IMU immobile inagibile: quando si ha diritto alla riduzione

Un Comune ha impugnato la decisione che concedeva a una contribuente la riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile. La Cassazione ha accolto il ricorso, specificando che la semplice mancanza di allacci a luce e acqua, se facilmente risolvibile, non integra la condizione di inagibilità richiesta dalla legge per ottenere lo sconto sull’IMU immobile inagibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU per immobile inagibile: non basta l’assenza di utenze

La questione della riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile è un tema di grande interesse per molti proprietari. Spesso, si tende a credere che la semplice assenza di allacciamenti a luce e acqua sia sufficiente per ottenere l’agevolazione. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito in modo definitivo i criteri, stabilendo che la condizione di inagibilità deve derivare da problemi strutturali seri e non da situazioni facilmente risolvibili, come la stipula di un contratto di fornitura.

I fatti del caso

Una contribuente si era vista notificare degli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2014 e 2015. La proprietaria aveva impugnato tali atti, sostenendo di aver diritto alla riduzione del 50% dell’imposta poiché il suo immobile era inagibile e inabitabile, in quanto privo di fornitura di energia elettrica e acqua. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione alla contribuente, ritenendo che avesse documentato a sufficienza l’inutilizzabilità dell’immobile.

L’Ente Locale, non condividendo tale conclusione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la mancanza delle utenze fosse una condizione facilmente superabile e non integrasse i requisiti di legge per l’inagibilità.

La riduzione IMU per immobile inagibile: il quadro normativo

La norma di riferimento è l’art. 13, comma 3, lett. b), del D.L. n. 201/2011. Questa disposizione prevede una riduzione della base imponibile IMU del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. La legge specifica che tale condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con una perizia a carico del proprietario o, in alternativa, tramite una dichiarazione sostitutiva.

Il punto cruciale, su cui si è concentrata la Corte, è definire cosa si intenda per “inagibilità” ai fini fiscali. Non ogni impedimento all’uso dell’immobile è sufficiente per ottenere lo sconto.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza precedente e fornendo un’interpretazione rigorosa del concetto di inagibilità. Secondo i giudici, per beneficiare della riduzione IMU, l’immobile deve presentare un degrado fisico o un’obsolescenza strutturale, funzionale o tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In altre parole, l’inagibilità deve essere una condizione intrinseca e grave dell’edificio, come nel caso di un fabbricato diroccato, pericolante o fatiscente. La semplice assenza di un contratto di fornitura elettrica non rientra in questa categoria. La Corte ha sottolineato che, a partire dalla liberalizzazione del mercato energetico (Decreto Bersani del 1999), ogni cittadino può liberamente scegliere un fornitore e attivare un’utenza. La mancanza di allaccio, quindi, non è un difetto strutturale dell’immobile, ma una scelta o un’inerzia del proprietario, facilmente risolvibile con un’attività puramente manutentiva e amministrativa.

I giudici hanno chiarito che gli interventi necessari per ripristinare le utenze rientrano nella manutenzione ordinaria e non possono essere confusi con un “risanamento conservativo”, che riguarda invece il complesso dell’immobile nei suoi aspetti strutturali e funzionali. Di conseguenza, lo stato di inabitabilità lamentato dalla contribuente era facilmente superabile e non giustificava l’applicazione dell’agevolazione fiscale.

Conclusioni

Questa pronuncia stabilisce un principio fondamentale per tutti i proprietari di immobili: per ottenere la riduzione del 50% dell’IMU, non è sufficiente che un immobile sia disabitato e privo di utenze. È necessario dimostrare una condizione di degrado fisico o strutturale oggettiva e significativa, che non possa essere risolta con normali lavori di manutenzione. La mancanza di luce o acqua, se dovuta unicamente all’assenza di un contratto di fornitura, non è una causa valida per richiedere lo sconto sull’imposta. I proprietari devono quindi accertarsi che la condizione del loro immobile rispetti i rigidi criteri fissati dalla normativa e dalla giurisprudenza prima di presentare istanza di riduzione.

La semplice mancanza di allaccio alla rete elettrica e idrica è sufficiente per ottenere la riduzione del 50% dell’IMU per inagibilità?
No. Secondo la Corte di Cassazione, questa condizione è facilmente superabile con interventi di manutenzione ordinaria (come la stipula di un contratto di fornitura) e non integra lo stato di inagibilità o inabitabilità richiesto dalla legge.

Quali sono le condizioni necessarie per definire un immobile inagibile ai fini della riduzione IMU?
Un immobile è considerato inagibile se presenta un degrado fisico sopravvenuto (es. fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica che non sia superabile con interventi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo caso specifico?
La Corte ha accolto il ricorso del Comune, annullando la sentenza favorevole alla contribuente. Ha stabilito che l’inabitabilità lamentata era facilmente superabile e, pertanto, non sussistevano i presupposti per la riduzione dell’imposta. La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria per una nuova valutazione basata su questo principio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31479 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31479 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31104/2021 proposto da:

Comune di Pollica (SA) (C.F. e P.IVA: P_IVA, in persona del legale rappresentante il Sindaco p.t. dr. NOME COGNOME rappresentato e difeso, in virtù di deliberazione di G.C. n. 155 del 23.09.2021 e procura speciale con atto separato, dall’Avv. NOME COGNOME (C.F. : CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’ Avv. NOME COGNOME, in Roma al INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO; Pec: EMAIL);

-ricorrente –

contro

NOME nata ad Avellino (AV) il 24.10.1955 (C.F.: CODICE_FISCALE e residente in Mugnano di Napoli (NA), al INDIRIZZO rappresentata e difesa dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), giusta

Avviso accertamento IMU – Riduzione 50% immobile inagibile

procura speciale rilasciata il 05.11.2021, ed elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso l’Avv. NOME COGNOME (indirizzi di posta certificata:

o studioEMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO;

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 3959/2021 emessa dalla CTR Campania in data 10/05/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

Il Comune di Pollica impugnava la sentenza n. 4892/19 della Commissione Tributaria Provinciale di Salerno che aveva accolto il ricorso proposto da COGNOME NOME avverso gli avvisi di accertamento lmu in rettifica relativi agli anni di imposta 2014 e 2015.

In particolare, in prime cure veniva accolta la tesi della contribuente, la quale, in sintesi, lamentava che il relativo immobile risultava inagibile ed inabitabile, in quanto privo di luce ed acqua.

La CTR della Campania rigettava il gravame, affermando che la Calabrese aveva correttamente documentato la inagibilità o, comunque, l’inutilizzabilità dell’immobile anche con la relazione di sopralluogo effettuata dal Comune stesso, dando così prova che in realtà il Comune richiedeva, in via del tutto immotivata, il pagamento dell’imposta, tenuto altresì conto che, pur non utilizzando l’immobile, aveva comunque provveduto al pagamento del 50% dell’imposta.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Pollica sulla base di tre motivi. COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011, come modificato dall’art. 1 l. n. 44/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., per non aver la CTR considerato che la detta norma richiede, al fine di poter fruire

della agevolazione del 50% dell’imposta, che l’immobile sia dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto inutilizzato e tali condizioni devono essere accertate con perizia dell’Ente a spese del contribuente ovvero con dichiarazione sostitutiva ai sensi del dPR 445/2000, entrambe mancanti nella specie.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011, come modificato dall’art. 1 l. n. 44/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per aver la CTR omesso l’esame di fatti (l’esistenza di un generatore e di un serbatoio dell’acqua, dichiarati dalla medesima contribuente) che dimostravano l’inesistenza della condizione della inagibilità o inabitabilità e per non aver considerato che non risultava essere mai stata dichiarato o accertato il fatto che l’immobile era inutilizzato.
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992, nonché la motivazione apparente con riferimento all’art. 13 d.l. n. 201/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 e 5, c.p.c., per non aver la CTR dato conto delle ragioni che l’avevano condotta alla decisione e, soprattutto, a ritenere provata la inagibilità e inutilizzabilità dell’immobile.

Il terzo motivo , da trattarsi, in base al secondo comma dell’art. 276 c.p.c., prioritariamente, è infondato.

Invero, sebbene sintetica, la motivazione resa dalla CTR non si pone al di sotto del cd. minimo costituzionale.

In particolare, la commissione di secondo grado, nel richiamare la pronuncia di prime cure, ha evidenziato che la Calabrese aveva correttamente documentato la inagibilità o, comunque, l’inutilizzabilità dell’immobile anche con la relazione di sopralluogo effettuata dal Comune stesso, dando così prova che in realtà il Comune richiedeva, in via del tutto immotivata, il pagamento dell’imposta, tenuto altresì conto che, pur non utilizzando l’immobile, aveva comunque provveduto al pagamento del 50%
dell’imposta.

5. Il primo motivo merita di essere accolto, con conseguente assorbimento del secondo.

L’art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011 applicabile ratione temporis, stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% :<>.
Con la lettera del 21.8.2013 la contribuente ha lamentato solo <>, e non anche dell’acqua. Con la successiva lettera di diffida e messa in mora a firma dell’Avv. NOME COGNOME inviata al Comune di Pollica a mezzo pec del 18.22.2015 la contribuente ha denunciato l’impossibilità di eseguire interventi di manutenzione ordinaria <>. Da ciò si desume che giammai la Calabrese ha lamentato altresì l’omesso al lacciamento al servizio idrico.
Orbene, a decorrere dal 1999 il Decreto Bersani (d.lgs. 16.3.1999, n. 79) ha sancito l’inizio della privatizzazione energetica italiana, sicchè a partire dal 2003 ogni cittadino può scegliere liberamente i fornitori di energia elettrica e gas. Ragion per cui da allora è sufficiente contattare il servizio elettrico nazionale per comunicare l’intenzione di stipulare un contratto, richiedendo sia l’allaccio che l’attivazione dell’energia elettrica.

Ai fini dell’applicazione della riduzione del 50% devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a

mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immob ile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria; 2.4. ai sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per interventi di manutenzione ordinaria si intendono, dunque, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevant i delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.
Ne consegue che attività «puramente manutentive», come quelle indicate nella sentenza impugnata (aventi ad oggetto, come affermato dalla stessa contribuente, il ripristino dell’impianto elettrico), non potevano al contempo costituire anche interventi di «risanamento conservativo», poiché questi ultimi, rispetto alle categorie delle manutenzioni, ordinaria e straordinaria,

non comportano interventi su parti specifiche di un immobile, ma hanno ad oggetto il complesso dell’immobile nei suoi aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali ed impiantistici.

Gli interventi di manutenzione consistono dunque in operazioni finalizzate a mantenere funzionale ed efficiente l’immobile, mentre gli interventi di risanamento conservativo hanno l’obiettivo della sua conservazione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5804 del 24/02/2023).

In tema di IMU, ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5804 del 24/02/2023).
Nel caso di specie, invece, lo stato di inabitabilità era facilmente superabile con interventi di manutenzione.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo, la sentenza va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, rigetta il terzo e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 13.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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