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Immobili strumentali: la Cassazione chiarisce i requisiti

Una società manifatturiera deduce i costi di ristrutturazione di un immobile A/10 locato a terzi per uso abitativo. L’Agenzia delle Entrate contesta la deducibilità. La Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia, specificando che per definire gli immobili strumentali non basta la categoria catastale o la generazione di un reddito, ma serve una verifica concreta del loro utilizzo effettivo nell’attività d’impresa.

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobili strumentali: la Cassazione chiarisce i requisiti per la deducibilità dei costi

La corretta classificazione degli immobili strumentali è un tema centrale nel diritto tributario, con dirette conseguenze sulla deducibilità dei costi e sulla detraibilità dell’IVA. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione è intervenuta per ribadire un principio fondamentale: per qualificare un bene come strumentale non sono sufficienti elementi formali come la categoria catastale, ma è necessaria una rigorosa verifica del suo utilizzo concreto nell’attività d’impresa. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore metalmeccanico veniva sottoposta a un accertamento fiscale per l’anno d’imposta 2013. L’Agenzia delle Entrate contestava l’indebita deduzione di costi e la detrazione dell’IVA relativi a opere di ristrutturazione su un immobile di proprietà della società. Sebbene l’immobile fosse accatastato nella categoria A/10 (uffici e studi privati), era stato locato a terzi per uso abitativo.

La Commissione Tributaria Regionale aveva inizialmente dato ragione all’azienda, ritenendo che la classificazione catastale A/10 e la capacità dell’immobile di generare un reddito (i canoni di locazione) fossero sufficienti a considerarlo inserito nel processo produttivo, giustificando così la deducibilità dei costi. L’Agenzia delle Entrate, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sugli Immobili Strumentali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza precedente e rinviando la causa a un nuovo esame. I giudici hanno chiarito che la decisione della Commissione Tributaria Regionale era errata perché basata su una valutazione astratta e formale, senza un accertamento concreto dell’effettiva destinazione dell’immobile all’attività imprenditoriale della società.

Le Motivazioni: Oltre la Categoria Catastale e il Reddito

La Corte ha ribadito la distinzione fondamentale tra le diverse tipologie di immobili d’impresa:

* Immobili “merce”: destinati alla vendita, il cui scambio costituisce l’oggetto dell’attività d’impresa.
* Immobili “patrimonio”: non utilizzati direttamente nell’attività tipica, ma destinati alla produzione di un reddito autonomo (es. locazione).
* Immobili “strumentali”: destinati direttamente ed esclusivamente all’esercizio dell’attività d’impresa (es. capannone di produzione, ufficio amministrativo).

Secondo la Cassazione, la strumentalità non può derivare automaticamente dalla categoria catastale (A/10) né dal semplice fatto che l’immobile produca un reddito. Questi sono indizi, ma non prove conclusive. La vera discriminante è l’utilizzo effettivo e concreto del bene come mezzo per l’esercizio dell’attività propria dell’impresa.

Nel caso specifico, una società metalmeccanica che loca un immobile a uso abitativo non sta utilizzando quel bene per la sua attività produttiva principale. La locazione genera un reddito, ma questo non connota l’immobile come strumentale all’attività metalmeccanica. La Corte ha sottolineato che i giudici di merito avrebbero dovuto verificare in concreto l’utilizzazione (o anche la potenziale utilizzabilità) del bene nell’esercizio dell’attività imprenditoriale, onere della prova che spetta al contribuente. L’astratta destinazione catastale a uso ufficio è stata ritenuta insufficiente di fronte a un utilizzo di fatto diverso, ovvero residenziale.

Le Conclusioni

La pronuncia della Cassazione rafforza un principio cardine della fiscalità d’impresa: la prevalenza della sostanza sulla forma. Per le aziende, ciò significa che la deducibilità dei costi e la detraibilità dell’IVA legati a un immobile non dipendono da etichette formali, ma da un’analisi fattuale rigorosa. È indispensabile poter dimostrare che il bene sia inserito in modo diretto e funzionale nel ciclo produttivo. Un immobile, anche se accatastato come ufficio, se locato per finalità abitative da un’impresa non immobiliare, non potrà essere considerato strumentale, con la conseguente indeducibilità dei costi di gestione e ristrutturazione.

La categoria catastale di un immobile (es. A/10 – ufficio) è sufficiente a qualificarlo come bene strumentale?
No, secondo la Corte di Cassazione la classificazione catastale è solo un indizio. È necessario un accertamento in concreto sull’effettivo utilizzo del bene nell’esercizio dell’attività d’impresa per determinarne la strumentalità.

Se un immobile di proprietà di una società genera un reddito da locazione, è automaticamente considerato un bene strumentale?
No, la semplice percezione di un reddito non è sufficiente a connotare la strumentalità di un bene. Occorre verificare che l’immobile sia utilizzato come mezzo per l’esercizio dell’attività tipica dell’impresa e non solo per produrre un reddito distinto.

A chi spetta l’onere di dimostrare che un immobile è strumentale ai fini della deducibilità dei costi?
L’onere della prova grava sul contribuente. È la società che deve dimostrare l’effettiva e concreta destinazione dell’immobile all’esercizio della propria attività d’impresa per poter legittimamente dedurre i costi e detrarre l’IVA.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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