Impianti di carburante: beni mobili o immobili?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29333/2025, ha stabilito che gli impianti di carburante devono essere classificati come beni immobili ai fini dell’imposta di registro. La decisione si fonda sulla connessione strutturale e funzionale delle componenti con il suolo, che crea un bene complesso destinato a una duratura attività produttiva, rendendo irrilevante la potenziale amovibilità dei singoli elementi come serbatoi o colonnine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Impianti di carburante: la Cassazione li classifica come beni immobili

La qualificazione fiscale degli impianti di carburante è da tempo oggetto di dibattito: si tratta di beni mobili o immobili? La questione non è puramente teorica, ma ha importanti conseguenze pratiche, soprattutto per quanto riguarda l’applicazione dell’imposta di registro in caso di compravendita. Con la recente ordinanza n. 29333/2025, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo che tali strutture devono essere considerate beni immobili.

I fatti del caso

La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di due società, una acquirente e una venditrice, a seguito della cessione di due impianti di carburante. Le parti avevano assoggettato l’operazione all’imposta di registro con un’aliquota ridotta, considerando gli impianti e le attrezzature come beni mobili distinti dall’area su cui sorgevano.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha ritenuto che l’intero complesso, inclusi serbatoi, colonnine, pensiline e altre attrezzature, costituisse un unico bene immobile. Di conseguenza, ha ricalcolato l’imposta applicando l’aliquota più elevata prevista per i trasferimenti immobiliari. Le società contribuenti hanno impugnato l’atto, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione Tributaria Provinciale. La Commissione Tributaria Regionale, però, ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia. Le società hanno quindi presentato ricorso in Cassazione.

La qualificazione fiscale degli impianti di carburante secondo la Corte

La Corte di Cassazione ha respinto i ricorsi delle società, confermando la natura immobiliare degli impianti di carburante. La decisione si fonda su un’analisi approfondita della nozione di ‘bene immobile’ ai sensi dell’articolo 812 del codice civile.

Secondo la Suprema Corte, un bene acquisisce natura immobiliare non solo per la sua stabilità fisica, ma anche per la sua connessione funzionale con il suolo. Anche se le singole componenti di un impianto (come pompe o serbatoi) sono tecnicamente amovibili, esse sono strutturalmente e funzionalmente connesse tra loro e con il terreno per realizzare l’attività produttiva a cui sono destinate: la distribuzione di carburante. Questa connessione crea un unico bene complesso, destinato a un’utilizzazione duratura in un determinato luogo.

Le motivazioni della decisione

I giudici hanno chiarito che il concetto di ‘incorporazione’ al suolo, previsto dall’art. 812 c.c., non richiede necessariamente una costruzione in muratura o un’unione fisica inscindibile. È sufficiente un collegamento che, sebbene potenzialmente reversibile, sia funzionale a conferire al bene una specifica e stabile destinazione economica. La Corte ha sottolineato che la precarietà dell’ancoraggio e la possibilità di spostamento non alterano la funzionalità originaria dell’impianto, che è concepito per operare in modo stanziale.

La connessione strutturale e l’inscindibilità funzionale sono i due requisiti chiave: se i ‘beni mobili’ (attrezzature) fossero separati da quelli immobili (suolo), questi ultimi perderebbero la loro funzione economica. Pertanto, l’intero complesso deve essere considerato un unico bene immobile.

La Corte ha inoltre rigettato le altre censure delle ricorrenti, tra cui quelle procedurali relative alla modalità telematica di notifica dell’appello e alla presunta motivazione apparente della sentenza di secondo grado, ritenendole infondate.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione stabilisce un principio chiaro e di grande rilevanza pratica. Gli impianti di carburante, nella loro interezza, devono essere trattati come beni immobili ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Questa interpretazione implica che, nelle operazioni di compravendita, si dovrà applicare l’aliquota fiscale prevista per gli immobili, con un conseguente maggiore onere fiscale. La decisione consolida un orientamento giurisprudenziale che privilegia la funzione economica e la destinazione unitaria del bene rispetto alla natura fisica delle sue singole componenti, fornendo certezza giuridica agli operatori del settore.

Un impianto di carburante è considerato un bene mobile o immobile ai fini dell’imposta di registro?
Secondo la Corte di Cassazione, un impianto di carburante è a tutti gli effetti un bene immobile. La sua classificazione deriva dalla connessione strutturale e funzionale delle sue componenti con il suolo, finalizzata a una stabile destinazione produttiva.

La possibilità di rimuovere le componenti di un impianto di carburante (come pompe e serbatoi) cambia la sua natura fiscale?
No, la potenziale amovibilità delle singole parti non è rilevante per escludere la natura immobiliare del bene. Ciò che conta è il collegamento funzionale che rende l’impianto un complesso unitario destinato a operare stabilmente in un determinato luogo.

Perché la Corte ha stabilito che gli impianti di carburante sono beni immobili?
La Corte si è basata sull’articolo 812 del codice civile, il quale definisce come immobili non solo il suolo ma anche tutto ciò che vi è incorporato artificialmente, anche solo a scopo transitorio. La connessione funzionale e l’unità economica del complesso destinato alla distribuzione di carburante sono state ritenute decisive per qualificarlo come bene immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29333 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29333 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 33800/2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P. IVA: P_IVA), con sede in Campi Bisenzio INDIRIZZO, INDIRIZZO, alla INDIRIZZO, in persona RAGIONE_SOCIALE‘Amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE,CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, come da procura in calce al ricorso, dal Prof. AVV_NOTAIO. NOME AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; p.e.c.:

EMAIL), dal Prof. AVV_NOTAIO NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL) e dall’AVV_NOTAIO. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);

-ricorrente principale –

COGNOME RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (C.F./PP_IVA: P_IVA), con sede in

Imposta registro -Cessione impianti di distribuzione carburanti

Belluno, alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), quest’ultimo anche quale coobbligato in solido, rappresentata e difesa, per mandato e procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; telefax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL);

-ricorrente incidentale –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale RAGIONE_SOCIALEo Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 780/06/2018 emessa dalla CTR Toscana in data 20/04/2018 e non notificata;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE (acquirente) e la RAGIONE_SOCIALE (venditrice) impugnavano con separati ricorsi un avviso di liquidazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta suppletiva per l’anno 2011 relativa ad un atto di cessione di due impianti di distribuzione carburanti assoggettato ad imposta di registro del 10% e ad imposte ipocatastali in misura proporzionale.

La CTP di Firenze accoglieva il ricorso, ritenendo che l’atto di compravendita contenesse una differenziazione tra beni immobile, da un lato, e impianti ed attrezzature, dall’altro, e che gli impianti avessero una loro funzionalità, indipendente dall’ar ea in cui erano collocati.

Sull’impugnazione RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, la CTR RAGIONE_SOCIALEa Toscana, dopo aver rigettato l’eccezione di inammissibilità RAGIONE_SOCIALE‘appello per essere stato proposto a mezzo pec (nonostante il giudizio di primo grado fosse stato introdotto con modalità cartacee), accoglieva il gravame, affermando che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio, che per

unità immobiliare va considerato ogni bene che, nello stato in cui si trova, è di per sé stesso utile ed atto a produrre un reddito proprio e che la possibilità di separazione di un impianto dal suolo non esclude che esso mantenga la sua natura immobiliare.

Avverso tale sentenza le due contribuenti hanno proposto separati ricorsi per cassazione fondati, rispettivamente, su quattro (la RAGIONE_SOCIALE) e tre (la RAGIONE_SOCIALE) motivi. L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha resistito con separati controricorsi.

In prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza camerale l e ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE deduce la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza e RAGIONE_SOCIALE‘intero giudizio di appello per violazione degli artt. 16, 16 -bis, 22, 23 e 61 d.lgs. n. 546/1992 e 2, 3, 9, 10 e 11 d.m. 23.12.2013, n. 163, in relazione all’art. 360, primo co mma, n. 4), c.p.c., per non aver la CTR ritenuto inammissibile l’appello di controparte, nonostante fosse stato proposto con modalità telematiche a fronte RAGIONE_SOCIALEa instaurazione del giudizio di primo grado con modalità cartacee.
1.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha già chiarito che, in tema di contenzioso tributario, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 16-bis, comma 3, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, che richiama il d.m. 23 dicembre 2013 n. 163, le notifiche tramite posta elettronica certificata, degli atti del processo tributario sono previste in via sperimentale solo a decorrere dal 1°dicembre 2015 ed esclusivamente dinanzi alle commissioni tributarie RAGIONE_SOCIALEa Toscana e RAGIONE_SOCIALE‘Umbria, come precisato dall’art. 16 d.m. 4 agosto 2015 (cfr. Cass., Sez. VI/V, 11 ottobre 2019, n. 25713, che richiama Cass. n. 17941/2016).
Da tanto consegue che, nella specie, alla stregua del principio tempus regit actum , le modalità telematiche di notifica trovavano applicazione al ricorso in appello notificato il 23 agosto 2016.

Occorre altresì osservare che l’art. 16 d.l. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2018 n. 136,

contiene, al comma 2, la norma di interpretazione autentica, secondo la quale «L’articolo 16-bis, comma 3, del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, nel testo vigente antecedentemente alla data di entrata in vigore del presente decreto, si interpreta nel senso che le parti possono utilizzare in ogni grado di giudizio la modalità prevista dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE‘economia e RAGIONE_SOCIALE finanze 23 dicembre 2013, n. 163, e dai relativi decreti attuativi, indipendentemente dalla modalità prescelta da controparte nonchè dall’avvenuto svolgimento del giudizio di primo grado con modalità analogiche».
Come precisato da questa Corte, la circolare emanata dal RAGIONE_SOCIALE il 4 luglio 2019 n. 1/DF (paragrafo 3) ha chiarito che «l’interpretazione autentica RAGIONE_SOCIALEa normativa previgente tende ad evitare che, nel regime anteriore all’obbligatorietà del processo tributario telematico, « la scelta operata dal ricorrente/appellante in ordine alla modalità di notifica e deposito degli atti processuali possa vincolare la modalità di costituzione RAGIONE_SOCIALEa controparte in qualsiasi grado di giudizio. Pertanto, l’opzione telematica può essere esercitata per la prima volta anche in appello a prescindere dalle modalità in cui il ricorrente ha instaurato il giudizio di primo grado» (così Cass., Sez. T., 21 dicembre 2022, n. 37371; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 31722 del 2024).
Per completezza va evidenziato che non è applicabile, ratione temporis , alla fattispecie in esame l’art. 1, comma 21, l. n. 200/2015, peraltro dettato in materia catastale, secondo cui andrebbero escluse dai beni immobili le componenti che sono funzionali al processo produttivo (cfr. Cass. nn. 5690/2021 e 14931/2023).

Con il secondo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per violazione degli artt. 1, comma 2, 36, comma 2, n. 4, e 61 d.lgs. n. 546/1992, 112, 132, comma 2, n, 4, c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 111, quinto e settimo comma, Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR reso una motivazione meramente apparente.

Con il secondo motivo la RAGIONE_SOCIALE rileva la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per violazione degli artt. 36 d.lgs. n. 546/1992, 132, comma

2, n, 4, c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 111, sesto comma, Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR reso una motivazione meramente apparente.

I due motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome strettamente connessi, sono infondati.

Per costante orientamento di questa Corte, il vizio di motivazione meramente apparente RAGIONE_SOCIALEa sentenza ricorre quando il giudice, in violazione di un obbligo di legge, costituzionalmente imposto (art. 111 Cost., comma 6), ossia RAGIONE_SOCIALE‘art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e del d.lgs. n. 546 del 1992, art. 36, comma 2, n. 4, omette di illustrare l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, ossia di chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in tal modo consentendo di verificare se abbia effettivamente giudicato iuxta alligata et probata . La sanzione di nullità colpisce, pertanto, non solo le sentenze che siano del tutto prive di motivazione da punto di vista grafico o quelle che presentano un “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e presentano “una motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (Cass. Sez. U, n. 8053 del 7/4/2014), ma anche quelle che contengono una motivazione meramente apparente, perchè dietro la parvenza di una giustificazione RAGIONE_SOCIALEa decisione assunta, la motivazione non consente di “comprendere le ragioni e, quindi, le basi RAGIONE_SOCIALEa sua genesi e l’iter logico seguito per pervenire da essi al risultato enunciato”, non assolvendo in tal modo alla finalità di esternare un “ragionamento che, partendo da determinate premesse pervenga con un certo procedimento enunciativo”, logico e consequenziale, “a spiegare il risultato cui si perviene sulla res decidendi ” (Cass. Sez. U., n. 22232 del 3/11/2016). Come questa Corte ha più volte affermato, la motivazione è solo apparente – e la sentenza è nulla perchè affetta da error in procedendo – quando, benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento RAGIONE_SOCIALEa decisione, perchè recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare
all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U, n. 22232 del 2016, cit.; Cass. sez. 6-5, ord. n. 14927 del 15/6/2017).

Inoltre, si è affermato che, nel processo tributario, la motivazione di una sentenza può essere redatta per relationem rispetto ad altra sentenza non ancora passata in giudicato, purchè resti “autosufficiente”, riproducendo i contenuti mutuati e rendendoli oggetto di autonoma valutazione critica nel contesto RAGIONE_SOCIALEa diversa, anche se connessa, causa, in modo da consentire la verifica RAGIONE_SOCIALEa sua compatibilità logico – giuridica. La sentenza è, invece, nulla, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, qualora si limiti alla mera indicazione RAGIONE_SOCIALEa fonte di riferimento e non sia, pertanto, possibile individuare le ragioni poste a fondamento del dispositivo (Cass. VI – 5, n. 107/2015; n. 5209/2018; n. 17403/2018; nn. 21978/2018 e 15010/2020). Orbene, la motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza qui impugnata, sebbene si fondi sostanzialmente sul richiamo alle argomentazioni contenute in due provvedimenti di questa Corte, si pone al di sopra del cd. minimo costituzionale, facendo comprendere le ragioni per le quali doveva riconoscersi la natura di beni immobili alle attrezzature installate negli impianti di rifornimento carburante oggetto del contratto di compravendita. 5. Con il terzo motivo la RAGIONE_SOCIALE si duole RAGIONE_SOCIALEa violazione e/o falsa applicazione degli artt. 812 c.c., 4 e 10 r.d.l. n. 652/1939 e 23 dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR annoverato gli impianti e le attrezzature fra le componenti mobiliari.
Con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE rileva la violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 23, comma 1, dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che la presenza, nell’atto di compravendita, RAGIONE_SOCIALEa differenziazione di prezzo per le categorie dei beni mobili e di quelli immobili giustificava l’applicazione di una diversa aliquota fiscale.

Con il terzo motivo la RAGIONE_SOCIALE denunzia la violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 812 c.c., in relazione all’art. 360, primo

comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR ritenuto applicabile l’art. 812 c.c. alla componente impiantistica.

I tre motivi, da trattarsi congiuntamente siccome parzialmente connessi, sono infondati.

Preliminarmente, va evidenziato che è vero che, in tema di imposta di registro, la cessione di azienda è tassata applicando al suo valore complessivo (o al maggior prezzo pattuito) l’aliquota più elevata fra quelle contemplate per i singoli beni che la compongono, giusta il combinato disposto di cui ali artt. 23, comma 1, e 51, commi 1 e 4, del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, facendo salva la separata tassazione dei cespiti nel caso in cui sia pattuito un corrispettivo distinto.
Ma è altrettanto vero che la differenziazione del prezzo tra componenti mobiliari ed immobiliari (e, quindi, ove le parti convengano il corrispettivo in relazione a ciascuno dei diritti congiuntamente trasferiti) non preclude la possibilità che l’Ufficio possa ritenere il prezzo incongruo in relazione al suo valore in comune commercio (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6716 del 02/04/2015) o qualificare diversamente, ovviamente sulla base di una motivazione congrua dal punto di vista logico-formale, i beni inquadrandoli in una differente categoria, vieppiù in un caso, come quello in esame, in cui nell’atto notarile è stata utilizzata, al fine di individuare la componente mobiliare, la generica dicitura ‘impianti e attrezzature’ (cfr. pagg. 6 -7 del ricorso RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, in nota).
8.1. Ciò debitamente premesso, ai fini RAGIONE_SOCIALEa risoluzione RAGIONE_SOCIALEa questione giuridica, non è pertinente il richiamo a Cass., Sez. 5, Sentenza n. 3018 del 12/02/2007, secondo cui «L’impianto di distribuzione di carburante costituisce un’azienda, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2555 cod. civ., e pertanto la cessione di esso va sottoposta all’imposta di registro, e non all’IVA, alla luce RAGIONE_SOCIALE‘art. 2, terzo comma, lettera b), del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, atteso che i beni in tale ipotesi ceduti possono essere definiti “azienda” in ragione del rapporto di complementarità finalizzata alla distribuzione di carburanti, tenuta presente sia dal cedente che dal cessionario. Già il termine “impianto”, infatti, da una parte individua l’insieme di apparecchi,
attrezzature, congegni, collegamenti, che concorrono al medesimo scopo, e che nella loro interrelazione sono indispensabili per il conseguimento di un fine, specifico per ciascun tipo di impianto, e, dall’altro, designa, sotto il profilo dinamico, nella medesima ottica finalistica, la serie concatenata di operazioni necessarie a conferire ad un complesso le caratteristiche peculiari di funzionalità strutturale e organizzativa. Nel caso specifico RAGIONE_SOCIALE‘impianto di distribuzione di carburanti, il complesso è costituito dall’area su cui sorge la stazione di servizio, le cui componenti essenziali sono il suolo, il serbatoio interrato, le tubazioni, le pompe, le colonnine, oltre ai vani per il personale addetto e per le varie attrezzature: il tutto strutturalmente organizzato per il rifornimento di carburante agli autoveicoli, e cioè del combustibile capace di bruciare in qualsiasi motore a combustione interna, accanto alle strutture finalizzate a fornire servizi complementari all’efficiente funzionamento degli automezzi».
Parimenti, non dirimente, siccome formatosi in tema di determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili urbani, è l’orientamento a tenore del quale, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 244, RAGIONE_SOCIALEa legge 23 dicembre 2014, n. 190, norma di interpretazione autentica RAGIONE_SOCIALE‘art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, tutte le componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare ad una unità immobiliare una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione RAGIONE_SOCIALEa relativa rendita catastale (Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 3166 del 18/02/2015).
In termini generali, costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio. In applicazione di tale principio, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 679 del 04/03/1968 ha ritenuto bene immobile l’impianto di distribuzione di carburante costituito da chiosco in muratura e metallo e dagli apparecchi di distribuzione.

Sulla scia di questa impostazione, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6840 del 14/03/2024 ha affermato che «Ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposta di registro, ipotecaria e catastale, gli impianti fotovoltaici di grande potenza (parchi fotovoltaici),

realizzati allo scopo di produrre energia da immettere nella rete elettrica nazionale per la vendita, sono considerati, a tutti gli effetti, come beni immobili, poiché la connessione strutturale e funzionale tra il terreno e gli impianti è tale da poterli ritenere sostanzialmente inscindibili, a nulla rilevando l’astratta possibilità di rimozione ed installazione in altro luogo». Il principio, per quanto enunciato con riferimento ad una differente fattispecie, è senz’altro estensibile a quella in esame.
Appare necessario, invero, muovere dall’art. 4 del r.d.l. n. 652 del 1939, secondo cui si «considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituiti, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo», e dal successivo art. 5 RAGIONE_SOCIALEo stesso r.d.l. che definisce il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che «si considera unità immobiliare urbana ogni unità di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un proprio reddito» (vedi, altresì, artt. 33 ss., d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917). Nella definizione di unità immobiliare non si fa, dunque, alcun riferimento ai materiali utilizzati, né ai sistemi di assemblaggio degli stessi. Successivamente, l’art. 2, comma 3, del decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 2 gennaio 1998, n. 28, ha evidenziato, tra l’altro, come siano da considerare unità immobiliari «anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale».
Come affermato dalla Corte Costituzione nella pronunzia n. 162/2008 – la quale in materia catastale nel rilevare che tutte quelle componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unità immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità stessa ed influenti rispetto

alla quantificazione RAGIONE_SOCIALEa relativa rendita catastale – «Proprio l’art. 812, primo comma, cod. civ., secondo cui ‘sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo’, prevede la possibilità di una connessione strutturale realizzata in via transitoria, ed introduce il concetto di bene immobile per incorporazione, non specificando l’esatto significato di tale ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di collegamento di un impianto con la struttura principale. E anzi, proprio alla luce RAGIONE_SOCIALEa definizione di bene immobile contenuta nell’art. 812 cod. civ., si può concludere che la possibilità di separazione di un impianto dal suolo non esclude che esso mantenga la sua natura immobiliare; piuttosto il disposto codicistico è tale per cui tutto ciò che viene collegato al suolo in unità strutturale – qualunque sia la natura RAGIONE_SOCIALEo stabilimento – acquista natura immobiliare, come del resto affermato dalla giurisprudenza di legittimità». Tenuto conto del vizio di violazione di legge dedotto, occorre, pertanto, muovere dalla nozione di “bene immobile” dettata dall’art. 812 c.c., fondamentale al fine di individuare la concreta portata di tale definizione. E’, dunque, necessario stabilire qua ndo si realizzi l’unione anche transitoria o l’incorporazione artificiale che costituisce il presupposto per reputare immobili, sotto il profilo giuridico, beni che tali non sono sotto il profilo strettamente naturalistico.
Nell’ambito del catalogo “aperto” disposto dall’art. 812 c.c., infatti, mentre “il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua” sono ontologicamente e irreversibilmente immobili per effetto di fenomenologia naturale, tutti gli altri beni RAGIONE_SOCIALE‘elenco sono immobili in quanto siano uniti o incorporati al suolo per effetto o di fenomeno naturale o per opera RAGIONE_SOCIALE‘uomo.

Sulla base dei criteri ermeneutici emersi in ambito dottrinale e giurisprudenziale in ordine alla distinzione tra beni mobili e immobili ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 812 c.c., appare corretto classificare gli impianti di distribuzione di grandi dimensioni (quali quelli in esame) nella categoria dei beni immobili,

in quanto l’eventuale precarietà RAGIONE_SOCIALE‘elemento materiale RAGIONE_SOCIALE‘ancoraggio al suolo è compensata da considerazioni attinenti al profilo strettamente funzionale.

La messa in opera di un impianto di apprezzabili dimensioni, ivi compresa l’integrazione tra i diversi elementi, lascia, infatti, presupporre un collegamento con il luogo in cui lo stesso è impiantato funzionale ad una duratura utilizzazione del bene in quel determinato posto, mentre la precarietà RAGIONE_SOCIALE‘ancoraggio al suolo e l’esportabilità non può in alcun modo comportare un’alterazione RAGIONE_SOCIALE‘originaria funzionalità.

Nella fattispecie in esame è riconoscibile sia la connessione strutturale, essendo i ‘beni mobili’ funzionalmente necessari a quelli immobili per realizzare l’attività produttiva cui questi ultimi sono destinati, sia l’inscindibilità funzionale, atteso che, se i ‘beni mobili’ venissero separati da quelli immobili, questi ultimi perderebbero la loro funzione economica, vale a dire di entrambi i requisiti necessari per configurare un unico bene complesso destinato alla distribuzione del carburante.
In quest’ottica, anche gli impianti oggetto di esame assumono senza dubbio una natura immobiliare per essere parti componente di un bene immobile. Tale ricostruzione risulta del resto conforme alla lettura RAGIONE_SOCIALE‘art. 812 c.c. sopra prospettata, in base alla quale la natura mobiliare o immobiliare di un bene va considerata – al di là RAGIONE_SOCIALEa conservazione o meno RAGIONE_SOCIALEa sua individualità fisica a seguito d ell’immobilizzazione – essenzialmente in ragione degli interessi che sullo stesso si appuntano. Pertanto, pur non perdendo l’impianto ‘immobilizzato’ la propria identità reale (nel senso che, rispetto all’immobile cui è unito, rimane un’entità oggettivamen te distinta), la sua condizione di connessione funzionale con il suolo ne modifica la considerazione giuridica. Né rileva ad escludere l’immobilizzazione la sua reversibilità, legata all’agevole spostamento o rimozione.
In definitiva, vanno considerati, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro ed ipocatastali, immobili anche gli impianti e le attrezzature (in particolare, i serbatoi, gli erogatori e le pensiline) che, per quanto in sé amovibili, risultino tuttavia strutturalmente e funzionalmente connessi con la

complessiva struttura al punto da caratterizzarne ed attuarne in maniera essenziale la destinazione produttiva.

Con il terzo motivo la RAGIONE_SOCIALE deduce, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio (particolare facilità e frequenza con le quali avvenivano la sostituzione ed il ricambio degli impianti e RAGIONE_SOCIALE attrezzature nelle stazioni di rifornimento oggetto di cessione, piena conservazione del valore e RAGIONE_SOCIALEa funzionalità di tali beni anche dopo la rimozione ed incidenza, sulla complessiva parte impiantistica, RAGIONE_SOCIALEa componente software), oggetto di discussione tra le parti, che avrebbero, a suo dire, dovuto indurre la CTR ad escludere gli impianti e le attrezzature dalla categoria dei beni immobili.
9.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

A ben vedere, con lo stesso la ricorrente sollecita una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie preclusa nella presente sede.

Inoltre, le circostanze di fatto il cui esame sarebbe stato omesso sono prive del connotato RAGIONE_SOCIALEa decisività, atteso che, per quanto detto in precedenza, al fine di escludere la natura immobiliare dei beni, non rileva, di per sé, la caratteristica RAGIONE_SOCIALE‘amo vibilità.

Senza tralasciare che l’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. in l. n. 134 del 2012, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo RAGIONE_SOCIALEa sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso RAGIONE_SOCIALEa controversia); pertanto, l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 17005 del 20/06/2024).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta i ricorsi;

condanna ciascuna ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.880,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrenti RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 30.10.2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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