Imposta ipotecaria reclamo: chi paga per l'errore?

La Corte di Cassazione chiarisce che l’imposta ipotecaria sull’annotazione di un reclamo contro una trascrizione con riserva è sempre a carico del contribuente. Anche se la riserva del Conservatore si rivela un errore, la tassa è dovuta perché l’annotazione è eseguita nell’interesse privato di chi ha richiesto l’atto per preservarne gli effetti. L’eventuale errore della pubblica amministrazione può, al più, fondare una separata azione di risarcimento del danno, ma non esonera dal pagamento del tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta Ipotecaria sul Reclamo: Chi Paga se il Conservatore Sbaglia?

Quando si richiede la trascrizione di un atto e l’ufficio competente la esegue ‘con riserva’, sorge una questione cruciale: chi deve sostenere i costi fiscali del procedimento necessario per sciogliere tale riserva? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito una risposta netta, affrontando il tema dell’imposta ipotecaria reclamo e stabilendo un principio chiaro per i contribuenti. Anche se la riserva si rivela un errore del funzionario, l’onere fiscale ricade su chi ha richiesto l’atto.

I Fatti del Caso: La Trascrizione con Riserva e la Richiesta Fiscale

Alcuni contribuenti avevano richiesto la trascrizione di una domanda giudiziale presso i registri immobiliari. Il Conservatore, nutrendo dubbi sulla sua ammissibilità, ha eseguito la formalità ‘con riserva’. Per non perdere gli effetti giuridici della trascrizione, i contribuenti sono stati costretti a presentare un reclamo all’autorità giudiziaria. Il reclamo ha avuto successo e la riserva è stata giudicata illegittima. Nonostante ciò, l’Agenzia delle Entrate ha notificato loro un avviso di liquidazione e una cartella di pagamento per l’imposta ipotecaria dovuta sull’annotazione del reclamo stesso. I contribuenti hanno impugnato tali atti, sostenendo che nulla fosse dovuto, dato che l’intera procedura era scaturita da un errore della pubblica amministrazione.

L’Argomentazione dei Contribuenti: Un Errore della Pubblica Amministrazione

La tesi difensiva dei ricorrenti si basava su un principio di equità: perché pagare un’imposta per rimediare a un errore non proprio? Essi sostenevano che la necessità di presentare reclamo e la conseguente annotazione non derivavano da una loro volontà, ma dall’illegittimo comportamento del Conservatore. Pertanto, l’onere fiscale doveva ricadere sull’amministrazione che aveva causato il problema. A loro avviso, far pagare il contribuente significava permettere allo Stato di trarre un vantaggio economico da un proprio illecito.

La Decisione della Cassazione e l’imposta ipotecaria sul reclamo

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso dei contribuenti. I giudici hanno chiarito che, secondo la normativa di riferimento (in particolare l’art. 11 del D.Lgs. 347/1990), l’obbligo di pagare l’imposta ipotecaria sorge in capo a due soggetti: colui che richiede la formalità e colui nel cui interesse essa viene eseguita. Nel caso specifico, il reclamo contro la riserva e la sua successiva annotazione nei registri sono strumenti giuridici necessari per il contribuente al fine di consolidare e preservare gli effetti della trascrizione inizialmente richiesta. Di conseguenza, l’annotazione avviene per realizzare un interesse prettamente privato del richiedente. L’imposta ipotecaria reclamo, quindi, è legittimamente posta a suo carico.

Le Motivazioni: L’Interesse Privato Prevale sull’Errore dell’Ufficio

La Corte ha operato una distinzione fondamentale: da un lato c’è l’obbligazione tributaria, dall’altro l’eventuale responsabilità dell’amministrazione per errore. Il pagamento dell’imposta è legato alla formalità pubblicitaria in sé, che viene eseguita per tutelare la posizione giuridica del privato. L’errore del Conservatore, sebbene possa aver innescato la procedura di reclamo, non altera la natura di questa dinamica. La legge tributaria, spiegano i giudici, non prevede eccezioni basate sulla causa che ha reso necessaria la formalità. Se il comportamento del Conservatore ha causato un danno ingiusto (come il costo dell’imposta), la strada da percorrere non è il rifiuto di pagare il tributo, ma un’eventuale e separata azione di risarcimento del danno nei confronti dello Stato.

Conclusioni: Un Principio Chiaro per i Contribuenti

L’ordinanza stabilisce un principio di diritto molto chiaro: in tema di imposta ipotecaria, le annotazioni del reclamo avverso la riserva del Conservatore avvengono al fine di realizzare l’interesse privato di colui che ha chiesto la trascrizione. Pertanto, è quest’ultimo a dover pagare l’imposta. Per i contribuenti, la lezione è netta: di fronte a una trascrizione con riserva, è necessario mettere in conto non solo le spese legali per il reclamo, ma anche l’imposta ipotecaria sull’annotazione, indipendentemente dalla fondatezza della riserva stessa. L’eventuale rivalsa per l’errore dell’ufficio dovrà essere perseguita in un giudizio autonomo.

Chi è tenuto a pagare l’imposta ipotecaria per l’annotazione del reclamo contro una trascrizione con riserva?
È tenuto al pagamento il soggetto che ha richiesto la trascrizione iniziale e nel cui interesse privato viene eseguita l’annotazione del reclamo per preservare gli effetti giuridici della formalità.

Se la riserva apposta dal Conservatore si rivela illegittima, il contribuente deve comunque pagare l’imposta?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’obbligo di pagare l’imposta è collegato all’esecuzione della formalità di annotazione, che serve a tutelare l’interesse del privato, a prescindere dal fatto che la necessità di tale formalità sia scaturita da un errore dell’amministrazione.

È possibile chiedere il risarcimento del danno allo Stato per l’errore del Conservatore?
Sì. La Corte ha precisato che l’eventuale comportamento illecito del Conservatore può dare origine a una responsabilità risarcitoria dello Stato. Tuttavia, questa è una questione separata che deve essere affrontata in un’autonoma azione legale e non esonera dal preventivo pagamento del tributo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32897 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32897 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9406/2017 R.G. proposto da:

ATTINGENTI NOMECOGNOME ATTINGENTI COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati ATTINGENTI NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), pec EMAIL e EMAIL;

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO), che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 9232/2016, depositata il 21/10/2016;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.I contribuenti hanno impugnato l’avviso di liquidazione e la cartella di pagamento aventi ad oggetto l’imposta ipotecaria in ordine all’annotazione del reclamo proposto avverso la riserva apposta dal Conservatore relativamente alla trascrizione di una domanda giudiziale dagli stessi proposta.

2.La Commissione tributaria provinciale ha annullato gli atti impugnati ritenendo che nulla sia dovuto, stante l’accoglimento del reclamo da parte della Corte di appello ed il conseguente accertamento dell’illegittimità della riserva.

3.All’esito dell’appello, l’imposizione fiscale è stata ritenuta legittima, non potendosi dubitare che l’annotazione de qua sia stata originata dai ricorrenti, onerati del reclamo per preservare gli effetti della trascrizione.

4.Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i ricorrenti.

5.Ha resistito con controricorso la parte pubblica.

Fissata l’adunanza camerale del 25 settembre 2024, la causa è stata trattata in camera di consiglio. L’adunanza è stata celebrata con modalità da remoto ai sensi dell’art. 140bis disp.att.cod.proc.civ., come disposto con decreto dal Presidente del collegio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.I ricorrenti hanno ha dedotto: 1) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 5, cod.proc.civ., degli artt. 2674-bis cod.civ., 113-ter disp.att.cod.proc.civ., 24 e 111 Cost., 132 cod.proc.civ. e 118 disp.att.cod.proc.civ., atteso che dalla nota depositata dall’Agenzia delle Entrate risulta che l’annotazione del provvedimento della Corte di appello è stata eseguita su impulso del Conservatore e non dei contribuenti, essendo, del resto, la riserva illegittima riconducibile al Conservatore; 2) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 5, cod.proc.civ., degli artt.
53 e 97 Cost., 2043 cod.civ., legge n. 241 del 1990 e 212 del 2000, 18 e 19 del d.lgs. n. 546 del 1992, essendo derivato un onere tributario a carico dei contribuenti da un errore del Conservatore e facendosi così derivare un vantaggio alla pubblica amministrazione dall’illegittimità del suo comportamento; 3) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 5, cod.proc.civ., degli artt. 2674-bis cod.civ., 113-ter disp.att.cod.proc.civ., e 111 del d.lgs. n. 347 del 1990, atteso che la annotazione in esame è avvenuta su impulso del Conservatore e nell’interesse dello stesso alla correzione dei suoi errori e nell’interesse dello Stato alla correttezza della pubblicità immobiliare. I ricorrenti hanno, inoltre, proposto la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 cod.proc.civ., stante l’adozione di una pluralità di provvedimenti impositivi relativamente alla stessa vicenda, con illegittimo frazionamento del credito.
2.I tre motivi formulati, che possono essere trattati congiuntamente, in quanto connessi, sono infondati.

Questa Corta ha già affrontato la problematica in esame, concernente l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle imposte ipotecarie e di bollo connesse alle annotazioni effettuate ai sensi dell’art. 113 -ter, comma quarto, disp.att.cod.civ., a margine della trascrizione con riserva (cfr. Cass., Sez. 5, 19 ottobre 2021, n. 37969).

2.1. Ai sensi dell’art. 2674 bis cod.civ., quando il conservatore dei registri immobiliari rileva che emergono gravi e fondati motivi sulla trascrivibilità di un atto o sulla iscrivibilità di una ipoteca, esegue la formalità con riserva su istanza della parte richiedente. La trascrizione con riserva assicura alla parte un effetto di prenotazione rispetto al numero d’ordine. La parte a favore della quale è stata eseguita la formalità con riserva deve proporre reclamo all’autorità giudiziaria. L’art. 1 del d.lgs. n. 347 del 1990 dispone che le formalità di trascrizione, iscrizione,
rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria; il successivo art. 11, commi 1 e 2, del d.lgs. cit. stabilisce che sono obbligati al pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale coloro che richiedono le formalità di cui all’art. 1 e che sono solidalmente tenuti al pagamento delle imposte, di cui al comma 1, tutti coloro nel cui interesse è stata richiesta la formalità. L’art. 113 ter disp.att. cod.civ. precisa che il reclamo previsto dall’art. 2674 bis cod.civ. si propone con ricorso, entro il termine perentorio di trenta giorni dalla esecuzione della formalità, davanti al Tribunale nella cui circoscrizione è stabilita la conservatoria; entro lo stesso termine il ricorso deve essere notificato al conservatore, a pena di improcedibilità. Contro il provvedimento del Tribunale è consentito reclamo alla Corte di appello, con ricorso notificato, a pena di improcedibilità, anche al conservatore. A margine della formalità eseguita con riserva il conservatore annota la proposizione del reclamo, il decreto immediatamente esecutivo del Tribunale e il decreto definitivo. Quando il reclamo non è proposto o è rigettato definitivamente, la formalità perde ogni effetto.
La trascrizione di domande giudiziali è ammessa nei soli casi in cui le stesse siano riconducibili nel novero di quelle tipizzate di cui agli artt. 2652, 2653 e 2690 cod.civ., atteso che il sistema della pubblicità immobiliare riferita alle domande giudiziali è ispirato al principio della tassatività. A fronte di un grave e fondato dubbio sulla trascrivibilità di un atto (o sulla iscrivibilità di una ipoteca), il conservatore, su istanza di parte richiedente, esegue la formalità con riserva. Sebbene la trascrizione sia un istituto di ordine pubblico, finalizzato al soddisfacimento dell’interesse generale alla sicurezza dei traffici giuridici, gli interessi privati dei soggetti interessati a tale formalità e l’interesse generale della collettività coesistono tra di loro e con altri interessi pubblici, quale quello all’aggiornamento della banca dati catastale. Pertanto, non può
dubitarsi della esistenza di un interesse privato dei soggetti che hanno chiesto la trascrizione, oggetto di riserva: interesse che viene tutelato mediante la possibilità di chiedere al Conservatore, che rifiuti la trascrizione in presenza di gravi dubbi, di eseguire la formalità con riserva, con onere di promuovere reclamo avverso la riserva entro i successivi 30 giorni, pena la perdita di efficacia della trascrizione. In definitiva, il reclamo è lo strumento necessario per mantenere gli effetti della formalità della trascrizione con riserva e l’annotazione del reclamo a margine della trascrizione con riserva si rende necessaria per la realizzazione del sistema pubblicitario. L’annotazione del reclamo avviene, ai sensi dell’art. 11, comma 2, cit., sempre al fine di realizzare l’interesse privato di colui che propone al conservatore istanza di trascrizione con riserva, atteso che in questo modo si consente allo stesso di beneficiare, nonostante il rifiuto del conservatore, in via provvisoria, della pubblicità immobiliare della domanda giudiziale e, quindi, delle tutele che dalla stessa conseguono ai sensi degli artt. 2652 e 2653 cod. civ.
Da siffatti rilievi consegue il rigetto dei motivi in esame.

La tesi dei ricorrenti, secondo cui la ratifica da parte dell’autorità giudiziaria della trascrizione, in ragione della infondatezza dei dubbi prospettati dal conservatore, farebbe ricadere sull’Ufficio l’obbligo fiscale previsto dalla legge in relazione all’annotazione in esame, non è condivisibile, atteso che chiaramente l’art. 11, commi 1 e 2, del d.lgs. 347 del 1990 pone l’obbligo del pagamento dell’imposta ipotecaria a carico del soggetto che richiede l’annotazione e del soggetto nell’interesse del quale viene eseguita. Né può ritenersi che lo Stato tragga vantaggio dai suoi illeciti. In primo luogo, ove sia configurabile un illecito, sussistendone gli estremi, il Conservatore ne risponderà, unitamente allo Stato, a titolo risarcitorio nei confronti dei contribuenti. A ciò si aggiunga che la riserva ed i collegati
procedimenti giudiziari, unitamente alle formalità pubblicitarie, si traducono in oneri a carico dello Stato, da cui derivano le obbligazioni tributarie in esame.

3.Neppure può accogliersi la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 cod.proc.civ. In primo luogo la parte pubblica risulta vittoriosa. Non può, pertanto, configurarsi alcuna responsabilità ex art. 96 cod.proc.civ. A ciò si aggiunga che gli avvisi di liquidazione e le cartelle adottate riguardano diverse formalità, da cui sono originati differenti crediti tributari, per cui non vi è stato alcun frazionamento del credito.

4.In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, in applicazione del seguente principio di diritto: in tema di imposta ipotecaria, le annotazioni del reclamo avverso la riserva del Conservatore e dei relativi provvedimenti avvengono al fine di realizzare l’interesse privato di colui che ha chiesto la trascrizione, il quale è tenuto, pertanto, al pagamento dell’imposta ai sensi dell’art. 11 del d.lgs. n. 347 del 1990.

Sussistono giusti motivi per compensare, tra le parti, le spese del giudizio di legittimità, in considerazione della novità della questione, su cui la Corte di cassazione si è pronunciata solo dopo l’instaurazione del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; compensa, tra le parti, le spese del giudizio di legittimità; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 25/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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