Imposta di registro sentenza: quando è proporzionale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30712/2025, chiarisce il regime fiscale delle sentenze che dispongono il trasferimento di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare. Quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente, si applica l’imposta di registro sentenza in misura proporzionale e non fissa. La Corte ribadisce che tale condizione, dipendendo dalla mera volontà del compratore, non è considerata sospensiva ai fini fiscali, rendendo l’imposta immediatamente esigibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di registro sentenza: la Cassazione chiarisce quando è proporzionale

L’applicazione dell’imposta di registro su una sentenza che dispone il trasferimento di un immobile è un tema complesso che genera spesso contenziosi tra contribuenti e Fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: se il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo da parte del compratore, l’imposta è dovuta in misura proporzionale e non fissa. Analizziamo insieme la decisione e le sue implicazioni pratiche.

I fatti di causa

Il caso trae origine da un contratto preliminare di vendita immobiliare non adempiuto dal promissario acquirente. Il promittente venditore si era rivolto al Tribunale per ottenere una sentenza, ai sensi dell’art. 2932 c.c., che tenesse luogo del contratto non concluso. Il giudice aveva accolto la domanda, disponendo il trasferimento della proprietà dell’immobile, ma subordinando tale effetto al pagamento del saldo del prezzo da parte del compratore.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione con cui richiedeva il pagamento dell’imposta di registro in misura proporzionale sul valore dell’immobile. La contribuente impugnava l’atto, sostenendo che l’imposta dovesse essere in misura fissa, poiché l’efficacia del trasferimento era soggetta a una condizione sospensiva: il pagamento del prezzo.

L’applicazione dell’imposta di registro sentenza e la normativa fiscale

La questione ruota attorno all’interpretazione dell’art. 27 del d.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). La norma prevede che gli atti sottoposti a condizione sospensiva siano registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa. Tuttavia, lo stesso articolo specifica che non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva, ai fini fiscali, gli atti i cui effetti “dipendono dalla mera volontà dell’acquirente”. In questi casi, l’imposta si applica in misura proporzionale fin da subito.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla contribuente, qualificando il pagamento del prezzo come una condizione potestativa, ma non “meramente” potestativa, e applicando quindi l’imposta fissa. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione contro questa decisione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’amministrazione finanziaria, cassando la sentenza d’appello e confermando la legittimità dell’imposta proporzionale. I giudici hanno ribadito il loro orientamento consolidato in materia.

Le motivazioni

La Corte ha chiarito che, ai fini della disciplina fiscale, la condizione del pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente deve essere qualificata come “meramente potestativa”. La scelta di pagare o non pagare dipende esclusivamente dalla convenienza e dalla volontà del compratore, senza che vi siano interessi esterni meritevoli di tutela che possano giustificare una diversa qualificazione. La valutazione sulla convenienza dell’affare è già stata fatta prima di avviare l’azione giudiziaria, rendendo la successiva decisione di pagare un mero arbitrio della parte acquirente.

Di conseguenza, la fattispecie ricade pienamente nella previsione dell’art. 27, comma 3, del T.U. sull’imposta di registro. L’atto (in questo caso, la sentenza) non si considera sottoposto a condizione sospensiva e deve essere tassato immediatamente con l’imposta proporzionale. La Corte ha inoltre precisato che non rileva il fatto che la sentenza non sia ancora passata in giudicato, poiché l’art. 37 dello stesso T.U. assoggetta a imposta anche gli atti giudiziari non definitivi.

Le conclusioni

Questa pronuncia consolida un principio cruciale per chi si trova ad affrontare un contenzioso relativo a un contratto preliminare. La sentenza che dispone il trasferimento coattivo di un immobile, anche se condizionata al pagamento del prezzo, sconta l’imposta di registro proporzionale sin dalla sua pubblicazione. Per il Fisco, la situazione è equiparabile a una normale compravendita con pagamento del prezzo differito. Il contribuente, pertanto, deve essere consapevole che l’obbligazione tributaria sorge immediatamente, a prescindere dall’effettivo e futuro adempimento da parte del compratore.

Se una sentenza trasferisce un immobile a condizione che il compratore paghi il prezzo, l’imposta di registro è fissa o proporzionale?
Secondo la Corte di Cassazione, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale. La condizione del pagamento del prezzo è considerata meramente potestativa e, ai fini fiscali, non sospende l’obbligo di versare l’imposta.

Perché il pagamento del prezzo è qualificato come condizione ‘meramente potestativa’ in ambito fiscale?
Perché la decisione di pagare o meno dipende esclusivamente dalla volontà e dalla convenienza dell’acquirente. Per la legge fiscale, questa situazione non configura una vera e propria condizione sospensiva, ma un evento il cui verificarsi è rimesso al mero arbitrio di una delle parti.

L’imposta di registro proporzionale è dovuta anche se la sentenza non è ancora definitiva?
Sì. L’articolo 37 del Testo Unico sull’Imposta di Registro stabilisce che gli atti dell’autorità giudiziaria sono soggetti a imposta anche se non sono ancora passati in giudicato, salvo successivo conguaglio o rimborso in base all’esito finale del giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30712 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30712 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 21/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9596/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 7268/2021 depositata il 12/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME impugnava l’avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni notificato il 26 Febbraio 2019, con il quale l’RAGIONE_SOCIALE entrate determinava l’imposta di registro e accessori dovuti in relazione alla sentenza numero 4475/2016 pronunciata dal tribunale di Salerno, eccependo di aver dovuto ricorrere in giudizio per ottenere l’adempimento del contratto preliminare di vendita, chiedendo una sentenza di trasferimento forzoso del bene. La sentenza ex art. 2932 c.c. prevedeva il trasferimento della proprietà subordinatamente al pagamento da parte di COGNOME NOME della somma di euro 50.000,00 oltre IVA, adempimento che tuttavia non veniva eseguito.
La commissione tributaria provinciale di Salerno respingeva il ricorso.

Sull’appello della contribuente, la Commissione tributaria regionale della Campania, con sentenza n. 7628 del 12 gennaio 2021 accoglieva parzialmente l’appello dell’ufficio così statuendo .

Avverso detta decisione ricorre l’amministrazione finanziaria articolando un unico motivo.

La contribuente replica con controricorso, depositando memoria difensiva in prossimità dell’udienza.

MOTIVI DI DIRITTO

1.Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360 primo comma 3, c.p.c., deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 27, comma 3, e 37 del d.P.R. n.131/1986, nonché dell’art. 8, lettera a, tariffa parte prima e dell’art. 1, nota 2- bis, tariffa allegata al predetto decreto; per avere il giudicante ritenuto che il trasferimento dell’immobile in favore del promissario acquirente, subordinato al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetto all’imposta di registro in misura fissa, in contrasto col disposto dell’articolo 27 rubricato, per cui non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente e del creditore. Si deduce che la volontà dell’acquirente di pagare il prezzo deve essere qualificata come condizione meramente potestativa in quanto dipende esclusivamente dalla sua volontà, considerato che le ragioni di convenienza o meno ad effettuare il pagamento sono già stato oggetto di valutazione prima dell’iniziativa giudiziaria e sono pertanto divenute irrilevanti.
2.Con memoria depositata in prossimità dell’udienza, la contribuente afferma di voler profittare della transazione che sarebbe intervenuta tra il coniuge, condebitore solidale, e

l’amministrazione, la quale avrebbe annullato l’atto impositivo, applicando l’imposta fissa di registro.

Aggiunge la contribuente che, nelle more, è intervenuta la sentenza del Tribunale di Avellino n. 265/2025 che ha dichiarato l’inefficacia del trasferimento disposto in favore di COGNOME NOME dalla sentenza del Tribunale di Salerno n. 4475/2016, passata in cosa giudicata, avente ad oggetto l’immobile sito in Montoro, INDIRIZZO, (riportato al NCEU di Montoro al Foglio 12, part.891 sub 2 e sub 884 sub 2) per inadempimento da parte della promissaria acquirente dell’obbligo di versamento del residuo prezzo, condannando COGNOME NOME a restituire immediatamente l’immobile innanzi descritto in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME. A detto ultimo riguardo, si deduce che non essendo intervenuto alcun trasferimento immobiliare, non è dovuta l’imposta di registro in ordine alla sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c.
In via preliminare, si osserva che nel giudizio di legittimità in cui è parte il coniuge della sign. COGNOME (Rg 4922/22), le parti non hanno prodotto né l’intervenuta transazione né l’atto di annullamento dell’avviso opposto. In questo giudizio, con le memorie difensive, la contribuente ha allegato un atto (indirizzato ad un destinatario non identificato) in cui l’amministrazione assume di aver parzialmente annullato, senza ulteriore specificazione, la cartella di pagamento che ha fatto seguito alla sentenza n. 7628/2021, in cui è parte la predetta signora COGNOME. Il secondo documento prodotto concerne una cartella esattoriale destinata al coniuge NOME da cui non si evince né la dedotta transazione né lo sgravio: anzi, sotto la voce ‘ sgravio’ è recata la dicitura ‘NO’.
In ogni caso, le vicende concernono la cartella o le cartelle esattoriali emesse dall’RAGIONE_SOCIALE successivamente alle decisioni di merito e non gli avvisi di accertamento oggetto del presente giudizio.

4.Del pari, ancorché si affermi che la sentenza del Tribunale di Avellino sia passata in giudicato, la pronuncia risulta priva della relativa attestazione .

5.Tanto premesso, il ricorso è fondato.

5.1.Va premesso che l’art. 27, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 prevede che «Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa»: L’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 stabilisce, poi, che «non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore». Da ciò deriva il loro trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, in misura proporzionale. L’art. 27, comma 4, d.P.R. n. 131/1986 prevede, invece, che «Gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misura fissa».
5.2. In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato di questa Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile è nel senso che «In materia d’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente» (così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass., Sez. 5^, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2018, n. 14470; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass., Cass., Sez. 5^,
23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30957; Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2022, n. 13705; Cass. /07/2025, n. 20852).

5.3.Cass. n. 17359 del 16 giugno 2023 e n. 20852/2025 hanno dato conto che da tali consolidati principi si è discostata l’ordinanza n. 21111/2022, che ha affermato il seguente principio: «Il lodo, promosso dal promittente venditore ai sensi dell’art. 2932 c.c., per l’inadempimento del promittente acquirente, che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore di quest’ultimo, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è soggetto a imposta in misura fissa, in applicazione dell’art. 27, comma 1, del d.p.r. n. 131 del 1986. Non può, infatti, qualificarsi come meramente sospensiva tale condizione potestativa, ove venga accertato che il lodo abbia subordinato l’efficacia del trasferimento alla volontà di una parte che è sempre rimasta inadempiente non avendo mai voluto, né potuto adempiere l’obbligazione assunta con il contratto preliminare».
5.4. Senonché, tale arresto non giustifica il superamento del suindicato orientamento, rimasto appunto isolato, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE riflessioni svolte dalla successiva elaborazione della Corte.

Il dettato normativo è chiaro nel negare, ai fini fiscali, il congegno condizionale agli « atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore», il tutto senza ulteriori indagini. Questa Corte ha, da tempo, chiarito che: -« la distinzione tra la condizione potestativa e la condizione meramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull’indifferenza o meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l’atto, ovvero sulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della parte contraente»; – «Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzo giurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia la specificità dell’elemento differenziale civilistico, il quale,
come esattamente è stato affermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degli interessi coinvolti»; – «La condizione è in questo senso meramente potestativa quando la valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono alla causa del contratto; mentre è potestativa semplice quando la valutazione discrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni (meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale»; – «Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l’evento, in essa dedotto, è il fatto volontario di una RAGIONE_SOCIALE parti, è altrettanto evidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione è invece meramente potestativa quando una RAGIONE_SOCIALE parti può decidere direttamente in ordine alla sorte del contratto»; – «In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutela l’interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione, non riserva alla parte un potere decisionale sull’efficacia o sulla inefficacia del contratto in sé»; – «Quando è l’efficacia del contratto in sé a essere direttamente subordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una RAGIONE_SOCIALE parti, la condizione è meramente potestativa. Cosicché la serietà o meno dei motivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche da Cass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva» (così Cass., Sez. T., 11 aprile 2014, n. 8544).
5.5. In siffatti termini, non può valorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti la circostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore) che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria contemplata dall’art. 2932 c.c.

5.6.Tale ordine di idee è stato, da ultimo, espressamente confermato da questa Corte secondo cui, in sintesi: – la regola iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 T.U.R. non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c. sia stato il promittente venditore; – quello che rileva non è la parte che chiede

l’adempimento (indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza in concreto RAGIONE_SOCIALE fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., le quali non considerano e non si distinguono, per disciplina fiscale, a seconda del soggetto che propone l’azione di adempimento (il venditore o l’acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazione dipendono sospensivamente condizionato; gli effetti del contratto – la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservata un potere decisionale sull’efficacia o sulla inefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenuta incapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia).
6.Per quanto qui più direttamente occupa, poi, ai fini fiscali non rileva che il prezzo non sia stato corrisposto, giacché, dopo la sentenza sostitutiva della stipula del contratto di compravendita, la situazione giuridico-economica che si presenta al fisco è perfettamente identica a quella che si sarebbe manifestata se fosse stato presentato per la registrazione l’atto di compravendita con pagamento del prezzo differito (cfr. Cass., Sez. T., 16 marzo 2011, n. 6161).

6.1. Men che mai può assumere rilevanza, ai fini che interessano, che la sentenza non fosse al momento della tassazione passata in giudicato, dovendo sul punto richiamarsi l’art. 37 d.P.R. n. 131/1986, che assoggetta ad imposta gli atti dell”autorità giudiziaria in materia di controversie civili che definiscono anche parzialmente il giudizio anche se al momento della registrazione

siano stati impugnati o siano ancora impugnabili, salvo conguaglio o rimborso in base a successiva sentenza passata in giudicato, precisando che alla sentenza passata in giudicato sono equiparati l’atto di conciliazione giudiziale e l’atto di transazione stragiudiziale in cui è parte l’amministrazione dello Stato (cfr. sul punto Cass., Sez. T., 21 marzo 2024, n. 7535).

6.2. Per tali complessivi motivi il ricorso va, quindi, accolto.

6.3. La sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari accertamenti in fatto, la causa può essere decisa respingendo il ricorso del contribuente.

Le spese del presente giudizio e quelle del giudizio di merito seguono il criterio della soccombenza.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, respinge il ricorso originario del contribuente. Condanna la contribuente alla refusione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio in favore dell’amministrazione che liquida in euro 2.410,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; condanna la contribuente alla refusione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di merito che liquida in euro 3.471,00 per il primo grado ed in euro 3.964,00 per il giudizio d’appello, oltre spese prenotate a debito.
Così deciso in Roma, all’udienza della Sezione tributaria tenuta il 14 novembre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

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