IMU immobile abusivo: chi è il soggetto passivo?

La Corte di Cassazione ha stabilito che il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU per un immobile abusivo è il proprietario del terreno su cui sorge, in virtù del principio di accessione, e non colui che lo ha materialmente costruito e accatastato a proprio nome, se non è ancora proprietario. Nel caso esaminato, un contribuente aveva costruito un immobile su un terreno altrui, ma il trasferimento formale della proprietà era avvenuto solo anni dopo. Per il periodo d’imposta in questione, la Corte ha annullato l’avviso di accertamento, affermando che la soggettività passiva IMU richiede la titolarità di un diritto di proprietà o di un altro diritto reale, condizioni non soddisfatte dal mero costruttore/possessore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Immobile Abusivo: Chi Paga il Conto? La Cassazione Fa Chiarezza

La questione di chi debba pagare l’IMU per un immobile abusivo è un tema complesso che genera spesso contenziosi tra cittadini ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo che la soggettività passiva del tributo non spetta a chi ha costruito e occupa l’immobile, ma al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, anche quando l’edificio sorge su un terreno altrui. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: il Costruttore non Proprietario

Un contribuente aveva ricevuto un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013 per un immobile che egli stesso aveva realizzato abusivamente su un terreno di proprietà di una società terza. Sebbene il contribuente avesse proceduto all’accatastamento delle porzioni immobiliari a proprio nome, il trasferimento formale della proprietà del suolo (e quindi dell’edificio per il principio di accessione) era avvenuto solo nel 2018.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Comune, ritenendo che l’occupazione e l’accatastamento del bene a proprio nome fossero sufficienti a radicare l’obbligo di versare l’imposta. Il contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo di non essere il soggetto passivo del tributo per l’annualità contestata, non essendo ancora proprietario.

La Decisione della Corte: l’IMU sull’immobile abusivo spetta al proprietario

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e annullando l’atto impositivo. I giudici hanno affermato un principio cardine: ai fini IMU, la soggettività passiva è legata indissolubilmente alla titolarità del diritto di proprietà o di un altro diritto reale sull’immobile (come usufrutto, uso, abitazione, ecc.).

La semplice detenzione materiale del bene o la sua iscrizione al catasto a nome di un soggetto non sono elementi sufficienti a renderlo debitore d’imposta se non è anche il titolare di un diritto reale.

Le Motivazioni della Cassazione

Il ragionamento della Corte si fonda su una rigorosa interpretazione della normativa che disciplina l’IMU.

Soggettività Passiva IMU: Proprietà e Diritti Reali

La Corte ha ribadito che la norma istitutiva dell’IMU (art. 9 del D.Lgs. 23/2011) individua in modo tassativo i soggetti passivi nel proprietario o nel titolare di altro diritto reale. Questa disposizione non può essere oggetto di interpretazione estensiva. Il presupposto oggettivo del tributo è il ‘possesso’ di immobili, ma tale possesso deve essere giuridicamente qualificato dalla titolarità di un diritto reale.

Nel caso specifico, fino al 2018, il costruttore non era proprietario dell’immobile. Per il principio dell’accessione, il proprietario del terreno (la società) era anche il proprietario legale dell’edificio abusivo costruito su di esso. Di conseguenza, era la società, e non il ricorrente, il soggetto passivo dell’IMU per l’anno 2013.

Irrilevanza dell’Accatastamento ai Fini della Titolarità del Bene

La Corte ha inoltre precisato il valore dell’intestazione catastale. Sebbene l’iscrizione di un immobile al catasto a nome di un soggetto faccia sorgere una presunzione sulla veridicità di tale dato, si tratta di una presunzione ‘de facto’, ovvero superabile con una prova contraria. Nel caso in esame, la prova contraria era palese: l’atto notarile dimostrava che il trasferimento della proprietà era avvenuto solo nel 2018. L’accatastamento, pur essendo un atto rilevante ai fini fiscali, non ha l’effetto di trasferire la proprietà e, pertanto, non può da solo fondare la soggettività passiva IMU.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio di certezza giuridica fondamentale in materia di tributi immobiliari. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Certezza del Debitore: L’obbligo di pagamento dell’IMU, anche per un IMU immobile abusivo, ricade sul soggetto che risulta legalmente proprietario del bene o titolare di un diritto reale, a prescindere da chi lo abbia costruito o lo utilizzi.
2. Limite alla Potestà Impositiva: I Comuni non possono basare le proprie pretese fiscali sulla sola intestazione catastale o sulla detenzione materiale del bene, ma devono verificare l’effettiva titolarità giuridica.
3. Tutela del Contribuente: I cittadini che si trovano in situazioni simili, dove hanno costruito su suolo altrui senza averne ancora acquisito formalmente la proprietà, sono tutelati da pretese impositive premature.

In sintesi, la Corte di Cassazione ha riaffermato che la natura dell’IMU come imposta patrimoniale si lega alla titolarità di un diritto reale e non a mere situazioni di fatto, garantendo così una corretta applicazione della legge tributaria.

Chi è obbligato a pagare l’IMU per un immobile abusivo costruito su un terreno di proprietà altrui?
Secondo la sentenza, l’obbligo di pagare l’IMU ricade sul proprietario del terreno, in quanto, per il principio dell’accessione, egli è anche il proprietario dell’edificio su di esso costruito, a meno che e fino a quando la proprietà non venga formalmente trasferita al costruttore.

La registrazione di un immobile al catasto a proprio nome è sufficiente per essere considerati soggetti passivi IMU?
No. La Corte ha chiarito che l’intestazione catastale crea solo una presunzione di fatto che può essere superata da prove contrarie. Ai fini della soggettività passiva IMU, ciò che conta è la titolarità giuridica del diritto di proprietà o di un altro diritto reale, non la semplice registrazione catastale.

Cosa stabilisce il principio dell’accessione in relazione alla proprietà di un edificio?
Il principio dell’accessione stabilisce che qualsiasi costruzione edificata su un fondo diventa di proprietà del proprietario del fondo stesso. Pertanto, fino a un formale atto di trasferimento, il costruttore dell’edificio non ne è il proprietario legale se non è anche proprietario del terreno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34523 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34523 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 11819-2022 proposto da:

NOME , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

ROMA RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 5071/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata l’11/11/2021 ;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2/12/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale del Lazio aveva accolto l’appello di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 1305/2020 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2013.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con un unico motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., la violazione dell’ art. 9, comma 1 e comma 2, del D.lgs. n. 23/2011, per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale erroneamente affermato che «… per gli immobili costruiti abusivamente, debitore dell’Imu sia il soggetto che occupa o semplicemente detiene il bene».

1.2. La doglianza è fondata.

1.3. Non è contestato, essendo stato oggetto di accertamento in fatto da parte del giudice del merito, che l’ atto impositivo si riferisca al pagamento dell’I MU relativa ad un immobile realizzato abusivamente dal ricorrente su terreno di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE.

1.4. La RAGIONE_SOCIALE Tributaria Regionale ha ritenuto fondata la pretesa impositiva riferita all’anno 201 3 assumendo quanto segue:« Nella specie, è pacifico che il signor COGNOME, per il periodo in questione, non solo ha usufruito dei beni sottoposti a tassazione, ma, ancor di più, aveva proceduto all’accatastamento a suo nome delle porzioni immobiliari in forza di una scrittura privata compromissoria, a seguito della quale era insorta una lite in ordine al definitivo trasferimento di proprietà del suolo su cui insisteva l’edificato abusivo. L’appellato fa leva sulla circostanza che il trasferimento
sarebbe avvenuto solo nel 2018, con atto per AVV_NOTAIO del 24 settembre 2018, e che, fino a tale data, si applicherebbe l’istituto giuridico dell’accessione, per cui il proprietario del fondo, su cui è avvenuta l’edificazione, sarebbe altresì proprietario di quanto su di esso realizzato. Tale affermazione contrasta in radice con i principi innanzi esposti, oltre che con la logica sottesa al riparto degli obblighi tributari, e la prova più lampante è costituita proprio da quanto riportato nell’invocata scrittura privata, laddove si dà atto di quanto edificato, indicando anche gli estremi dell’avvenuto accatastamento dei beni in parola; inoltre, le parti hanno testualmente affermato che ‘il fabbricato ed il piccolo manufatto’…’pur non potendo essere esclusi dall’atto di trasferimento per il principio dell’accessione, non sono invece presi in considerazione ai fini del corrispettivo’, proprio perché condonati dal soggetto che li aveva realizzati. È solo il caso, per completezza, di precisare che la suddetta scrittura privata -non a caso transattiva -è stat a l’epilogo di una lunga vicenda contenziosa che ha visto coinvolti la RAGIONE_SOCIALE e i signori COGNOME e che ha avuto lo scopo di sistemare gli assetti proprietari dei beni, una volta che su questi l’appellato aveva realizzato, in virtù del possesso vantato, i beni per i quali il RAGIONE_SOCIALE richiedeva il versamento dell’IMU »
1.5. In diritto si osserva dunque che, in tema di IMU, l’iscrizione di un’unità immobiliare, preesistente o di nuova costruzione, al catasto edilizio costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta municipale (cfr. Cass. nn. 15975/2025, 8781/2025, 31482/2024).

1.6. Per fabbricato rilevante ai fini IMU deve intendersi, invero, l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, alla luce de ll’art. 13, comma 2, d.lgs. n. d.l. 6 dicembre 2011 n. 2011 («L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili, ivi comprese l’abitazione principale e restano ferme le definizioni di cui all’ 1992, n. 504»).

1.7. L’immobile registrato, come nella specie, nel catasto, è, quindi, in linea di principio, già assoggettabile ad IMU, essendo questa un’imposta reale avente la struttura di un’imposta patrimoniale, che presuppone che

l’immobile posseduto sia iscritto in catasto, indipendentemente dall’attitudine a produrre reddito ed a prescindere dalla sua fruizione o utilizzazione economica ed i fabbricati costruiti abusivamente costituiscono, inoltre, oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi siano state presentate o meno le relative istanze di sanatoria edilizia (cfr. Cass. n. 11646/2019).

1.8. Ciò posto, come già chiarito da questa Corte in tema di ICI, ma sulla base di principi applicabili anche all’IMU , l’intestazione catastale di un immobile ad un determinato soggetto, pur se il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, fa sorgere comunque una presunzione de facto sulla veridicità di tale risultanza, ponendo, pertanto, a carico del contribuente l’onere di fornire la prova contraria per l’esenzione dal pagamento dell’imposta (cfr. Cass. n. 26376/2021 in motiv., Cass. nn. 16775/2017, 14420/2010).
1.9. Occorre infatti considerare che anche la soggettività passiva del tributo in questione , come quella dell’ICI, quale delineata dall’articolo 13 d.lgs. 201/2011 cit., secondo il quale sono tenuti al pagamento dell’imposta il proprietario ovvero il titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) sull’immobile, è volta alla predeterminazione legale di un elemento costitutivo della fattispecie impositiva, avendo questa disposizione carattere tassativo, così da non poter essere fatta oggetto di interpretazione estensiva alcuna, né varrebbe obiettare che l’articolo 13 cit. individua invece il presupposto dell’imposta nel «possesso» di immobili dal momento che quest’ultima disposizione non attiene alla soggettività passiva ai fini IMU, bensì al presupposto oggettivo del tributo, con conseguente necessità, ai fini in esame, che il possesso dell’immobile sia pur sempre attribuibile al proprietario ovvero al titolare di un diritto reale sul bene (cfr. Cass. n. 7274/2019 in motiv. con riguardo all’ICI).
1.10. Con riguardo al caso di specie, dunque, la stessa RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, nella sentenza impugnata, se da una parte ha evidenziato l’accatastamento del manufatto abusivo da parte dell’odierno ricorrente, ha tuttavia al contempo evidenziato che il trasferimento della

proprietà in suo favore intervenne solo nell’anno 2018 , atteso che, secondo quanto espressamente riportato nell’atto di trasferimento inter partes, «… ‘il fabbricato ed il piccolo manufatto’…’pur non potendo essere esclusi dall’atto di trasferimento per il principio dell’accessione, per il principio dell’accessione, non sono invece presi in considerazione ai fini del corrispettivo’, … perché condonati dal soggetto che li aveva realizzati».

1.11. La soggettività passiva IMU non poteva pertanto applicarsi all’odierno ricorrente, non essendo egli titolare, nell’annualità 2013, del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui suddetti immobili.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata.

Inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione della controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384, primo comma, c.p.c., con l’accoglimento del ricorso introduttivo del contribuente e l’annullamento dell’atto impugnato .

Le spese processuali delle fasi di merito e di legittimità seguono la soccombenza, con liquidazione come da dispositivo, con distrazione a favore del difensore del ricorrente, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo di NOME COGNOME ed annulla l’atto impugnato; condanna RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese processuali dei gradi di merito, che liquida e distrae in favore del difensore antistatario del ricorrente in Euro 1.600,00 per le spese del giudizio di primo grado ed in Euro 1.800,00 per le spese del giudizio d’appello, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come per legge; condanna RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese di questo giudizio che liquida e distrae in favore del difensore antistatario del ricorrente in Euro 1.800,00 per compensi, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 2.12.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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