Impugnazione preavviso ipoteca: non è obbligatoria

Un contribuente ha impugnato un’iscrizione ipotecaria per crediti tributari. La Commissione Tributaria Regionale aveva respinto il suo ricorso, ritenendo che avrebbe dovuto impugnare il precedente preavviso di ipoteca. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione, stabilendo che l’impugnazione preavviso ipoteca è una facoltà, non un obbligo. La mancata impugnazione del preavviso non impedisce al contribuente di contestare il successivo atto di iscrizione ipotecaria, che rimane un atto autonomamente impugnabile. La sentenza è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Impugnazione Preavviso Ipoteca: La Cassazione Chiarisce, Non è un Obbligo

Ricevere un preavviso di iscrizione ipotecaria dall’Agenzia della Riscossione è una fonte di grande preoccupazione. Ci si chiede subito quali siano i passi da compiere e, soprattutto, se sia necessario agire immediatamente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: l’impugnazione preavviso ipoteca non è un obbligo per il contribuente, ma una semplice facoltà. Vediamo insieme cosa significa e quali sono le conseguenze pratiche di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Dalla Notifica all’Iscrizione Ipotecaria

Il caso riguarda un contribuente che si è visto notificare un’iscrizione ipotecaria su un suo immobile a causa del mancato pagamento di alcune cartelle esattoriali per un importo di circa 40.000 euro. Il contribuente ha deciso di impugnare direttamente l’iscrizione ipotecaria davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, che gli ha dato ragione, annullando l’atto per omessa notifica del preavviso.

L’Agenzia della Riscossione ha però presentato appello, sostenendo di aver regolarmente notificato il preavviso e che, non essendo stato quest’ultimo impugnato dal contribuente nei termini di legge, l’iscrizione ipotecaria successiva non poteva più essere contestata per vizi relativi agli atti precedenti. La Commissione Tributaria Regionale ha accolto questa tesi, ribaltando la decisione di primo grado. Il contribuente ha quindi portato la questione fino in Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Impugnazione del Preavviso di Ipoteca

La Corte di Cassazione, con una decisione chiara e di grande rilevanza, ha accolto il ricorso del contribuente. I giudici supremi hanno stabilito che il giudice d’appello ha commesso un errore nell’applicare la legge. L’affermazione secondo cui l’iscrizione ipotecaria era preclusa dalla mancata impugnazione del preavviso è stata giudicata errata.

Il principio cardine affermato dalla Corte è che l’impugnazione di un atto non espressamente indicato nell’elenco tassativo dell’art. 19 del d.lgs. 546/1992, come il preavviso di iscrizione ipotecaria, rappresenta una facoltà e non un onere per il contribuente. Il mancato esercizio di questa facoltà non impedisce di contestare l’atto successivo, ovvero l’iscrizione ipotecaria vera e propria, che è invece un atto autonomamente e obbligatoriamente impugnabile per far valere le proprie ragioni.

Le Motivazioni: La Differenza tra Atto Facoltativo e Atto Obbligatorio

La Corte di Cassazione ha spiegato in modo approfondito il suo ragionamento. Sebbene il preavviso di ipoteca sia un atto che può essere impugnato autonomamente perché comunica una pretesa tributaria precisa e definitiva, esso non rientra nell’elenco formale degli atti per cui l’impugnazione è obbligatoria a pena di decadenza.

Questa distinzione è cruciale:

1. Impugnazione Facoltativa: Il contribuente può decidere di contestare subito il preavviso. Se lo fa, avvia un procedimento per accertare la legittimità della pretesa.
2. Mancata Impugnazione Facoltativa: Se il contribuente non impugna il preavviso, non perde alcun diritto. La pretesa del Fisco non si “cristallizza”, ovvero non diventa definitiva. Egli conserva pienamente il diritto di contestare la pretesa quando gli verrà notificato l’atto successivo e tipico, cioè l’iscrizione ipotecaria.

In sostanza, la mancata opposizione al preavviso non produce conseguenze negative definitive per il contribuente. Anzi, una volta che viene emesso l’atto tipico (l’iscrizione di ipoteca), l’interesse a contestare il precedente atto facoltativo viene meno, concentrandosi la difesa sull’atto finale. Erra, quindi, il giudice che considera la mancata impugnazione del preavviso come una barriera all’impugnazione dell’iscrizione ipotecaria.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per il Contribuente

Questa ordinanza della Cassazione offre una tutela fondamentale ai diritti di difesa del contribuente. Le implicazioni pratiche sono significative:

* Flessibilità Difensiva: Il contribuente non è costretto a impugnare ogni singolo atto prodromico che riceve. Può attendere la notifica dell’atto esecutivo finale, come l’iscrizione ipotecaria, per far valere tutte le sue ragioni in un unico giudizio.
* Nessuna Preclusione: La scelta di non contestare il preavviso non preclude alcuna futura azione legale contro l’iscrizione ipotecaria.
* Diritto alla Difesa Protetto: Viene riaffermato il principio secondo cui il diritto di agire in giudizio può essere limitato solo nei casi espressamente previsti dalla legge. Poiché l’impugnazione del preavviso non è un onere previsto dalla normativa, non può derivarne alcuna conseguenza negativa per il contribuente.

In conclusione, i cittadini possono stare più tranquilli: se ricevono un preavviso di ipoteca, hanno la facoltà, ma non l’obbligo, di impugnarlo. La loro possibilità di difendersi pienamente rimane intatta e potrà essere esercitata contro l’effettiva iscrizione ipotecaria.

È obbligatorio impugnare il preavviso di iscrizione ipotecaria per potersi difendere in futuro?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’impugnazione del preavviso di iscrizione ipotecaria è una facoltà, non un onere. La mancata impugnazione non impedisce di contestare il successivo atto di iscrizione ipotecaria.

Cosa succede se non impugno il preavviso di iscrizione ipotecaria?
Non succede nulla di definitivo. Non si perdono i propri diritti di difesa. La pretesa tributaria non diventa incontestabile e si conserva pienamente il diritto di impugnare il successivo atto di iscrizione ipotecaria per far valere tutte le proprie ragioni, incluse quelle relative agli atti precedenti.

Perché il preavviso di iscrizione ipotecaria è considerato un atto impugnabile ma la sua impugnazione è solo facoltativa?
È considerato impugnabile perché contiene una pretesa tributaria definita e lede quindi l’interesse del contribuente. Tuttavia, la sua impugnazione è facoltativa perché non è incluso nell’elenco tassativo degli atti per cui la legge processuale tributaria (art. 19 d.lgs. 546/1992) prevede un onere di impugnazione a pena di decadenza. La sua mancata impugnazione, quindi, non rende la pretesa definitiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27000 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27000 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/10/2024

PREVVAISO ISCRIZIONE IPOTECARIA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15179/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore,

-resistente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LAZIO, n. 3508/2020, depositata il 16/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 1° ottobre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME ricorre nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza in epigrafe. Con quest’ultima la C.t.r. ha accolto l’appello dell’Ufficio e rigettato l’appel lo incidentale del contribuente avverso la sentenza della C.t.p. di Roma che, invece, aveva accolto il ricorso avverso l’ iscrizione ipotecaria eseguita dall’Ufficio in ragione del manca to pagamento di alcune cartelle relative, quanto alla somma di euro 39.641,41, a crediti tributari.

La C.t.p. accoglieva il ricorso in ragione del l’omessa notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria, previsto dall’art. 77, comma 2 -bis d.P.R. n. 602 del 1973, e considerava assorbite le ulteriori censure.

La RAGIONE_SOCIALEtRAGIONE_SOCIALErRAGIONE_SOCIALE, in via preliminare, riteneva ammissibile la produzione in appello dei documenti attestanti la ritualità della notifica del preavviso e disattendeva il disconoscimento della conformità della stessi, prodotti in copia, agli originali. Nel merito, rilevava che il preavviso, ritualmente notificato, non era stato impugnato nei termini; che non era possibile una contestazione succe ssiva; che l’impugnazione dell’ iscrizione ipotecaria non consentiva di estendere il giudizio agli atti pregiudiziali; che l ‘atto successivo rimaneva impugnabile solo per vizi propri.
RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE a mezzo, dell’Avvocatura erariale, ha depositato atto, qualificato come «atto di costituzione», ai soli fini dell’eventuale partecipazione alla discussione orale, dichiarando di non aver depositato tempestivo controricorso.

Considerato che:

Con il primo motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 5 8, comma 2, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546.

Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto ammissibile la produzione in secondo grado della documentazione comprovante la comunicazione di iscrizione ipotecaria. Osserva che l’art. 58, comma 2,

cit., che consente la produzione in appello dei documenti nuovi, va interpretato solo con riferimenti a quelli formati o pervenuti nella disponibilità della parte dopo la scadenza del termine per la produzione in primo grado.

Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2719 e 2697 cod. civ.

Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto provata la notifica dell’atto pregiudiziale all’iscrizione ipotecaria – ovvero la comunicazione preventiva ex art. 77 d.P.R. n. 602 del 1973 – sebbene documentata a mezzo di copia fotostatica, avendo erroneamente escluso che il disconoscimento della conformità agli originali fosse conforme a quanto previsto d all’art. 2719 cod. civ.

Con il terzo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia.

Con il motivo assume quanto segue: «Il giudicante, tuttavia, si è solo pronunciato sull’idoneità della documentazione prodotta dall’RAGIONE_SOCIALE a comprovare l’avvenuta notifica (della comunicazione preventiva d’ipoteca) ma non ha anche verificato i l perfezionamento della notifica (asseritamente avvenuta per compiuta giacenza) della comunicazione ipotecaria, mercé l’allegazione della c.d. seconda raccomandata informativa prevista dall’art. 140 c.p.c.».

Con il quarto motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell’art. 19, comma 3, d.lgs. n. 546 del 1992.

Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che il vizio di omessa notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle avrebbe dovuto farsi valere impugnando il preavviso, per il quale aveva accertato la regolare notifica, sebbene

si trattasse di atto non ricompreso nell’elenco di cui all’art. 19 d.lgs. n. 46 del 1992 e, come tale, solo facoltativamente impugnabile.

Il quarto motivo è fondato, restando assorbiti gli ulteriori.

5.1. L ‘ elencazione degli atti impugnabili contenuta nel l’art. 19 cit. , pur dovendosi considerare tassativa, va interpretata in senso estensivo, sia in ossequio alle norme costituzionali di tutela del contribuente e di buon andamento della P.A., che in conseguenza dell’allargamento della giurisdizione tributaria operato con la legge. n. 448 del 2001. Ciò comporta la facoltà di ricorrere al giudice tributario avverso tutti gli atti adottati dall’ente impositore che, con l’esplicitazione RAGIONE_SOCIALE concrete ragioni (fattuali e giuridiche) che la sorreggono, porti, comunque, a conoscenza del contribuente una ben individuata pretesa tributaria, senza necessità di attendere che la stessa, ove non sia raggiunto lo scopo dello spontaneo adempimento cui è naturaliter preordinato, si vesta della forma autoritativa di uno degli atti dichiarati espressamente impugnabili dall’art. 19 cit. Di conseguenza, nell’elencazione dell’art. 19 cit., va incluso ogni atto che non rappresenti un mero invito bonario preordinato ad un dialogo preventivo con il contribuente, bensì un vero e proprio atto autoritativo volto a portare a conoscenza del contribuente una pretesa già formata e ben individuata nell’on e nel quantum con intimazione ad esaudirla sotto pena degli atti esecutivi (Cass. 06/06/2017, n. 14045). Sorge, infatti, in capo al contribuente destinatario, già al momento della ricezione della notizia, l’interesse, ex art. 100 cod. proc. civ. a chiarire, con pronuncia idonea ad acquisire effetti non più modificabili, la sua posizione in ordine alla stessa e, quindi, ad invocare una tutela giurisdizionale, comunque, di controllo della legittimità sostanziale della pretesa impositiva e/o dei connessi accessori vantati dall’ente pubblico (Cass. 25/02/2009, n. 4513).
5.3. Il preavviso di iscrizione ipotecaria di cui all’art. 77 coma 2 -bis d.P.R. n. 602 del 1973, va incluso negli atti impugnabili perché porta a conoscenza del contribuente una precisa e definitiva pretesa tributaria (Cass. 02/09/2024, n. 23528).

Tuttavia, l’impugnazione di un atto non espressamente indicato dall’art. 19 d.lgs. n. 546 del 1992, ma, cionondimeno, avente natura di atto impositivo, rappresenta una facoltà e non un onere, il cui mancato esercizio non preclude la possibilità d’impugnazione con l’atto successivo. (Cfr. Cass. 02/11/2017, n. 26129 che ha cassato con rinvio la decisione dei giudici di merito che avevano ritenuto inammissibile l’impugnazione dell’iscrizione ipotecaria per crediti tributari, non preceduta dall’impugnazione del preavviso di tale iscrizione). La mancata impugnazione da parte del contribuente di un atto non espressamente indicato dall’art. 19 cit. non determina, infatti, la non impugnabilità (e cioè la cristallizzazione) di quella pretesa, che va successivamente reiterata in uno degli atti tipici ivi previsti.
Sebbene il preavviso di iscrizione ipotecaria, – procedimentalmente obbligatorio – sia autonomamente impugnabile, è altresì evidente che lo stesso non rientra nell’elenco di cui all’art. 19 cit. Quindi, la sua impugnazione non può che considerarsi meramente facoltativa e non preclusiva di quella del successivo atto di iscrizione ipotecaria, la cui natura di atto autonomamente ed obbligatoriamente impugnabile è invece sancita da tale disposizione legislativa processuale.

Ne discende che la mancata opposizione al preavviso di iscrizione ipotecaria non produce conseguenze pregiudizievoli definitive per il contribuente, mentre, una volta emesso l’atto tipico impugnabile (l’iscrizione di ipoteca), viene addirittura meno il suo interesse a una decisione relativa all’atto impugnato in via facoltativa (Cass. n. 23528 del 2024 cit.)

5.4. Erra, dunque, il giudice tributario di appello e falsamente applica gli artt. 77, comma 2bis , d.P.R. n. 602 del 1973 e 19, d.lgs. n. 546 del 1992 allorché afferma che l’impugnazione dell’ iscrizione ipotecaria era preclusa dalla mancata impugnazione del preavviso di iscrizione ipotecaria, ancorché, eventualmente, ritualmente notificato.

5.5. Di conseguenza, restano assorbiti gli ulteriori motivi con i quali il contribuente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che il preavviso fosse stato regolarmente notificato.

In conclusione, in accoglimento del quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà anche al regolamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà anche al regolamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 1° ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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