IMU fondi immobiliari: chi paga? La SGR risponde

Una società di gestione del risparmio (SGR) ha impugnato un avviso di pagamento IMU, sostenendo che il soggetto passivo dovesse essere il fondo immobiliare da essa gestito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la SGR è il soggetto passivo dell’IMU fondi immobiliari in quanto titolare formale degli immobili. La responsabilità della SGR è limitata al patrimonio del fondo, ma questo limite rileva solo in fase esecutiva. La procedura di liquidazione giudiziale del fondo non modifica tale principio per le annualità d’imposta precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU fondi immobiliari: la Cassazione conferma, paga la SGR

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato una questione cruciale per il settore degli investimenti: chi è il soggetto passivo ai fini dell’IMU fondi immobiliari? La risposta fornita dai giudici è netta e ribadisce un principio fondamentale: l’obbligo di pagamento ricade sulla Società di Gestione del Risparmio (SGR) e non sul fondo stesso, anche quando quest’ultimo si trovi in procedura di liquidazione giudiziale.

I Fatti di Causa

Una Società di Gestione del Risparmio (SGR) ha ricevuto un’ingiunzione di pagamento da parte di un Comune per l’IMU relativa agli anni dal 2015 al 2017, oltre a interessi e sanzioni. L’imposta riguardava immobili di proprietà di un fondo comune di investimento immobiliare gestito dalla SGR. La società si è opposta, sostenendo di non essere il soggetto passivo del tributo. A suo avviso, l’obbligazione doveva gravare unicamente sul fondo, il quale, peraltro, era stato successivamente sottoposto a una procedura di liquidazione giudiziale.
Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari hanno dato torto alla SGR, confermando la legittimità della richiesta del Comune. La società ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, basando la sua difesa su diversi motivi, tra cui la presunta violazione dell’autonomia patrimoniale del fondo e l’errata individuazione del soggetto passivo d’imposta.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha rigettato integralmente il ricorso della SGR, fornendo chiarimenti essenziali sulla natura giuridica dei fondi di investimento e sulle conseguenti responsabilità fiscali.

La responsabilità della SGR per l’IMU fondi immobiliari

Il punto centrale della decisione riguarda l’identificazione del soggetto passivo dell’IMU. I giudici hanno ribadito che i fondi comuni di investimento, pur costituendo patrimoni separati, sono privi di una propria soggettività giuridica. Essi non possono essere considerati come entità autonome titolari di diritti e doveri.
Di conseguenza, la titolarità formale degli immobili acquistati nell’interesse del fondo è intestata alla SGR che lo gestisce. È proprio questa titolarità formale che rende la SGR il soggetto passivo dell’IMU. La società di gestione, quindi, è tenuta a versare l’imposta municipale per gli immobili che fanno parte del patrimonio del fondo.

L’irrilevanza della liquidazione giudiziale del fondo

La SGR sosteneva che la successiva apertura della liquidazione giudiziale del fondo avrebbe dovuto incidere sulla richiesta di pagamento. La Cassazione ha respinto anche questa argomentazione. La procedura concorsuale, infatti, non interferisce con l’obbligo di pagamento che grava sulla SGR, specialmente per annualità d’imposta (2015-2017) antecedenti alla liquidazione stessa (avviata nel 2022).
Inoltre, il fatto che il credito IMU sia stato ammesso al passivo della procedura di liquidazione non estingue l’obbligazione della SGR, ma rappresenta semplicemente una delle modalità di soddisfacimento del creditore (il Comune).

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione basandosi sulla disciplina dei fondi comuni d’investimento (D.Lgs. 58/1998). L’articolo 36 di tale decreto stabilisce che ogni fondo costituisce un patrimonio autonomo e distinto da quello della SGR e degli altri partecipanti. Tuttavia, è la SGR che risponde delle obbligazioni contratte per conto del fondo, sebbene lo faccia ‘esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo’.
Questo limite di responsabilità, chiarisce la Corte, ha rilevanza nella fase esecutiva, ovvero quando si procede alla riscossione forzata del credito. In quella sede, i creditori potranno aggredire unicamente i beni del fondo e non il patrimonio proprio della SGR. Tuttavia, tale limitazione non modifica la natura del soggetto obbligato, che resta la società di gestione. La Corte ha specificato che nel caso di specie, la SGR non aveva neppure dimostrato che il patrimonio del fondo fosse insufficiente a coprire il debito IMU.
Infine, i giudici hanno respinto anche il motivo relativo a un presunto errore nella determinazione della base imponibile, evidenziando come fosse onere della contribuente (la SGR) denunciare eventuali variazioni che avrebbero potuto comportare una riduzione dell’imposta, cosa che non era avvenuta.

Conclusioni

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: per l’IMU fondi immobiliari, il soggetto passivo è la Società di Gestione del Risparmio in qualità di titolare formale degli immobili. Questa responsabilità sussiste anche se il fondo è in liquidazione. La separazione patrimoniale tra fondo e SGR protegge il patrimonio di quest’ultima in fase esecutiva, ma non la esonera dall’essere l’interlocutore legale e fiscale per le obbligazioni tributarie relative ai beni gestiti. Le SGR devono quindi assicurarsi di adempiere correttamente agli obblighi dichiarativi e di versamento dell’IMU per evitare contenziosi con gli enti locali.

Chi è obbligato a pagare l’IMU per gli immobili di un fondo di investimento immobiliare?
Secondo la Corte di Cassazione, il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU è la Società di Gestione del Risparmio (SGR) che gestisce il fondo, in quanto è l’intestataria formale degli immobili.

La messa in liquidazione giudiziale del fondo immobiliare libera la SGR dal pagamento dell’IMU pregressa?
No. La liquidazione giudiziale del fondo non interferisce con l’obbligo di pagamento dell’IMU in capo alla SGR, specialmente per le annualità d’imposta precedenti all’apertura della procedura concorsuale.

La responsabilità della SGR per il pagamento dell’IMU è illimitata?
No, la responsabilità è limitata. La SGR risponde delle obbligazioni del fondo esclusivamente con il patrimonio del fondo stesso. Questo significa che i creditori, in fase di esecuzione forzata, possono rivalersi solo sui beni del fondo e non sul patrimonio personale della SGR.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16421 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 16421 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/06/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 13776/2024 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avv. DI NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI SPILAMBERTO, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso la SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO EMILIA ROMAGNA n. 336/2024 depositata il 12/04/2024.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza indicata in epigrafe è stato rigettato l’appello della società contribuente RAGIONE_SOCIALE con conferma della decisione di primo grado che aveva rigettato il ricorso, avverso l’ingiunzione di pagamento per IMU, oltre interessi e sanzio ni;

ricorre per cassazione la contribuente con cinque motivi di ricorso, come integrati da successiva memoria;

Il Comune di Spilamberto con le controdeduzioni, integrate anche da memoria, ha chiesto di dichiarare inammissibile o di rigettare il ricorso, in quanto infondato;

la Procura Generale della Corte di Cassazione, sostituto procuratore generale NOME COGNOME ha depositato conclusioni scritte, ribadite in udienza per la dichiarazione di rigetto del ricorso.

Le parti in udienza si riportano alle rispettive conclusioni del ricorso e delle controdeduzioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, con la condanna alle spese del giudizio e con il raddoppio del contributo unificato.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta una violazione di legge, art. 57, comma 6-bis, d. lgs. 58 del 1998, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. (violazione dell’autonomia patrimoniale del Fondo comune di investimento).

Per la ricorrente solo il fondo comune di investimento deve rispondere del pagamento dell’IMU sugli immobili; la società di gestione del fondo immobiliare (Il Vignola) non è soggetto passivo dell’imposta che deve essere pagata dal Fondo immobiliare. Inoltr e, dal 27 febbraio 2022 il Fondo veniva sottoposto a procedura di liquidazione giudiziale con sentenza del Tribunale di Milano.

I fondi comuni di investimento sono privi di un’autonoma soggettività giuridica: «I fondi comuni d’investimento (nella specie,

fondi immobiliare chiusi), disciplinati nel d.lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di un’autonoma soggettività giuridica, ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio; pertanto, in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile che ne è oggetto deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia» (Cass. Sez. 1, 08/05/2019, n. 12062, Rv. 653911 -01; vedi anche Cass. Sez. 2, 18/03/2025, n. 7201, Rv. 673998 – 01).
Come logica conseguenza, la società di gestione è tenuta a pagare l’I .M.U.: «I fondi comuni d’investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati dal d.lgs. n. 58 del 1998 e succ. mod., non sono soggetti passivi dell’imposta municipale gravante sugli immobili che ne fanno parte, in quanto detti fondi sono privi di un’autonoma soggettività giuridica e costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio, la quale è tenuta al pagamento dell’IMU» (Cass. Sez. 5, 09/03/2023, n. 7116, Rv. 667341 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 22/12/2024, n. 33895, Rv. 673261 – 01).
1. Anche nell’ipotesi di liquidazione giudiziale del fondo è tenuta al pagamento la società, inoltre nel caso in giudizio gli anni di imposta sono dal 2015 al 2017, antecedenti alla liquidazione giudiziale del fondo (vedi Sez. 5, 09/03/2023, n. 7116, Rv. 667341 -01, in termini).

La decisione di questa Corte, Sez. 5, 12/06/2024, n. 16285, Rv. 671514 -01, non sposta il termine del problema in quanto la stessa espressamente riguarda solo l’IVA e non anche i tributi locali: «Bisogna, peraltro, verificare se una soluzione formalistica di tal fatta possa essere utilizzata anche per l’IVA. L’analisi normativa e giurisprudenziale che segue dimostrerà il contrario».

La decisione, quindi, non si pone in contrasto con le altre in materia di tributi locali.

Neanche la ratio della decisione può ritenersi decisiva per mutare orientamento sui tributi locali, in particolare l’IMU.

La società di gestione risponde nei limiti del patrimonio del fondo. Solo questo è il limite, che nel caso in giudizio non viene neanche prospettato come impedimento al pagamento (superamento del limite del patrimonio del fondo, tenendo presente che l’IMU andava pagata negli anni di competenza, prima d ella procedura concorsuale).

Per l’art. 36, quarto comma, d. lgs. N. 58 del 1998 « Ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società; delle obbligazioni contratte per conto del fondo, la Sgr risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell’interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub depositario o nell’interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio non può in alcun caso utilizzare, nell’interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti».
È la società di gestione, quindi, che risponde dell’obbligazione (peraltro è intestataria degli immobili e questo già sarebbe sufficiente per l’ I.M.U.) e non il fondo che non ha personalità giuridica, anche se nei limiti del patrimonio del fondo. Limiti, che, si ribadisce, nel caso in giudizio non sono stati prospettati quale impedimento all’adempimento dell’obbligazione tributaria per gli anni in oggetto (antecedenti, peraltro, alla messa in liquidazione del fondo).

Solo un superamento dei limiti del patrimonio del fondo potrebbe giustificare una impossibilità di adempiere.

2. Nel caso analizzato per l’I.V.A. ( Sez. 5, 12/06/2024, n. 16285, cit.), del resto, la liquidazione giudiziale era conclusa (era estinto, quindi, il rapporto di mandato tra SGR e il fondo), mentre nel caso odierno la procedura è ancora in corso, e si verte comunque di annualità anteriori.

In ogni caso, i l presupposto dell’IVA e dell’IMU sono all’evidenza completamente diversi, rilevando -per la prima -la cessione di beni o la prestazione di un servizio e -per la seconda -la realità del possesso, vertendosi di imposta di natura patrimoniale. Va del resto osservato che, pure in materia di Iva ed in costanza del rapporto di mandato, la società di gestione viene considerata soggetto passivo di imposta per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi immobiliari da essa istituiti, ex art. 8 d.l. 351/01 conv. in l. 410/01, come pure ricordato dalla più volte citata sentenza Cass. 16285/24 (investita di un caso in cui si discuteva di fatture per operazioni inesistenti da parte del fondo comune IBISCO).
Conseguentemente non può trovare applicazione per l’I.M.U. il ragionamento fatto per l’I.V.A.

Un raffronto tra i fondi comuni e i patrimoni separati, destinati ex art. 2447bis cod. civ. (« Qualora la deliberazione prevista dall’articolo 2447-ter non disponga diversamente, per le obbligazioni contratte in relazione allo specifico affare la società risponde nei limiti del patrimonio ad esso destinato. Resta salva, tuttavia, la responsabilità illimitata della società per le obbligazioni derivanti da fatto illecito») conferma che i beni del fondo di investimento sono una porzione separata della S.G.R.; la separazione rileva solo in sede esecutiva, ma obbligata è solo la società di gestione. In particolare,
per l’I .M.U., essendo essa formalmente l’intestataria dell’immobile, come sopra visto.

Con i motivi 2, 3 e 4 la ricorrente prospetta violazione di legge rilevante ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. (art. 57, comma 3bis , d. lgs. 58/1998, art. 83, 91, d. lgs. 385 del 1983 e 221 d. lgs n. 14 del 2019 -pagamenti in pendenza della procedura concorsuale -; art. 53 Costituzione e art. 1, l. n. 160 del 2019 -divieto di doppia imposizione -) e la violazione di legge rilevante ex art. 360, primo comma n. 5 cod. proc. civ. per l’omessa valutazione del fatto decisivo della liquidazione giudiziale.
I motivi si trattano congiuntamente per la loro connessione logica.

La liquidazione giudiziale, per quanto detto al rispetto al primo motivo di ricorso, non interferisce con la richiesta di pagamento alla società RAGIONE_SOCIALE unica tenuta al pagamento nei limiti del patrimonio del fondo; il limite rileva solo in sede esecutiva e non al momento del contenzioso.

Nessuna doppia imposizione sussiste in quanto (è pacifico) risulta solo una ammissione del credito I.M.U. al passivo della procedura concorsuale. Il debito I.M.U. risulta, come visto in precedenza, un obbligo della società di gestione e non del fondo comune di investimento (la questione dell’ammissione al passivo nella procedura concorsuale non riguarda questa controversia; infatti, con l’ammissione al passivo non può ritenersi estinta la relativa obbligazione, fino al pagamento).
Il motivo non risulta inammissibile, come prospettato dalla Procura Generale, in quanto nella memoria la ricorrente specifica il relativo motivo, come proposto anche nei giudizi di merito.

Con il quinto motivo la ricorrente prospetta la violazione di legge rilevante ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. dell’art. 5, quinto comma, d. lgs. n. 504 del 1992 (violazione dei criteri di determinazione dell’imponibile).

Il motivo è infondato in quanto, come rilevato dalla decisione impugnata, il valore è stato determinato dal Comune in relazione alla stessa dichiarazione della parte. Nessuna dichiarazione successiva di rettifica delle condizioni del terreno risulta effettuata dalla parte, circostanza questa pacifica e rappresentata dalla stessa ricorrente.

Infatti, «In tema d’imposta comunale sugli immobili, l’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. nella l. n. 248 del 2006, ha fatto salvo l’obbligo di denunciare le variazioni soggettive ed oggettive incidenti sulla determinazione dell’imposta degli immobili già dichiarati e comportanti riduzioni d’imposta, non conoscibili per via officiosa dal comune, sicché, in tali casi, l’ente impositore è esonerato dall’onere di accertamento degli eventi che giovino al contribuente, al quale, in assenza della denuncia, non surrogabile da eventuali forme di pubblicità, non può essere riconosciuto alcun beneficio» (Cass. Sez. 6, 02/09/2016, n. 17562, Rv. 640990 – 01).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esposti, rimborso forfettario ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 27/05/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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