IMU e immobile abusivo: chi paga le tasse?

Una contribuente si oppone a un avviso di accertamento IMU per un immobile abusivo edificato sul suo terreno da una società terza e colpito da ordine di demolizione. Dopo la conferma della sua responsabilità nei primi due gradi di giudizio in base al principio di accessione, la Corte di Cassazione ha sospeso la decisione finale. L’ordinanza interlocutoria rinvia il caso in attesa di una pronuncia su una questione di massima importanza giuridica, relativa proprio agli effetti fiscali derivanti da un ordine di demolizione non eseguito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU su Immobile Abusivo: Chi Paga? La Cassazione Prende Tempo

La questione della responsabilità fiscale per un immobile abusivo costruito su terreno altrui è da sempre un tema complesso. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha messo in pausa un giudizio, evidenziando la necessità di un chiarimento definitivo su chi debba pagare l’IMU in circostanze così intricate. Analizziamo il caso per comprendere le ragioni dietro questa scelta prudente e le sue possibili implicazioni.

I Fatti del Contenzioso: Terreno, Costruzione Illegale e Avviso di Accertamento

Una contribuente si è vista recapitare un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013. L’imposta riguardava un immobile edificato sul suo terreno da una società terza. La particolarità del caso risiede nel fatto che la costruzione era stata realizzata senza le necessarie autorizzazioni urbanistiche, tanto da essere colpita da un ordine di demolizione fin dall’anno 2000.

Nonostante la contribuente non fosse l’autrice materiale dell’abuso edilizio, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale l’avevano ritenuta responsabile del pagamento dell’imposta. Il loro ragionamento si fondava sul principio civilistico dell’accessione, secondo cui il proprietario del suolo acquista automaticamente la proprietà di tutto ciò che vi viene costruito sopra.

I Motivi del Ricorso: Perché la Contribuente Contesta l’IMU sull’Immobile Abusivo?

Insoddisfatta delle decisioni dei giudici di merito, la contribuente ha presentato ricorso in Cassazione, sollevando diverse obiezioni.

Vizio di Motivazione e Onere della Prova

La ricorrente ha lamentato la contraddittorietà della sentenza d’appello. Da un lato, i giudici la ritenevano proprietaria per accessione; dall’altro, riconoscevano che l’immobile era stato costruito abusivamente da terzi e che pendeva un ordine di demolizione. Secondo la sua difesa, queste circostanze avrebbero dovuto escludere la sua soggettività passiva ai fini IMU, dato che l’ordine di demolizione inadempiuto poteva addirittura portare all’acquisizione del bene da parte del Comune.

Il Sequestro Penale e la Mancanza di Possesso

Un altro punto cruciale sollevato dalla contribuente riguardava un sequestro penale che, a partire dal 2013, aveva colpito sia l’immobile abusivo sia un’altra proprietà legittima della stessa. Tale provvedimento, a suo dire, interrompeva la relazione materiale con il bene, facendo venir meno il presupposto stesso dell’imposta: il possesso. Pertanto, riteneva di avere diritto quanto meno a una riduzione dell’imposta.

La Decisione della Corte: un Rinvio Strategico

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non ha dato torto o ragione a nessuna delle parti. Ha invece deciso di emettere un’ordinanza interlocutoria, rinviando la causa a nuovo ruolo. Questa scelta non è casuale ma strategica.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La ragione del rinvio risiede nel fatto che una questione giuridica molto simile e di particolare importanza – definita in gergo tecnico “questione nomofilattica” – è già all’esame della Corte. Tale questione riguarda proprio la rilevanza dell’ordine di demolizione e il suo potenziale effetto acquisitivo da parte del Comune in caso di inottemperanza, e come tutto ciò si rifletta sulla nozione di “possesso” ai fini fiscali.

In sostanza, la Corte ritiene che, prima di decidere questo specifico caso, sia opportuno e necessario attendere la decisione sulla questione generale. Questo approccio garantisce coerenza e un’interpretazione uniforme della legge, evitando sentenze potenzialmente contrastanti su temi identici. La futura decisione fornirà un principio di diritto chiaro, applicabile a tutti i casi simili, inclusa la controversia sull’immobile abusivo della ricorrente.

Conclusioni: Cosa Implica questa Decisione per i Contribuenti?

L’ordinanza della Cassazione, pur non risolvendo il caso, è di grande importanza. Segnala che la Corte Suprema riconosce la complessità e la rilevanza della tassazione degli immobili abusivi. La decisione di attendere una pronuncia a portata generale indica la volontà di stabilire un criterio certo e stabile. Per i contribuenti che si trovano in situazioni analoghe, questa pausa significa che presto potrebbe arrivare un chiarimento definitivo su un’area del diritto tributario finora caratterizzata da incertezza. Il principio che verrà stabilito sarà decisivo per determinare se il proprietario di un terreno debba sempre e comunque farsi carico delle imposte su un manufatto illegale costruito da altri.

Chi è tenuto a pagare l’IMU per un immobile abusivo costruito da terzi su un terreno di mia proprietà?
Secondo i giudici di merito, il proprietario del terreno è responsabile in base al principio di accessione. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha sospeso il giudizio su questo punto, indicando che la questione è complessa e richiede una decisione di principio per essere risolta in via definitiva.

Un ordine di demolizione non eseguito influisce sul pagamento dell’IMU?
Questa è la domanda centrale che la Corte di Cassazione intende risolvere. La contribuente sostiene che l’ordine di demolizione, potendo portare all’acquisizione del bene da parte del Comune, incide sulla titolarità e sul possesso, escludendo l’obbligo di pagare l’imposta. La Corte ha rinviato il caso proprio per attendere una decisione con valore di principio su questo specifico aspetto.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria e ha rinviato la causa perché una questione giuridica analoga, ma di portata generale e fondamentale per l’uniforme interpretazione della legge (questione nomofilattica), è già pendente. Per garantire coerenza e certezza del diritto, la Corte attenderà la risoluzione di quella questione prima di decidere questo caso specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33374 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33374 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/12/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al numero 31522 del Ruolo Generale dell’anno 2021, proposto

NOME , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, come in atti domiciliata,

RICORRENTE

CONTRO

COMUNE RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, come in atti domiciliato,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 237/21 della Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, Sezione Distaccata di Pescara, pubblicata in data 6 aprile 2021.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza numero 237/21, pubblicata in data 6 aprile 2021, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, Sezione Distaccata di Pescara, rigettava l’appello proposto da NOME avverso la sentenza numero 574/19, pubblicata in data 18 dicembre 2019, con la quale la

Commissione Tributaria Provinciale di Chieti aveva respinto il ricorso intentato dalla contribuente avverso l’avviso di accertamento numero 12000027 del 26 settembre 2018, in forza del quale il Comune di Rapino, in relazione al periodo di imposta 2013, aveva reputato dovuta la maggiore somma rispetto a quella versata dalla contribuente- di euro 4.276,00, a titolo di IMU.

NOME proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a sette motivi di gravame ed illustrando ulteriormente le sue ragioni con memoria.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Rapino revocava in dubbio la fondatezza delle avverse argomentazioni e richieste, depositando controricorso ed invocando la reiezione dell’impugnazione.

Alla camera di consiglio del 26 novembre 2025, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, veniva emessa la presente ordinanza interlocutoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

con il primo motivo di gravame la ricorrente, allegando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 4, del codice di procedura civile, ha lamentato la nullità della sentenza impugnata per violazione degli articoli 132, comma 2, numero 4, del codice di procedura civile, e dell’articolo 36, comma 2, numero 4, del decreto legislativo numero 546 del 1992, in relazione all’articolo 111, comma 6, della Costituzione, per difetto di motivazione della sentenza impugnata, caratterizzata da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili; ed, infatti, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, per un verso, aveva reputato la contribuente tenuta al versamento
dell’imposta sul presupposto della sua qualità di proprietaria del bene, in virtù del principio dell’accessione, per cui, sebbene l’immobile fosse stato realizzato da un soggetto terzo (la RAGIONE_SOCIALE), era tenuta a risponderne fiscalmente e, per altro verso, aveva sostenuto che la suddetta società aveva realizzato il manufatto in mancanza di una regolare procedura autorizzativa urbanistica, tanto da essere destinataria di un ordine di integrale demolizione, risalente all’anno 2000, a riprova della clandestinità con la quale era avvenuta l’edificazione;
con il secondo motivo di gravame la ricorrente, evocando il vizio disciplinato dall’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, si è doluta della falsa applicazione dell’articolo 2697 del codice civile e dell’articolo 115 del codice di procedura civile, nonché degli articoli 934 del codice civile e 31 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001, in relazione all’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 2011 ed agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo numero 23 del 2011, con riferimento alla prova della sua contestata soggettività passiva, non suscettibile di essere ravvisata con riguardo al fabbricato realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE, destinataria di un ordine di demolizione, non ottemperato, che era in grado, oltre tutto, di determinare l’acquisizione del bene e dell’area di sedime in capo al Comune di Rapino;
con il terzo motivo di gravame la ricorrente ha denunciato, richiamando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, la falsa applicazione dell’articolo 2697 del codice civile e dell’articolo 115 del codice di procedura civile, in relazione all’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 2011 ed agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo numero 23

del 2011, in quanto, erroneamente, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo non aveva dato adeguato risalto al fatto che il bene, oltre ad essere stato realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE, era stato oggetto di un ordine di demolizione, che era stato rivolto in via esclusiva alla suddetta società, valorizzando, viceversa, il principio dell’accessione, disciplinato dall’articolo 934 del codice civile, ed il fatto che la contribuente non avesse impugnato la proposta di accatastamento, nonostante avesse ricevuto la notifica del relativo atto, circostanza che dimostrava con chiarezza che si riteneva proprietaria del bene, non essendo rilevante la pendenza di procedure demolitive, perché il co-destinatario obbligato al ripristino poteva essere anche il costruttore; in tal modo, però, l’autorità giudiziaria adita in secondo grado non aveva fatto buon governo dei principi operanti in materia di onere della prova, atteso che la qualità di soggetto passivo d’imposta doveva essere dimostrata dall’ente impositore, il quale non poteva adagiarsi sui dati catastali, che potevano avere solamente valore indiziario ed erano sconfessati dalla stessa condotta tenuta dal Comune di Rapino, il quale, perfino nel giudizio amministrativo che lo aveva visto contrapposto alla società costruttrice del fabbricato, non aveva mai messo in dubbio la qualità di proprietaria dell’immobile della RAGIONE_SOCIALE;
– con il quarto motivo di gravame la ricorrente, deducendo il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 4, del codice di procedura civile, ha stigmatizzato la violazione degli articoli 132, comma 2, numero 4, del codice di procedura civile e dell’articolo 36, comma 2, numero 4, del decreto legislativo numero 546 del 1992, in relazione all’articolo 111, comma 6, della Costituzione, per essere la motivazione della sentenza

impugnata del tutto apparente, con riferimento, in particolare, alle argomentazioni, ritualmente veicolate nei gradi di merito, inerenti all’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 2011, con il quale era stato individuato il presupposto oggettivo dell’imposta nel possesso degli immobili, che non aveva mai avuto, segnatamente, con riferimento al bene realizzato abusivamente dalla RAGIONE_SOCIALE, avendo fatto riferimento l’autorità giudiziaria adita in secondo grado – genericamente agli effetti del sequestro penale intervenuto su tutti gli immobili oggetto di accertamento: quello abusivo nella titolarità e disponibilità della RAGIONE_SOCIALE e quello legittimo nella titolarità e disponibilità della ricorrente;
con il quinto motivo di gravame la ricorrente, prospettando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, si è doluta della falsa applicazione dell’articolo 8 del decreto legislativo numero 23 del 2022, in relazione all’articolo 13, commi 1 e 2, del decreto legge numero 201 del 2011, essendo carente il presupposto impositivo oggettivo, costituito dal possesso dell’immobile, che non aveva mai avuto;

con il sesto motivo di gravame la ricorrente, allegando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, ha sostenuto la violazione o falsa applicazione dell’articolo 8 del decreto legislativo numero 23 del 2011, in relazione all’articolo 13, commi 1 e 2, del decreto legge numero 201 del 2011, non essendo stata rilevata la carenza del presupposto oggettivo d’imposta sotto un ulteriore profilo, in ragione del travisamento degli elementi di prova acquisiti, in quanto tutti gli immobili oggetto di accertamento d’imposta e, quindi, quello abusivo di proprietà della RAGIONE_SOCIALE e quello
legittimo di sua proprietà erano stati attinti, a partire dall’anno 2013, da un provvedimento ablativo del Giudice per le Indagini Preliminari di Chieti; né erano condivisibili le argomentazioni della Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, secondo la quale il sequestro penale era attinente ad ipotesi di reato per costruzione in difetto di concessione edilizia e finalizzato ad ‘impedire la prosecuzione del reato mediante la progressione costruttiva’, per cui, avendo tale finalità, non incideva sulla relazione giuridica tra il bene ed il soggetto, attenendo l’IMU alla posizione formale della titolarità del bene ed, avendo carattere temporaneo, non dava luogo a riduzione di imposta, se solo si teneva a mente che era stato interessato dal provvedimento anche il bene legittimo di sua proprietà, per cui la finalità non poteva essere quella indicata nella sentenza impugnata e, facendo venire meno la relazione con la cosa, legittimava quanto meno ad ottenere una riduzione d’imposta;
con il settimo motivo di gravame la ricorrente, richiamando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 4, del codice di procedura civile, ha prospettato la nullità della sentenza impugnata per violazione degli articoli 112 e 346 del codice di procedura civile, essendo stata incrementata, nel quantum , la liquidazione delle spese di lite effettuata in prime cure, in mancanza di qualsivoglia impugnazione sul punto.

Orbene, con riferimento alle disposizioni dettate in materia di ICI (decreto legislativo numero 504 del 1992, articoli 1, comma 2, e 3, commi 1 e 2), essenzialmente riprodotte, in sostanziale continuità disciplinare, da quelle dettate in materia di IMU (articoli 8, comma 2, e 9, comma 1, del decreto legislativo numero 23 del 2011, ed articolo 13, comma 2, del decreto legge numero 201 del 2011, convertito

dalla legge numero 214 del 2011), questa Corte, prendendo le mosse dalla nozione di possesso (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta), ha ritenuto, con ordinanza interlocutoria numero 21650/25, che rivestisse portata nomofilattica la questione inerente alla rilevanza dell’ordine di demolizione e, nello specifico, all’effetto acquisitivo prospettabile, ipso jure , in relazione all’inottemperanza di un ordine di tal fatta, disponendo la trattazione della causa in pubblica udienza.
Il tema preso in esame nella suddetta ordinanza potrebbe avere profili di comunanza con alcune delle questioni dibattute nella presente controversia, per cui è opportuno disporre un rinvio a nuovo ruolo, in attesa della decisione su tale questione.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Sezione Tributaria, nella composizione di cui in intestazione, così provvede:

rinvia la causa a nuovo ruolo, in attesa della decisione sulla questione di cui in motivazione.

Roma, 26 novembre 2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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