IMU immobile abusivo: la Cassazione fa il punto

Una società ha contestato un avviso di accertamento IMU per un immobile edificato abusivamente, colpito da un ordine di demolizione e destinato all’acquisizione da parte del patrimonio comunale. I giudici di merito avevano confermato la tassabilità basandosi sulla semplice iscrizione catastale. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha riconosciuto la complessità e la rilevanza della questione, in particolare riguardo alla persistenza del presupposto impositivo (il possesso) dopo l’ordine di demolizione. Di fronte alla necessità di stabilire un principio di diritto chiaro sull’argomento dell’IMU immobile abusivo, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una trattazione approfondita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile abusivo: la Cassazione rimette la questione alla pubblica udienza

La tassabilità ai fini IMU di un immobile abusivo, specialmente quando è colpito da un ordine di demolizione, rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto tributario. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha messo in luce la complessità del tema, decidendo di rinviare la decisione a una pubblica udienza per la sua particolare rilevanza. L’ordinanza interlocutoria analizza la posizione di un contribuente chiamato a versare l’IMU su un bene che, di fatto, è destinato a scomparire e a essere acquisito dal patrimonio comunale.

I Fatti del Caso: L’IMU su un Immobile Destinato alla Demolizione

Una società si è opposta a un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per l’anno 2013. L’imposta riguardava unità immobiliari edificate abusivamente. La società sosteneva che tali beni non avrebbero dovuto essere tassati per diverse ragioni. In primo luogo, il Comune aveva emesso provvedimenti di sequestro, un ordine di demolizione e aveva avviato il processo per l’acquisizione gratuita delle aree. Inoltre, la domanda di condono edilizio presentata dalla società era stata respinta.

Secondo la tesi difensiva, questi provvedimenti rendevano gli immobili extra commercium, ovvero non più disponibili per il proprietario e, di fatto, già acquisiti al patrimonio dell’ente pubblico. Di conseguenza, veniva a mancare il presupposto stesso dell’imposta: il possesso. In subordine, la società chiedeva almeno la riduzione del 50% dell’imposta, prevista per gli immobili inagibili o inabitabili.

La Commissione Tributaria Regionale, confermando la decisione di primo grado, aveva respinto l’appello. I giudici di merito avevano ritenuto che il presupposto impositivo fosse semplicemente l’iscrizione del fabbricato al catasto, a prescindere dalla sua condizione di abusività o dalla sua capacità di produrre reddito.

La Questione Giuridica sull’IMU per un immobile abusivo

La controversia approda in Cassazione, dove la società ripropone le sue argomentazioni articolandole in quattro motivi di ricorso. Il cuore della questione è se il proprietario formale di un immobile abusivo, colpito da un ordine di demolizione non eseguito, sia ancora da considerarsi ‘possessore’ ai fini IMU.

Il punto cruciale ruota attorno all’effetto dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Questa norma prevede che, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, il bene e l’area di sedime siano acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune. La società ricorrente sostiene che questa acquisizione ‘di diritto’ fa venir meno il possesso in capo al privato, estinguendo così il suo obbligo tributario.

Si pone quindi un conflitto interpretativo: prevale la situazione giuridica formale (l’intestazione catastale) o la situazione di fatto e di diritto sostanziale (la perdita di disponibilità del bene e la sua acquisizione da parte del Comune)?

Le Motivazioni della Cassazione: Un Rinvio Necessario

La Suprema Corte, nell’ordinanza interlocutoria, non fornisce una risposta definitiva, ma riconosce la fondamentale importanza della questione. I giudici evidenziano come il concetto di ‘possesso’, rilevante ai fini ICI e IMU, non si identifichi con la mera disponibilità materiale, ma con ‘situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale’. Il soggetto passivo è il proprietario o il titolare di un altro diritto reale di godimento.

La Corte sottolinea che la questione centrale, di ‘portata nomofilattica’, riguarda proprio l’impatto dell’ordine di demolizione e del conseguente effetto acquisitivo ‘di diritto’ sul regime impositivo dell’IMU. Si tratta di stabilire se, e da quale momento, il precedente proprietario perda la soggettività passiva del tributo a seguito della sanzione urbanistica.

Considerata la particolare rilevanza della questione, che richiede un’analisi approfondita per assicurare un’interpretazione uniforme della legge su tutto il territorio nazionale, la Corte ha ritenuto opportuno non decidere il caso in camera di consiglio, ma di rinviarlo a una pubblica udienza. Questa scelta procedurale è riservata ai casi di maggiore importanza, le cui decisioni sono destinate a diventare principi guida per la giurisprudenza futura.

Le Conclusioni: In Attesa di un Principio di Diritto

L’ordinanza della Cassazione lascia la questione aperta, ma fa emergere chiaramente il dilemma giuridico. La futura sentenza a seguito della pubblica udienza dovrà chiarire in modo definitivo se l’obbligo di versare l’IMU su un immobile abusivo cessi con l’inottemperanza all’ordine di demolizione, momento in cui la legge prevede l’acquisizione automatica del bene da parte del Comune.

Questa decisione avrà implicazioni significative per molti contribuenti e amministrazioni comunali, definendo con precisione i confini della soggettività passiva IMU in uno dei contesti più complessi del diritto immobiliare e tributario. Si attende quindi un principio di diritto che possa bilanciare le ragioni del fisco con la situazione giuridica di chi, pur essendo ancora formalmente proprietario, ha di fatto perso ogni facoltà di godimento e disposizione del bene.

Un immobile registrato al catasto è sempre soggetto a IMU, anche se abusivo e oggetto di un ordine di demolizione?
Secondo i giudici di merito che hanno trattato il caso, il presupposto impositivo è costituito dalla semplice iscrizione del fabbricato al catasto. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto la questione più complessa, tanto da rinviarla a una pubblica udienza per un esame approfondito, segnalando che la sola registrazione potrebbe non essere sufficiente.

L’ordine di demolizione e l’acquisizione automatica del bene da parte del Comune eliminano l’obbligo di pagare l’IMU per il precedente proprietario?
Questa è la domanda centrale a cui la Corte di Cassazione dovrà rispondere. L’ordinanza interlocutoria non fornisce una soluzione, ma evidenzia che questo è il punto di ‘portata nomofilattica’ da risolvere. La questione è se l’effetto acquisitivo ‘di diritto’ previsto dalla legge urbanistica sia sufficiente a trasferire la soggettività passiva del tributo dal privato al Comune, anche prima della trascrizione formale.

È possibile ottenere una riduzione dell’IMU al 50% per un immobile abusivo in quanto ‘inagibile’?
Nel caso specifico esaminato, i giudici di merito hanno respinto la richiesta subordinata della società di beneficiare della riduzione del 50% dell’imposta per inagibilità. La motivazione è stata che non ricorrevano le condizioni per applicare tale beneficio, suggerendo che la condizione di abusività non comporta automaticamente il riconoscimento dell’inagibilità ai fini fiscali.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21649 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21649 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/07/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 17285/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Roma Capitale (P_IVA), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALEEMAILcomuneEMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 5935/2021, depositata il 27 dicembre 2021, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

-con sentenza n. 5935/2021, depositata il 27 dicembre 2021, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da Roma Capitale per il recupero a tassazione dell’I MU dovuta dalla contribuente per l’anno 2013, ed in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma;

1.1 -il giudice del gravame ha considerato che:

nei riguardi delle unità immobiliari oggetto di tassazione (site in INDIRIZZO) sussisteva il presupposto impositivo «costituito dalla iscrizione del fabbricato al catasto»;

a fronte della deduzione secondo la quale gli immobili erano inidonei a produrre reddito «a seguito della adozione da parte dell’Ente impositore, in sede di rigetto di domanda di condono edilizio presentato dalla società, del c.d. piano Ciampino Printer 2 che prevedeva la demolizione degli immobili abusivamente edificati», destituita di fondamento rimaneva «la subordinata richiesta della società, volta a beneficiare della riduzione del 50% dell’imposta, come previsto per gli immobili che si trovino in condizioni di inabitabilità o di inagibilità»;
né ricorreva, nella fattispecie, «una condizione di obiettiva incertezza interpretativa, tale da giustificare la non applicazione del trattamento sanzionatorio ai sensi dell’art. 8 DL.gs 546/92.»;

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di quattro motivi;

Roma Capitale resiste con controricorso.

Considerato che:

-Il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., espone la denuncia di omesso esame circa un fatto

decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, nonché di travisamento dei fatti, assumendo la ricorrente, in sintesi, che -in ragione dei provvedimenti adottati da Roma Capitale che aveva proceduto a sequestri, all’ordine di demolizione ed all’acquisizione gratuita delle aree, rigettando le domande di condono, -i beni ripresi a tassazione avrebbero dovuti considerarsi extra commercium , indisponibili per essa esponente e, ad ogni modo, acquisti al patrimonio dell’Ente ;
1.2 – il secondo motivo, non meglio rubricato, reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost., sull’assunto che – venendo in considerazione immobili abusivi «oggetto di provvedimento di diniego della domanda di condono», e per i quali non era stato rilasciato il certificato di agibilità -gli stessi non avrebbero potuto considerarsi come «suscettibili di produrre reddito»;

1.3 – i l terzo motivo, anch’esso non meglio rubricato, ripropone la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost. assumendo la ricorrente che -trattandosi di immobili oggetto di un provvedimento di demolizione e confisca -la base imponibile del tributo avrebbe dovuto determinarsi in relazione al valore dell’area edificabile, così come previsto dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6 (richiamato dal d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 8, comma 4, e dal d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214);
1.4 – il quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., reca la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, e di travisamento dei fatti, deducendo la ricorrente che l’interpretazione data dall’Ente impositore alla disciplina dell’IMU si poneva in contrasto con quella offerta dall’amministrazione finanziaria (con la risoluzione

395/e/2008) alla cui stregua dovevano ritenersi imponibili l’area edificabile e non anche gli immobili oggetto di demolizione;

n e conseguiva, pertanto, un’obiettiva incertezza normativa quanto all’individuazione del bene imponibile cui si correlava la disapplicazione delle sanzioni (d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8), ed anche in ragione dell’affidamento riposto rispetto alle indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria (l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 2);

-il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2, 3 e 4, -in sostanziale continuità regolativa con la l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7, -per quel che qui rileva, dispone nei seguenti termini:

«2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.»;

3. -c on riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) -disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell’IMU (v. il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214) – questa Corte ha rilevato, per quel che nella fattispecie viene in considerazione, che la nozione di «possesso» (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con «situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale» e possessore «in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile» (cfr., ex plurimis , Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n. 10987; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654);
4. -sottesa ai motivi ricorsi, in particolare al primo ed al secondo motivo, si rinviene, dunque, la questione di portata nomofilattica che attinge la rilevanza dell’ordine di demolizione nel règime impositivo IMU (v. Cass., 2 dicembre 2020, n. 27481 ) e, nello specifico, l’effetto acquisitivo («di diritto ») prospettabile in relazione all’inottemperanza dell’ordine di demolizione ( d.P.R. n. 380/2001, art. 31, comma 3, cit.; v., da ultimo, Cass. Sez. U., 25 aprile 2025, n. 10933; v., altresì, Consiglio di Stato, Ad. plen., 11 ottobre 2023, n. 16; Consiglio di Stato, sez. VI, 9 giugno 2020, n.3697; v., ancora, Corte Cost., 3 ottobre 2024, n. 160);
– la particolare rilevanza della questione da trattare giustifica la sua rimessione in pubblica udienza (Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n.

14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115; Cass., 6 marzo 2017, n. 5533).

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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