Imposta di registro divisione: quando è vendita

La Cassazione chiarisce il trattamento fiscale della divisione immobiliare con conguaglio. L’eccedenza di valore assegnata a un condividente, rispetto alla sua quota di diritto, è soggetta all’imposta di registro come una vendita, secondo una presunzione assoluta. Negate anche le agevolazioni ‘prima casa’ per mancata dichiarazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta di Registro Divisione: Quando l’Assegnazione Diventa una Vendita

L’operazione di scioglimento di una comunione immobiliare è un momento delicato, non solo dal punto di vista civilistico ma anche fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di imposta di registro divisione, chiarendo quando l’assegnazione di un bene a un condividente assume la natura di una vera e propria vendita agli occhi del Fisco. La sentenza sottolinea come l’eccedenza di valore rispetto alla quota di diritto configuri un atto traslativo, con importanti conseguenze fiscali.

I Fatti di Causa: una Divisione non Equilibrata

Il caso esaminato dalla Suprema Corte nasce da una divisione giudiziale. Tre comproprietari detenevano in comunione due immobili. A seguito della divisione, i due beni sono stati assegnati in via esclusiva a due dei condividenti, i quali erano già titolari del 50% del totale. Alla terza comproprietaria, non assegnataria di alcun immobile, è stato riconosciuto il diritto a ricevere un conguaglio in denaro pari al valore della sua quota. L’Agenzia delle Entrate ha richiesto il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, trattando l’operazione non come una semplice divisione (con aliquota agevolata), ma come una vendita per la parte di valore eccedente le quote di diritto degli assegnatari.

La Decisione della Corte: l’Imposta di Registro sulla Divisione e la Presunzione di Vendita

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei contribuenti, confermando la linea dell’amministrazione finanziaria. Il punto centrale della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 34 del D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). Secondo i giudici, quando in una divisione un condividente riceve beni per un valore superiore a quello della sua quota di diritto, l’eccedenza è considerata a tutti gli effetti una vendita. Questa è una presunzione assoluta (iuris et de iure), che non ammette prova contraria. Non rileva, a tal fine, che l’equilibrio tra le parti sia ristabilito attraverso il pagamento di un conguaglio in denaro. La funzione compensativa del conguaglio è neutralizzata dalla legge tributaria, che predetermina il trattamento fiscale dell’operazione per garantire l’unicità e la certezza dell’imposizione.

Le Agevolazioni Fiscali e l’Onere della Dichiarazione

Un altro motivo di ricorso riguardava il mancato riconoscimento delle agevolazioni “prima casa” e del sistema “prezzo-valore”. I ricorrenti sostenevano di averne diritto, ma non avevano prodotto una specifica dichiarazione in tal senso. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’onere di dichiarare la volontà di usufruire dei benefici fiscali spetta sempre al contribuente. Il fatto che il trasferimento immobiliare avvenga tramite un provvedimento del giudice non elimina questo obbligo. Semplicemente, ne sposta il momento temporale: la dichiarazione può essere resa al momento della registrazione della sentenza, ma deve comunque avvenire prima che l’Amministrazione Finanziaria notifichi un atto di accertamento. In assenza di tale dichiarazione, i benefici non possono essere concessi.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una logica di certezza del diritto tributario. L’art. 34 del Testo Unico sull’imposta di registro stabilisce una regola chiara e inequivocabile: l’assegnazione di beni per un valore eccedente la quota spettante è, ai fini fiscali, una vendita limitatamente a tale eccedenza. Questa presunzione assoluta serve a prevenire complesse valutazioni sulla natura delle pattuizioni intercorse tra le parti, qualificando l’operazione in base a un dato oggettivo: il disallineamento tra valore della quota di diritto e valore dei beni assegnati. Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, la Corte sottolinea che queste non sono automatiche ma subordinate a una manifestazione di volontà del contribuente. Il ruolo del giudice nella divisione non può sostituirsi a quello della parte nell’esercitare un proprio diritto e nell’assumersi i relativi oneri dichiarativi.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, chi affronta una divisione immobiliare deve essere consapevole che qualsiasi assegnazione non proporzionale alle quote di diritto comporterà un trattamento fiscale da vendita per la parte eccedente, con l’applicazione delle relative aliquote. In secondo luogo, per beneficiare delle agevolazioni fiscali come quelle per la “prima casa”, è indispensabile che il contribuente manifesti esplicitamente la propria volontà attraverso un’apposita dichiarazione, anche quando il trasferimento avviene per sentenza, provvedendo a renderla prima che l’ufficio tributario si attivi per l’accertamento.

Quando una divisione immobiliare è tassata come una vendita ai fini dell’imposta di registro?
Una divisione è tassata come una vendita per la parte di valore che eccede la quota di diritto di un condividente. Secondo l’art. 34 del D.P.R. 131/1986, si applica una presunzione assoluta per cui l’eccedenza è considerata un atto traslativo, indipendentemente dal pagamento di un conguaglio in denaro.

È possibile ottenere le agevolazioni ‘prima casa’ se l’immobile viene assegnato con una sentenza del giudice?
Sì, è possibile, ma non è automatico. Il contribuente ha l’onere di presentare una dichiarazione esplicita in cui manifesta la volontà di usufruire delle agevolazioni. Questa dichiarazione deve essere resa prima che l’Agenzia delle Entrate notifichi un atto di accertamento sul valore del bene.

Cosa succede se un ricorso in appello non viene notificato correttamente alla controparte?
Anche in presenza di un vizio di notifica che lede il contraddittorio, la Corte di Cassazione può decidere di non annullare la sentenza e non rinviare il giudizio al grado precedente. Ciò accade quando il ricorso è manifestamente infondato nel merito. In applicazione del principio della ‘ragione più liquida’, si ritiene superfluo e contrario all’economia processuale correggere il vizio procedurale, poiché l’esito della causa non cambierebbe.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21234 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21234 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 306-2024 proposto da: NOME

rappresentati e difesi dall’Avvocato COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso;

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis ;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2343/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA PUGLIA, depositata il 28/7/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 10/4/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ed NOME COGNOME propongono ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 1689/2018 della Commissione tributaria provinciale di Lecce, in accoglimento del ricorso proposto avverso avvisi di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto il pagamento dell ‘ imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione alla sentenza n. 1282/2015 del Tribunale di Lecce, con cui era stato disposto lo scioglimento della comunione relativa a due cespiti immobiliari, assegnati in via esclusiva, attesa l’indivisibilità degli stessi, agli odierni ricorrenti, già comproprietari in ragione del 50% dell’intero dei rispettivi beni dedotti in giudizio, con onere, per i beneficiari, del versamento del conguaglio, pari al controvalore del residuo 50%, alla comproprietaria NOME COGNOME, non assegnataria.
Agenzia delle entrate resiste con controricorso.

I ricorrenti hanno da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., violazione degli artt. 324, 327, 330 c.p.c. (per come richiamati dall’art. 49 del D.P.R. n. 546/1992) e 2909 c.c. per avere la Commissione tributaria regionale emesso la sentenza impugnata

pur in difetto di notifica del ricorso in appello al difensore degli appellati, odierni ricorrenti.

1.2. Il Collegio osserva che, pur in presenza di vizio del contraddittorio della sentenza impugnata, la nullità del giudizio di merito celebrato senza la partecipazione della parte interessata, non va dichiarata qualora il ricorso per cassazione della suddetta parte risulti inammissibile o prima facie infondato, atteso che in tal caso, non derivando alla parte pretermessa alcun danno dalla detta pronuncia, disporre la rimessione al giudice di primo grado contrasterebbe con i principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo, che hanno fondamento nell’art. 111, comma 2, Cost. e nell’art. 6, par. 1, CEDU (cfr. Cass. n. 10839 del 2019, che ha affermato il principio secondo cui la Corte di cassazione, ove sussistano cause che impongono di disattendere il ricorso, è esentata, in applicazione del principio della «ragione più liquida», dall’esaminare le questioni processuali concernenti la regolarità del contraddittorio o quelle che riguardano l’esercizio di attività defensionali delle parti poiché, se anche i relativi adempimenti fossero necessari, la loro effettuazione sarebbe ininfluente e lesiva del principio della ragionevole durata del processo).
1.3. Dovendo, dunque, essere il ricorso disatteso per le ragioni di cui in prosieguo, il Collegio ritiene superfluo verificare la fondatezza delle doglianze dei ricorrenti dianzi illustrate in ordine al difetto di instaurazione del contraddittorio tra le parti, con eventuale retrocessione del processo al Giudice d’appello, in quanto ciò si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti.
2.1. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3) e 5), c.p.c. violazione del combinato disposto di cui agli artt. 20 e 34, commi 1 e 2, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 ed art. 3 della Tariffa, anche in relazione all’art. 720 c.c., e lamentano che i Giudici d’appello abbiano erroneamente individuato «il regime

fiscale relativo all’imposta di registro di sentenza avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria, ritenuta … soggetta all’art. 34 del D.P.R. n. 131/1986, laddove … l’atto presupposto doveva scontare l’aliquota dell’1% prevista per gli atti di divisione ».

2.2. In particolare, i ricorrenti lamentano che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia erroneamente «ritenuto nella specie la sussistenza di una sentenza di accertamento della quota di diritto di ciascun comunista sulla massa comune ed un contestuale atto traslativo del diritto di proprietà», trattandosi al contrario di atto di divisione avente natura dichiarativa, poiché le porzioni concretamente assegnate ai condividenti, quote di fatto, corrispondevano alle quote di diritto.
2.3. È dirimente evidenziare che sul punto questa Corte si è già espressa con le ordinanze n. 27409 del 2020 e n. 4858 del 2024, alle cui argomentazioni, che il Collegio pienamente condivide, è sufficiente effettuare, ai sensi dell’art. 118 disp. att. c.p.c., un mero richiamo per assoluta identità di ratio della fattispecie odierna, tanto da potersi senz’altro anche qui ribadire che, ai fini dell’imposta di registro, l’eccedenza derivante al condividente dall’assegnazione ad esso di beni di valore superiore a quello spettantegli sulla massa comune è considerata, per effetto della presunzione assoluta iuris et de iure di cui all’art. 34 d.p.r. n. 131 del 1986, alla stregua di una vendita, senza che rilevi l’assunzione a conguaglio, da parte sua, di un’obbligazione pecuniaria, in favore degli altri condividenti, di ammontare corrispondente con funzione compensativa, atteso che la mutevole funzione delle pattuizioni intercorse al riguardo tra i condividenti è neutralizzata dalla predeterminazione normativa dell’unicità di trattamento tributario.
2.4. Ne consegue che non assume alcun rilievo, nella vicenda in esame, che con la sentenza del Tribunale di Lecce dianzi citata sia stato attribuito, in luogo della quota in natura spettante sui rispettivi beni a NOME COGNOME il controvalore delle rispettive quote, senza operare

alcun conguaglio ed attribuzione di beni in eccedenza la quota di diritto spettante alla condividente non assegnataria.

2.5. Risulta, infatti, chiaro da quanto precede che la diseguaglianza tra le predette quote di diritto e quella di fatto sia stata compensata dal Giudice della divisione con il meccanismo dei predetti conguagli, che costituisce per l’appunto rimedio volto a neutralizzare l’eccedenza di valore della quota di fatto assegnata ad un condividente rispetto alla sua quota di diritto, che l’art. 34 T.U. registro considera essere un trasferimento parziale (ovvero della sola eccedenza), sottoponendolo alla aliquote degli atti traslativi.
2.6. N on coglie, dunque, nel segno l’argomento fondante la difesa dei contribuenti, basato sull’assenza di trasferimento di beni tra gli stessi, giacché ciò che conta, ai fini che occupano, è che al condividente siano assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello al medesimo spettante sulla massa comune -come accaduto nella specie – che viene considerata vendita limitatamente alla parte eccedente.

2.7. La mutevole funzione delle pattuizioni intercorse tra i condividenti è appunto neutralizzata dalla predeterminazione normativa dell’unicità di trattamento tributario ( cfr. Cass. n. 4858 del 2024, cit.; in termini, Cass. n. 4884 del 2024).

3.1. Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., v iolazione dell’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131/1986, laddove i giudici d’appello avevano ritenuto l’insussistenza dei presupposti per l’applicazione «delle agevolazioni “prima casa”, di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986 o del sistema “prezzo-valore”, di cui al comma 497, dell’art. 1 della Legge 266/2005, in tema di imposte di registro, ipotecaria e catastale», in difetto della relativa dichiarazione da parte dei contribuenti circa la volontà di usufruire dei detti benefici.
3.2. Come già affermato da questa Corte con riferimento ad una pronuncia di divisione giudiziale di un compendio immobiliare in comunione (cfr. Cass. n. 23863 del 2020) in tema di imposta di registro,

il trasferimento dell’immobile a seguito di un atto del giudice non fa venire meno l’onere a carico del contribuente, che intende avvalersi dell’agevolazione «prima casa», di fare la relativa dichiarazione, comportando solo uno spostamento temporale della stessa dal momento dell’acquisto a quello della registrazione, in quanto è da quest’ultima che la parte, destinataria degli effetti del provvedimento giudiziario, può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio potendo attivarsi per rendere la necessaria dichiarazione in ordine alle agevolazioni fiscali cui ritiene di avere diritto.
3.3. Più in generale è stato quindi affermato che dal fatto che il trasferimento dell’immobile derivi nei casi come quello in esame da un atto del giudice non può derivare un ‘ abrogazione della previsione che impone a carico del contribuente obbligatoriamente la predetta dichiarazione, ma solo uno spostamento temporale della stessa, dal momento dell’acquisto a quello della registrazione, poiché tale momento viene a porsi come quello a partire dal quale la parte destinataria degli effetti del provvedimento può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio potendo attivarsi per rendere la necessaria dichiarazione in ordine alle agevolazioni fiscali cui ritiene di avere diritto.
3.4. Questa Corte ha dunque ribadito che, in tema di imposta di registro, anche l’opzione per l’applicazione della disciplina del cd. «prezzo valore» di cui all’art. 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, in ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avvenga all’esito di un giudizio divisionale, deve essere esercitata prima che l’Amministrazione Finanziaria abbia notificato atti del procedimento di accertamento sul valore dei beni trasferiti (cfr. Cass. n. 31100 del 2023; Cass n. 2581 del 2023).
3.5. Le censure dei ricorrenti sono quindi parimenti infondate.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Poiché gli orientamenti giurisprudenziali di questa Corte, in base al quale si è decisa la causa, si sono consolidati dopo la proposizione del

ricorso per cassazione, si ritiene opportuno compensare tra le parti le spese processuali di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; compensa, tra le parti, le spese processuali di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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