IMU area edificabile: quando è una pertinenza?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18371/2025, ha rigettato il ricorso di una società che sosteneva la natura pertinenziale di un’area per non pagare l’IMU. Per essere considerata pertinenza, un’area edificabile deve perdere in modo definitivo e oggettivo la sua capacità edificatoria. Aver richiesto permessi a costruire su quel terreno ha smentito la tesi dell’azienda, escludendo il vincolo pertinenziale e confermando l’obbligo di versare l’IMU.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU area edificabile: quando un terreno è pertinenza di un fabbricato?

La qualificazione di un’IMU area edificabile come pertinenza di un fabbricato è una questione cruciale per molti proprietari immobiliari, poiché da essa dipende l’esenzione dal pagamento dell’imposta sul valore del terreno. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti decisivi sui requisiti necessari per stabilire questo vincolo, sottolineando che non bastano dichiarazioni formali ma servono prove concrete e inequivocabili. Analizziamo la decisione per comprendere quali elementi sono determinanti.

I Fatti del Caso: un Terreno Edificabile è Davvero una Pertinenza?

Una società si è vista recapitare un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012, riguardante un terreno considerato edificabile dall’ente locale. L’azienda ha impugnato l’atto, sostenendo che l’area fosse in realtà una pertinenza del proprio opificio e che, pertanto, non dovesse essere soggetta a tassazione autonoma. Secondo la difesa, il valore del terreno era già ricompreso nella rendita catastale del fabbricato, sulla quale l’IMU veniva regolarmente versata, paventando un rischio di doppia imposizione.

Sia in primo grado che in appello, i giudici hanno dato ragione al Comune, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. La società ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, basando le proprie ragioni sulla violazione delle norme che definiscono la pertinenza e sulla presunta doppia imposizione.

La Questione della Pertinenza ai Fini dell’IMU su un’Area Edificabile

Il cuore della controversia risiede nella definizione di pertinenza applicata a un’area edificabile. La ricorrente sosteneva che il vincolo pertinenziale fosse dimostrato dall’accatastamento unitario del terreno insieme al fabbricato. La Corte di Cassazione ha però ribadito un principio consolidato: la qualifica di pertinenza non discende da una semplice formalità catastale, ma da una situazione di fatto che deve essere rigorosamente provata dal contribuente.

Perché un’area edificabile possa essere considerata pertinenza, devono sussistere due elementi fondamentali:

1. Elemento Oggettivo: La destinazione durevole e funzionale dell’area al servizio del bene principale.
2. Elemento Soggettivo: La volontà del proprietario di creare tale vincolo in modo stabile.

Cruciale, secondo la Corte, è che questa destinazione comporti una “sterilizzazione” permanente dello ius edificandi (il diritto di costruire). In altre parole, l’area deve essere modificata in modo tale da perdere la sua vocazione edificatoria, a meno di una radicale e complessa trasformazione.

La Prova Contraria: Le Richieste di Permessi a Costruire

Nel caso specifico, la tesi della società è crollata di fronte a una prova schiacciante: la stessa azienda aveva richiesto, in anni successivi, dei permessi di costruire proprio su quel terreno. Questo comportamento, secondo i giudici, manifestava una volontà del tutto incompatibile con la presunta destinazione pertinenziale permanente, dimostrando che l’azienda non aveva affatto rinunciato allo sfruttamento edilizio dell’area.

Il Rischio di Doppia Imposizione: un Argomento Infondato

Anche la doglianza relativa alla doppia imposizione è stata respinta. La Corte ha chiarito che non si può parlare di doppia tassazione quando le basi imponibili sono diverse. Il pagamento dell’IMU sulla rendita catastale del fabbricato si basa su un valore forfettario che può includere aree scoperte, ma non pregiudica il potere dell’amministrazione di tassare separatamente un’area se questa risulta edificabile.

La base imponibile per l’IMU area edificabile non è la rendita catastale, ma il suo valore venale. Pertanto, si tratta di due presupposti impositivi distinti: uno relativo al fabbricato (con le sue pertinenze “sterilizzate”) e uno relativo al valore autonomo del terreno edificabile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso sulla base di un orientamento giurisprudenziale consolidato. Ha affermato che la sentenza impugnata aveva correttamente valutato l’assenza di prove, a carico del contribuente, sia sull’elemento oggettivo (destinazione durevole) sia su quello soggettivo (volontà di creare un vincolo permanente). La semplice omessa dichiarazione del terreno come area edificabile o la sua registrazione catastale unitaria non sono sufficienti a dimostrare la pertinenzialità. Al contrario, la richiesta di titoli edilizi ha costituito una prova inequivocabile della volontà di sfruttare lo ius edificandi, facendo venir meno ogni presupposto per considerare l’area una pertinenza. La Corte ha inoltre precisato che la doppia imposizione si verifica solo in presenza di due atti impositivi per lo stesso presupposto, e non tra un’autoliquidazione del contribuente e un successivo accertamento dell’ente.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia rafforza un principio fondamentale in materia di IMU: la natura pertinenziale di un’area edificabile non si presume e non può essere provata con meri artifici formali come la “graffatura” catastale. Il contribuente che intende far valere tale qualifica ha l’onere di dimostrare, con elementi concreti, di aver asservito l’area al fabbricato in modo stabile e di averne permanentemente “sterilizzato” il potenziale edificatorio. In assenza di tale prova, l’area resta soggetta a IMU in base al suo valore venale, senza che si possa invocare una presunta doppia imposizione.

Quando un’area edificabile può essere considerata una pertinenza di un fabbricato ai fini IMU?
Risposta: Solo quando interviene una modifica oggettiva e funzionale dello stato dei luoghi che “sterilizza” in modo concreto e stabile il suo potenziale edificatorio (ius edificandi), rendendo impossibile una diversa destinazione senza una radicale trasformazione del bene. La volontà del proprietario deve essere quella di creare un vincolo di servizio durevole.

La registrazione unitaria al catasto (graffatura) è sufficiente a dimostrare la pertinenzialità di un’area?
Risposta: No, secondo la Corte di Cassazione, la registrazione unitaria ha un valore meramente formale e non è di per sé sufficiente. La qualità di pertinenza dipende dalla situazione di fatto, ovvero dalla destinazione effettiva e concreta dell’area a servizio del fabbricato, che deve essere provata dal contribuente.

Si verifica una doppia imposizione se si paga l’IMU sia sulla rendita del fabbricato sia sul valore dell’area edificabile?
Risposta: No. La Corte ha chiarito che non si tratta di doppia imposizione perché le basi imponibili sono diverse. Da un lato vi è la rendita catastale del fabbricato (che considera l’area in modo forfettario), dall’altro il valore venale dell’area come autonomamente edificabile. Il pagamento basato sulla rendita è un’autoliquidazione che non impedisce al Comune di accertare il valore effettivo dell’area edificabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18371 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18371 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 05/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30908/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avv. NOMESCLGRL62E12H501R)

-ricorrente-

contro

COMUNE DI PERO, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE) unitamente all’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Lombardia n. 1670/2021 depositata il 30/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello proposto dalla società contribuente, con la conferma della decisione di primo grado che aveva rigettato l’originario ricorso introduttivo avverso l’avviso di accertamento per IMU 2012 per un terreno ritenuto edificabile;

ricorre in cassazione la società contribuente con 4 motivi di ricorso, che illustra con memoria;

resiste con controricorso il Comune di Pero che preliminarmente chiede di dichiarare inammissibile il ricorso in quanto proposto ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (con una doppia conforme di merito); in subordine chiede il rigetto del ricorso in quanto infondato.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso, benché ammissibile, contrariamente a quanto eccepito in controricorso, in quanto calibrato su deduzioni di violazione di legge, sostanziale o processuale, risulta infondato e deve respingersi con la condanna al pagamento delle spese di lite; raddoppio del contributo unificato.

I primi due motivi, logicamente connessi, si trattano unitariamente.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione degli art. 2, d. lgs. n. 504 del 1992, art. 817 cod. civ. e 62 d. lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Il motivo è infondato. La sentenza impugnata ha valutato le prove e ha, con valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità, ritenuto che il terreno in oggetto non poteva considerarsi pertinenza del fabbricato.

La sentenza non afferma (come prospettato dalla ricorrente) che la semplice omessa dichiarazione del terreno, da parte della contribuente, fosse prova della natura edificabile del terreno (non pertinenza del fabbricato), ma ha valutato la omessa dichiarazione del terreno quale uno degli elementi (sotto il profilo dell’elemento soggettivo della pertinenzialità) per la considerazione del terreno quale edificabile e non quale pertinenza del fabbricato.

La decisione evidenzia come mancano le prove (a carico della contribuente) sia dell’elemento oggettivo (la destinazione in modo durevole del terreno al servizio del fabbricato) sia di quello soggettivo (volontà di destinare il terreno a servizio del fabbricato) per considerare il terreno una pertinenza.

La sentenza, infine, a sostegno di questa valutazione evidenzia come la società contribuente aveva richiesto titoli edilizi per il terreno in oggetto sia nel 2017 sia nel 2019, permesso di costruire (peraltro concesso dal Comune).

Infatti, questa Corte di Cassazione, con un orientamento consolidato, al quale si deve dare continuità, ha ritenuto che per rendere pertinenza un’area edificabile (ritenuta tale dal piano regolatore, come nel caso in giudizio, circostanza non contestata) è necessario che intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo ius edificandi e non sia possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene: «In tema di ICI, l’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, nell’escludere l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l’attribuzione della qualità di pertinenza sul criterio fattuale correlato alla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un’altra, in conformità all’art. 817 c.c., con la conseguenza che, per qualificare come pertinenza di un fabbricato un’area edificabile, è necessario che intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo “ius edificandi” e che non si
risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile “ad libitum”. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva negato la sussistenza di un rapporto pertinenziale di un’area edificabile rispetto ad un fabbricato adibito a centro di smistamento della corrispondenza, non risultando tale vincolo dalla relativa dichiarazione del contribuente, il quale, peraltro, aveva manifestato la volontà di utilizzare la stessa area a scopo edificatorio)» (Sez. 5 -, Sentenza n. 13742 del 22/05/2019, Rv. 654117 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 25170 del 08/11/2013, Rv. 628984 – 01).
1. Infondato anche il secondo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 2, d. lgs. 504 del 1992 e 817 cod. civ. e 62 d. lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.). Per la ricorrente il terreno risulta accatastato unitariamente al fabbricato e il valore del terreno sarebbe incorporato nella relativa rendita catastale (unitariamente per la costruzione e per il terreno).

La pertinenzialità di un terreno ad un fabbricato non deriva dalla considerazione unitaria nel catasto, ma dalla oggettiva situazione degli immobili, che nel caso è stata ritenuta non idonea a far qualificare il terreno pertinenza dell’opificio (vedi Cass. Sez. 5, ordinanza n. 4455 del 20 febbraio 2024).

Il terzo motivo è infondato (nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e 62 d. lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; omessa pronuncia sul secondo motivo di appello).

La ricorrente aveva chiesto con il secondo motivo di appello di valutare la doppia imposizione dell’area in oggetto, nella rendita del fabbricato e autonomamente nell’avviso di accertamento impugnato, senza considerare (scorporare) il valore già incluso nella rendita catastale sulla quale era stata già versata l’imposta. Lo stesso Comune dà atto che nella memoria del 24 dicembre 2020 ‘si era

dichiarato disponibile a rideterminare la maggiore imposta dovuta ed i relativi accessori, sottraendo dalla base imponibile determinata in sede di accertamento la parte di imposta già versata da RAGIONE_SOCIALEr.lRAGIONE_SOCIALE sulla rendita del fabbricato, in relazione al valore attribuito all’area nell’ambito dell’accatastamento del fabbricato intervenuto in data 7 giugno 1995 (€ 46,48 a mq) per quanto mai aggiornato’.

Questa Corte ha di recente ribadito (Cass., Sez. Trib., ordinanza n. 11181 del 28/04/2025; Cass., Sez. Trib., ordinanza n. 14904 del 04/06/2025) che il divieto della doppia imposizione (stabilito dall’art. 67 d.P.R. n. 600/73, a tenore del quale «la stessa imposta non può essere applicata più volte, in dipendenza dello stesso presupposto ») è configurabile soltanto quando l’Amministrazione recla mi il pagamento di un tributo dopo aver esercitato ed esaurito il potere impositivo rispetto allo stesso tributo e non anche nell’ipotesi di autoliquidazione, in ragione dell’inidoneità di tale comportamento a vincolare l’Amministrazione, precludendole di far valere la pretesa tributaria in conformità alla disciplina normativa (cfr., sul principio, Cass., Sez. 5, sentenza n. 25498 del 18/12/2015 (Rv. 638182 – 01).
È stato così chiarito che la doppia imposizione si verifica soltanto nell’ipotesi di due avvisi di accertamento che assoggettino a tassazione il medesimo presupposto (Cass., Sez. 5, ordinanza n. 27625 del 30/10/2018 (Rv. 651079 – 01) e Cass., Sez. VI-5, ordinanza n. 13503 del 29/05/2018 (Rv. 648690 -01).

Nel caso che occupa non ricorre la dedotta duplice tassazione, avendo il Comune esercitato il potere impositivo solo con l’avviso impugnato. Lo stesso rilievo della contribuente circa la consistenza catastale del bene (inclusiva delle menzionate aree scoperte nella misura d i ‘quasi il 30 % ‘ della complessiva consistenza) dà, peraltro, conto di una considerazione non solo forfettaria dell’area, ma soprattutto basata su di un presupposto (la natura pertinenziale) diverso da quello (area scoperta fabbricabile) posto a base della tassazione dal Comune, il che vale ad escludere, per quanto sopra
detto, che sul punto possa ipotizzarsi, sul versante giuridico, una doppia imposizione.

D’altronde, si è anche precisato, l a base imponibile dell’IMU non è costituita dalla rendita catastale, ma dal valore venale dell’area edificabile (Sez. Trib., ord. N. 4455 del 15/02/2024).

Irrilevante, anche, la graffatura catastale, che non incide sul valore dell’area edificabile , avendo un valore solo formale: «In tema d’ICI, l’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, che esclude l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l’attribuzione della qualità di pertinenza su un criterio oggettivo e fattuale, ossia sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra in applicazione dell’art. 817 c.c., e su uno soggettivo, consistente nella volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, senza che rilevi l’intervenuta graffatura catastale, che ha esclusivo rilievo formale, sicché, anche in tale ipotesi, permane a carico del contribuente l’onere di provare la ricorrenza in concreto dei predetti presupposti» (Cass. Sez. 5, 21/09/2016, n. 18470, Rv. 640976 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 30/10/2018, n. 27573, Rv. 650959 -01, nonché Cass., Sez. Trib., n. 11181/25, cit.; Cass., Sez. Trib., n. 14904/25, cit.; Cass., Sez. Trib., ordinanza n. 11176 del 28/04/2025).
Logicamente assorbito il quarto motivo di ricorso sulla mancanza della motivazione.

…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1486,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della

sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 24/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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