’iscrizione, quest’ultima diventa il presupposto principale e assorbente, rendendo irrilevante l’effettiva conclusione dei lavori o l’utilizzo del bene. In altre parole, con l’accatastamento, l’immobile entra ufficialmente nel mondo fiscale come “fabbricato”, e da quel momento scatta l’obbligo di versare l’imposta.

La Corte ha inoltre specificato che questioni come l’inutilizzabilità dell’immobile (nel caso di specie, dovuta anche a un sequestro penale in anni precedenti) o la mancanza del certificato di agibilità non sono rilevanti per escludere il pagamento dell’IMU, una volta che l’immobile risulta regolarmente iscritto al catasto.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame offre un’importante lezione pratica per tutti i proprietari di immobili e le imprese di costruzione. Il momento cruciale che determina l’inizio dell’obbligo di pagamento dell’IMU non è la fine del cantiere, la consegna delle chiavi o il rilascio dell’agibilità, ma l’iscrizione formale dell’unità immobiliare al catasto. Questo atto amministrativo conferisce all’immobile la sua identità fiscale, rendendolo soggetto al tributo comunale a prescindere dal suo stato materiale. Pertanto, è fondamentale gestire con attenzione i tempi dell’accatastamento, essendo pienamente consapevoli delle conseguenze fiscali che ne derivano.

L’IMU è dovuta per un immobile registrato al catasto ma non ancora ultimato o utilizzato?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’iscrizione di un’unità immobiliare al catasto edilizio costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta, a prescindere dall’ultimazione dei lavori di costruzione e dalla circostanza che l’immobile sia o meno utilizzato.

Quali sono i criteri per determinare quando un fabbricato di nuova costruzione diventa soggetto a IMU?
La norma individua come presupposto principale l’iscrizione al catasto. I criteri alternativi, come la data di ultimazione dei lavori o quella del primo utilizzo (se antecedente), hanno rilievo solo se il fabbricato non è stato ancora iscritto al catasto. Una volta iscritto, questo dato prevale.

Il fatto che un immobile sia inutilizzabile (ad esempio per un sequestro penale) esonera dal pagamento dell’IMU?
No. Nel caso esaminato, la Corte ha ritenuto irrilevante la circostanza dell’asserita inutilizzabilità dell’immobile, in quanto l’iscrizione al catasto è la condizione sufficiente che fa sorgere l’obbligo fiscale, indipendentemente dall’uso effettivo del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31482 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31482 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 7159/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede legale in Pontecagnano-Faiano, alla INDIRIZZO, P.Iva P_IVA, in persona del suo l.r.p.t., sig. NOME COGNOME nato a Pontecagnano-Faiano, il 16.12.1964 ed ivi residente alla INDIRIZZO– (C.F: CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato allegata al presente atto, dall’Avv. NOME COGNOME (C.F: CODICE_FISCALE, – del foro di Salerno, iscritto all’Albo dei Cassazionisti in data 20.11.2020, presso il cui studio, in San Cipriano P.no (SA), alla INDIRIZZO San Cipriano Picentino (SA), elettivamente domiciliata (ai fini delle comunicazioni e/o notificazioni,
si indica il nr. di telefax NUMERO_TELEFONO e l’indirizzo pec: EMAIL);

-ricorrente –

Avviso accertamento IMU -Immobile accatastato, ma non ultimato

COMUNE DI PONTECAGNANO FAIANO (P.IVA: P_IVA), in persona del Sindaco p.t., dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, in virtù di mandato in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliato presso la Casa Comunale in Pontecagnano Faiano, alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO; pec: EMAIL);

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6222/2022 emessa dalla CTR Campania in data 21/09/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la sentenza n. 2139/06/2020 pronunciata il 12/10/2020 dalla Commissione Tributaria Provinciale di Salerno, sez. VI, e depositata il 23/11/2020, di rigetto del ricorso da essa proposto avverso l’avviso di accertamento n. 9182/2019 emesso dal Comune di Pontecagnano Faiano per IMU 2014, per l’importo di Euro 80.127,48.

La CTP di Salerno, premesso che per orientamento giurisprudenziale l’accatastamento dell’immobile ne fa presumere il completamento e quindi obbliga il contribuente a pagare l’IMU dovuta su quell’immobile, aveva respinto la contestazione della parte ricorrente sulla non debenza per la non ultimazione, nell’anno di riferimento, dell’immobile sul quale erano stati effettuati lavori di ripristino a seguito di difformità edilizie oggetto di indagini penali, reputando irrilevante la circostanza del non utilizzo d ell’immobile.
La CTR della Campania rigettava il gravame, osservando che presupposto principale per assoggettare l’immobile ad imposta IMU è il suo accatastamento, che può non rilevare solo in caso di anteriore sua utilizzazione; sul punto, sicchè, ai fini dell’assoggettabilità ad imposta di fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo, previsto dall’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, della data di ultimazione dei lavori ovvero

di quella anteriore di utilizzazione, acquistava rilievo solo quando il fabbricato medesimo non era ancora iscritto al catasto, realizzando tale iscrizione, di per sé, il presupposto principale per assoggettare il bene all’imposta.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. Il Comune di Pontecagnano-Faiano ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione ed errata applicazione dell’art. 2 d.lgs. n. 504/1992, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., ed in ogni caso per vizio di motivazione ed illogicità della valutazione, per non aver la CTR considerato che l’art. 2 citato individua due soli criteri alternativi (la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione), senza alcun riferimento all’accatastamento.

1.1. Il motivo è infondato.

Questa Sezione ha già in passato chiarito (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15177 del 23/06/2010), con orientamento dal quale non vi è ragione per discostarsi, che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini dell’assoggettabilità ad imposta di fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo, previsto dall’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, della data di ultimazione dei lavori ovvero di quella anteriore di utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato medesimo non sia ancora iscritto al catasto, realizzando tale iscrizione, di per sé, il presupposto principale per assoggettare il bene all’imposta. In quest’ottica, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 22808 del 23/10/2006 ha individuato l’utilizzazione del fabbricato sulla base dell’avvenuto accatastamento del fabbricato, indipendentemente dal completamento delle rifiniture.
In particolare, l’iscrizione di un’unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) al catasto edilizio costituisce presupposto sufficiente per

l’assoggettamento del bene all’imposta comunale sugli immobili (ICI), ma non è anche presupposto necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato “fabbricato” in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione (non essendo nemmeno essenziale a tali fini il rilascio del certificato di abitabilità) ovvero da quando lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 8781 del 30/04/2015; nel solco di questo indirizzo si pone altresì, più di recente, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11694 del 11/05/2017 e Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 11646 del 03/05/2019).
Anche di recente (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 3436 del 06/02/2019) è stato ribadito che, in tema di ICI, l’iscrizione di un fabbricato al catasto è una condizione sufficiente per assoggettare l’immobile all’imposta, a prescindere dall’ultimazione dei lavori di costruzione e dalla circostanza che esso sia o meno utilizzato.

In definitiva, dalla struttura dell’art. 2, comma 1, deriva che, “ai fini dell’imposta di cui all’art. 1”, per “fabbricato” deve intendersi ogni “unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano” (poi catasto dei fabbricati). L’iscrizione nel catasto edilizio dell'”unità immobiliare”, quindi, costituisce di per sè presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata “fabbricato” e, di conseguenza, assoggettata all’imposta prevista per tale specie di immobile; analogamente, per la norma, costituisce presupposto sufficiente la mera sussistenza delle condizioni di iscrivibilità (“che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”) di una unità nel medesimo catasto: in entrambe le ipotesi “L’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza” perdono la loro autonomia ai fini dell’imposta, perché sono da considerare (“considerandosi”) “parte integrante del fabbricato’.
Immediatamente dopo quelle proposizioni, nella stessa art. 2, lett. a), (dedicato alla “definizione di fabbricati e aree”), il legislatore completa il proprio pensiero prescrivendo che “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di

costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”.

Quest’ultima frase, per il suo contesto, assume la funzione di completamento della “definizione di fabbricati” contenuta nella prima parte della norma (“unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”) e, quindi, la previsione relativa rappresenta una fattispecie aggiunta alla nozione di fabbricato fornita in detta parte. Di conseguenza, ai fini dell’ICI, per “fabbricato” deve intendersi (a) “l’unità immobiliare iscritta … nel catasto edilizio”, (b) “l’unità immobiliare … che deve essere iscritta” allo stesso catasto e (c) “il fabbricato di nuova costruzione” (c1) “a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione” o (c2) “se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”. La considerazione – alternativa, come precisato da Cass., sez. V, 23 ottobre 2006, n. 22808, cit. – della “data di ultimazione dei lavori di costruzione” ovvero di quella anteriore di utilizzazione del fabbricato di nuova costruzione, di conseguenza, assume rilievo solo per l’ipotesi in cui il “fabbricato di nuova costruzione” non sia ancora iscritto al catasto, perché tale iscrizione realizza, di per sè, il presupposto principale (“unità immobiliare iscritta”) considerato dalla norma sufficiente per assoggettare l’immobile all’imposta comunale dovuta per i fabbricati (cfr., Cass., sez. V, 23 giugno 2006, n. 14673, per la quale “la nozione di immobile urbano assoggettato ad ICI appare sostanzialmente coincidente con quella di immobile suscettibile di accatastamento”).
Del resto, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la base imponibile è individuata dall’art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992 mediante una stretta ed imprescindibile relazione tra iscrizione (o necessaria iscrivibilità) in catasto di una unità immobiliare e rendita vigente al primo gennaio dell’anno di imposizione, sicché i dati del singolo fabbricato, quali risultanti dal catasto, costituiscono un fatto oggettivo, ai fini dell’assoggettamento all’imposta e della determinazione del quantum dovuto, non contestabile, neppure in via incidentale, da nessuna delle parti (Comune e contribuente) del rapporto obbligatorio concernente l’imposta,
fatta salva la facoltà del contribuente di chiedere la modifica (eventualmente in via di autotutela), ovvero di impugnare (in sede giurisdizionale) l’atto di accatastamento e/o di attribuzione della rendita, con naturale ripercussione (ed effetto vincolante per le parti del rapporto ICI) sul provvedimento definitivo (Sez. 5, Sentenza n. 22124 del 29/10/2010; Sez. 5, Ordinanza n. 14114 del 07/06/2017). L’iscrizione nel catasto dei fabbricati e l’attribuzione della rendita costituiscono presupposti contestabili, però, unicamente nei confronti dell’organo preposto alle relative operazioni, e non nei confronti del Comune (Sez. 5, Sentenza n. 15321 del 10/06/2008).
Per mera completezza espositiva, va, infine, evidenziato, da un lato, che la necessità del rilascio del certificato di abitabilità o agibilità (sostenuta con la memoria illustrativa) integra gli estremi di una questione, oltre che tardiva, nuova, non essendovene cenno nella sentenza impugnata, sicchè la ricorrente avrebbe dovuto attestare di averla sollevata tempestivamente. Dall’altro lato, la circostanza dell’asserita inutilizzabilità dell’immobile dal 2007 al 2012, per via della pendenza di un sequestro penale, è altresì irrilevante, riferendosi l’avviso di accertamento in esame all’anno 2014.
Alla stregua delle considerazioni che precedono il ricorso non merita accoglimento.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 6.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap);

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 13.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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