Imposta di registro usucapione: chi paga il conto?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5895/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di imposta di registro per usucapione. Il caso riguardava un contribuente, parte di un giudizio conclusosi con l’accertamento dell’usucapione di un terreno, che aveva ricevuto un avviso di liquidazione per l’intera imposta. La Corte ha chiarito che l’obbligazione tributaria grava solidalmente su tutte le parti del processo originario, indipendentemente da chi abbia effettivamente acquisito la proprietà del bene. L’Amministrazione Finanziaria può quindi richiedere il pagamento a uno qualsiasi dei coobbligati, lasciando che le questioni sulla ripartizione interna della spesa vengano risolte successivamente tra le parti stesse attraverso un’azione di regresso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro Usucapione: La Cassazione Conferma la Solidarietà tra le Parti

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su una questione tanto tecnica quanto rilevante: chi è tenuto a pagare l’imposta di registro usucapione? La risposta fornita dai giudici supremi è netta e si fonda sul principio della solidarietà passiva, con importanti conseguenze per tutti i soggetti coinvolti in un giudizio di questo tipo. L’ordinanza analizza la distinzione tra il rapporto esterno con il Fisco e i rapporti interni tra le parti del processo.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’impugnazione di un avviso di liquidazione per imposte di registro e ipocatastali, notificato a un contribuente. L’atto impositivo era scaturito dalla registrazione di una sentenza del Tribunale che aveva accertato l’usucapione di alcuni lotti di terreno a favore di tutte le parti processuali, incluso il contribuente stesso. Quest’ultimo, ritenendo di non dover sostenere l’onere tributario, aveva presentato ricorso.

Mentre la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) aveva respinto il ricorso, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva accolto l’appello del contribuente. Secondo la CTR, l’obbligazione tributaria doveva gravare esclusivamente sul soggetto che aveva beneficiato dell’acquisto della proprietà per usucapione, in quanto l’imposta era sorta nel suo esclusivo interesse. L’Amministrazione Finanziaria, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione.

La Questione Giuridica: Imposta di Registro Usucapione e Solidarietà

Il quesito al centro del dibattito era se il criterio di ripartizione della solidarietà, valido per i rapporti interni tra condebitori, potesse essere applicato anche al rapporto tributario esterno con l’Erario. In altre parole, l’Amministrazione Finanziaria può richiedere il pagamento dell’intera imposta a una qualsiasi delle parti del giudizio di usucapione, o deve rivolgersi unicamente a colui che ha usucapito il bene?

La normativa di riferimento è l’art. 57 del d.P.R. n. 131/1986, il quale stabilisce che le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro. La difesa del contribuente si basava invece sull’art. 1298 c.c., che nei rapporti interni divide l’obbligazione tra i debitori, facendola gravare interamente su colui nel cui esclusivo interesse è sorta.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, affermando che il ragionamento della CTR era errato. I giudici hanno chiarito che la normativa tributaria stabilisce un principio di solidarietà che opera nel rapporto esterno tra i contribuenti e l’Amministrazione Finanziaria. L’art. 57 del d.P.R. n. 131/1986 è una norma speciale che non ammette deroghe basate sulla disciplina civilistica dei rapporti interni tra condebitori (art. 1298 c.c.).

La Corte ha specificato che tutte le parti che hanno partecipato al giudizio conclusosi con la sentenza di usucapione sono coobbligate in solido verso il Fisco. Questo perché la loro partecipazione al processo è un presupposto indispensabile per la formazione del titolo soggetto a registrazione. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi il diritto di richiedere l’intero importo a uno qualsiasi dei soggetti coinvolti, senza dover indagare su chi abbia tratto l’effettivo vantaggio patrimoniale dalla sentenza.

La questione di chi debba sopportare in via definitiva il carico economico dell’imposta riguarda esclusivamente i rapporti interni tra le parti. La parte che ha pagato l’intero importo, pur non essendo l’unica beneficiaria (o non essendolo affatto), potrà successivamente agire in regresso contro gli altri coobbligati per recuperare la quota di loro competenza.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Chiunque sia parte di un giudizio volto ad accertare l’usucapione deve essere consapevole che, in caso di registrazione della sentenza, potrebbe essere chiamato a pagare l’intera imposta di registro, indipendentemente dall’esito a lui favorevole o sfavorevole. Il principio di solidarietà tributaria prevale sulle dinamiche interne tra le parti. Sarà onere del soggetto che ha pagato attivarsi per recuperare le somme dagli altri condebitori, secondo le regole del codice civile. Questa pronuncia ribadisce la netta separazione tra il rapporto giuridico d’imposta, che lega i contribuenti al Fisco, e i rapporti civilistici che intercorrono tra i privati.

Chi è obbligato a pagare l’imposta di registro su una sentenza di usucapione?
Tutte le parti che hanno partecipato al giudizio sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria, come previsto dall’art. 57 del d.P.R. n. 131/1986.

La parte che ha subito l’usucapione (usucapito) deve comunque pagare l’imposta di registro?
Sì. Ai fini del rapporto con il Fisco, anche la parte che ha ‘perso’ la proprietà è considerata un debitore solidale e può essere chiamata a pagare l’intera imposta, fatta salva la sua possibilità di rivalersi successivamente (azione di regresso) sulla parte che ha acquisito il bene.

Cosa può fare la parte che ha pagato l’intera imposta pur non essendo l’unica obbligata nei rapporti interni?
Può esercitare l’azione di regresso nei confronti degli altri coobbligati (in particolare, la parte che ha beneficiato dell’usucapione) per farsi rimborsare la quota di loro competenza, secondo quanto stabilito dall’art. 1298 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5895 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5895 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 12178/2022 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Palazzolo Acreide il 20.8.1962 ed ivi residente, al INDIRIZZO rappresentato e difeso dall’ Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore (indirizzo pec: EMAIL, per procura speciale datata 16 giugno 2022 in calce al controricorso, su foglio separato;

– controricorrente –

Avviso liquidazione imposta registro –

Usucapione terreno

-avverso la sentenza 10081/04/2021 emessa dalla CTR Sicilia il 15/11/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Fatti di causa

Con ricorso notificato in data Il gennaio 2016 Allegrezza NOME impugnava l’avviso di liquidazione n. 2014/005/sc/000002228/0/015 per imposte di registro ed ipocatastali, notificatogli dall’Ufficio Territoriale di Noto in data 10 novembre 2015, derivante dalla registrazione della sentenza del Tribunale di Siracusa, Sez. Civile, n. 2228, depositata il successivo 29 ottobre 2015, con la quale il giudice adito aveva accertato, a favore di tutte le parti processuali (ivi incluso l’intimato), l’usucapione dei lotti del terreno di INDIRIZZO di 6.620 mq., censito nel catasto terreni del Comune di Noto alla particella n. 122, foglio 317.
L’adìta CTP rigettava il ricorso, affermando che il ricorrente, essendo rimasto comproprietario pro quota, era stato parte del processo, e, poichè nella sentenza gli era stato attribuito uno dei lotti per usucapione, ferma restando ogni diversa statuizione nei rapporti interni, l’obbligazione tributaria nei confronti dell’Erario gravava anche su di lui sia perché parte necessaria del suddetto giudizio a litisconsorzio necessario, sia perché parte del rapporto sostanziale accertato dal giudice.

Sull’impugnazione del contribuente, la CTR della Sicilia accoglieva il ricorso, evidenziando che, avuto riguardo ai rapporti interni tra le parti in causa, l’obbligazione tributaria, che afferiva al trasferimento dell’immobile, a seguito della sentenza del Tribunale che aveva accertato l’intervenuta usucapione in favore di una parte processuale, era sorta nell’esclusivo interesse del soggetto a vantaggio del quale era stato accertato l’acquisto della proprietà dell’immobile, ciò in applicazione del disposto normativo dell’art. 1298 c.c., sicchè l’obbligazione tributaria nascente dalla registrazione della sentenza del Tribunale gravava interamente sul debitore usucapente, che vi aveva interesse esclusivo, mentre non gravava sul debitore usucapito, trattandosi di soggetto che non aveva alcun interesse proprio alla registrazione del provvedimento giurisdizionale.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo. Allegrezza NOME ha resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 57, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 e 1298, comma 1, c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR traslato nel giudizio tributario un criterio di ripartizione della solidarietà passiva riservato esclusivamente ai rapporti interni tra i condebitori.

1.1. Il motivo è fondato.

E’ da premettere che l’art. 8, nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) equipara le sentenze che accertano l’avvenuta usucapione agli atti di trasferimento a titolo oneroso. L’art. 57 dello stesso d.P.R. prevede, a sua volta, che le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro.

Nella fattispecie in esame (in cui l’avviso di liquidazione impugnato derivava dalla registrazione della sentenza del Tribunale di Siracusa, Sez. Civile, n. 2228, depositata il 29 ottobre 2015, con la quale il giudice adito aveva accertato, a favore di tutte le parti processuali – ivi incluso l’intimato -, l’usucapione dei lotti del terreno di INDIRIZZO di 6.620 mq., censito nel catasto terreni del Comune di Noto alla particella n. 122, foglio 317), il contribuente riuniva in sé la duplice qualifica di soggetto usucapito ed usucapente, titolo, il secondo, idoneo, da un lato, a rendere indispensabile la sua partecipazione al giudizio presupposto celebrato dinanzi al giudice ordinario e, dall’altro, ad essere destinatario degli effetti della sentenza. Pertanto, legittimamente l’Agenzia ha notificato al medesimo l’avviso di liquidazione, poiché l’obbligazione tributaria gravava, indistintamente, su tutte le parti in causa, compreso l’intimato, fatta salva la possibilità che i rapporti interni tra il medesimo e gli altri coobbligati potessero essere disciplinati ai sensi dell’art. 1298 c.c.
In ogni caso, quest’ultima norma non avrebbe potuto incidere sul credito

(attinente ad un rapporto esterno) vantato dall’Erario nei confronti dei singoli debitori. Invero, la deroga di cui all’art. 1298 c.c., alla solidarietà passiva prevista dall’art. 57 del d.P.R. n. 131/1986, trova applicazione limitatamente ai rapporti interni tra i coobbligati. In particolare, nei rapporti interni tra le parti in causa l’obbligazione tributaria afferente al “trasferimento ” immobiliare conseguente alla sentenza che ha accertato l’intervenuta usucapione in favore di una parte processuale deve ritenersi sorta nell’interesse esclusivo del soggetto a vantaggio del quale è stato accertato l’acquisto della proprietà del bene (e, dunque, grava per intero sul debitore usucapente, che vi ha interesse esclusivo, mentre non grava affatto sul debitore che ha subito l’usucapione, trattandosi di soggetto che non vi ha interesse proprio).
Né può invocarsi, nel caso di specie, l’orientamento (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 473 del 11/01/2017) secondo cui, qualora la parte, in favore della quale sia stato giudizialmente pronunciato l’acquisto della proprietà di un bene immobile per usucapione, abbia provveduto a pagare l’imposta di registro afferente al conseguente trasferimento immobiliare, la stessa non può agire in regresso nei confronti delle altre parti processuali, condebitrici solidali nei confronti dell’amministrazione finanziaria, ex art. 57 del d.P.R. n. 131 del 1986, a ciò ostando la previsione contenuta nell’art. 1298 c.c., norma applicabile anche alle obbligazioni solidali sorte ex lege , versandosi in presenza di obbligazione tributaria assunta nell’esclusivo interesse di chi ha usucapito. Invero, tale indirizzo trova applicazione allorquando l’unico soggetto usucapiente abbia pagato l’imposta ed intenda, nei rapporti interni, recuperare il versamento nei confronti delle parti usucapite. Tuttavia, il riportato indirizzo conferma, ove mai ve ne fosse bisogno, che, nei rapporti esterni verso l’amministrazione finanziaria vale, ai sensi dell’art. 57 del d.P.R. n. 131 del 1986, il principio di solidarietà, potendosi la stessa rivolgersi nei confronti di ognuno dei condebitori per conseguire il pagamento dell’intero. Del resto, la pronuncia invocata si riferisce ad un caso in cui l’unico usucapente aveva chiesto, nei confronti dell’usucapito e con procedimento monitorio, la ripetizione del 50% di quanto pagato a titolo
di imposta di registro della sentenza di usucapione ed il ricorrente (usucapito), con il motivo accolto, aveva dedotto che, essendo il rapporto sostanziale cui ineriva la sentenza dichiarativa del trasferimento della proprietà per usucapione il trasferimen to della proprietà stessa, ‘le obbligazioni tributarie afferenti alla registrazione della sentenza – ferma la solidarietà nei confronti dell’amministrazione finanziaria – avrebbero dovuto gravare totalmente sull’usucapente’ (la sottolineatura è dello scrivente). Inequivoca è in tal senso la stessa sentenza di questa Corte, secondo cui la <>.
Solo nei rapporti interni tra le parti in causa l’obbligazione tributaria afferente al “trasferimento” immobiliare conseguente alla sentenza che ha accertato l’intervenuta usucapione in favore di una parte processuale deve ritenersi sorta nell’interesse esclusivo del soggetto a vantaggio del quale è stato accertato l’acquisto della proprietà del bene: ciò ai sensi dell’art. 1298 c.c., norma applicabile non soltanto alle obbligazioni solidali nascenti da contratto, ma altresì alle obbligazioni ex lege venute ad esistenza, non nell’interesse comune, ma in quello di taluno dei coobbligati in solido (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 22369 del 2017).
E’, pertanto, evidente che poi l’usucapito potrà, nei rapporti interni, recuperare (con l’azione di regresso), dall’usucapente, quanto versato, per l’intero, se ha solo ‘subìto’ l’usucapione, e pro quota , se ha anch’egli usucapito dei beni.

Né si potrebbe invocare, in senso contrario, il comma 8 dell’art. 57 del d.P.R. 26.4.1986, n. 131, a mente del quale <>.

Invero, con l’istituto dell’usucapione si ha un acquisto della proprietà a titolo originario e la sentenza accerta il compimento del titolo acquisitivo in forza del possesso e del decorso del tempo, nonché, per quella abbreviata, con l’ulteriore presenza d i un atto astrattamente idoneo. Il perfezionamento dell’acquisto a titolo originario potrebbe essere paralizzato da tempestive iniziative del proprietario precedente. Nell’ipotesi dell’usucapione non si compie alcuna espoliazione forzosa della proprietà, così come nell’espropriazione, che rimane logicamente e giuridicamente ben differente. Senza tralasciare che, trattandosi di fattispecie tassativa, la stessa presuppone che espropriante o acquirente sia lo Stato, e non un privato.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento dell’unico motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decida nel merito nel senso di rigettare il ricorso originario del contribuente.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, laddove sussistono giusti motivi, rappresentati dall’essersi consolidato l’orientamento di questa Corte sulla questione principale solo nel 2017, per compensare quelle relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario del contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna il resistente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.2.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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