Impugnazione preavviso ipoteca: quando è inutile?

Un contribuente impugna un preavviso di iscrizione ipotecaria. Successivamente, l’Agenzia procede con l’iscrizione effettiva, che viene anch’essa impugnata. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso originario contro il preavviso per sopravvenuta carenza di interesse. La ragione è che l’impugnazione dell’atto definitivo (l’iscrizione ipotecaria) assorbe e sostituisce quella dell’atto preparatorio (il preavviso), rendendo quest’ultima superflua.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Impugnazione preavviso ipoteca: quando l’azione legale diventa superflua?

L’impugnazione del preavviso di ipoteca è una delle prime linee di difesa per il contribuente che si vede minacciato di un’azione esecutiva sui propri beni immobili. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto procedurale cruciale: cosa succede se, dopo aver impugnato il preavviso, l’Agente della Riscossione procede comunque all’iscrizione e il contribuente impugna anche quest’ultima? La risposta della Suprema Corte delinea un principio di economia processuale e di interesse ad agire che ogni contribuente e professionista deve conoscere.

I Fatti di Causa

Un contribuente si opponeva, dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, a una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria per un debito di oltre 100.000 euro, basato su diverse cartelle di pagamento. Le sue difese si concentravano su vizi di notifica delle cartelle, prescrizione dei crediti e altre irregolarità procedurali.

I giudici di primo e secondo grado respingevano le sue richieste. Nel frattempo, l’Agente della Riscossione iscriveva effettivamente l’ipoteca sui beni del contribuente. Quest’ultimo, coerentemente, impugnava anche l’atto di iscrizione ipotecaria vero e proprio con un ricorso separato. La vicenda, per quanto riguarda il ricorso contro il preavviso, giungeva fino in Cassazione.

La questione giuridica nell’impugnazione del preavviso di ipoteca

Il nodo centrale della questione non riguarda il merito delle pretese tributarie, ma un aspetto puramente procedurale. La Corte si è chiesta se sussistesse ancora l’interesse del contribuente a ottenere una decisione sul ricorso contro il preavviso di ipoteca, dato che nel frattempo era stato emesso e impugnato l’atto definitivo, ovvero l’iscrizione ipotecaria.

La giurisprudenza ha da tempo riconosciuto che atti come il preavviso di ipoteca, sebbene non elencati nell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992, sono “facoltativamente impugnabili”. Questo perché essi manifestano in modo chiaro la pretesa dell’ente, consentendo al contribuente di agire subito in giudizio per tutelare i propri diritti, senza dover attendere l’atto esecutivo finale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con una decisione d’ufficio, ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso originario per “sopravvenuta carenza di interesse”. Il ragionamento dei giudici supremi si basa su una logica stringente:

1. Natura Preparatoria del Preavviso: Il preavviso di ipoteca è un atto preparatorio e facoltativamente impugnabile. La sua funzione è quella di avvisare il contribuente e consentirgli di difendersi prima che il danno (l’iscrizione) si concretizzi.

2. Natura Definitiva dell’Iscrizione: L’iscrizione ipotecaria è l’atto “tipico”, quello che produce l’effetto lesivo finale sulla sfera patrimoniale del debitore.

3. Sostituzione e Assorbimento: Una volta che l’atto tipico (l’iscrizione) viene emesso, esso sostituisce integralmente l’atto preparatorio (il preavviso). Di conseguenza, l’interesse del contribuente a contestare il preavviso viene meno, poiché la sua tutela è ora interamente concentrata nel giudizio contro l’iscrizione ipotecaria.

In sostanza, continuare il processo sul preavviso sarebbe inutile. L’eventuale annullamento del preavviso non avrebbe alcun effetto pratico, dato che l’iscrizione ipotecaria, se non impugnata o se l’impugnazione venisse respinta, rimarrebbe valida. L’unico giudizio che conta, a questo punto, è quello sull’atto finale.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione offre un’importante lezione strategica. Se un contribuente impugna un preavviso di ipoteca e l’Agente della Riscossione procede comunque con l’iscrizione, è fondamentale e necessario impugnare anche quest’ultimo atto. L’impugnazione del preavviso, sebbene inizialmente valida, perde la sua utilità e viene “assorbita” dal nuovo ricorso. Il primo giudizio è destinato a essere dichiarato inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse. Per il contribuente, questo significa concentrare tutte le proprie energie e difese nel giudizio contro l’iscrizione ipotecaria, che diventa l’unica e decisiva arena per far valere le proprie ragioni.

È possibile impugnare una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria?
Sì, la Corte di Cassazione conferma che si tratta di un atto “facoltativamente impugnabile”. Anche se non è un atto esecutivo finale, manifesta una pretesa tributaria chiara e permette al contribuente di agire in giudizio per una tutela anticipata.

Cosa succede al ricorso contro il preavviso se nel frattempo viene iscritta l’ipoteca e si impugna anche quella?
Il ricorso contro il preavviso di ipoteca diventa inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse. L’atto definitivo dell’iscrizione ipotecaria sostituisce e assorbe l’atto preparatorio, rendendo il primo giudizio inutile.

Perché il ricorso originario viene dichiarato inammissibile?
Perché l’interesse del contribuente a ottenere una tutela giurisdizionale viene completamente trasferito e soddisfatto dal nuovo ricorso presentato contro l’iscrizione ipotecaria vera e propria. Il primo processo perde la sua ragion d’essere, in quanto una sua eventuale decisione non avrebbe più effetti pratici.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33353 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33353 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/12/2025

Oggetto: Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria ex art. 77, co. 2bis , d.P.R. 602/1973 -Impugnazione -Sopravvenuta iscrizione ipotecaria anch’essa impugnata Carenza di interesse alla definizione della prima impugnazione -Sussiste.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16231/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato indirizzo Pec, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, in virtù di procura speciale in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , e RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente pro tempore , rappresentate e difese ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale sono domiciliate in Roma, alla INDIRIZZO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Liguria, n. 13/2020, depositata in data 13 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME impugnava, dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Genova, la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria del 04/08/2014, emessa nei suoi confronti da RAGIONE_SOCIALE, ex art. 77, comma 2bis , d.P.R. n. 602/1973, per l’importo di euro 106.515,68, sulla base di dodici cartelle di pagamento e di un avviso di accertamento.

Il contribuente deduceva, per quanto ancora interessa in questa sede: a) l’inesistenza assoluta o la nullità della notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento prodromiche all’iscrizione in ragione del precedente trasferimento all’estero della propria residenza; b) la conseguente nullità del ruolo e l’estinzione RAGIONE_SOCIALE pretese tributarie per intervenuto decorso del termine di decadenza di cui all’art. 25, comma 1, lett. a) e b) , d.P.R. n. 602/1973; c) la nullità della comunicazione preventiva d’ipoteca per nullità RAGIONE_SOCIALE prodromiche cartelle di pagamento; d) l’intervenuta prescrizione dei crediti tributari; e) l’omessa notifica dell’intimazione ad adempiere di cui all’art. 50 d.P.R. n. 602/1973, antecedentemente alla comunicazione preventiva impugnata.
La CTP dichiarava il difetto di giurisdizione in relazione alla domanda di annullamento RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento aventi ad oggetto crediti di natura non tributaria e, nel merito, rigettava il ricorso, rilevando che la comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria era prodromica ad un atto meramente cautelare, suscettibile di essere adottato sulla mera base dell’iscrizione a ruolo del tributo e a prescindere dalla notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento, ed estraneo, come tale, al processo esecutivo di riscossione esattoriale, nel cui specifico contesto sarebbe stato possibile affrontare le questioni attinenti ad un’ipotetica nullità della notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento ed alla sopravvenuta estinzione dei crediti tributari per decorso del termine di prescrizione.
Il ricorrente interponeva gravame dinanzi alla Commissione tributaria regionale della Liguria, la quale rigettava l’appello, assumendo

che le cartelle di pagamento sottese al preavviso di ipoteca risultavano regolarmente notificate.

Avverso la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione il contribuente, affidandosi a sei motivi. Resistono con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE.

È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per il 04/12/2025.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce l’ error in procedendo e/o la nullità della sentenza di secondo grado e/o del procedimento, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per omessa pronuncia sull’eccezione di giudicato esterno, ex artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c., sulla questione della nullità della notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento per effetto RAGIONE_SOCIALE sentenze pronunciate inter partes dalla CTR della Liguria n. 975/2015 e n. 976/2015. Il giudice d’appello ha erroneamente sostenuto che le cartelle di pagamento fossero state «regolarmente notificate» e non ha tenuto conto della sollevata eccezione di giudicato esterno relativa alle cartelle di pagamento n. NUMERO_CARTA per la somma di euro 7.457,61 e n. 04820110021513973000 per la somma di euro 38.887,74, entrambe annullate con le predette sentenze del 2015, divenute definitive, della CTR della Liguria.
Con il secondo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione del principio del giudicato esterno ex artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c., con riferimento alle sentenze pronunciate inter partes dalla CTR della Liguria n. 975/2015 e n. 976/2015, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., qualora la sentenza della CTR dovesse intendersi come una decisione di implicito rigetto dell’eccezione di giudicato.

Con il terzo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 58, primo comma e secondo periodo del secondo comma, e 60, primo comma, lettere c) , e) ed f) , del d.P.R. n. 600/1973, come interpretati in forza della sentenza della Corte cost. n.

366 del 7 novembre 2007, e del combinato disposto degli artt. 60 d.P.R. n. 600/1973 e 26 d.P.R. n. 602/1973, applicabili ratione temporis , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

Il ricorrente assume che, anche a prescindere dal giudicato formatosi sulla questione, la nullità della notifica RAGIONE_SOCIALE prodromiche cartelle di pagamento emergerebbe dalla circostanza per cui l’Agente della riscossione ha proceduto alla predetta notifica con le modalità proprie del rito degli ‘irreperibili’, anziché con spedizione a mezzo posta all’indirizzo di residenza estera negli U.S.A., ove il contribuente si era trasferito a decorrere dal 28/08/2008, come emergente dalla sua regolare iscrizione nell’AIRE. La notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle doveva, quindi, reputarsi viziata da inesistenza o nullità assoluta.
Con il quarto motivo si deduce, in via consequenziale all’accoglimento dei primi tre motivi, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 25, comma 1, lettere a) e b) , del d.P.R. n. 602/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per non aver la CTR, in conseguenza della nullità della notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento, accertato la decadenza dal potere di riscossione e l’estinzione del credito tributario per decorso dei termini di decadenza di cui all’art. 25 d.P.R. n. 600/1973.
Con il quinto motivo si deduce, in via consequenziale all’accoglimento dei primi tre motivi, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 77 d.P.R. n. 602/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per non aver la CTR considerato che, per poter procedere all’iscrizione di ipoteca tributaria, è necessario che esistano un valido titolo esecutivo ed il credito tributario sottostante, che, nella specie, invece, erano insussistenti per effetto della mancata valida notifica della cartella entro il termine di decadenza di cui all’art. 25 d.P.R. n. 602/1973.
Con il sesto motivo si deduce, in via consequenziale all’accoglimento dei primi quattro motivi, la violazione e/o falsa

applicazione dell’art. 77, comma 1 -bis , d.P.R. n. 602/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in quanto, se fosse stata dichiarata la nullità RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento e la conseguente estinzione del debito tributario per le somme in esse indicate, il residuo importo di euro 8.339,87 a titolo di pretesi (ed inesistenti) crediti non erariali non avrebbe legittimato l’iscrizione ipotecaria, la quale è consentita solo a garanzia di un debito di importo non inferiore ad euro 20.000,00.
Preliminarmente occorre rilevare d’ufficio l’inammissibilità dell’originario ricorso del contribuente per sopravvenuta carenza di interesse.

7.1 Occorre premettere che, ai sensi del comma 2bis dell’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973, introdotto dal d.l. n. 70/2011, convertito, con modif., in legge n. 106/2011, «L’agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento RAGIONE_SOCIALE somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1»; il comma 1 del medesimo art. 77 prevede, a sua volta, che «Decorso inutilmente il termine di cui all’articolo 50, comma 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede».
Questa Corte ha statuito che la comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria prevista, a pena di nullità, dall’art. 77, comma 2bis , cit., non ha finalità endoprocedimentale partecipativo-istruttoria volta alla migliore definizione dell’interesse pubblico, ma è diretta a consentire al debitore di presentare osservazioni per evitare l’adozione del provvedimento finale (l’iscrizione), nonché finalità extraprocedimentale compulsoria di spingerlo all’adempimento (Cass. 21/09/2021, n. 25600).
In relazione ai cd. atti ‘facoltativamente impugnabili’, il percorso giurisprudenziale in materia tributaria ha portato a consentire il ricorso al

giudice tributario contro gli atti che, anche se non assumono le caratteristiche proprie di quelli elencati all’art. 19 d.lgs. n. 546/1992, comunque recano l’esplicitazione RAGIONE_SOCIALE concrete ragioni (fattuali e giuridiche) che li sorreggono e portano a conoscenza del contribuente una ben individuata pretesa tributaria, senza imporgli di attendere che tale pretesa si vesta della forma autoritativa, riconducibile ad uno degli atti dichiarati espressamente impugnabili (Cass., Sez. U., 11/05/2009, n. 10672; Cass. 11/05/2012, n. 7344; Cass. 27/09/2017, n. 22497; Cass. 30/10/2018, n. 27601).
Nelle pronunce richiamate si assume che l’elencazione di tali atti, contenuta nell’art. 19 del d.lgs. n. 546/1992, pur essendo tassativa, deve essere interpretata in senso estensivo, sia in ossequio alle norme costituzionali di tutela del contribuente (artt. 24 e 53 Cost.) e di buon andamento della P.A. (art. 97 Cost.), che in conseguenza dell’ampliamento della giurisdizione tributaria, operato con la legge n. 448/2001. Viene, in particolare, riconosciuto, in capo al contribuente, al momento della ricezione della notizia della pretesa tributaria, l’interesse, ex art. 100 c.p.c., a richiedere su di essa una pronuncia giudiziale idonea ad acquisire effetti non più modificabili e, quindi, ad invocare una tutela giurisdizionale, che svolga una funzione di controllo della legittimità sostanziale della pretesa impositiva o dei connessi accessori vantati dall’ente pubblico (Cass. 21/10/2021, n. 30736).
7.2 In tale novero di atti impugnabili rientra anche la comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria, avendo questa Corte ribadito la necessità che l’iscrizione ipotecaria debba essere preceduta da una siffatta comunicazione, che consenta al contribuente d’interloquire in materia (Cass. 10/01/2017, n. 380), in ragione della natura dell’iscrizione ipotecaria quale atto lesivo della sfera giuridica patrimoniale del destinatario (Cass. 05/09/2016, n. 17612; Cass. 19/02/2016, n. 3316).

La comunicazione preventiva in esame, in particolare, prevede un termine per pagare o rateizzare, procedendosi in difetto all’iscrizione pregiudizievole, e, come appena visto, deve precedere l’iscrizione vera e propria, ragion per cui senz’altro deve ritenersi come manifestazione anticipata della pretesa impositiva.

7.3 Si è, altresì, precisato che l’impugnazione da parte del contribuente di un atto – nella specie, preavviso di iscrizione ipotecaria non espressamente indicato dall’art. 19 d.lgs. n. 546/1992 ma cionondimeno avente natura di atto impositivo, rappresenta una facoltà e non un onere, il cui mancato esercizio non preclude la possibilità d’impugnazione dell’atto successivo (Cass. 08/06/2022, n. 18525; Cass. 02/11/2017, n. 26129).

7.4 Una volta ammessa l’impugnazione facoltativa dell’atto, resta però pur sempre necessaria l’impugnazione dell’atto tipico che sia poi adottato, per evitare il consolidamento della pretesa tributaria, tant’è che, una volta emesso tale atto, viene meno l’interesse del contribuente ad una decisione che riguardi l’atto impugnato in via facoltativa (Cass. 08/09/2022, n. 26534; Cass. 11/05/2012, n. 7344). In effetti, se l’atto tipico (nella specie, iscrizione ipotecaria) viene impugnato, l’unico giudizio che rileva è quello avverso quest’ultimo, mentre, se non viene impugnato, il ricorso antecedentemente proposto avverso l’atto facoltativamente impugnabile diviene inutile, stante l’avvenuto consolidamento degli effetti propri dell’atto tipico (Cass. n. 26534/2022 e Cass. n. 30736/21, entrambe cit.).
7.5 Nel caso di specie, è lo stesso contribuente a rappresentare, a pag. 9 del ricorso per cassazione, di aver impugnato le iscrizioni ipotecarie successivamente effettuate dall’agente della riscossione, preannunciate con il preavviso in esame, e di aver prodotto, fin dal primo grado del presente giudizio, copia dei ricorsi proposti avverso le predette iscrizioni ipotecarie.

Tale circostanza trova ulteriore conferma nella trattazione dei ricorsi per cassazione relativi alle iscrizioni ipotecarie nella medesima adunanza camerale avente ad oggetto il presente giudizio.

7.6 Ebbene, l’intervenuta iscrizione ipotecaria sostituisce il precedente preavviso di iscrizione provocandone la caducazione d’ufficio, con la conseguente carenza di interesse del contribuente -che ha nelle more impugnato anche l’iscrizione ipotecaria a far valere, nel presente giudizio, le doglianze sollevate in relazione al rapporto tributario sostanziale, essendo cioè venuto meno l’interesse a una decisione relativa a un atto -comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria – sulla cui base non possono essere più avanzate pretese tributarie di alcun genere, dovendosi avere riguardo unicamente all’iscrizione ipotecaria che l’ha sostituita integralmente (in tal senso, Cass. n. 7344/2012 cit., in relazione al rapporto tra ‘comunicazione di irregolarità’ e successiva cartella di pagamento con riferimento alla medesima irregolarità).
Il presente giudizio, in sostanza, resta assorbito in quello incentrato sull’atto impositivo tipico impugnato dal medesimo ricorrente.

A ciò consegue la declaratoria di inammissibilità, per sopravvenuta carenza di interesse, dell’originario ricorso del contribuente e la cassazione senza rinvio dell’impugnata sentenza.

Le spese di tutti i gradi di giudizio possono essere compensate, tenuto conto che la richiamata giurisprudenza in ordine ai rapporti tra l’impugnazione del preavviso di iscrizione ipotecaria e l’impugnazione dell’iscrizione ipotecaria si è formata nelle more del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile l’originario ricorso del contribuente per sopravvenuta carenza di interesse e cassa senza rinvio la sentenza impugnata.

Compensa le spese di tutti i gradi di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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