Imposta ipotecaria permuta: guida alla tassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che in caso di permuta immobiliare, anche tra beni strumentali soggetti a IVA, l’imposta ipotecaria si calcola su un’unica base imponibile. Questa corrisponde al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, trattando la permuta come un negozio giuridico unitario. La Corte ha stabilito che i criteri IVA, che considerano la permuta come due operazioni distinte, sono irrilevanti ai fini del calcolo dell’imposta ipotecaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta Ipotecaria Permuta: la Cassazione Conferma la Tassazione Unitaria

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale sulla tassazione della imposta ipotecaria permuta di immobili strumentali. La decisione consolida un principio cruciale: la permuta va considerata un negozio giuridico unitario, e l’imposta ipotecaria si calcola sul valore del bene che genera l’imposta maggiore, anche se l’operazione è soggetta a IVA. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla richiesta di rimborso dell’imposta ipotecaria versata da alcuni contribuenti a seguito della registrazione di un contratto di permuta immobiliare. L’operazione aveva ad oggetto beni immobili strumentali, ovvero utilizzati nell’esercizio di attività d’impresa. L’Agenzia delle Entrate aveva negato il rimborso, sostenendo che, ai fini fiscali e in particolare ai fini IVA, la permuta dovesse essere considerata come due distinte operazioni di cessione, tassando quindi separatamente ogni trasferimento.

I contribuenti, invece, sostenevano che, ai fini dell’imposta ipotecaria, la permuta costituisse un’unica operazione. Di conseguenza, la base imponibile doveva essere determinata, secondo le norme sull’imposta di registro, in base al valore dell’immobile che avrebbe dato luogo all’imposta più elevata. Sia la commissione tributaria di primo grado che quella regionale avevano dato ragione ai contribuenti, portando l’Agenzia delle Entrate a ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le sentenze dei precedenti gradi di giudizio. I giudici hanno stabilito che il motivo di ricorso dell’Amministrazione finanziaria era infondato. La Corte ha ribadito che, per determinare l’imposta ipotecaria in caso di permuta, si deve fare riferimento ai criteri stabiliti per l’imposta di registro, come previsto dal Testo Unico sull’Imposta Ipotecaria (d.lgs. 347/1990).

Le motivazioni sulla imposta ipotecaria permuta

Il cuore della motivazione risiede nella distinzione tra la disciplina IVA e quella delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale). La Corte ha spiegato che il richiamo dell’Agenzia all’art. 11 del d.P.R. 633/1972 (Testo Unico IVA), che considera la permuta come due operazioni separate, è “del tutto eccentrico” e non pertinente. Il presupposto dell’imposta ipotecaria non è la singola prestazione economica, ma la formalità eseguita nei pubblici registri immobiliari (trascrizione, iscrizione, ecc.).

La permuta, essendo un unico negozio giuridico, dà luogo a un’unica formalità di trascrizione. Pertanto, la base imponibile per l’imposta ipotecaria deve essere individuata unitariamente. La legge (art. 43, comma 1, lett. b), d.P.R. 131/1986) stabilisce che tale base è costituita dal “valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”.

La Corte ha ulteriormente precisato che questo principio si applica anche quando la permuta riguarda beni strumentali e l’operazione è soggetta a IVA. Le innovazioni normative hanno esteso l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale anche ai trasferimenti di beni strumentali, indipendentemente dal loro assoggettamento a IVA. Di conseguenza, la logica unitaria della tassazione della permuta rimane valida, e il criterio da applicare è quello del valore più alto tra i due beni scambiati.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente, portando chiarezza su un punto spesso oggetto di contenzioso. In sintesi, la Corte di Cassazione stabilisce che:
1. La permuta è un atto unico che genera una sola formalità ai fini dell’imposta ipotecaria.
2. La base imponibile per l’imposta ipotecaria si calcola sul valore del bene che determina l’applicazione dell’imposta maggiore.
3. Questo criterio si applica sempre, anche per la permuta di immobili strumentali soggetti a IVA, rendendo irrilevante la disciplina specifica di tale imposta che considera l’operazione come duplice.

Come si calcola l’imposta ipotecaria in caso di permuta immobiliare?
L’imposta ipotecaria si calcola applicando l’aliquota a un’unica base imponibile, che corrisponde al valore del bene, tra i due scambiati, che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, trattando la permuta come un unico negozio giuridico.

Questo criterio di calcolo cambia se la permuta riguarda immobili strumentali soggetti a IVA?
No, il criterio non cambia. La Corte di Cassazione ha chiarito che il principio della tassazione unitaria basata sul valore maggiore si applica anche alla permuta di beni immobili strumentali, indipendentemente dal loro assoggettamento a IVA.

Perché la disciplina IVA, che considera la permuta come due operazioni distinte, non si applica al calcolo dell’imposta ipotecaria?
Perché il presupposto impositivo dell’imposta ipotecaria è diverso da quello dell’IVA. L’imposta ipotecaria si applica alla formalità unica eseguita nei registri immobiliari (es. la trascrizione), mentre l’IVA si applica allo scambio economico delle prestazioni. Pertanto, la natura unitaria del negozio giuridico della permuta prevale ai fini del calcolo dell’imposta ipotecaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12873 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12873 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 14/05/2025

Ipotecaria e Catastale

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32899/2019 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (c.f.: 80224030587), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, domicilia (EMAIL;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante p.t. , e RAGIONE_SOCIALE del Comune di San Possidonio in liquidazione, in persona del suo legale rappresentante p.t. , tutti rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME EMAIL, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME EMAIL;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 995, depositata il 24 maggio 2019, della Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 28 novembre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

Rilevato che:

-con sentenza n. 995, depositata il 24 maggio 2019, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna ha disatteso l’appello proposto dall’ Agenzia delle Entrate, così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto l’impugnazione di un silenziorifiuto formatosi sull’istanza di rimborso dell’imposta ipotecaria corrisposta dai contribuenti in relazione alla registrazione di una permuta immobiliare avente ad oggetto beni immobili strumentali;

1.1 -il giudice del gravame ha rilevato, in sintesi, che «La permuta è un contratto composto da due disposizioni ma che implica una sola formalità», così che doveva trovare applicazione la disposizione di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lett. b ), alla cui stregua nella relativa tassazione la base imponibile va determinata in relazione al «valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta»;

-l’ Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo;

gli intimati NOMERAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE del Comune di San Possidonio in liquidazione, resistono con controricorso.

Considerato che:

-ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lett. b ), al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 11, comma 1, ed al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 1, comma 1bis , della tariffa allegata,

assumendo, in sintesi, che -venendo in considerazione una permuta di immobili strumentali – il criterio normativo della relativa tassazione -esclusa l’applicazione dell’imposta di registro in ragione del principio di alternatività con l’imposta sul valore aggiunto ( d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, n. 8ter ) -deve essere rinvenuto nello stesso d.P.R. n. 633/1972, cit., art. 11 (alla cui stregua nella permuta ciascuna operazione va considerata come separatamente sottoposta a tributo), così che non trovava fondamento la pretesa sottesa all’istanza di rimborso in ragione di una (supposta) considerazione unitaria del contratto di permuta;
-il motivo è destituito di fondamento e va senz’altro disatteso;

-in termini generali, la Corte ha statuito che, ai fini della determinazione dell’imposta ipotecaria dovuta in caso di permuta, in applicazione del criterio di cui al combinato disposto dell’art. 2 del d.lgs. n. 347 del 1990 e dell’art. 43 del d.P.R. n. 131 del 1986, la base imponibile va individuata tenendo conto del valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta ipotecaria, a prescindere se quel valore coincida o meno con quello più alto ai fini dell’imposta di registro, in quanto, stante l’autonomia delle due imposte, oggetto del richiamo è il criterio del valore più alto, comune all’imposta di registro, ma non lo stesso valore attribuito ai fini di tale ultima imposta (Cass., 8 aprile 2022, n. 11474);
con più specifico riferimento alle questioni poste col motivo di ricorso, la Corte -nel ribadire che la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dà luogo ad un’unica formalità ai fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria (l . 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17, comma 1) -ha, per l’appunto, rimarcato che l’imposta ipotecaria va liquidata su di una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, ed anche a riguardo della

tassazione dei beni strumentali che -non incisa dalle disposizioni di cui al d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 10 -comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria ai sensi del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 1bis della tariffa allegata (v. Cass., 19 febbraio 2024, n. 4379);

3.1 -va, peraltro, rimarcato che il richiamo al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 11, ed al (ivi) sotteso criterio di tassazione separata delle prestazioni, risulta del tutto eccentrico, da un lato, ai criteri di determinazione del presupposto impositivo dell’imposta ipotecaria (correlato alle «formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari»; d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 , art. 1) e, dall’altro, al rinvio al criterio di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro , ove, dunque, quest’ultima ad ogni modo involge il valore venale del bene piuttosto che il corrispettivo pattuito (v. Cass., 16 marzo 2022, n. 8511);
e, del resto, come la Corte ha in più occasioni statuito, a seguito delle innovazioni apportate al d.lgs. n. 347 del 1990 dalla disciplina introdotta dall’art. 35, comma 10bis , lett. a ), del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006, tali imposte devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali, ed indipendentemente dall’assoggettamento di questi ultimi ad IVA (Cass., 13 luglio 2017, n. 17284 cui adde Cass., 12 gennaio 2022, n. 734; Cass., 24 febbraio 2020, n. 4861);
-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ), trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è

esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis , Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità liquidate che liquida in € 6.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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