Imposta di registro: rimborso per risoluzione anticipata

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha rinviato a un’udienza pubblica la decisione su un complesso caso riguardante l’imposta di registro. La controversia nasce dalla risoluzione anticipata di un contratto di locazione di un’area comunale, con canoni pagati in anticipo. L’Agenzia delle Entrate ha applicato un’imposta proporzionale sulla somma restituita, mentre i contribuenti sostengono il diritto al rimborso delle imposte versate. Il nodo centrale è l’interpretazione della nozione di “immobili urbani” ai fini del rimborso dell’imposta di registro, una questione ritenuta di tale rilevanza da richiedere un approfondimento in pubblica udienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro e Risoluzione Anticipata: la Cassazione Fa il Punto

La Corte di Cassazione ha recentemente affrontato un’intricata questione sull’imposta di registro applicabile in caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione con canoni già versati. Con un’ordinanza interlocutoria, i Giudici hanno scelto di non decidere immediatamente, ma di rinviare la causa a una pubblica udienza, data la notevole rilevanza e complessità della materia. Questa decisione apre a importanti riflessioni sul diritto al rimborso delle imposte pagate anticipatamente.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un accordo stipulato nel 2014 tra un Comune e una società. L’accordo prevedeva la locazione di alcune aree comunali su cui era stato edificato un moderno padiglione fieristico. Una particolarità del contratto consisteva nel pagamento anticipato di tutti i canoni di locazione, in parte tramite compensazione con un credito che la società vantava nei confronti del Comune per la costruzione del padiglione stesso.

Nel 2016, le parti decidevano di risolvere consensualmente il contratto. L’accordo di risoluzione prevedeva la restituzione, da parte del Comune alla società, di una cospicua somma (oltre 12 milioni di euro) corrispondente ai canoni pagati in anticipo per il periodo di locazione non goduto.

L’Agenzia delle Entrate, intervenendo sulla questione, ha applicato l’imposta proporzionale di registro sulla somma restituita, ritenendo l’atto di risoluzione un nuovo negozio giuridico tassabile autonomamente.

La Questione Giuridica: Rimborso dell’Imposta di Registro

I contribuenti hanno impugnato l’atto dell’Agenzia, sostenendo una tesi differente. A loro avviso, la risoluzione non costituiva un nuovo contratto, ma la presa d’atto del venir meno dei presupposti originari dell’accordo. Di conseguenza, l’atto avrebbe dovuto scontare solo un’imposta fissa.

Il cuore del problema, tuttavia, è stato individuato dalla Corte in un’altra norma: l’art. 17, terzo comma, del Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. 131/1986). Questa disposizione prevede il rimborso delle imposte pagate per le annualità successive in caso di risoluzione anticipata di contratti di locazione di “immobili urbani”. La questione dirimente è diventata quindi: il padiglione fieristico oggetto del contratto può essere qualificato come “immobile urbano” ai sensi della normativa fiscale? La risposta a questa domanda determina se i contribuenti abbiano o meno diritto al rimborso dell’imposta versata in anticipo per l’intera durata del contratto.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Corte di Cassazione, riconoscendo la complessità e la delicatezza della questione, ha deciso di non emettere una sentenza definitiva. I Giudici hanno evidenziato come la giurisprudenza sul punto non sia sempre stata univoca e come la questione presenti una “particolare rilevanza” che merita un approfondimento.

Richiamando anche precedenti pronunce, la Corte ha sottolineato la necessità di una discussione più ampia e approfondita, da tenersi in pubblica udienza. Questa scelta procedurale, prevista dal nuovo testo dell’art. 375 del codice di procedura civile, è riservata ai casi che pongono questioni di massima importanza o nomofilattiche. L’obiettivo è quello di giungere a una decisione ponderata, che possa beneficiare del contributo della Procura Generale e della discussione orale degli avvocati, data anche la potenziale ricaduta della decisione su ambiti sociali ed economici.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza non risolve la controversia, ma la prepara per un esame più solenne. La decisione finale, che verrà presa dopo l’udienza pubblica, è destinata a fare chiarezza su un punto cruciale del diritto tributario: le condizioni per il rimborso dell’imposta di registro in caso di risoluzione anticipata di contratti di locazione a lungo termine con pagamento anticipato dei canoni. Il verdetto della Suprema Corte stabilirà un principio fondamentale per tutti i contribuenti che si trovano in situazioni analoghe, in particolare per quanto riguarda la qualificazione fiscale degli immobili e le relative conseguenze sulla tassazione degli atti di risoluzione contrattuale.

Qual è la principale questione legale che la Corte di Cassazione deve affrontare?
La questione centrale riguarda l’interpretazione della nozione di “immobili urbani” ai sensi dell’art. 17, comma 3, del Testo Unico sull’Imposta di Registro. Da questa interpretazione dipende la possibilità di ottenere il rimborso dell’imposta di registro versata anticipatamente in caso di risoluzione di un contratto di locazione.

Perché la Corte non ha emesso una decisione definitiva?
La Corte ha ritenuto che la questione di diritto fosse di “particolare rilevanza”, con una giurisprudenza non sempre uniforme e con possibili significative ricadute economiche e sociali. Pertanto, ha deciso di rinviare il caso a un’udienza pubblica per consentire una discussione approfondita e la partecipazione della Procura Generale, al fine di giungere a una decisione ponderata e con valore di principio.

Cosa accadrà adesso nel processo?
La causa verrà iscritta nuovamente a ruolo per la fissazione di un’udienza pubblica. Durante tale udienza, le parti, attraverso i loro avvocati, e la Procura Generale discuteranno oralmente la questione. Solo al termine di questa fase, il collegio della Corte di Cassazione si pronuncerà con una sentenza definitiva sul merito della controversia.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8447 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8447 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 31/03/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 25458/2022 R.G. riunito con il n. RG 25556/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE NOME, rappresentati e difesi dall’Avv. NOME COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa dall’Avv. generale dello Stato

-controricorrente-

proposto da (RG 25556/2022) Comune di Genova, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato

-controricorrente –

Fiera di Genova RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e NOME

– intimati – avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Liguria n. 346/2022 depositata il 21/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto gli appelli dei contribuenti e l’appello incidentale dell’Agenzia delle entrate;

la società RAGIONE_SOCIALE Genova e il Notaio NOME COGNOME hanno presentato ricorso in cassazione con sette motivi di ricorso, integrati da successiva memoria;

l’Agenzia delle entrate ha depositato controricorso chiedendo il rigetto del ricorso.

Si riuniscono la controversia N. RG 25556/2022 con la N. RG 25458/2022 in quanto ricorsi proposti avverso la stessa sentenza.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il fatto risulta pacifico tra le parti, come accertato nella sentenza impugnata. Nel 2014 Fiera di RAGIONE_SOCIALE prende in locazione dal Comune aree sulle quali era edificato un padiglione della fiera (Jean Nouvel), con un canone di locazione pari ad una parte dell’indennità dovuta dal Comune per la realizzazione del padiglione. Le parti convengono il pagamento anticipato di tutti i

canoni, anche mediante compensazione del credito vantato dalla società con il Comune per l’edificazione del padiglione. Nel 2016 le parti risolvono consensualmente il contratto prevedendo la restituzione da parte del Comune di una somma di oltre 12 milioni di euro -corrispondente ai canoni pagati anticipatamente -. L’Agenzia delle entrate applica l’imposta proporzionale di registro sulla somma restituita.

Le parti -secondo i ricorrenti contribuenti – hanno risolto il contratto non per un altro accordo (mutuo dissenso, che risulta un nuovo contratto) bensì dall’oggettiva presa d’atto su cui le parti del rapporto hanno concordemente convenuto -che fossero venuti meno gli oggettivi ed inespressi presupposti che le avevano determinate alla stipula dell’accordo; per l’art. 8, primo comma, lettera E) della tariffa le sentenze che dichiarano l’invalidità o la risoluzione di un contratto devono scontare la sola tassa fissa, questo deve valere anche per la risoluzione consensuale.
La questione sottoposta all’attenzione della Corte riguarda l’interpretazione dell’art. 17, terzo comma, d.P.R. n. 131 del 1986, ovvero cosa deve intendersi per ‘immobili urbani’. Ovvero se il padiglione della fiera in oggetto sia o no da considerare un immobile urbano con l’applicazione della norma specifica che prevede per la locazione il rimborso delle imposte pagate anticipatamente (per l’intera durata del contratto) in caso di risoluzione anticipata del contratto.

Sul punto, del resto, si presenta una giurisprudenza non sempre univoca anche in relazione alla pronuncia della Corte costituzionale n. 461 del 2006.

La Cassazione ha deciso la questione per le concessioni di aree demaniali («In tema di imposta di registro, posto che la concessione d’uso di un’area demaniale, stante l’attribuzione del diritto di godimento di beni immobiliari, è equivalente alla locazione di beni immobili, in caso di recesso anticipato le imposte versate sono

rimborsabili, ai sensi dell’art. 17, comma 3, TUR, anche anteriormente all’entrata in vigore dell’art. 3, comma 16, del d.l. n. 95 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 135 del 2012» Cass. Sez. 5, 09/09/2022, n. 26636, Rv. 665916 -01; vedi anche Sez. 5, 21 febbraio 2024, pubblicata il 15 marzo 2024, n. 6992).

Su questo dirimente aspetto ritiene il collegio di dover rinviare a nuovo ruolo per l’udienza pubblica in considerazione della particolare rilevanza della questione di diritto, sulla quale la Corte deve pronunciare (art. 375, primo comma, cod. proc. civ., nel testo novellato dall’art. 3, comma 28, lett. a, n. 1, del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, applicabile ai giudizi pendenti all’1 gennaio 2023 per i quali non sia stata ancora fissata udienza o adunanza in camera di consiglio). Inoltre, la controversia pone questioni nomofilattiche in ‘relazione alle quali appare opportuno il contributo della Procura generale e degli Avvocati con la discussione in udienza, anche in considerazione della difficoltà interpretativa e della ricaduta applicativa o su ambiti soc iali ed economici’ (vedi ‘linee guida condivise in tema di fissazione dei ricorsi civili in udienza pubblica o in camera di consiglio’, del 15 marzo 2024).
…

P.Q.M.

rinvia la causa a nuovo ruolo per la fissazione dell’udienza pubblica e manda alla Cancelleria per i conseguenti adempimenti.

Così deciso in Roma, il 29/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.