LexCED: l'assistente legale basato sull'intelligenza artificiale AI. Chiedigli un parere, provalo adesso!

IMU condizione risolutiva: chi paga se il contratto cade?

Una SGR ha chiesto il rimborso dell’IMU per immobili acquistati con un contratto soggetto a condizione risolutiva, poi avveratasi. La Cassazione ha stabilito che l’acquirente resta soggetto passivo IMU fino a quando l’ente impositore non viene a conoscenza dell’avveramento della condizione, annullando la sentenza precedente e rinviando il caso per accertare tale conoscenza. La questione dell’IMU e condizione risolutiva è centrale.

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

02.37901052
8:00 – 20:00
(Lun - Sab)
Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU e Condizione Risolutiva: Chi Paga se il Contratto Viene Meno?

La stipula di un contratto di compravendita immobiliare può essere subordinata a condizioni future. Ma cosa succede ai fini fiscali, in particolare per l’IMU, se una IMU condizione risolutiva fa venir meno retroattivamente gli effetti del contratto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla responsabilità dell’acquirente, stabilendo un principio fondamentale legato alla conoscenza dell’evento da parte dell’ente impositore.

I Fatti del Caso: La Compravendita Sotto Condizione

Una Società di Gestione del Risparmio (SGR), per conto di un proprio fondo di investimento, acquistava due impianti fotovoltaici. I contratti di compravendita, stipulati nel 2011 e 2012, contenevano una clausola cruciale: una condizione risolutiva. La vendita sarebbe stata annullata se la SGR non avesse ottenuto un finanziamento bancario entro il 31 maggio 2012.

Il finanziamento non venne concesso e la condizione si avverò, annullando di fatto la compravendita con effetto retroattivo (ex tunc). Nonostante ciò, l’avveramento della condizione fu formalizzato tra le parti solo nell’ottobre 2014. Nel frattempo, la SGR aveva versato l’IMU per gli anni 2013 e 2014, ritenendosi proprietaria degli immobili. Successivamente, chiese al Comune il rimborso di quanto pagato, sostenendo di non essere mai stata la reale proprietaria in quegli anni. Il Comune, però, negò il rimborso e le commissioni tributarie diedero ragione all’ente locale.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’analisi dell’IMU condizione risolutiva

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti, accogliendo il motivo di ricorso principale della SGR. I giudici di legittimità hanno chiarito che, sebbene la proprietà ‘risolubile’ costituisca un presupposto valido per l’imposizione fiscale, la situazione cambia radicalmente quando la condizione si avvera. Tuttavia, il punto focale non è solo l’avveramento della condizione, ma il momento in cui l’ente impositore ne acquisisce conoscenza.

Il Principio di Diritto sulla Soggettività Passiva

La Corte ha enunciato un principio di diritto dirimente: in tema di IMU condizione risolutiva, l’acquirente di un immobile con un contratto di compravendita sottoposto a tale condizione non è liberato dall’obbligazione tributaria per le annualità successive all’avveramento, nonostante la retroattività degli effetti, fino a quando l’ente impositore non acquisisca conoscenza di tale evento. La semplice annotazione nei registri immobiliari della ricognizione tra le parti non è l’unico modo per dimostrare tale conoscenza, che può essere acquisita anche aliunde, ovvero tramite altre vie.

Le pretese accessorie e la giurisdizione

La SGR aveva anche richiesto il risarcimento del maggior danno da svalutazione monetaria sulla somma da rimborsare. Su questo punto, la Cassazione ha dichiarato la domanda inammissibile, confermando un orientamento delle Sezioni Unite secondo cui tali pretese esulano dalla giurisdizione del giudice tributario e rientrano in quella del giudice ordinario.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda sulla necessità di bilanciare la certezza dei rapporti tributari con il principio della capacità contributiva. L’ente impositore, fino a prova contraria, basa la propria pretesa sulla pubblicità immobiliare e sulla situazione di apparenza giuridica. L’acquirente, pur titolare di un diritto di proprietà precario (sub condicione), è il soggetto passivo del tributo. Quando la condizione si avvera, l’effetto retroattivo cancella la proprietà ex tunc, ma per l’ordinamento tributario questo effetto non può pregiudicare l’ente impositore che non ne sia a conoscenza. Pertanto, l’obbligazione tributaria permane fino al momento in cui l’ente viene informato, in qualsiasi modo, della sopravvenuta inefficacia del titolo di acquisto. Sarà il giudice del rinvio a dover accertare se e quando il Comune è venuto a conoscenza dell’avveramento della condizione, un elemento che determinerà il diritto o meno al rimborso.

Conclusioni: L’Importanza della Comunicazione all’Ente Impositore

Questa ordinanza sottolinea un aspetto pratico di fondamentale importanza per i contribuenti coinvolti in operazioni immobiliari condizionate. Non è sufficiente che una condizione risolutiva si avveri per essere liberati dagli obblighi fiscali. È onere del contribuente assicurarsi che l’amministrazione finanziaria sia messa a conoscenza della modifica della titolarità del bene. La decisione sposta l’attenzione dalla mera formalità giuridica alla sostanza della conoscenza effettiva da parte dell’ente, stabilendo che la responsabilità per l’IMU cessa solo quando il Comune è informato. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di giustizia tributaria regionale per un nuovo esame basato su questo cruciale principio.

Chi deve pagare l’IMU per un immobile acquistato con un contratto sottoposto a condizione risolutiva, se poi la condizione si avvera?
L’acquirente è considerato soggetto passivo e deve pagare l’IMU per le annualità maturate fino a quando l’ente impositore (il Comune) non acquisisce conoscenza dell’avveramento della condizione risolutiva. Fino a quel momento, l’obbligo di pagamento rimane in capo all’acquirente.

L’effetto retroattivo (ex tunc) della condizione risolutiva cancella automaticamente il debito IMU per gli anni intermedi?
No, l’effetto retroattivo non cancella automaticamente l’obbligazione tributaria. La caducazione retroattiva degli effetti del contratto non esonera l’acquirente dal pagamento dell’IMU per le annualità in cui è stato titolare del bene, almeno fino a quando il Comune non viene a conoscenza della sopravvenienza dell’evento risolutivo.

Se l’acquirente ha diritto al rimborso dell’IMU, può chiedere al giudice tributario anche i danni da svalutazione monetaria?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la domanda relativa al maggior danno da svalutazione monetaria non rientra nella giurisdizione del giudice tributario, ma deve essere presentata davanti al giudice ordinario.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.

02.37901052
8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Articoli correlati