Imposte ipotecarie catastali beni futuri: la sentenza

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo alla tassazione, ai fini delle imposte ipotecarie catastali, di un trasferimento di diritti su posti barca e immobili non ancora realizzati. L’Agenzia delle Entrate sosteneva la tassabilità proporzionale, ma la Corte ha dichiarato il suo ricorso inammissibile. La ragione risiede in un vizio procedurale: la sentenza d’appello si fondava su due motivazioni autonome e l’Agenzia ne ha contestata solo una, tralasciando quella decisiva secondo cui la tassa è legata all’esecuzione di formalità di registrazione, impossibili per beni inesistenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposte Ipotecarie Catastali su Beni Futuri: Inammissibile il Ricorso del Fisco

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato una questione cruciale in materia fiscale: la debenza delle imposte ipotecarie catastali su beni non ancora esistenti. La Suprema Corte, con la sentenza n. 7677/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che la tassazione è strettamente legata all’esistenza materiale del bene e alla possibilità di eseguire le formalità pubblicitarie. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da due contratti preliminari con cui una società si impegnava ad acquistare i diritti di utilizzazione esclusiva, per una durata di cinquant’anni, su posti barca e un edificio da realizzare in un futuro porto turistico. A seguito della mancata stipula del contratto definitivo, un lodo arbitrale dispose il trasferimento coattivo di tali diritti.

L’Agenzia delle Entrate procedeva quindi alla tassazione del lodo, applicando l’imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecarie catastali in misura proporzionale sui diritti trasferiti. La società acquirente impugnava l’atto, contestando unicamente l’applicazione di queste ultime, sul presupposto che il porto e i relativi posti barca non erano ancora stati realizzati e, di conseguenza, non erano beni materialmente esistenti e individuabili.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale accoglievano le ragioni della società contribuente, stabilendo che le imposte in questione si applicano solo a beni esistenti e che il presupposto del tributo è la concreta esecuzione di una formalità nei pubblici registri immobiliari, impossibile in assenza del bene stesso.

La Decisione della Cassazione sulle Imposte Ipotecarie Catastali

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che i posti barca e gli specchi d’acqua, pur se futuri, fossero astrattamente tassabili in quanto configurabili come unità immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale. Tuttavia, la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per una ragione di natura prettamente processuale, che si rivela però fondamentale per comprendere la corretta gestione del contenzioso.

La Pluralità di “Ratio Decidendi”

Il punto centrale della decisione della Cassazione risiede nel concetto di “ratio decidendi”. I giudici di merito avevano basato la loro decisione su due distinte ed autonome ragioni giuridiche, ognuna delle quali era di per sé sufficiente a sorreggere il verdetto favorevole al contribuente:

1. Inesistenza materiale del bene: Le imposte non erano dovute perché i posti barca e l’edificio non esistevano fisicamente.
2. Mancato presupposto impositivo: Il pagamento delle imposte ipotecarie catastali è subordinato all’esecuzione delle formalità di pubblicità nei registri immobiliari, un’attività impossibile da compiere per beni non ancora venuti ad esistenza.

Il Motivo d’Appello Incompleto dell’Agenzia

Nel suo ricorso, l’Agenzia delle Entrate ha costruito la sua difesa esclusivamente sulla prima “ratio decidendi”, argomentando sull’astratta tassabilità dei posti barca come beni immobili. In questo modo, ha completamente omesso di censurare la seconda, e altrettanto valida, motivazione addotta dai giudici d’appello. La giurisprudenza consolidata della Cassazione (richiamata con la sentenza a Sezioni Unite n. 16602/2005) stabilisce che, qualora una sentenza sia fondata su più ragioni autonome, il ricorrente ha l’onere di impugnarle tutte con successo. Se anche una sola di esse non viene contestata o la relativa censura viene respinta, il ricorso diventa inammissibile per difetto di interesse, poiché la sentenza impugnata rimarrebbe comunque valida sulla base della motivazione non attaccata.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha rilevato che l’Amministrazione finanziaria ha censurato la sentenza d’appello esclusivamente con riferimento all’astratta tassabilità dei beni, indicati genericamente nel lodo arbitrale. Tuttavia, il giudice d’appello aveva respinto il gravame anche sulla base di un’altra e distinta ratio decidendi non attinta dal ricorso: la subordinazione del pagamento delle imposte ipo-catastali all’esecuzione delle formalità di pubblicità. Poiché l’Agenzia non ha mosso alcuna critica contro questa seconda, autonoma ragione, il suo ricorso è risultato inammissibile. L’eventuale accoglimento del motivo proposto non avrebbe potuto portare alla cassazione della sentenza, che sarebbe rimasta fondata sulla motivazione non contestata.

Le Conclusioni

La sentenza in esame ribadisce un principio processuale fondamentale: in presenza di una decisione fondata su più ragioni autonome, l’impugnazione deve colpirle tutte. Dal punto di vista sostanziale, conferma un principio cardine del diritto tributario: le imposte ipotecarie catastali non possono essere pretese per il trasferimento di diritti su beni futuri. Il presupposto impositivo di tali tributi è legato indissolubilmente a un’attività materiale – la trascrizione o iscrizione nei pubblici registri – che può avere ad oggetto soltanto beni esistenti, certi e individuati. Questa decisione offre quindi una tutela importante ai contribuenti coinvolti in operazioni immobiliari relative a complessi da costruire.

Si devono pagare le imposte ipotecarie e catastali su un bene non ancora esistente?
No, la sentenza chiarisce che queste imposte non sono dovute per beni non ancora esistenti, poiché il presupposto del tributo è l’esecuzione di una formalità nei pubblici registri immobiliari, operazione impossibile per un bene non materialmente individuato.

Perché il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la decisione del giudice d’appello si basava su due ragioni autonome e l’Agenzia ne ha contestata solo una, tralasciando quella relativa alla subordinazione del pagamento delle imposte all’esecuzione delle formalità di pubblicità. Per ottenere la cassazione di una sentenza con più “ratio decidendi”, è necessario impugnarle tutte con successo.

Cosa si intende per “ratio decidendi” in una sentenza?
La “ratio decidendi” è il principio di diritto su cui si fonda la decisione del giudice. Se una sentenza si basa su più “ratio decidendi”, ciascuna delle quali è di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, l’impugnazione deve contestarle tutte, altrimenti il ricorso risulta inammissibile per difetto di interesse.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7677 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 7677 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 21/03/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28475/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME(CODICE_FISCALE) elettivamente dom.ta presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO ( pec EMAIL)

-ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PALERMO n. 1438/2018 depositata il 29/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti.

Udito Il P.G. che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE prometteva di acquistare con due distinti contratti preliminari del 27 luglio 2007 dalla società RAGIONE_SOCIALE i diritti di utilizzazione esclusiva per la durata di cinquanta anni dei posti- barca e di un edificio di mq. 380 da realizzare nel costruendo porto turistico di Siracusa; a seguito della mancata conclusione del definitivo, le parti ricorrevano al Collegio arbitrale che, con lodo, disponeva il trasferimento in favore della promittente acquirente del diritto di utilizzazione esclusiva dei beni di cui ai preliminari di cessione del ramo d’azienda.
L’RAGIONE_SOCIALE procedeva alla tassazione del provvedimento applicando l’imposta fissa di registro e le imposte in misura proporzionale ipotecarie e catastali sui beni oggetto della cessione.

La società RAGIONE_SOCIALE impugnava l’atto limitatamente alle imposte ipotecarie e catastali, sul presupposto che il porto non era stato realizzato e di conseguenza nemmeno i posti barca e neppure erano stati individuati gli specchi d’acqua delimitati dalle banchine.

La Commissione tributaria provinciale di Catania accoglieva il ricorso, sul presupposto che le imposte ipotecarie e catastali si applicano ai beni esistenti e materialmente individuati.

Interposto gravame dall’amministrazione finanziaria, i giudici di appello, nel confermare la decisione di prime cure, respingevano l’impugnazione statuendo che il presupposto del tributo è la richiesta di esecuzione di una formalità nei pubblici registri immobiliari, secondo quanto stabilito dagli artt. 1 e 10 d.lgs. 13 aprile 1990, n. 347; che, peraltro, le imposte ipotecarie e catastali trovano applicazione con riferimento ai beni esistenti e materialmente individuati, mentre le doglianze proposte dall’RAGIONE_SOCIALE concernevano la tassabilità alle opere realizzate.
Avverso la sentenza dei giudici regionali indicati in epigrafe, propone ricorso per cassazione l’ente finanziario, svolgendo un unico motivo di diritto.

Replica con controricorso la società contribuente che propone ricorso incidentale condizionato e deposita memorie difensive ex art. 378 cod.proc.civ.

Il P.G. ha concluso pe r l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto di quello condizionato.

MOTIVI DI DIRITTO

Con una unica censura, l’amministrazione finanziaria lamenta la violazione dell’art. 1 -bis della tariffa allegata al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 nonché degli artt. 1 e 10 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652; per avere i giudici territoriali ritenuto non assoggettabili ad imposta ipotecaria e catastale gli specchi d’acqua e posti barca, per carenza dell’elemento di materialità ed individuabilità.

Si obietta che non sussistono ostacoli di natura giuridica in relazione al trasferimento a terzi a titolo oneroso di diritti vantati dal concessionario, atteso che la cessione del diritto di superficie è assimilata ad una cessione di beni, nella specie di un bene strumentale, con la conseguente applicazione della disciplina relativa alla cessione di immobili strumentali che scontano l’imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecarie e

catastali in misura proporzionale. A tal fine, cita la Circolare n. 18/E del 20 maggio 2013.

Aggiunge che i giudici regionali hanno errato nel ritenere inapplicabile la pretesa fiscale a posti barca inesistenti, fondandosi sulla circostanza che i posti barca non siano classificabili come beni immobili ai sensi dell’art. 812 cod.civ.

Secondo la ricorrente, la norma codicistica deve essere interpretata alla luce del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652 che fa riferimento ad unità immobiliari piuttosto che a beni immobili, per cui tutte le componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare ad unità immobiliare una specifica autonomia funzionale e reddituale nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale, come confermato dall’interpretazione autentica contenuta nella legge 23 dicembre 2014, n. 190, con riferimento alla determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.
Aggiunge che la Suprema Corte ha affermato che .

In altri termini, gli specchi d’acqua sono beni delimitati sui quali vengono esercitati diritti reali ancorchè in regime di concessione demaniale, caratterizzati dalla presenza di servizi quali l’approdo al molo, l’allaccio alla fornitura d’acqua, luce e telefono oltre ad eventuali locali di deposito di uso esclusivo.

3. La società ha proposto ricorso incidentale condizionato deducendo, con il primo motivo, la violazione dell’art. 53 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e riproponendo l’eccezione, respinta dalla CTR, secondo la quale l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE si rivelava inammissibile per la mancanza di specifici motivi che censurassero la sentenza di primo grado; ritenendo

inidoneo il mero richiamo alle difese svolte nel giudizio di primo grado, in mancanza di articolate ragioni su punti specifici della sentenza impugnata. 4. Con il secondo ed il terzo motivo si lamenta la violazione degli artt. 36 e 56 del d.lgs. 546/1992 cit., nonché degli artt. 2909 cod.civ., 346 cod.proc.civ., con riferimento all’art. 100 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 1), cod.proc.civ.; per avere la CTR escluso il passaggio in giudicato della decisione di prime cure nella parte in cui aveva escluso la tassazione per l’assoluta carenza in rerum natura dei beni da assoggettare a tassazione.
In particolare, si assume che la RAGIONE_SOCIALE aveva annullato l’avviso poiché la tassazione, ai fini ipocatastali, presupponeva l’esistenza RAGIONE_SOCIALE formalità che, nella specie, non potevano essere effettuate per l’inesistenza dei beni, nonché l’inesistenza dei posti barca su specchi d’acqua che non potevano considerarsi beni immobili.

L’appello si è invece incentrato esclusivamente sulla astratta tassabilità degli specchi d’acqua e dei posti barca, con il conseguente passaggio in giudicato della questione relativa alla intassabilità per inesistenza concreta dei beni.

Il ricorso principale non supera il vaglio di ammissibilità, assorbito il ricorso incidentale condizionato.

4.1. Occorre premettere che la questione dell’astratta tassabilità dei posti barca o spechi d’acqua antistanti le banchine non è in discussione.

In forza del ragionamento, che deve trovare conferma, di Cass. del 28/10/2020, n. 23681 e Cass. del 20/04/2016, n. 7868, i posti barca, in quanto connotati da stabile autonomia funzionale e reddituale, debbono essere considerati ai fini della determinazione della rendita catastale; in particolare, .
Pertanto, nel calcolo del valore catastate di un porto turistico vanno ricompresi anche gli specchi d’acqua antistanti al porto ed i singoli posti barca, i quali sono censibili catastalmente in ragione della loro stabile autonomia funzionale.

Si è osservato, in motivazione, che .
4.2.Nel caso di specie la sentenza impugnata non si è discostata da detto principio, evidenziando tuttavia che, in mancanza dell’esistenza materiale del porto turistico , all’interno del quale avrebbero dovuto poi individuarsi i posti -barca e relativi diritti di ormeggio ( oltre all’edificio da costruire), oggetto della concessione, non erano individuabili gli specchi d’acqua da annotare nei pubblici registri immobiliari e soprattutto che l’imposta richiesta è correlata all’esecuzione di formalità non poste in essere.
5.Tanto premesso in punto di diritto, merita evidenziare come l’amministrazione finanziaria abbia censurato la sentenza di appello esclusivamente con riferimento all’astratta tassabilità dei beni

genericamente indicati nella cessione del ramo d’azienda ed oggetto del lodo arbitrale, mentre il decidente ha respinto il gravame anche sulla base di un’altra ratio decidendi non attinta dal ricorso, vale a dire la subordinazione del pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte ipocatastali all’esecuzione RAGIONE_SOCIALE formalità di pubblicità.

5.1.La CTR della Sicilia, difatti, ha subordinato il versamento RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecarie e catastali alla richiesta di iscrizione RAGIONE_SOCIALE formalità nei pubblici registri, nonché alla concreta esistenza RAGIONE_SOCIALE opere sulle quali era stato trasferito il diritto di superficie.

5.2.Orbene, è noto che, in tema di impugnazioni, qualora la sentenza del giudice di merito si fondi su più ragioni autonome, ciascuna RAGIONE_SOCIALE quali logicamente e giuridicamente idonea a sorreggere la decisione, l’omessa impugnazione, con ricorso per cassazione, anche di una soltanto di tali ragioni (o il rigetto della relativa doglianza) determina l’inammissibilità, per difetto di interesse, anche del gravame proposta avverso le altre, in quanto l’eventuale accoglimento del ricorso non inciderebbe sulla ratio decidendi non censurata, con la conseguenza che la sentenza impugnata resterebbe, pur sempre, fondata su di essa. Pertanto, nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, in toto o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano.
Ne consegue che è sufficiente che anche una sola RAGIONE_SOCIALE dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perché il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni

poste a base della sentenza o del capo impugnato (Sez. U, Sentenza n. 16602 del 08/08/2005).

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-condanna la ricorrente al rimborso in favore della società RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 8.000,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, accessori come per legge.

Cosi deciso in Roma, all’udienza della Sezione Tributaria civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13.03.2024

Il Consigliere estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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