IMU Amministrazione Straordinaria: si applica il rinvio?

Una società in amministrazione straordinaria ha impugnato un avviso di accertamento IMU, sostenendo di avere diritto al regime agevolativo (pagamento posticipato) previsto per fallimento e liquidazione coatta. La Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha rilevato un contrasto giurisprudenziale sulla questione se l’IMU in amministrazione straordinaria goda di tale beneficio e ha rinviato la causa a pubblica udienza per una decisione definitiva, data la rilevanza della questione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Amministrazione Straordinaria: la Cassazione fa il punto sul pagamento

L’obbligo di pagamento dell’IMU in amministrazione straordinaria è un tema complesso e dibattuto. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha messo in pausa il giudizio per approfondire se il regime di pagamento posticipato, chiaramente previsto per il fallimento, possa essere esteso anche a questa procedura. Analizziamo i contorni di una questione cruciale per le imprese in crisi e gli enti locali.

I fatti di causa: un Comune contro una società in A.S.

Una società in amministrazione straordinaria si è opposta a un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU relativo all’annualità 2016, emesso da un grande Comune italiano. La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente dato ragione alla società. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del Comune. Secondo i giudici di secondo grado, il regime agevolativo che consente il versamento dell’imposta solo dopo la vendita degli immobili si applica esclusivamente al fallimento e alla liquidazione coatta amministrativa, come espressamente indicato dalla legge. Non essendo menzionata l’amministrazione straordinaria, questa ne sarebbe esclusa.
La società ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La questione sull’IMU in amministrazione straordinaria

Il cuore del problema risiede nell’interpretazione dell’art. 10, comma 6, del D.Lgs. 504/1992 (e delle norme successive in materia di IMU). Questa disposizione prevede che per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa, il curatore o il commissario liquidatore sono tenuti a versare l’imposta dovuta per l’intera durata della procedura entro tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili. Si tratta di una deroga significativa, che posticipa il pagamento a un momento in cui la procedura ha liquidità.
La domanda è: questa agevolazione si applica anche all’IMU in amministrazione straordinaria?

L’orientamento tradizionale: interpretazione restrittiva

La giurisprudenza maggioritaria ha sempre risposto negativamente. Le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono considerate eccezionali e, come tali, non possono essere applicate per analogia a casi non espressamente previsti. La legge parla chiaro: solo fallimento e liquidazione coatta. L’amministrazione straordinaria, avendo come scopo primario la conservazione del patrimonio produttivo e la continuazione dell’attività, ha una finalità diversa dalla mera liquidazione tipica del fallimento. Per questo motivo, è stata finora esclusa dal beneficio.

I dubbi della Cassazione e il rinvio a pubblica udienza

Nonostante l’orientamento consolidato, la Corte di Cassazione, con questa ordinanza interlocutoria, ha ritenuto che la questione meriti un approfondimento. I giudici hanno deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza per una trattazione più completa. La ragione di questo rinvio risiede nella possibile evoluzione della stessa procedura di amministrazione straordinaria. Cosa succede, infatti, quando la fase di conservazione fallisce e la procedura si trasforma in una fase puramente liquidatoria, del tutto simile a un fallimento? In tale scenario, l’impresa potrebbe trovarsi senza flussi di cassa per pagare i tributi prima della vendita dei beni, esattamente come in un fallimento. La Corte vuole quindi valutare se, almeno in questa fase liquidatoria, il trattamento fiscale debba essere lo stesso.

Le motivazioni

La Corte ha motivato il rinvio con l’esigenza di affrontare una questione di potenziale rilievo “nomofilattico”, ossia importante per garantire un’interpretazione uniforme del diritto su tutto il territorio nazionale. La decisione finale dovrà bilanciare due principi: da un lato, la rigida interpretazione delle norme agevolative in materia tributaria; dall’altro, la necessità di coordinare la normativa fiscale con quella concorsuale, tenendo conto delle finalità concrete delle procedure. Si dovrà chiarire se la distinzione tra le procedure sia sempre netta o se, in determinate fasi, le somiglianze funzionali possano giustificare un’applicazione estensiva del regime di pagamento differito dell’IMU.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione non decide ma apre a una possibile evoluzione giurisprudenziale sul tema dell’IMU in amministrazione straordinaria. La parola passa ora alla pubblica udienza, la cui decisione avrà un impatto significativo sia per le grandi imprese in crisi, che potrebbero ottenere un’importante boccata d’ossigeno fiscale, sia per gli enti impositori. La sentenza finale chiarirà se il principio di stretta interpretazione debba prevalere o se sia possibile un’applicazione più flessibile e attenta alle diverse fasi della procedura concorsuale.

Il regime di pagamento differito dell’IMU, previsto per il fallimento, si applica automaticamente anche all’amministrazione straordinaria?
No. Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, tale regime è una norma eccezionale e va interpretata restrittivamente. Poiché la legge menziona solo “fallimento” e “liquidazione coatta amministrativa”, l’amministrazione straordinaria sarebbe esclusa. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha deciso di riesaminare la questione.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la decisione a una pubblica udienza?
La Corte ha ritenuto che la questione abbia un’importanza tale da richiedere una pronuncia definitiva per garantire un’interpretazione uniforme della legge (funzione nomofilattica). Esistono dubbi interpretativi, soprattutto quando l’amministrazione straordinaria entra in una fase puramente liquidatoria, diventando simile al fallimento.

Qual è la differenza fondamentale tra amministrazione straordinaria e fallimento che giustificherebbe un diverso trattamento fiscale ai fini IMU?
La differenza principale, evidenziata dalla giurisprudenza, è la finalità. L’amministrazione straordinaria mira primariamente alla conservazione e al recupero del complesso aziendale, mentre il fallimento ha come scopo la liquidazione dei beni per soddisfare i creditori. Questa differenza, però, si attenua quando anche l’amministrazione straordinaria passa a una fase prettamente liquidatoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25241 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25241 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 665/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria, rappresentata e difesa dal l’AVV_NOTAIO ;

-ricorrente –

contro

ROMA CAPITALE, rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO ;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 2447/03/2022 emessa dalla CTR Lazio in data 30/05/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

Con atto di appello depositato il 4.6.2021, Roma Capitale impugnava la sentenza n. 9393/2020, depositata in data 25.11.2020, con la quale la

Avviso accertamento IMU -Società in amministrazione straordinaria

Commissione tributaria provinciale di Roma aveva accolto il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria avverso l’avviso di accertamento n. 4531 concernente IMU 2016.

La CTR del Lazio accoglieva il gravame, affermando che il regime agevolativo di cui al comma 6 dell’art. 10 del d.lgs. n. 504 del 1992 è esclusivamente riferito agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, atteso che nessun riferimento viene fatto alla procedura dell’amministrazione straordinaria, che la disciplina, integrando una deroga al regime impositivo generale, è da ritenersi di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle preleggi, e quindi non suscettibile di applicazione analogica, e che il giudice del merito aveva correttamente escluso l’applicabilità dell’art. 10, comma 6, citato, evidenziando le diverse finalità della procedura dell’amministrazione straordinaria rispetto a quella fallimentare.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE

sulla base di due motivi. Roma Capitale ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente formula l’eccezione di giudicato esterno sopravvenuto, in relazione alla sentenza della commissione tributaria regionale per il Lazio n. 1582/03/2022, depositata il 5 aprile 2022 e passata in giudicato, con la quale, in riferimento all’avviso di accertamento relativo all’annualità IMU 2018, era stato accolto il suo ricorso.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 10, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, 9, comma 7, del d.lgs. n. 23/2011, 27, 36 e 73, comma 3, del d.lgs. 270/1999 e 12 e 14 delle preleggi, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la CTR erroneamente, a suo dire, ritenuto che la norma di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504/1992 non possa essere applicata alla fattispecie in esame, in quanto non include espressamente tra le procedure concorsuali meritevoli di sospensione dal pagamento dell’IMU l’amministrazione
straordinaria.

Il secondo motivo pone all’esame di questo Collegio una questione di diritto sulla quale si è in attesa di una pronuncia definitiva da parte della Sezione.

Anche di recente è stato affermato che, in tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023).
Si riporta di seguito il passaggio logico che viene posto alla base delle decisioni: <>

Ciò dovrebbe valere, però, sino alla data di pubblicazione del decreto che dichiara la cessazione dell’attività di impresa, perché da quel momento in avanti l’A.S. dev’essere considerata, ad ogni effetto di legge, come procedura concorsuale liquidatoria, alla stregua del fallimento, sia in forza del disposto letterale dell’art. 73, commi 1 e 3, del D.Lgs. n. 270/1999, sia perché esattamente come il fallimento:

(i) si prefigge l’obiettivo della liquidazione definitiva dell’impresa insolvente e non la sua continuazione.

In quest’ottica sembra deporre l’art. 73, comma 3, d.lgs. n. 270/1999 il quale stabilisce che, a far data dal decreto del tribunale che dichiara la cessazione dell’esercizio dell’impresa per l’avvenuta esecuzione del programma di cessione, l’a.s. è considerata ad ogni effetto come procedura concorsuale liquidatoria, lasciando così intendere che per volontà della legge è soltanto con l’emanazione di tale provvedimento che si realizza il passaggio dalla fase conservativa a quella liquidatoria e distributiva, assimilabile alla fase di chiusura della procedura fallimentare.
Sulla scia di quest’ultima impostazione, la Sezione, con o rdinanza interlocutoria n. 12911 del 10.5.2024, ha disposto il rinvio del procedimento alla pubblica udienza sulla base delle seguenti considerazioni:

<<è stata valorizzata dalla giurisprudenza di questa Corte la diversa finalità (conservativa e non liquidatoria) della procedura dell'amministrazione controllata rispetto alle procedure fallimentari e a quelle della liquidazione coatta amministrativa, osse rvandosi che il richiamo di cui all'art. 36 d.lgs. 270/1999 (attraverso la tecnica legislativa del rinvio fisso) alla disciplina

delle prefate procedure è rigorosamente finalizzato ad integrare la normativa speciale dell'amministrazione straordinaria nei limiti delle lacune in essa insite.

Secondo l'attuale giurisprudenza di legittimità, la disciplina agevolativa non è applicabile all'amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi, ancorché il Tribunale competente abbia dichiarato la dismissione dei beni per il soddisfacimento dei crediti ammessi al passivo (art. 73 d.lgs. 270/1999), sul presupposto che l'eccezionalità di tali disposizioni prescinderebbe dai possibili sbocchi procedurali del l'amministrazione straordinaria. Confermerebbe detta conclusione, la formulazione dell' art. 1, comma 768, legge 160/2019, in tema di i.m.u..
Tuttavia, ritenuto che, con il ricorso per cassazione, vengono poste questioni interpretative di potenziale rilievo nomofilattico concernenti l'art. 10, comma 6 cit. e l'art. 1 comma 768, cit., che in tema di i.c.i ed i.m.u. prevedono che -, il collegio ritiene opportuna la rimessione della causa in pubblica udienza, anche in considerazione dell’esigenza di un approfondimento circa le interferenze tra la normativa tributaria e quella concorsuale, laddo ve nell’ipotesi dell’impresa in amministrazione straordinaria non sia stata disposta o sia cessata la continuazione provvisoria dell’attività imprenditoriale e sia, dunque, iniziata una fase puramente liquidatoria in cui potrebbero mancare flussi di cassa che consentano il pagamento dei debiti prima della realizzazione dell’attivo.
In particolare, occorre approfondire la questione relativa alla natura agevolativa o meno delle disposizioni in esame, anche alla luce del rinvio specifico di cui all’art. 20 del d.lgs. n. 270 del 1999 (diverso ed ulteriore rispetto a quello successivo di cui all’art. 36 dello stesso d.lgs.), nonché accertare se sussista l’esigenza di coordinamento della riscossione di i.c.i. ed i.mu. con la procedura dell’amministrazione straordinaria, nel caso in cui

l’azienda sia stata posta in liquidazione (ovvero se sia necessario un ulteriore elemento rispetto alla fase liquidatoria, vale a dire lo stato di insolvenza e di illiquidità, ove dedotta ed accertata).>>

Per completezza, va evidenziato che anche di recente Cass., Sez. 5, Sentenza n. 14025 del 26/05/2025, ha ribadito il principio di diritto secondo cui « la disciplina dell’art. 10 d.lgs. 504/1992, integrando una deroga al regime impositivo generale, è da ritenersi di stretta interpretazione e poiché tale norma fa espresso riferimento al fallimento e alla liquidazione coatta amministrativa, non è possibile farne applicazione analogica ovvero ‘estensiva’ all’amministrazione straordinaria anche allorqua ndo abbia finalità liquidatoria».
P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo per le ragioni esposte in parte motiva (fissazione di pubblica udienza).

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 09.09.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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