IMU immobile inagibile: la prova al Comune è cruciale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17397/2024, ha stabilito un principio fondamentale per la riduzione dell’IMU su un immobile inagibile. La Corte ha annullato una decisione di merito che aveva concesso lo sconto basandosi solo sulla prova dell’inagibilità emersa in giudizio. Secondo i giudici supremi, è indispensabile valutare se il Comune fosse già a conoscenza di tale stato al momento dell’imposizione fiscale, anche in assenza di una specifica richiesta da parte del contribuente. La sola presentazione di un progetto edilizio non è sufficiente, ma richiede una valutazione di merito che la Corte ha demandato al giudice del rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile inagibile: Quando la conoscenza del Comune è sufficiente per lo sconto?

La questione della riduzione dell’IMU per un immobile inagibile è un tema di grande interesse per molti proprietari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 17397 del 24 giugno 2024, ha fornito chiarimenti cruciali su un aspetto fondamentale: la prova della conoscenza dello stato di inagibilità da parte dell’ente impositore. Vediamo insieme cosa ha stabilito la Suprema Corte e quali sono le implicazioni pratiche per i contribuenti.

Il Caso: Una controversia sull’IMU

La vicenda trae origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013, emesso da un Comune nei confronti di un contribuente. Quest’ultimo sosteneva di avere diritto a una riduzione dell’imposta poiché l’immobile in questione era inagibile.

La decisione dei giudici di merito

Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari avevano dato ragione al contribuente, annullando l’atto impositivo. Le corti di merito avevano ritenuto provato lo stato di fatiscenza dell’immobile, concedendo di conseguenza la riduzione d’imposta prevista dalla legge.

Il ricorso in Cassazione del Comune

Insoddisfatto della decisione, il Comune ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando la violazione dell’art. 13, comma 3, lettera B, del D.L. n. 201/2011. Secondo l’ente, la sentenza impugnata era errata perché non aveva considerato che il contribuente non aveva mai fornito la prova dell’inagibilità attraverso i mezzi previsti dalla legge, ossia una perizia tecnica o una dichiarazione sostitutiva. Inoltre, il Comune sosteneva che la semplice presentazione di un progetto per la demolizione e ricostruzione dell’edificio non poteva costituire prova sufficiente della sua conoscenza dello stato di inagibilità.

La Prova dell’Inagibilità ai Fini IMU: L’analisi della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per una nuova valutazione. Il punto centrale della decisione riguarda la corretta interpretazione dei presupposti per ottenere l’agevolazione fiscale.

L’eccezione alla regola: la “perfetta conoscenza” da parte del Comune

I giudici supremi hanno ribadito un principio consolidato nella loro giurisprudenza: la riduzione del 50% dell’imposta per un IMU immobile inagibile spetta anche in assenza di una specifica richiesta del contribuente, ma solo a una condizione precisa. È necessario che lo stato di inagibilità sia “perfettamente noto al Comune”. Questo principio si basa sui doveri di collaborazione e buona fede che devono governare i rapporti tra l’ente impositore e il cittadino. In pratica, al contribuente non può essere chiesto di provare fatti che l’amministrazione comunale già conosce documentalmente.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha evidenziato come la sentenza di secondo grado si fosse limitata a verificare la prova dell’inagibilità nel corso del giudizio, senza però affrontare il presupposto essenziale: la prova che il Comune fosse a conoscenza di tale stato aliunde, cioè per altre vie (in questo caso, tramite la presentazione di un progetto edilizio). Secondo la Cassazione, stabilire se la documentazione relativa al permesso di costruire fosse sufficiente a informare il Comune dello stato di degrado dell’immobile è una valutazione di merito che spetta al giudice di grado inferiore e che era stata omessa. La sentenza è stata quindi annullata perché non ha verificato questo presupposto fondamentale per l’applicazione dell’agevolazione fiscale.

Le conclusioni

Questa ordinanza rafforza un importante principio: per ottenere la riduzione dell’IMU per un immobile inagibile, non è sufficiente dimostrarne lo stato di degrado in un eventuale contenzioso. Il contribuente deve poter provare che il Comune era a conoscenza di tale situazione al momento dell’imposizione. Sebbene la legge preveda specifici strumenti di prova (perizia o autodichiarazione), la giurisprudenza ammette che tale conoscenza possa derivare anche da altri atti presenti negli uffici comunali. Tuttavia, spetta al contribuente l’onere di dimostrare che tali atti erano idonei a rendere l’ente pienamente consapevole della situazione. La decisione finale spetterà al giudice di merito, che dovrà valutare caso per caso la sufficienza della prova fornita.

Per ottenere la riduzione IMU per un immobile inagibile è sempre necessaria una perizia o un’autodichiarazione?
No, secondo la Corte di Cassazione la riduzione del 50% può essere concessa anche in assenza di tali documenti, a condizione che lo stato di inagibilità sia perfettamente noto al Comune per altre vie, in virtù del principio di collaborazione e buona fede tra ente e contribuente.

Cosa significa che lo stato di inagibilità deve essere “noto al Comune”?
Significa che il Comune deve avere già a disposizione, nei propri archivi, documentazione idonea a dimostrare in modo inequivocabile lo stato di inagibilità dell’immobile, senza necessità che il contribuente fornisca ulteriori prove.

La presentazione di un progetto di demolizione e ricostruzione prova automaticamente la conoscenza dell’inagibilità da parte del Comune?
No, non automaticamente. La Corte ha chiarito che questa è una valutazione di merito che deve essere compiuta dal giudice. La sentenza impugnata è stata annullata proprio perché non ha verificato se, nel caso specifico, la documentazione progettuale fosse sufficiente a provare la piena conoscenza dell’inagibilità da parte dell’ente comunale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17397 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17397 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20485/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in RAGIONE_SOCIALE DOMICILIO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Molise n. 56/2022 depositata il 02/03/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La C.T.R. Molise, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello del Comune di Campobasso con la conferma della decisione di primo grado che aveva accolto il ricorso del contribuente ed annullato l’avviso di accertamento per IMU relativa all’anno 2013;

ricorre in cassazione il Comune di Campobasso con due motivi di ricorso, integrati da successiva memoria;

resiste il contribuente COGNOME NOME con controricorso, integrato da successiva memoria, con la richiesta di dichiarare inammissibile il ricorso o di rigettarlo.

…

Considerato che

Il ricorso è fondato e deve accogliersi, con la cassazione della sentenza ed il rinvio alla C.G.T. di secondo grado del Molise, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

E’ fondato il primo motivo di ricorso che assorbe, logicamente, il secondo motivo. Con il primo motivo il Comune prospetta la violazione di legge, rilevante ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. dell’art. 13, terzo comma, lettera B, d. l. n. 2 01 del 2011, per la mancata prova dello stato di inagibilità dell’immobile o con perizia o con dichiarazione sostitutiva.

La sentenza impugnata analizza la prova in giudizio della dedotta inagibilità dell’immobile (peraltro dà atto che per un immobile, in catasto f. 133 p. 18 sub 4, l’IMU risulta pagata dal coniuge del ricorrente).

La sentenza, tuttavia, non affronta il presupposto dell’agevolazione previsto dall’art. 13, terzo comma, lettera B, d. l.

n. 201 del 2011, ovvero la conoscenza da parte del Comune dello stato di inagibilità, in assenza della richiesta del contribuente: «In tema di IMU e nell’ipotesi di immobile inagibile, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune» (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8592 del 26/03/2021, Rv. 660884 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 12015 del 10/06/2015, Rv. 635869 -01, n. 19655 del 2023 e n. 8592 del 2021).
1. Le parti affrontano questa problematica nelle rispettive memorie. Il contribuente sostiene che il Comune era a perfetta conoscenza dell’inagibilità sin dalla presentazione di istanza per il permesso di costruire (abbattimento e ricostruzione dell’immobile in oggetto) e dal parere, positivo, della competente Commissione.

Per il Comune, invece, dalla presentazione del progetto non emergerebbe l’inagibilità, ma la sua agibilità fino al momento dell’intervento, «di cui controparte non comunica l’esecuzione». Inoltre, argomenta il Comune che il progetto era stato presentato al fine del mutamento di destinazione d’uso di cinque unità abitative per il piano casa (l. regionale n. 30 del 2009).

Sul punto è necessaria una valutazione di merito non possibile in sede di legittimità; valutazione che è mancata nella sentenza impugnata che si è limitata alla prova dell’inagibilità in giudizio e non alla prova della conoscenza da parte del Comune (anche aliunde ) della dedotta inagibilità dell’immobile.

…

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, il primo motivo di ricorso; assorbito il secondo motivo di ricorso; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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