IMU fabbricato grezzo: quando scatta il pagamento?

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’IMU fabbricato grezzo è dovuta dal momento in cui i lavori di costruzione risultano ultimati, a prescindere dal rilascio del certificato di abitabilità o agibilità. Nel caso analizzato, una contribuente contestava l’imposizione fiscale su un immobile non ancora rifinito, ma la presenza di una dichiarazione di fine lavori presentata anni prima ha reso legittimo l’accertamento del Comune. La Corte ha ribadito che la valutazione delle prove circa lo stato dell’immobile spetta esclusivamente ai giudici di merito e non può essere oggetto di riesame in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU fabbricato grezzo: quando scatta l’obbligo di pagamento?

La determinazione del momento esatto in cui sorge l’obbligo tributario per l’IMU fabbricato grezzo è un tema che genera spesso contenziosi tra cittadini e amministrazioni comunali. Molti proprietari ritengono che, finché l’immobile non è rifinito o non ha ottenuto l’abitabilità, la tassazione debba essere ridotta o assente. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha tracciato un confine molto netto basato sull’effettiva conclusione dei lavori strutturali.

Il caso: l’accertamento sull’IMU fabbricato grezzo

La vicenda trae origine da una serie di avvisi di accertamento notificati da un Comune a una contribuente per il mancato versamento dell’IMU su un immobile residenziale. La proprietaria sosteneva che l’edificio fosse ancora allo stato “grezzo” o “rustico” e che, pertanto, non potesse essere considerato un fabbricato finito ai fini fiscali. Dopo aver perso nei primi due gradi di giudizio, la contribuente si è rivolta alla Corte di Cassazione denunciando una falsa applicazione della legge.

La normativa di riferimento per l’IMU fabbricato grezzo

Secondo l’ordinamento vigente, un fabbricato di nuova costruzione diventa soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione. In alternativa, se l’immobile viene utilizzato prima della fine dei lavori, l’imposta scatta dalla data di inizio dell’utilizzo effettivo. Questo principio, già valido per la vecchia ICI, è stato integralmente recepito per l’IMU.

Il valore della dichiarazione di fine lavori

Un elemento decisivo nel caso di specie è stata la “dichiarazione di fine lavori” presentata dall’impresa appaltatrice diversi anni prima del periodo oggetto di accertamento. Tale documento comunicava ufficialmente al Comune che le opere di realizzazione del fabbricato erano terminate. Per i giudici, questa prova documentale è stata sufficiente a dimostrare che l’immobile, pur se privo di finiture estetiche o certificazioni di abitabilità, era da considerarsi fiscalmente un fabbricato ultimato.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso basandosi su due pilastri giuridici fondamentali. In primo luogo, ha chiarito che l’accatastamento e la tassazione come fabbricato non dipendono dal certificato di abitabilità o agibilità. Tali documenti hanno rilievo amministrativo e sanitario, ma non condizionano il presupposto impositivo tributario, che si focalizza invece sulla realtà strutturale dell’edificio. Se i lavori sono terminati, l’immobile è un fabbricato.

In secondo luogo, gli Ermellini hanno ricordato che il giudizio di Cassazione non è un “terzo grado di merito”. La valutazione delle prove, come la decisione di dare maggior peso alla dichiarazione di fine lavori rispetto alle contestazioni della contribuente sullo stato dei luoghi, spetta esclusivamente ai giudici territoriali. Una volta che il giudice di merito ha accertato che i lavori erano conclusi, tale fatto non può essere ridiscusso in sede di legittimità, a meno di vizi logici macroscopici qui non ravvisati.

Le conclusioni

La decisione conferma un orientamento rigoroso: l’IMU fabbricato grezzo si paga non appena la struttura è completata. Per i proprietari, questo significa che la presentazione della fine lavori in Comune fa scattare automaticamente la soggettività passiva ai fini IMU, indipendentemente dal fatto che l’interno dell’immobile debba ancora essere completato con pavimenti, infissi o impianti. È fondamentale, dunque, monitorare con attenzione le comunicazioni edilizie presentate dai tecnici per evitare di incorrere in accertamenti retroattivi gravati da sanzioni e interessi.

Un immobile al rustico è soggetto al pagamento dell’IMU?
Sì, l’imposta è dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dal momento del suo utilizzo effettivo, se questo avviene prima della fine dei lavori.

Il certificato di abitabilità è necessario per l’applicazione dell’IMU?
No, la giurisprudenza chiarisce che l’assenza del certificato di abitabilità non impedisce il sorgere dell’obbligo tributario se i lavori strutturali sono terminati.

Si può contestare in Cassazione la data di fine lavori stabilita dal giudice?
No, la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove sono attività riservate al giudice di merito e non possono essere riesaminate nel giudizio di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3600 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3600 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22405/2023 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

-ricorrente –

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in Lecco, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende -controricorrente – avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA LOMBARDIA n. 1255/2023, pubblicata il 6/4/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/1/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1255/2023, pubblicata il 6/4/2023, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia ha respinto l’appello proposto da NOME COGNOME avverso la decisione della C.T.P. di Lecco, la

quale aveva respinto il ricorso della contribuente avverso gli avvisi di accertamento nn. 144, 145, 146, 147 e 1481 emessi dal Comune di Cremeno per omesso pagamento di IMU relativa agli anni d’imposta dal 2014 al 2018, per complessivi euro 14.677,00, oltre interessi e sanzione per euro 4.403,10.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione NOME COGNOME, mentre il Comune di Cremeno si costituisce mediante controricorso. Entrambe le parti depositano memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo di ricorso si denuncia il vizio di violazione e falsa applicazione degli art. 2, comma 1, lett. a), e 5, comma 6, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver il giudice di appello ritenuto ultimato e, dunque, imponibile ai fini IMU come fabbricato un immobile allo stato ‘grezzo’ o ‘rustico’.

1.1. La censura è infondata.

1.2. A norma dell’art. 2, lett. a), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, richiamato per l’IMU dall’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 (convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), «il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato».

1.3. La norma è costantemente applicata da questa Corte nel senso che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ma il discorso è estensibile all’IMU per la piena sovrapponibilità, sul punto, dei presupposti delle due imposte, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett a), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, rileva, ai fini impositivi, il momento a partire dal quale l’immobile può essere considerato fabbricato in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, a prescindere dal fatto che sia o meno intervenuto il certificato di abitabilità o di agibilità,
che non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta (ex multis, Cass. 21712/2025; 18929/2025; 8284/2025; 2919/2024; 19646/2023; 34764/2022; 10894/2022; 1571/2021; 11646/2019; 7968/2019).

1.4. Ebbene, della norma ha fatto retta applicazione la CGT, laddove ha ritenuto legittimamente applicata l’IMU in relazione al fabbricato, per gli anni 2014 -18, sul presupposto dell’intervenuta ultimazione dei lavori di costruzione già dal 2008, come da ‘dichiarazione di fine lavori’ del 14 marzo 2008, con cui il legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE comunicava al Comune di Cremeno che le ‘opere di realizzazione nuovo fabbricato residenziale unifamiliare’ appaltate dalla contribuente ‘ di cui al permesso di costruire n. 5/2005 del 23/4/07 erano state terminate in data 12/3/2008’.
1.5. Né giova alla ricorrente tentare di sollecitare, sotto l’apparente deduzione di una violazione o falsa applicazione di legge, una rivalutazione delle risultanze probatorie ed una rinnovazione dell’accertamento dei fatti controversi, allo scopo di dimostrare che l’immobile, nei periodi oggetto di imposizione fiscale, non fosse ancora ultimato.

1.6. La contribuente chiede, in definitiva, a questa Corte di pronunciarsi su una questione di mero fatto non censurabile in questa sede, salvo trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, e non consentito, terzo grado di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto dei fatti storici quanto le valutazioni di quei fatti espresse dal giudice di appello, non condivise e per ciò solo criticate al fine di provocare una diversa ricostruzione dei fatti.

1.7. L’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento sono, infatti, attività riservate al giudice del merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili, senza essere tenuto ad un’esplicita confutazione degli altri

elementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti (v. Cass. n. 42 del 2009; Cass. n. 20802 del 2011), ed è, pertanto, insindacabile, nel processo di legittimità, il “peso probatorio” di alcune prove rispetto ad altre (tra le più recenti, Cass. n. 2573/2025, che cita Cass. n. 21187 del 2019).

1.8. Non è, pertanto, consentita in sede di legittimità una valutazione delle prove ulteriore e diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, a nulla rilevando che quelle prove possano esser valutate in modo differente rispetto a quanto ritenuto dal giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione (Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.), neppure con riferimento al canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., per vero nella specie neanche dedotto.
1.9. Resta, infatti, estranea al vizio ex art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. qualsiasi censura volta a criticare il ‘convincimento’ che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. 20553/2021).
1.10. Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi l’infondatezza del motivo dedotto, il ricorso deve essere rigettato.

La regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità, da liquidarsi in dispositivo, segue la soccombenza.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in euro 3.000,00, oltre euro 200,00 per esborsi, rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 27 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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