Imposta di registro e cessione d'azienda: i criteri

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1813/2025, ha stabilito che per qualificare una serie di trasferimenti immobiliari come una ‘cessione d’azienda’ ai fini dell’imposta di registro, è necessaria una valutazione complessiva della sostanza economica dell’operazione. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, che aveva riqualificato le operazioni per negare la detraibilità dell’IVA, confermando che i giudici possono considerare elementi esterni ai singoli contratti per determinare la reale natura della transazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro: la Sostanza Prevale sulla Forma nella Cessione d’Azienda

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 1813/2025) offre un importante chiarimento su come qualificare una serie di operazioni commerciali ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro. La Corte ha stabilito che, per determinare se più atti di vendita costituiscano nel loro complesso una cessione d’azienda, non bisogna limitarsi al tenore letterale dei singoli contratti, ma è necessario condurre una valutazione globale che tenga conto della sostanza economica dell’intera operazione. Questa pronuncia consolida un orientamento che privilegia la realtà dei fatti rispetto alla forma giuridica adottata dalle parti.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Amministrazione Finanziaria nei confronti di una società, poi dichiarata fallita. L’Amministrazione aveva riqualificato una serie di cessioni immobiliari, avvenute tra la società contribuente e un’altra azienda, come un’unica operazione di cessione d’azienda. Di conseguenza, l’IVA che la società acquirente aveva corrisposto e detratto veniva considerata indetraibile, in quanto le cessioni d’azienda sono soggette a imposta di registro proporzionale e non a IVA.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società contribuente. In particolare, i giudici d’appello avevano evidenziato l’assenza di elementi tipici della cessione d’azienda: le autorizzazioni amministrative erano rimaste a una terza società, la cedente aveva continuato a operare negli immobili trasferiti, il know-how non era stato ceduto e il personale era passato all’acquirente solo diversi anni dopo le operazioni immobiliari.

Il Ricorso dell’Amministrazione e l’Imposta di Registro

L’Amministrazione Finanziaria ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo la violazione dell’art. 20 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR). Secondo la tesi dell’ufficio, la qualificazione di un atto deve basarsi sulla sua natura intrinseca e sugli effetti giuridici prodotti, a prescindere dal titolo e dalla forma apparente. L’Agenzia riteneva che i giudici di merito avessero errato nel non considerare le vendite immobiliari come un’unica operazione economica volta al trasferimento di un complesso aziendale.

La Qualificazione dell’Operazione ai fini fiscali

La questione centrale ruotava attorno ai criteri da utilizzare per distinguere una serie di cessioni di singoli beni da un’unica cessione d’azienda. Questa distinzione è cruciale, poiché determina l’applicazione dell’IVA o, in alternativa, dell’imposta di registro. La corretta qualificazione ha, quindi, un impatto diretto e significativo sul carico fiscale delle parti coinvolte.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, giudicandolo in parte inammissibile per mancanza di specificità e, nel merito, infondato.

I giudici hanno richiamato un recente e fondamentale cambio di orientamento (espresso nella sentenza n. 12450/2024), che ha ridefinito l’interpretazione dell’art. 20 del TUR. La Corte ha affermato il seguente principio di diritto: «l’accertamento diretto a qualificare una operazione economica come una cessione d’azienda è operato effettuando una valutazione globale di tutte le circostanze del caso di specie».

In altre parole, non si applicano i limiti probatori previsti dall’art. 20 del TUR, i quali sono validi solo per la determinazione della base imponibile dell’imposta di registro, ma non per la qualificazione dell’operazione stessa. Pertanto, la Commissione Tributaria Regionale aveva agito correttamente nel valorizzare elementi esterni e successivi ai singoli atti di vendita per escludere la configurabilità di una cessione d’azienda. La decisione di considerare la mancanza di trasferimento del know-how o il tardivo passaggio del personale è stata ritenuta del tutto legittima.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un principio di grande rilevanza pratica: la qualificazione di un’operazione complessa ai fini fiscali deve fondarsi su un’analisi della sua sostanza economica complessiva. La forma giuridica scelta dalle parti non è l’unico elemento da considerare, né quello decisivo.

Le imprese possono quindi avere maggiore certezza sul fatto che, per determinare il regime fiscale applicabile (IVA o imposta di registro), l’Amministrazione Finanziaria e i giudici tributari devono esaminare la transazione nel suo insieme, considerando tutti gli elementi fattuali che ne definiscono la reale natura. Viene così confermata la necessità di un approccio che privilegi la realtà economica rispetto a una lettura formalistica degli atti.

Come si qualifica una serie di vendite di beni come ‘cessione d’azienda’ ai fini fiscali?
Per qualificare un’operazione come cessione d’azienda non ci si deve basare solo sui singoli atti di vendita, ma è necessaria una valutazione globale di tutte le circostanze del caso. Si deve considerare la sostanza economica dell’intera operazione per determinare se è stato trasferito un complesso di beni organizzato per l’esercizio di un’impresa.

Per qualificare un’operazione, si possono usare elementi esterni ai contratti scritti?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che, per qualificare un’operazione come cessione d’azienda, è legittimo valorizzare elementi probatori esterni ai singoli atti di vendita. I limiti probatori dell’art. 20 del Testo Unico sull’Imposta di Registro non si applicano a questa fase di qualificazione, ma solo alla determinazione della base imponibile.

Una cessione d’azienda è soggetta a IVA o a imposta di registro?
Di norma, la cessione d’azienda è un’operazione esclusa dal campo di applicazione dell’IVA e soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale. La sentenza chiarisce proprio i criteri per accertare quando una serie di operazioni costituisce, nella sua sostanza, una cessione d’azienda, determinando così il corretto regime fiscale da applicare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1813 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1813 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 25/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31788/2020 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO), che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE E IN FALLIMENTO, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DELLA SARDEGNA n. 496/05/19 depositata il 12/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 496/05/19 del 12/09/2019, la Commissione tributaria regionale della Sardegna (di seguito CTR) rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate (di seguito AE) nei confronti della sentenza n. 01/06/11 della Commissione tributaria provinciale di Cagliari (di seguito CTP), che aveva accolto il ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE (poi in liquidazione e quindi in fallimento, di seguito RAGIONE_SOCIALE) avverso un avviso di accertamento per IVA relativa all’anno d’imposta 2003.
1.1. Come evincibile dalla sentenza impugnata, l’avviso di accertamento era stato emesso in ragione di alcune cessioni immobiliari operate da RAGIONE_SOCIALE in favore della ricorrente, qualificate dall’Ufficio nel loro complesso, quale cessione di azienda, con conseguente indetraibilità dell’IVA corrisposta al cedente per complessivi euro 1.280.000,00.

1.2. La CTR rigettava l’appello di AE evidenziando la sussistenza di una serie di elementi che escludevano che le operazioni oggetto del giudizio potessero essere qualificate cessione di azienda (le autorizzazioni erano rimaste nella disponibilità di RAGIONE_SOCIALE; RAGIONE_SOCIALE aveva continuato ad operare negli immobili e con gli impianti trasferiti; non era stato ceduto il know how ; il personale era passato all’acquirente solo alcuni anni dopo le cessioni).

Avverso la sentenza di appello AE proponeva ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo.

Whaoo resisteva con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso AE deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. sull’imposta di registro), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR ritenuto l’applicazione dell’IVA alle

due cessioni oggetto di accertamento utilizzando argomenti esterni ai singoli atti di trasferimento.

1.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

1.2. L’inammissibilità consegue all’assoluta mancanza di specificità delle allegazioni di AE: non vengono, infatti, riportati i contratti cui si a riferimento e, in ogni caso, la clausola dalla quale si evincerebbe la ritenuta cessione di azienda.

1.3. Il motivo è, comunque, infondato nel merito.

1.4. Con un recente arresto, questa Corte, mutando il proprio precedente orientamento in ragione dell’ordinanza della Corte di giustizia del 21 dicembre 2022, che aveva giudicato irricevibile una questione pregiudiziale concernente l’interpretazione dell’art 20 del d.P.R. n. 131 del 1986 perché riguardante un’imposta interna, ha ritenuto che « l’accertamento diretto a qualificare una operazione economica come una cessione d’azienda è operato effettuando una valutazione globale di tutte le circostanze del caso di specie, non applicandosi i limiti probatori di cui all’art. 20 del TUR, previsti solo ai fini della determinazione dell’imposta di registro, e non rilevando il principio di alternatività di cui all’art. 40 TUR, che pone un nesso funzionale unilaterale tra Iva e imposta di registro per la sola ipotesi in cui sia accertata la debenza dell’Iva, con la conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa » (Cass. n. 12450 del 07/05/2024).
1.5. A fronte di tale principio di diritto, condiviso dal collegio, deve ritenersi che la qualificazione compiuta dalla sentenza impugnata delle due cessioni operate da RAGIONE_SOCIALE in favore di RAGIONE_SOCIALE come cessione di azienda, non sottoponibile a IVA, è del tutto legittima, anche se la CTR ha valorizzato elementi estranei ed esterni ai singoli atti di vendita, non trovando applicazione i limiti probatori

dell’art. 20 TUR, ma dovendo aversi conto della sostanza economica dell’operazione posta in essere.

In conclusione, il ricorso va rigettato. La ricorrente va, altresì, condannata al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente procedimento, liquidate come in dispositivo avuto conto di un valore dichiarato della lite di euro 2.880.000,00.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente procedimento, che si liquidano in complessivi euro 16.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, ad euro 200,00 per spese borsuali e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 09/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.