Imposta di registro sentenza: tassazione e condizioni

La Corte di Cassazione ha stabilito che una sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., che trasferisce la proprietà di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare, è soggetta a imposta di registro proporzionale immediata. Secondo la Corte, la condizione del pagamento del prezzo è ‘meramente potestativa’ e non sospende l’obbligo fiscale, anche se la sentenza non è ancora passata in giudicato. La Corte ha quindi cassato la decisione dei giudici di merito che avevano applicato l’imposta in misura fissa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di registro sentenza: quando si applica la tassazione proporzionale?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia fiscale: l’applicazione dell’imposta di registro su una sentenza che dispone il trasferimento di un immobile. Il caso analizzato riguarda una pronuncia emessa ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che tiene luogo di un contratto di vendita non concluso. La Corte ha stabilito che tale sentenza è soggetta a tassazione proporzionale immediata, anche se il suo effetto è subordinato a condizioni come il pagamento del prezzo.

I fatti di causa

Una contribuente, promissaria acquirente di un’unità immobiliare, aveva ottenuto dal tribunale una sentenza che trasferiva a suo favore la proprietà del bene, a seguito dell’inadempimento del venditore al contratto preliminare. La sentenza, tuttavia, subordinava l’effetto traslativo a tre condizioni:
1. Il versamento del saldo prezzo di oltre un milione di euro.
2. La regolarizzazione urbanistica dell’immobile, su cui erano emersi presunti abusi edilizi.
3. La cancellazione di formalità pregiudizievoli.

L’Amministrazione Finanziaria notificava un avviso di liquidazione per le imposte di registro e ipocatastali in misura proporzionale. La contribuente impugnava l’atto, sostenendo che, data la presenza di condizioni sospensive complesse e non dipendenti dalla sua sola volontà, l’imposta dovesse essere applicata in misura fissa, come previsto per gli atti condizionati.

La decisione della Commissione Tributaria Regionale

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla contribuente. I giudici di merito avevano ritenuto che la complessa interconnessione tra il versamento del prezzo e le altre condizioni, quali la regolarizzazione edilizia, rendesse l’avveramento dell’effetto traslativo incerto. Di conseguenza, avevano concluso che l’atto giudiziario dovesse essere tassato in misura fissa, riformando la decisione di primo grado.

Imposta di registro sentenza: il principio della Cassazione

L’Amministrazione Finanziaria ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la condizione del pagamento del prezzo, in un contesto di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, debba essere qualificata come ‘meramente potestativa’. Secondo la normativa fiscale (art. 27, comma 3, D.P.R. 131/1986), le condizioni di questo tipo non sospendono l’applicazione dell’imposta proporzionale.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia Fiscale, ribadendo un orientamento ormai consolidato. I giudici hanno chiarito che, quando un promissario acquirente ottiene una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., questa è immediatamente soggetta a imposta proporzionale. La ragione risiede nel fatto che la scelta di agire in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo implica già una valutazione di convenienza da parte dell’acquirente.

Il successivo pagamento del prezzo non è un evento futuro e incerto, ma l’adempimento di un’obbligazione che ripristina l’equilibrio contrattuale. Pertanto, la sua previsione in sentenza è assimilabile a una condizione meramente potestativa, irrilevante ai fini della sospensione della tassazione. La Corte ha inoltre specificato che il presupposto impositivo sorge con la mera esistenza del titolo giudiziale, a prescindere dalla sua efficacia esecutiva o dal suo passaggio in giudicato. La tassabilità immediata degli atti giudiziari, anche se suscettibili di riforma, non viola il principio della capacità contributiva, poiché l’eventuale riforma successiva comporterà il diritto al rimborso di quanto versato.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Il principio di diritto affermato è chiaro: le sentenze che dispongono il trasferimento di immobili in esecuzione di un preliminare sono soggette a imposta di registro proporzionale fin dalla loro pubblicazione. Le condizioni relative al pagamento del prezzo o all’adempimento di altre obbligazioni non sono idonee a sospendere l’imposizione fiscale, in quanto considerate elementi essenziali del sinallagma contrattuale e non eventi futuri e incerti.

Una sentenza che trasferisce un immobile è soggetta a imposta di registro anche se non è definitiva?
Sì. La Corte di Cassazione ha affermato che il presupposto per la tassazione è la mera esistenza del titolo giudiziale, indipendentemente dal suo passaggio in giudicato o dalla sua efficacia esecutiva.

La condizione del pagamento del prezzo sospende l’applicazione dell’imposta proporzionale?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata, il pagamento del prezzo in seguito a una sentenza ex art. 2932 c.c. è assimilabile a una condizione meramente potestativa. Come tale, ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. 131/1986, non è idonea a sospendere l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.

Cosa succede se la sentenza tassata viene successivamente riformata o annullata?
Se la sentenza viene definitivamente riformata, viene meno il presupposto impositivo. Di conseguenza, il contribuente ha diritto alla restituzione dell’imposta versata, poiché obbligarlo a un pagamento per un atto i cui effetti sono stati rimossi contrasterebbe con i principi di capacità contributiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22008 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22008 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 30/07/2025

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2123/2020 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (c.f.: 80224030587), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, domicilia (EMAIL;

– ricorrente –

contro

NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME EMAIL e NOME COGNOME EMAIL;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 5045/14/2019, depositata il 3 giugno 2019, della Commissione tributaria regionale della Campania; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 28

novembre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 5045/14/2019, depositata il 3 giugno 2019, la Commissione tributaria regionale della Campania ha accolto l’appello proposto da NOMECOGNOME così pronunciando in riforma della decisione di prime cure che aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di liquidazione (n. 2015/001/SC/000000897/0/003) delle imposte di registro, ed ipocatastali, dovute dalla contribuente in relazione alla registrazione di sentenza civile (nr. 897/2015 dell’8 gennaio 2015) recante trasferimento, ex art. 2932 cod. civ., di unità immobiliare oggetto di contratto preliminare di vendita rimasto inadempiuto.
1.1 -Il giudice del gravame ha rilevato, in sintesi, che, nella fattispecie, l’effetto traslativo era rimasto condizionato in sentenza oltreché al versamento del residuo prezzo dovuto (per € 1.260.000) alla regolarizzazione urbanistica dell’unità immobiliare (essendo insorte contestazioni tra le parti «in ordine a presunti abusi edilizi») ed alla «cancellazione delle formalità pregiudizievoli», così che doveva trovare applicazione la disposizione di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 27, comma 2, con conseguente tassazione dell’atto giudiziario in misura fissa, in quanto «non solo ricorreva la circostanza in sé della cospicua entità del prezzo (euro 1.260.000,00), ma sussisteva altresì una complessa interconnessione tra il suo versamento e altre condizioni preliminari, non dipendenti dalla volontà dell’acquirente, e collegate altresì, per una parte (concernente la regolarizzazione degli abusi edilizi), a incerte e non agevoli verifiche da parte di uffici pubblici.»; e detto contesto dispositivo, «incidendo sul sorgere del presupposto dell’imposta proporzionale», ben poteva produrre i suoi effetti su ciascuno dei condebitori solidali dei tributi.
-L’ Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo.

NOME resiste con controricorso, ed ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-A i sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 27, comma 3, 37, comma 1, e 8, comma 1, lett. a ), della tariffa allegata, parte prima, assumendo, in sintesi, che, nella fattispecie, la condizione risultante dalla sentenza sottoposta a tassazione, ed avente ad oggetto il versamento del (residuo) prezzo dovuto dal promissario acquirente, secondo dicta della giurisprudenza di legittimità doveva qualificarsi alla stregua di una condizione meramente potestativa (art. 27, comma 3, cit.) e che, nel residuo, le ulteriori condizioni cui l’effetto traslativ o (pur) era stato subordinato si identificavano con l’adempimento di obblighi contrattuali piuttosto che con condizioni vere e proprie (seppur qualificabili come condizioni meramente potestative).
-Il ricorso è fondato, e va accolto.

-E’, difatti, ben vero, così come deduce l’Agenzia , che con orientamento che si è consolidato nel tempo – sia pur connotato da alcuni arresti dissenzienti (v. Cass., 26 luglio 2013, n. 18180; Cass., 6 giugno 2012, n. 9097) – la Corte ha posto il principio di diritto, cui va dato seguito, secondo il quale, in tema di imposta di registro, qualora il promissario acquirente richieda ed ottenga, ex art. 2932 cod. civ., una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, di trasferimento oneroso della proprietà di un immobile, la sentenza, ancorché non ancora divenuta definitiva, è legittimamente assoggettata ad imposta proporzionale, ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, senza che l’acquirente possa eccepire il mancato pagamento del prezzo da parte sua, conformemente ad una condizione potestativa originariamente contenuta nel contratto; difatti,
anche laddove l’effetto traslativo fosse stato condizionato alle determinazioni unilaterali affidate alla mera volontà dell’acquirente, le ragioni di convenienza o meno ad effettuare il detto pagamento sono già state oggetto di valutazione prima dell’iniziativa giudiziaria e sono pertanto divenute irrilevanti, con la conseguenza che il versamento del prezzo è ormai assimilabile ad una condizione meramente potestativa, come tale ininfluente ai fini fiscali, ai sensi dell’art. 27, comma 3, del citato d.P.R. n. 131 del 1986 (così Cass., 27 marzo 2003, n. 4627 cui adde, ex plurimis , Cass., 13 febbraio 2020, n. 3617; Cass., 26 novembre 2019, n. 30778; Cass., 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., 6 giugno 2018, n. 14470; Cass., 14 febbraio 2017, n. 3806; Cass., 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., 23 ottobre 2015, n. 21625; Cass., 11 aprile 2014, n. 8544; Cass., 16 marzo 2011, n. 6116).
E, nella fattispecie, detto principio di diritto deve trovare applicazione in quanto -così come emerge dalla pronuncia sottoposta a tassazione -l’effetto traslativo si è immediatamente prodotto e (solo) il versamento del prezzo ne è rimasto subordinato alla regolarizzazione urbanistica (di parte) dell’unità immobiliare (essendo insorte contestazioni tra le parti «in ordine a presunti abusi edilizi») ed anche alla «cancellazione delle formalità pregiudizievoli».

Per di più, va rimarcato, pronunciando nei termini dianzi esposti, il giudice civile ha inteso dare attuazione al principio di diritto secondo il quale, nella pronuncia resa ex art. 2932 cod. civ., il giudice può fissare condizioni e modalità di versamento del prezzo a salvaguardia dell’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi, sia pur con riferimento, nella fattispecie, anche alla cennata regolarizzazione urbanistica di parte del bene trasferito (v., ancora di recente, Cass., 28 marzo 2024, n. 8442).
Il pagamento del prezzo dipendente da sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. non costituisce, allora, evento futuro ed incerto,

accidentale rispetto all’atto di trasferimento, ed afferente alla mera efficacia di quest’ultimo, ma si atteggia a elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica inefficacia del trasferimento ex art. 1353 cod. civ., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass., 23 marzo 2021, n. 8054; Cass., 13 novembre 2019, n. 29358; Cass., 23 novembre 2018, n. 30469).
3.2 -Deve, poi, considerarsi che non è mai stato dubbio, nella giurisprudenza della Corte, che il presupposto impositivo della tassazione di registro degli atti giudiziari si perfeziona, ai sensi del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 37, con l’esistenza di un titolo giudiziale soggetto a registrazione (Cass., 1 luglio 2020, n. 13372; Cass., 26 novembre 2019, n. 30826), al detto fine rilevando, dunque, la mera esistenza del titolo giudiziale e non anche la sua efficacia esecutiva ovvero il suo passaggio in giudicato (Cass., 21 maggio 2018, n. 12480; Cass., 16 maggio 2018, n. 12023).
La Corte ha, altresì, rimarcato il rilievo, ai fini dell’imposizione di registro, degli effetti giuridici potenziali dell’atto ( Cass., 17 giugno 2021, n. 17233; Cass., 13 novembre 1987, n. 8345; Cass., 28 gennaio 1986, n. 551), e il Giudice delle Leggi ha avuto modo di escludere la violazione dell’art. 53 Cost. con riferimento alla tassazione delle sentenze suscettibili di essere riformate (Corte Cost., 18 febbraio 1988, n. 203; Corte Cost., 28 luglio 1976, n. 198; Corte Cost., 29 dicembre 1972, n. 200).
3.2.1 – Rimane, alfine, da rilevare che (solo) dalla definitiva riforma del titolo giudiziale -i cui effetti giuridici, incidendo sul rapporto sostanziale tra le parti intercorso, comportano l’emersione di un indice concretamente rivelatore di ricchezza (v. ex plurimis , sulla nozione di

capacità contributiva, Corte Cost., 18 aprile 2024, n. 60; Corte Cost., 31 gennaio 2023, n. 10) -può conseguire, con la rimozione di quegli effetti, il venir meno dell’indice rivelatore di ricchezza dovendosi escludere che l’imposta continui ad essere dovuta in conseguenza della definitiva riforma dell’atto, in quanto una diversa interpretazione determinerebbe l’irragionevole conseguenza di obbligare ad un pagamento che dovrebbe essere immediatamente restituito e contrasterebbe con i principi di uguaglianza e di capacità contributiva, equiparando l’ipotesi di presenza, ancora non definitiva ma comunque attuale, del presupposto impositivo a quella di definitivo accertamento della sua insussistenza (Cass., 9 novembre 2021, n. 32626; Cass., 13 febbraio 2020, n. 3617; v., altresì, Cass., 29 novembre 2023, n. 33273).
4. -L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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