Imposta di registro e IVA: la compatibilità confermata

Una società chiedeva il rimborso dell’imposta di registro versata su locazioni di immobili commerciali, sostenendone l’incompatibilità con l’IVA secondo il diritto UE. La Commissione Tributaria Regionale le aveva dato ragione. La Corte di Cassazione ha però ribaltato la decisione, allineandosi alla Corte di Giustizia Europea. Ha chiarito che l’imposta di registro non è un’imposta generale sul volume d’affari e non ha le caratteristiche essenziali dell’IVA, pertanto la sua coesistenza con l’IVA sulla stessa operazione è legittima. La richiesta di rimborso è stata quindi definitivamente respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro e IVA: Legittimo il Doppio Prelievo sulle Locazioni Commerciali

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16109/2024, ha confermato un principio fondamentale in materia fiscale: l’imposta di registro sui contratti di locazione di immobili strumentali è pienamente compatibile con l’applicazione dell’IVA sui medesimi canoni. Questa pronuncia chiarisce definitivamente che il cumulo dei due tributi non viola la normativa europea, rigettando le pretese di rimborso avanzate da un contribuente e allineandosi alla consolidata giurisprudenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea.

I Fatti di Causa

Una società per azioni aveva richiesto all’Agenzia delle Entrate il rimborso dell’imposta di registro versata per gli anni dal 2012 al 2014, relativa a contratti di locazione di immobili strumentali. La società sosteneva che tale imposta, essendo proporzionale ai canoni già soggetti a IVA, costituisse un’imposta sul volume d’affari vietata dalla direttiva europea 2006/112/CE. Inizialmente, la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva accolto le ragioni della società, ritenendo l’imposta incompatibile con il diritto unionale. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione avverso tale decisione.

La Compatibilità tra Imposta di Registro e Normativa UE

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione dell’articolo 401 della direttiva IVA, che vieta agli Stati membri di mantenere o introdurre imposte sul volume d’affari che non siano l’IVA stessa. La Corte di Cassazione ha risolto la questione richiamando direttamente un’ordinanza della Corte di Giustizia UE (causa C-549/16), la quale aveva già affrontato un caso analogo.

Secondo i giudici europei, e di conseguenza quelli italiani, un’imposta può essere considerata una tassa sul volume d’affari vietata solo se presenta le caratteristiche essenziali dell’IVA. L’imposta di registro italiana non possiede tali caratteristiche.

Le Caratteristiche dell’IVA non presenti nell’Imposta di Registro

La Corte ha evidenziato due differenze fondamentali:
1. Generalità dell’applicazione: L’IVA è un’imposta generale che grava su tutte le operazioni economiche. L’imposta di registro, invece, si applica unicamente a una categoria ristretta e specifica di atti, come i contratti di locazione di immobili strumentali. Non è quindi un’imposta generale.
2. Diritto alla detrazione: Il meccanismo dell’IVA prevede che l’imposta pagata sugli acquisti possa essere detratta da quella addebitata sulle vendite. L’imposta di registro non prevede alcuna possibilità di detrazione; è un costo secco per la registrazione dell’atto.

Poiché mancano questi elementi essenziali, l’imposta di registro non può essere assimilata a un’imposta sul volume d’affari ai sensi del diritto europeo.

Le motivazioni della decisione

La decisione della Corte si fonda sul principio che il diritto dell’Unione Europea ammette l’esistenza di regimi fiscali nazionali che operano in concorrenza con l’IVA, a condizione che non ne ricalchino la struttura e le finalità. L’imposta di registro non intralcia il funzionamento del sistema comune dell’IVA, ma persegue uno scopo diverso, legato alla formalizzazione giuridica degli atti. Il fatto che possa portare a un cumulo di prelievi sulla stessa operazione economica non è, di per sé, contrario alla normativa europea. La Corte ha quindi cassato la sentenza della commissione regionale, affermando la piena legittimità del prelievo contestato.

Le conclusioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, annullando la sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso la causa nel merito, rigettando in via definitiva la richiesta di rimborso originaria della società contribuente. Questa ordinanza rafforza la certezza del diritto, confermando che le imprese che stipulano contratti di locazione per immobili strumentali sono tenute al versamento sia dell’IVA sui canoni che dell’imposta di registro sul contratto, senza possibilità di considerare il secondo tributo un duplicato illegittimo del primo.

L’imposta di registro sui contratti di locazione di immobili strumentali è compatibile con la normativa europea sull’IVA?
Sì. La Corte di Cassazione, richiamando la giurisprudenza della Corte di Giustizia UE, ha stabilito che l’imposta di registro non ha le caratteristiche essenziali di un’imposta sul volume d’affari (come l’IVA) e quindi la sua applicazione è compatibile con la direttiva IVA.

Perché l’imposta di registro non è considerata un’imposta sul volume d’affari come l’IVA?
Perché non è un’imposta generale, in quanto si applica solo a una categoria ristretta di operazioni (in questo caso, locazioni di beni strumentali) e non a tutte le operazioni economiche. Inoltre, a differenza dell’IVA, non prevede un meccanismo di detrazione dell’imposta assolta nelle fasi precedenti del processo produttivo o distributivo.

È possibile chiedere il rimborso dell’imposta di registro versata su canoni di locazione già soggetti a IVA?
No. Sulla base di questa ordinanza, una richiesta di rimborso fondata sulla presunta incompatibilità tra imposta di registro e IVA è destinata ad essere rigettata, poiché il diritto dell’Unione Europea ammette l’esistenza di regimi fiscali in concorrenza con l’IVA, a condizione che non ne replichino le caratteristiche essenziali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16109 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16109 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 10/06/2024

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata – avverso la sentenza n. 2846/2017, depositata il 27 giugno 2017, della Commissione tributaria regionale della Lombardia;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29 aprile 2024, dal AVV_NOTAIO.

Registro Invim Rimborso

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4360/2018 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia;

-ricorrente – contro

Rilevato che:

-con sentenza n. 2846/2017, depositata il 27 giugno 2017, la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha accolto l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE, così pronunciando in riforma della decisione di prime cure che aveva disatteso l’impugnazione del silenzio rifiuto formatosi sull’istanza di rimborso dell’imposta di registro versata dalla contribuente, relativamente agli anni dal 2012 al 2014, in relazione ai canoni di contratti di locazione di immobili strumentali;

1.1 -il giudice del gravame ha ritenuto, in sintesi, che la previsione di un’imposta di registro sui contratti in questione riuscisse incompatibile con la disciplina eurounitaria dell’IVA in quanto, ai sensi della direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006, art. 401, detta imposta doveva considerarsi alla stregua di un’imposta sul volume di affari siccome determinata «con criterio proporzionale»;

-l’RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo articolato motivo; RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva.

Considerato che:

1. -ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento agli artt. 11, 111 e 117, primo comma, Cost., al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 40, comma 1bis , 5, comma 1, lett. abis , della tariffa allegata, parte prima, ed alla direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006, art. 401, deducendo, in sintesi, che la stessa Corte di giustizia UE (ordinanza del 12 ottobre 2017, causa C-549/16) aveva ritenuto la compatibilità, col sistema comune d’imposta sul valore aggiunto, RAGIONE_SOCIALE disposizioni nazionali (artt. 40, comma 1bis , 5, comma 1, lett. abis , cit.) di disciplina dell’imposta di registro sui contratti di locazione aventi ad oggetto «immobili strumentali, ancorché assoggettati all’imposta sul valore aggiunto»,
così che illegittimamente il giudice del gravame aveva finito con l’assimilare l’imposta di registro ad un tributo dovuto sul volume di affari;

-il ricorso è fondato, e va senz’altro accolto;

2.1 -come la Corte ha già avuto modo di rilevare, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale anche se relativa a contratti di locazione di immobili strumentali, indipendentemente dall’assoggettamento di questi ultimi ad Iva, non ponendosi tale previsione in contrasto con la direttiva 2006/112/CE, dal momento che il diritto dell’Unione ammette l’esistenza di regimi fiscali in concorrenza con l’Iva (Cass., 12 gennaio 2022, n. 734);

2.2 – la pronuncia in questione ha, in particolare, richiamato un’ordinanza della Corte di Giustizia UE che nel riproporre la nozione eurounitaria dell’imposta sul volume d’affari (v., altresì, CGUE, 25 febbraio 2021, causa C-712/19, Novo Banco SA, punti 46 e ss.) -ha specificamente osservato che:

-«… l’imposta di registro di cui al procedimento principale non costituisce un’imposta generale. Infatti detta imposta, in quanto si applica unicamente ai contratti di locazione di beni strumentali, concerne solamente una categoria ristretta di operazioni e, quindi, non è destinata a gravare su tutte le operazioni economiche nello RAGIONE_SOCIALE membro considerato (v., in tal senso, sentenze del 16 dicembre 1992, COGNOME, C-208/91, EU:C:1992:524, punto 16; del 17 settembre 1997, COGNOMENOME COGNOME, C-130/96, EU:C:1997:416, punto 17; del 9 marzo 2000, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, C-437/97, EU:C:2000:110, punto 24, e del 19 settembre 2002, NOME e NOME, C-101/00, EU:C:2002:505, punto 101, nonché ordinanza del 27 novembre 2008, COGNOME, C-156/08, non pubblicata, EU:C:2008:663, punti 32 e 33).
21 Il requisito relativo all’applicazione generalizzata alle operazioni che hanno ad oggetto beni o servizi non è pertanto soddisfatto, e ciò è sufficiente per concludere che l’imposta di registro in parola non presenta le caratteristiche essenziali dell’IVA e non è quindi interessata dal divieto previsto all’articolo 401 della direttiva IVA (v., in tal senso, sentenze del 17 settembre 1997, NOMECOGNOMENOME, C-130/96, EU:C:1997:416, punti 18 e 19, nonché del 9 marzo 2000, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, C-437/97, EU:C:2000:110, punti 24 e 25).
22 Peraltro, nei limiti in cui la Palais Kaiserkron, nelle sue osservazioni scritte, cerca di distinguere l’imposta di registro di cui trattasi da quella oggetto della causa che ha dato origine alla sentenza del 16 dicembre 1992, COGNOME (C-208/91, EU:C:1992:524), osservando che quest’ultima imposta si applicava unicamente alle operazioni in cui è presente un consumatore finale, è sufficiente rilevare che la qualità della parte contraente e, pertanto, il fatto che l’imposizione abbia o meno luogo in una sola fase di una catena di operazioni sono elementi privi di rilevanza (v. in tal senso, in relazione ad una simile imposta tedesca sui trasferimenti immobiliari, ordinanza del 27 novembre 2008, COGNOME, C-156/08, non pubblicata, EU:C:2008:663, punto 34).
23 In ogni caso, l’imposta di registro di cui al procedimento principale non viene percepita come parte di un processo di produzione e di distribuzione né, in ogni fase di esso, può essere detratta dagli importi versati nel corso RAGIONE_SOCIALE fasi precedenti di detto processo. Infatti, nel caso di specie non vi è alcuna possibilità di detrazione dall’imposta versata in ragione di un’eventuale operazione anteriore (v., in tal senso, sentenza del 16 dicembre 1992, COGNOME, C-208/91, EU:C:1992:524, punto 17, e ordinanza del 27 novembre 2008, COGNOME, C-156/08, non pubblicata, EU:C:2008:663, punto 34).
24 Per quanto concerne, infine, l’ammissibilità dell’assoggettamento dei contratti di locazione di beni strumentali sia all’imposta di registro di cui al procedimento principale che all’IVA, va rilevato che il diritto dell’Unione ammette l’esistenza di regimi fiscali in concorrenza con l’IVA (sentenza dell’11 ottobre 2007, COGNOME e a., C283/06 e C-312/06, EU:C:2007:598, punto 33 nonché giurisprudenza ivi citata). Più nello specifico, risulta dalla giurisprudenza della Corte che una simile imposta di registro può essere riscossa quando, come nel caso di specie, la sua applicazione può portare al cumulo con l’IVA per la stessa operazione (v., in tal senso, sentenza dell’8 luglio 1986, Kerrutt, 73/85, EU:C:1986:295, punto 22, e ordinanza del 27 novembre 2008, COGNOME, C-156/08, non pubblicata, EU:C:2008:663, punto 25).» (così CGUE, 12 ottobre 2017, causa C549/16, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE);
-l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con rigetto del ricorso originario della contribuente;

le spese del giudizio vanno integralmente compensate, tra le parti, avuto riguardo alla sopravvenienza, in corso di causa, della pertinente giurisprudenza della Corte di giustizia e di questa Corte.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente; compensa, tra le parti, le spese dell’intero giudizio .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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