Immobili patrimonio deducibilità: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria sulla questione degli immobili patrimonio deducibilità riguardo ai canoni di locazione non riscossi. Il caso coinvolge una società che ha dedotto perdite su crediti e accantonamenti per immobili non strumentali. L’Agenzia delle Entrate contesta tali deduzioni applicando i limiti dell’Art. 90 TUIR. La Corte ha rinviato la causa a una pubblica udienza data l’importanza della materia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobili patrimonio deducibilità: il punto della Cassazione

L’ordinanza interlocutoria n. 4606/2026 della Suprema Corte affronta un tema cruciale in ambito fiscale: la gestione degli immobili patrimonio deducibilità dei costi relativi a canoni di locazione non incassati. La questione riguarda la possibilità per le società di dedurre perdite e accantonamenti su crediti derivanti da immobili che non sono strumentali all’attività d’impresa, ma gestiti come investimenti.

I fatti relativi agli immobili patrimonio deducibilità

Una società immobiliare e la sua controllante hanno impugnato un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate relativo all’anno d’imposta 2011. L’ufficio contestava la deduzione di perdite su crediti per canoni di locazione non riscossi e i relativi accantonamenti al fondo svalutazione. Secondo l’amministrazione finanziaria, trattandosi di “immobili-patrimonio” (ovvero non strumentali né beni merce), si applicherebbe l’Art. 90 del TUIR, che prevede l’indeducibilità di qualsiasi componente negativo inerente a tali beni, poiché il reddito è determinato su base catastale.

A sostegno del ricorso, le società sostenevano che le perdite su crediti non fossero “spese dell’immobile”, ma componenti negativi legati ai rapporti di credito con terzi soggetti, dunque disciplinati dalle regole ordinarie sul reddito d’impresa che ne consentirebbero la deduzione.

La decisione interlocutoria della Corte

Dopo una sentenza di primo grado favorevole al Fisco, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello dei contribuenti. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per Cassazione. La Suprema Corte, analizzando il motivo di ricorso, ha riconosciuto la complessità della materia. Invece di decidere immediatamente in camera di consiglio, ha emesso un’ordinanza interlocutoria.

Questa decisione sposta il caso verso una pubblica udienza. La Corte ha infatti ritenuto necessario un approfondimento collegiale su una questione che tocca i principi cardine della determinazione del reddito per le società che detengono vasti patrimoni immobiliari non direttamente utilizzati nella produzione.

Analisi degli immobili patrimonio deducibilità e TUIR

Il nodo giuridico centrale riguarda il rapporto tra l’Art. 90 e l’Art. 26 del TUIR. L’Agenzia delle Entrate sostiene che il reddito di questi immobili debba essere tassato indipendentemente dalla percezione del canone, proprio perché segue le regole del reddito fondiario. Secondo questa tesi, la tariffa catastale tiene già conto, in modo forfettario, di eventuali sfitti o perdite. Solo per gli immobili abitativi esiste una specifica deroga che richiede però la conclusione di un procedimento di sfratto per morosità.

Le motivazioni

Il Collegio ha rilevato che la questione presenta una “indubbia rilevanza nomofilattica” in relazione al rapporto tra gli articoli citati. Le motivazioni risiedono nella necessità di stabilire se il divieto di deducibilità dei costi degli immobili patrimonio debba estendersi anche alle perdite derivanti dall’insolvenza degli inquilini. Si tratta di capire se il credito derivante dalla locazione sia un elemento autonomo rispetto al bene che lo genera o se ne sia un accessorio indissolubile sotto il profilo fiscale.

Le conclusioni

La Corte ha concluso disponendo il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza. Questo provvedimento conferma che non esiste ancora un orientamento granitico sulla deducibilità di tali perdite per le società. Le conclusioni definitive della Cassazione saranno fondamentali per migliaia di imprese che operano nel settore immobiliare, definendo una volta per tutte se i canoni mai incassati debbano comunque essere tassati o se possano essere compensati come perdite d’impresa.

Cosa succede se una società non incassa i canoni di un immobile non strumentale?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, i canoni non riscossi di immobili-patrimonio non sono deducibili come perdite poiché la rendita catastale comprende già forfettariamente ogni costo o perdita eventuale.

È possibile dedurre gli accantonamenti al fondo svalutazione crediti per canoni locatizi?
La questione è attualmente oggetto di analisi da parte della Cassazione, che deve stabilire se il divieto di deducibilità per gli immobili-patrimonio includa anche i componenti negativi relativi ai crediti.

Quali sono le regole per non pagare le tasse sui canoni di locazione mai percepiti?
In generale, per gli immobili abitativi è necessaria la conclusione di un procedimento di sfratto per morosità, mentre per gli immobili-patrimonio societari il Fisco tende ad applicare la tassazione catastale indipendentemente dall’incasso.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4606 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4606 Anno 2026

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/03/2026

Oggetto: Art. 90, co. 2, t.u.i.r. Perdite derivanti da mancato incasso di canoni locatizi e accantonamenti al fondo svalutazione crediti – Questione di particolare rilevanza -Rinvio ad udienza pubblica.

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 23539/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso lo RAGIONE_SOCIALE sito in Roma, alla INDIRIZZO, giusta procura speciale in calce al controricorso;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore ;

–

intimata

–

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte, n. 170/7/19, depositata in data 6 febbraio 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

1. La RAGIONE_SOCIALE (società consolidata) e la RAGIONE_SOCIALE (società consolidante) impugnavano, dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Torino, l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, con cui l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva accertato, per l’anno d’imposta 2011, un maggior reddito di euro 287.561,37, con una maggiore Ires dovuta pari ad euro 79.079,38, oltre sanzioni.

Dalla verifica fiscale espletata dall’Ufficio nel 2015 era emerso, infatti, che la RAGIONE_SOCIALE, proprietaria di alcuni immobili cd. ‘patrimonio’ (ossia immobili diversi da quelli strumentali o da quelli che costituiscono beni merce), aveva dedotto dal reddito imponibile la somma di euro 258.696,11 a titolo di perdite su crediti per canoni di locazione non incassati e di euro 28.865,25 a titolo di accantonamento al fondo svalutazione crediti relativi ai predetti canoni, in violazione dell’art. 90, comma 2, t.u.i.r., il quale prevede l’indeducibilità RAGIONE_SOCIALE spese e dei componenti negativi inerenti agli immobili-patrimonio.
A sostegno del ricorso le società consolidata e consolidante deducevano che: a) i soli componenti negativi di reddito, di cui l’art. 90, comma 2, t.u.i.r. prevede l’indeducibilità, sono quelli relativi alle spese di riparazione e manutenzione, nonché alle altre spese necessarie per la produzione di reddito da parte degli immobili-patrimonio, con la conseguenza che gli accantonamenti al fondo svalutazione crediti e le perdite per i crediti derivanti dai contratti di locazione di tali immobili risultano estranei al divieto di deducibilità di cui alla predetta norma, essendo peraltro disciplinati da altre disposizioni (artt. 101 e 106 t.u.i.r.); b) le perdite e gli accantonamenti in questione, inoltre, non sarebbero relativi a beni immobili, bensì ai crediti generati dai rapporti di locazione intrattenuti dalla RAGIONE_SOCIALE con soggetti terzi.
La CTP rigettava integralmente il ricorso.

Le società contribuenti interponevano gravame dinanzi alla Commissione tributaria regionale del Piemonte, che accoglieva l’appello ritenendo l’erroneità della sentenza di primo grado per violazione dell’art. 90, comma 2, t.u.i.r.

Avverso la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, affidandosi ad un solo motivo.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso, mentre la RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per l’08/01/2026.

In data 23/12/2025 la controricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art. 380bis .1 c.p.c.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso si assume la «Violazione e falsa applicazione degli artt. 26 e 90, commi 1 e 2, del t.u.i.r., dell’art. 20 del d.p.r. 1142/1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.» per aver la CTR escluso che gli immobili-patrimonio di una società siano sempre tassati secondo le regole del reddito fondiario anziché secondo i principi di determinazione del reddito d’impresa, con conseguente indeducibilità dei relativi costi.

Secondo l’Ufficio, nel caso in cui un immobile -patrimonio sia locato, il reddito ad esso relativo deve essere sottoposto a tassazione indipendentemente dall’avvenuta percezione del canone. Solo per gli immobili ad uso abitativo, l’art. 26 t.u.i.r. prevede un’eccezione a tale regola generale, che rappresenta l’unica ipotesi in cui il soggetto che abbia locato l’immobile, ma non abbia percepito il relativo canone, può evitare di far concorrere quest’ultimo alla formazione del reddito imponibile: si tratta del caso in cui il proprietario dell’immobile (o il titolare di altro diritto reale su di esso) abbia avviato nei confronti del conduttore un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità e tale procedimento si
sia concluso. In tale ultima ipotesi, la norma in questione riconosce un credito di imposta per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, a condizione, però, che risultino dall’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

La CTR ha, quindi, errato nel ritenere che i costi oggetto di causa non fossero relativi ad immobili-patrimonio, con conseguente non assoggettabilità al divieto di deducibilità di cui all’art. 90 t.u.i.r., ma si riferissero ai crediti generati dai rapporti di locazione intrattenuti dalla contribuente con soggetti terzi: invero, i canoni di locazione in esame non sono proventi dell’attività d’impresa, ma sono afferenti ad un immobile -patrimonio che va tassato (ed i relativi canoni vanno trattati) esattamente come l’immobile di proprietà di una qualsiasi persona fisica. Inoltre, come già evidenziato dalla CTP, tra i componenti negativi già considerati nella determinazione della rendita catastale vi sono le spese e le perdite eventuali, tra le quali l’art. 20 d.P.R. n. 1142/1949 ricomprende anche quelle che si riferiscono « agli sfitti e alle rate di fitto dovute e non pagate ». A differenza di quanto sostenuto dalla CTR, quindi, le tariffe catastali tengono effettivamente conto RAGIONE_SOCIALE spese e RAGIONE_SOCIALE perdite eventuali quali i canoni insoluti, come confermato anche dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 362/2000.
Nell’articolazione del motivo l’Ufficio aggiunge che: i) è erroneo attribuire rilevanza alla circostanza di fatto che la contribuente ha inizialmente tassato i canoni di locazione e che la deduzione RAGIONE_SOCIALE perdite su crediti e degli accantonamenti al fondo svalutazione ha vanificato la precedente tassazione: nella fattispecie in esame non c’è stata una mera deduzione di costi dal reddito dichiarato, ma è venuto meno lo stesso reddito fondiario, che per le mensilità interessate non ha più scontato alcuna tassazione; ii) è inconsistente la considerazione della CTR secondo cui l’accertamento operato dall’Ufficio sarebbe illegittimo anche in ragione
della risoluzione dei contratti, in quanto i redditi fondiari devono essere comunque e definitivamente tassati in mancanza di sfratto per morosità, a prescindere da ogni altro profilo.

Ritiene il Collegio che le questioni poste dal motivo in esame presentino indubbia rilevanza nomofilattica in relazione al rapporto tra gli artt. 90 e 26 t.u.i.r., ragion per cui appare opportuno disporre il rinvio della causa in pubblica udienza ai sensi dell’art. 375 c.p.c.

P.Q.M.

La Corte dispone il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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