IMU immobile inagibile: no richiesta se il Comune sa

La Corte di Cassazione ha stabilito che la riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile spetta anche senza una richiesta formale da parte del contribuente, qualora il Comune sia già a conoscenza dello stato di degrado. Nel caso specifico, il Comune aveva emesso un’ordinanza di messa in sicurezza e aveva già concesso l’esenzione TARI per lo stesso motivo, rendendo la sua conoscenza dello stato dell’immobile innegabile. La Corte ha rigettato il ricorso del Comune, sottolineando il principio di collaborazione e buona fede che deve governare i rapporti tra fisco e contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile inagibile: quando non serve la richiesta per lo sconto

L’ordinanza in esame affronta una questione cruciale per i proprietari di immobili: la riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile. La Corte di Cassazione chiarisce che il beneficio fiscale spetta anche in assenza di una formale richiesta da parte del contribuente, a condizione che l’ente impositore sia già a conoscenza dello stato di fatiscenza dell’edificio. Questa decisione rafforza il principio di buona fede e collaborazione che deve regolare i rapporti tra cittadini e fisco.

I fatti del caso

Una società cooperativa si era vista riconoscere dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado il diritto alla riduzione del 50% dell’IMU per gli anni dal 2015 al 2018, a causa dello stato di inagibilità del proprio immobile. Il Comune, non accettando la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che il contribuente non avesse seguito la procedura formale per richiedere il beneficio.

La conoscenza dell’inagibilità da parte del Comune

I giudici di merito avevano già accertato che il Comune era perfettamente a conoscenza della situazione dell’immobile. Questa consapevolezza derivava da tre elementi convergenti e inequivocabili:

1. Documentazione probatoria: Il contribuente aveva fornito documentazione fotografica e una relazione tecnica che attestavano il degrado.
2. Ordinanza comunale: Lo stesso Comune aveva emesso un’ordinanza che imponeva la recinzione dell’immobile per motivi di sicurezza, a riprova della sua pericolosità e inagibilità.
3. Precedente esenzione TARI: Dal 2012, il Comune aveva concesso l’esenzione dalla tassa sui rifiuti (TARI) proprio in ragione dell’inagibilità dell’immobile e del conseguente distacco delle utenze.

Questi fatti dimostravano, senza ombra di dubbio, che l’ente impositore non solo era a conoscenza della situazione, ma l’aveva formalmente riconosciuta in più occasioni.

Le motivazioni della Corte di Cassazione sull’IMU per immobile inagibile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, definendolo infondato. I giudici hanno ribadito un principio di diritto già consolidato (Cass. n. 8592/2021), secondo cui l’imposta va ridotta del 50% anche senza una specifica richiesta del contribuente quando lo stato di IMU immobile inagibile è “perfettamente noto al Comune”.

Il cuore della motivazione risiede nel richiamo al principio di collaborazione e buona fede. Questo principio impone all’ente impositore di non pretendere dal contribuente la prova di fatti che sono già documentalmente noti all’amministrazione stessa. Chiedere una richiesta formale in un contesto del genere sarebbe un atto puramente burocratico e contrario alla lealtà che deve governare il rapporto tributario.

La Corte ha specificato che il tentativo del Comune di contestare la decisione di merito si risolveva in una richiesta di riesame dei fatti (la conoscenza dello stato di inagibilità), attività preclusa in sede di legittimità. L’accertamento compiuto dai giudici di secondo grado era ben motivato e, pertanto, non sindacabile.

Le conclusioni: implicazioni pratiche

La decisione ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, stabilisce che la sostanza prevale sulla forma: se il diritto alla riduzione esiste ed è noto all’ente, non può essere negato per una mera omissione burocratica. In secondo luogo, il contribuente è tutelato da richieste irragionevoli da parte del fisco, specialmente quando l’amministrazione possiede già tutte le informazioni necessarie per applicare correttamente la legge.

In conclusione, questa ordinanza conferma che il diritto alla riduzione dell’IMU per inagibilità è strettamente legato alla situazione di fatto dell’immobile. Se il Comune ne è a conoscenza, magari perché è intervenuto direttamente con propri atti o ha già concesso altre agevolazioni per lo stesso motivo, il contribuente ha diritto allo sconto senza dover presentare un’ulteriore istanza. La condanna del Comune al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, a titolo di sanzione per un ricorso infondato, sottolinea ulteriormente la posizione della Corte contro i contenziosi pretestuosi.

È sempre necessaria una richiesta formale per ottenere la riduzione IMU su un immobile inagibile?
No, secondo la Corte di Cassazione la riduzione del 50% spetta anche senza una richiesta formale se lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, in base al principio di collaborazione e buona fede.

Quali elementi possono dimostrare che il Comune era a conoscenza dell’inagibilità?
Nel caso esaminato, la conoscenza del Comune era provata da: documentazione fotografica e tecnica, una prescrizione di recinzione emessa dallo stesso Comune per ragioni di sicurezza e una precedente esenzione dalla TARI concessa per il medesimo motivo.

Cosa significa il principio di collaborazione e buona fede nel rapporto tra fisco e contribuente?
Significa che l’ente impositore non può richiedere al contribuente la prova di fatti che sono già documentalmente noti ai propri uffici. Entrambe le parti devono agire con correttezza e lealtà, evitando inutili formalismi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24259 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24259 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 31/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9852/2024 R.G. proposto da : COMUNE DI CORTONA, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

CIRCOLO COOPERATIVO DI RICREAZIONE RAGIONE_SOCIALE -intimato- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO TOSCANA n. 1036/2023 depositata il 19/10/2023. 11/02/2025

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza, in epigrafe indicata, la C.G.T. di secondo grado della Toscana ha parzialmente accolto l’appello del contribuente, dichiarando il suo diritto alla riduzione del 50 % per inagibilità dell’immobile, IMU 2015 -2018;

il Comune di Cortona propone ricorso per cassazione con un unico motivo, integrato da successiva memoria;

il contribuente è rimasto intimato;

il consigliere delegato aveva formulato proposta di definizione del ricorso ex art. 380bis cod. proc. civ.;

il ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi con il raddoppio del contributo unificato e la condanna ex art. 96, quarto comma, cod. proc. civ.; nulla per le spese, in considerazione dell’assenza di difesa da parte del contribuente intimato. La condanna ex art. 96, cod. proc. civ., in favore della Cassa delle ammende, si determina in euro 2000,00 in relazione all’importo controverso (euro 19.600,00).

La decisione impugnata evidenzia, in fatto, come il Comune fosse a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile per tre convergenti elementi: documentazione fotografica e relazione tecnica; prescrizione di recinzione dell’immobile da parte del Comune stesso per ragioni di sicurezza; dal 2012, esenzione Tari riconosciuta dal Comune per distacco utenze proprio in ragione dell’inagibilità dell’immobile.

Il Comune prospetta con l’ unico motivo la violazione di legge (art. 13, terzo comma, d.l. 201 del 2011 e art. 3, Reg. Comune Cortona in materia di IMU, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.).

Il giudice di merito ha accertato la conoscenza da parte del Comune della situazione di inagibilità e tale accertamento, compiutamente motivato, non è sindacabile in sede di legittimità. L ‘esenzione IMU compete come costantemente ritenuto da questa

Corte di Cassazione: «In tema di IMU nell’ipotesi di immobile inagibile, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune» Cass. Sez. 6, 26/03/2021, n. 8592, Rv. 660884 – 01).
In definitiva, fermo questo principio di diritto (esattamente richiamato dal giudice territoriale), il ricorso si risolve -pur nella nominale formulazione di un motivo ex art. 360 co. 1^ n.3) cpc nella prospettazione di una diversa ricostruzione fattuale in punto conoscenza dello stato di inagibilità del fabbricato; per il che vale quanto già osservato dal giudice di merito.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento di euro 2.000,00 in favore della Cassa delle ammende, ex artt. 380 bis e 96 co. 4^ cpc;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’ 11/02/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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