Immobili merce: esenzione IMU non retroattiva

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per gli immobili merce, introdotta a partire dal 2014, non ha valore retroattivo. Di conseguenza, le imprese costruttrici sono obbligate al pagamento dell’imposta per le annualità 2012 e 2013. La Corte ha respinto l’interpretazione che vedeva nella norma del 2014 un’abrogazione tacita delle disposizioni precedenti, confermando la legittimità costituzionale del prelievo basato sul valore patrimoniale degli immobili, intesi come indice di ricchezza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobili merce e IMU: la Cassazione nega l’esenzione retroattiva

Il trattamento fiscale degli immobili merce è stato oggetto di un lungo contenzioso tra amministrazioni comunali e imprese edili. La questione centrale riguarda la possibilità di applicare l’esenzione IMU, introdotta dal legislatore nel 2014, anche agli anni d’imposta precedenti, come il 2012 e il 2013. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente che tale beneficio non può avere efficacia retroattiva.

Il caso e la decisione della Corte

La controversia è nata dall’impugnazione di alcuni avvisi di accertamento emessi da un Comune nei confronti di una società di costruzioni. La società sosteneva che gli immobili destinati alla vendita non dovessero essere tassati per gli anni 2012 e 2013, invocando un’interpretazione costituzionalmente orientata della normativa successiva. Sebbene la Commissione Tributaria Regionale avesse inizialmente accolto questa tesi, la Suprema Corte ha ribaltato il verdetto.

I giudici di legittimità hanno precisato che l’esenzione per gli immobili merce ha natura innovativa e non interpretativa. Questo significa che la legge produce effetti solo per il futuro, rispettando il principio generale sancito dallo Statuto del Contribuente. Non esiste, dunque, alcun automatismo che permetta di cancellare i debiti d’imposta sorti sotto il vigore della normativa precedente.

La legittimità del prelievo fiscale

Un punto cardine della decisione riguarda la conformità della tassazione ai principi costituzionali. La difesa della società lamentava una violazione della capacità contributiva e del principio di uguaglianza, sostenendo che tassare l’invenduto fosse irragionevole. La Cassazione ha invece stabilito che il possesso di beni immobili rappresenta di per sé un indice di ricchezza idoneo a giustificare l’imposizione fiscale, indipendentemente dal reddito d’impresa prodotto.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul tenore letterale dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011. La norma specifica chiaramente che l’esenzione decorre dal 1° gennaio 2014. In assenza di una disposizione legislativa espressa che attribuisca efficacia retroattiva, il tributo rimane dovuto per i periodi pregressi. Inoltre, la Corte ha chiarito che non si può parlare di abolitio criminis per le sanzioni: se l’imposta era dovuta al momento della scadenza, la successiva abrogazione o esenzione non elimina l’illecito commesso in precedenza. Infine, è stato ribadito che l’imposta è dovuta dal momento in cui l’immobile può essere considerato “fabbricato”, ovvero dall’ultimazione dei lavori o dal suo utilizzo, a prescindere dall’accatastamento formale.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione confermano un orientamento rigoroso: le imprese costruttrici devono onorare i debiti IMU per gli anni 2012 e 2013 relativi agli immobili merce. Questa sentenza ha implicazioni pratiche immediate per molte aziende del settore che hanno pendenze simili. La distinzione tra beni immobili e altre tipologie di merci giustifica un trattamento fiscale differenziato, basato sulla stabilità del valore patrimoniale del mattone. Per le imprese, ciò significa l’impossibilità di recuperare o evitare i pagamenti per le annualità antecedenti alla riforma del 2014.

L’esenzione IMU per gli immobili merce si applica agli anni 2012 e 2013?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita decorre solo dal 1° gennaio 2014.

È possibile evitare le sanzioni se la legge è cambiata successivamente?
No, le sanzioni restano dovute perché l’obbligo fiscale era vigente al momento della violazione e la nuova norma non ha valore retroattivo.

Quando un immobile inizia a essere soggetto a tassazione?
L’imposta è dovuta dal momento in cui i lavori sono ultimati o l’immobile viene utilizzato, anche se non è ancora stato iscritto al catasto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29108 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29108 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3343/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 2484/2019, depositata il 11/06/2019, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/10/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

1.L’RAGIONE_SOCIALE ha impugnato , con due distinti ricorsi, successivamente riuniti, gli avvisi di accertamento, notificati dal Comune di Varese, aventi ad oggetto l’i.m.u. do vuta per gli anni 2012 e 2013 (primo semestre), relativamente alle unità immobiliari costruite dalla società contribuente e destinate alla vendita (cd. immobili-merci).

2.Il ricorso è stato rigettato in primo grado.

3.All’esito dell’appello, il ricorso è s tato accolto. Nella sentenza della Commissione tributaria regionale si legge che, in base ad una interpretazione costituzionalmente orientata, diretta ad evitare la violazione del principio di uguaglianza e ragionevolezza, l’art. 13, comma 9-bis, del d.l. n. 201 del 2011, che ha previsto l’esenzione dall’i.m.u. per gli immobili merce posseduti dalle imprese di costruzioni a partire dal 2014, ha abrogato tacitamente la norma previgente, che assoggettava tali beni all’i.m.u., introducendo una esenzione totale dall’imposta de qua in ordine a tali immobili.
4.Il Comune di Varese ha proposto ricorso per cassazione.

5.Ha resistito con controricorso la società contribuente.

6.Fissata l’adunanza camerale del 2 dicembre 2022, la causa è stata rinviata al fine di veri ficare l’eventuale definizione agevolata, prospettata dalla ricorrente.

All’adunanza camerale del 3 ottobre 2023 la causa è stata decisa.

8.Risultano depositate memorie difensive delle parti.

CONSIDERATO

1.Con l’unico motivo di ricorso la contribuent e ha dedotto la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 2, comma 2, lett. a del d.l. n. 102 del 2013, conv. in l. n. 12 del 2013, e 3 della l. n. 212 del 2000, atteso che il citato art. 2 espressamente prevede l’esenzione dall’i.m.u. dei beni merce a decorrere dal 2014, senza, quindi, alcun effetto retroattivo, conformemente al principio generale sancito dallo Statuto del contribuente, chiedendo, pertanto, la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata ed il ri getto dell’originario ricorso.
2.La contribuente costituitasi ha eccepito l’inammissibilità ed infondatezza del ricorso, rilevando, ad ogni modo, l’inapplicabilità delle sanzioni e la mancata ultimazione dell’immobile alla data del 31 dicembre 2013 e prospettando la questione di legittimità costituzionale dell’art. 2, comma 2, lett. a del d.l. n. 102 del 2013, conv. in l. n. 12 del 2013, ove interpretato come applicabile solo agli anni d’imposta successivi al 2013, per violazione del principio di uguaglianza e ragionevolezza, in quanto l ‘assoggettamento ad i.m.u. degli immobili merce si traduce in una tassazione dell’invenduto, che comporta una discriminazione delle imprese di costruzioni rispetto alle altre imprese, operanti in settori diversi, per le quali il magazzino è soggetto ad imposizione solo al momento della vendita.
3.Il ricorso, che non è affetto da alcun profilo di inammissibilità, illustrando chiaramente la questione giuridica sottoposta a questa Corte, è fondato. La giurisprudenza di legittimità ha, difatti, già affermato ch e ‘la circostanza che per le imprese costruttrici di immobili sia stata introdotta, a fini i.m.u., una particolare forma di esenzione a decorrere dal 1° gennaio 2014, non esclude – in assenza di diversa previsione legislativa volta ad attribuire efficacia scriminante allo jus superveniens -la permanente debenza del tributo e delle relative sanzioni, in relazione ai pregressi periodi di piena vigenza dell’imposta’ (così Cass., Sez. 5, 26/4/2016, n. 8555
a cui si sono uniformate le recentissime Sez. 6-5 n. 5190 e 5191 del 2022). Invero, il comma 9bis dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, conv. in l. n. 214 del 2011, come sostituto dal d.l. n. 102 del 2013, conv. in l. n. 124 del 2013, è chiaro nel prevedere che (solo) a decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. L’esenzione de qua è stata, dunque, introdotta per il futuro, in quanto, stante il tenore letterale della disposizione ed i criteri interpretativi desumibili dall’art. 1 dello Statuto del contribuente, la stessa non ha valore interpretativo, ma portata innovativa. Né può ritenersi costituzionalmente illegittima la diversa disciplina per gli anni 2012 e 2013 (e, cioè, l’assoggettamento all’i.m.u. degli immobili merce per gli anni 2012 e 2013). Non sussiste, difatti, una violazione né del principio di capacità contributiva, di cui all’art. 53 Cost., né di quelli di uguagl ianza e ragionevolezza, di cui all’art. 3 Cost., visto che i beni immobili, per il loro valore economico, sono espressivi di una significativa ricchezza, idonea a giustificare un prelievo anche ulteriore rispetto a quello a cui viene assoggettato il reddito di impresa, senza che possa configurarsi una irragionevole disparità di trattamento rispetto tra le imprese costruttrici e quelle che operano in settori diversi, proprio in considerazione della diversità di situazione e della tendenziale stabilità del valore economico dei beni immobili, a differenza delle altre merci. In ordine alle sanzioni, di cui la contribuente ha chiesto la disapplicazione, occorre ricordare che di abolitio criminis in relazione agli illeciti connessi all’accertamento ed alla riscossione di un’imposta, può correttamente parlarsi soltanto quando questa venga radicalmente meno, di guisa che essa non possa essere più pretesa e riscossa neppure in riferimento alle annualità pregresse (come a seguito della dichiarazione di incostituzionalità dell’obbligazione ILOR per i
lavoratori autonomi); quando, invece, la legge istitutiva di un’imposta venga abrogata a far tempo da una data stabilita dal legislatore, ma l’imposta continui ad essere dovuta per i fatti verificatisi anteriormente, in relazione ad essi l’obbligo di corrispondere l’imposta rimane in vigore, sicché non sono abrogate le norme sanzionatorie che tale obbligazione tributaria assistono (Cass., Sez . 5, 27/11/2006, n. 27053).

4. Va ricordato che l’iscrizione di un’unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) al catasto edilizio costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta comunale sugli immobili (ed in virtù del rinvio, da parte dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, all’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, anche per l’assoggettamento all’imposta municipale), ma non è anche presupposto necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato “fabbricato” in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione (non essendo nemmeno essenziale a tali fini il rilascio del certificato di abitabilità) ovvero da quando lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (così, ad esempio, Cass., Sez . 5, 30/04/2015, n. 8781). Nel caso di specie, il giudice a quo , pur avendo attribuito valore retroattivo all’esenzione dall’i.m.u. degli immobili cd. merce ed avendo, pertanto, escluso radicalmente l’assoggettabilità degli immobili della contribu ente all’i.m.u., ha, comunque, fatto chiaramente riferimento all’iscrizione degli immobili nel catasto edilizio, circostanza confermata dalla ricorrente (con indicazione della data del 30 maggio 2012). Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può, quindi, essere decisa nel merito, con rigetto degli originari ricorsi della contribuente, compensando integralmente le spese di gradi di merito.
5.In conclusione, in accoglimento del ricorso del Comune, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari

ulteriori accertamenti di fatto, la causa deve essere decisa nel merito, con rigetto degli originari ricorsi della contribuente e compensazione delle spese dei gradi di merito, mentre le spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte:

in accoglimento del ricorso del Comune, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito la causa, rigetta gli originari ricorsi della contribuente, compensando le spese di gradi merito; condanna la controricorrente ricorrente al pagamento, in favore del Comune ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 5500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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