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Imposta di registro usucapione: chi paga il conto?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5893/2025, ha chiarito che in caso di sentenza che accerta l’usucapione di un immobile, l’imposta di registro è dovuta in solido da tutte le parti del giudizio. Questo significa che l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento anche a chi ha perso la proprietà del bene (l’usucapito). Sebbene l’obbligazione sia sorta nell’interesse esclusivo di chi ha acquisito il bene (l’usucapente), la solidarietà verso il fisco rimane valida. La parte che ha pagato pur non avendo tratto beneficio, potrà poi agire in regresso per recuperare l’intera somma versata dalla controparte.

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro per Usucapione: Paga Anche Chi Perde il Bene

L’acquisto di una proprietà per usucapione è un evento che segna un trasferimento di ricchezza, ma solleva importanti questioni fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale riguardo l’imposta di registro per usucapione, chiarendo chi sia tenuto al pagamento. La risposta potrebbe sorprendere: anche la parte che ha subito l’usucapione, e quindi ha perso il bene, è obbligata in solido verso il fisco.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un contribuente che si è visto notificare un avviso di liquidazione per l’imposta di registro relativa a una sentenza della Corte d’Appello. Tale sentenza aveva dichiarato l’avvenuta usucapione di alcuni immobili, di cui il contribuente era il precedente proprietario, in favore di altri soggetti. In pratica, il soggetto che aveva perso la proprietà veniva chiamato a pagare le tasse sul trasferimento che non gli aveva portato alcun beneficio economico.

Il contribuente ha impugnato l’avviso, sostenendo che l’obbligazione tributaria non potesse gravare su di lui, in quanto parte soccombente e priva di qualsiasi capacità contributiva derivante da quella specifica operazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto i suoi ricorsi, confermando la legittimità della pretesa dell’Agenzia delle Entrate sulla base del principio di solidarietà tra le parti in causa.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per ragioni procedurali, ma ha colto l’occasione per ribadire, nel merito, l’infondatezza delle doglianze del contribuente. I giudici hanno confermato che, ai fini dell’imposta di registro, tutte le parti che hanno preso parte al giudizio sono solidalmente obbligate al pagamento nei confronti dell’Erario.

Il Principio di Solidarietà nell’Imposta di Registro per Usucapione

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 57 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. 131/1986). Questa norma stabilisce che, per gli atti giudiziari, le parti in causa sono “solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta”. La ratio di questa disposizione è quella di rafforzare la posizione del fisco, consentendogli di agire nei confronti di qualsiasi parte del processo per ottenere il pagamento dell’intero importo dovuto. Questo garantisce una riscossione più sicura e celere.

La Corte chiarisce che la sentenza che accerta l’usucapione è equiparata, ai fini fiscali, a un atto di trasferimento a titolo oneroso. Pertanto, l’imposta è dovuta e la solidarietà si applica a tutte le parti coinvolte nel relativo giudizio.

La Differenza tra Rapporti Esterni (con il Fisco) e Rapporti Interni (tra le Parti)

È cruciale distinguere due piani differenti:
1. Rapporto esterno (verso l’Amministrazione Finanziaria): Tutte le parti sono obbligate in solido. Lo Stato può legittimamente chiedere l’intero pagamento sia all’usucapente (chi acquista) sia all’usucapito (chi perde il bene).
2. Rapporto interno (tra le parti del processo): L’obbligazione tributaria è sorta nell’interesse esclusivo del soggetto che ha beneficiato del trasferimento, ovvero l’usucapente. Di conseguenza, se l’usucapito viene costretto a pagare l’imposta, egli ha il diritto di agire in regresso contro l’usucapente per ottenere il rimborso totale di quanto versato. Questa azione si basa sull’art. 1298 del Codice Civile.

La solidarietà, quindi, non viola il principio di capacità contributiva (art. 53 Cost.), poiché non determina chi debba sostenere il carico economico finale, ma solo chi sia tenuto al pagamento nei confronti del creditore pubblico. La ripartizione interna del debito seguirà poi le regole civilistiche.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che il vincolo di solidarietà previsto dall’art. 57 del TUR si applica a tutti coloro la cui sfera giuridica è interessata dagli effetti della pronuncia giurisdizionale. Lo scopo della norma è eminentemente pratico: garantire la riscossione del tributo per l’Erario, lasciando alle parti la successiva risoluzione dei loro rapporti interni. La Corte ha inoltre specificato che l’eccezione prevista per i trasferimenti coattivi (come le espropriazioni), dove paga solo l’acquirente, non è applicabile all’usucapione, che costituisce un acquisto a titolo originario basato sul possesso e non un atto forzoso dell’autorità pubblica. Di conseguenza, l’interpretazione che impone la solidarietà anche a carico dell’usucapito non è incostituzionale, ma una precisa scelta del legislatore per tutelare l’interesse fiscale.

Le conclusioni

L’ordinanza conferma un orientamento consolidato: chi perde un bene immobile a seguito di una sentenza di usucapione non è al riparo da richieste di pagamento da parte del Fisco per l’imposta di registro. Sebbene possa sembrare iniquo, il principio di solidarietà tributaria prevale. La tutela per la parte soccombente non sta nel rifiuto di pagare, ma nell’esercizio del successivo diritto di regresso nei confronti della parte che ha effettivamente beneficiato dell’acquisto della proprietà. È quindi fondamentale, per chi si trovasse in questa situazione, pagare quanto richiesto dall’Agenzia delle Entrate per evitare ulteriori sanzioni e interessi, per poi attivarsi immediatamente per recuperare la somma dalla controparte.

Chi è obbligato a pagare l’imposta di registro su una sentenza che dichiara l’usucapione?
Secondo la legge (art. 57 del d.P.R. 131/1986) e l’interpretazione della Corte di Cassazione, tutte le parti in causa nel giudizio sono solidalmente obbligate al pagamento nei confronti dello Stato. Questo include sia chi acquista il bene (usucapente) sia chi lo perde (usucapito).

La parte che ha perso il bene per usucapione (l’usucapito) deve comunque pagare l’imposta se richiesta dal Fisco?
Sì. Proprio in virtù del principio di solidarietà, l’Agenzia delle Entrate può legittimamente richiedere il pagamento dell’intero importo alla parte soccombente, la quale è tenuta a versare quanto dovuto per non incorrere in sanzioni.

Se la parte soccombente paga l’imposta, può recuperare i soldi dalla parte che ha acquisito il bene?
Sì. La Corte chiarisce che, nei rapporti interni tra le parti, l’onere economico dell’imposta deve gravare interamente sulla parte nel cui esclusivo interesse è sorta l’obbligazione, cioè l’usucapente. La parte che ha pagato pur avendo perso il bene ha quindi il diritto di esercitare l’azione di regresso per farsi rimborsare l’intera somma versata al Fisco.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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