Immobili inagibili: quando si ha diritto alla riduzione IMU

Una società immobiliare ha contestato un avviso di accertamento IMU per il 2013, lamentando un difetto di motivazione e richiedendo l’esenzione per immobili invenduti. Il Comune, a sua volta, ha impugnato la decisione di merito che aveva concesso una riduzione del 50% per inagibilità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della società, sottolineando la necessità di una specifica dichiarazione per l’esenzione. Ha invece accolto quello del Comune, chiarendo che per gli immobili inagibili la riduzione IMU spetta solo in caso di degrado fisico effettivo, non per la mera assenza del certificato di agibilità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobili inagibili e riduzione IMU: la Cassazione fa chiarezza

La questione degli immobili inagibili e del diritto alla riduzione dell’IMU al 50% è spesso fonte di contenzioso tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiave di lettura, distinguendo nettamente tra il concetto di “inagibilità” ai fini fiscali e quello di “agibilità” sotto il profilo amministrativo. La pronuncia chiarisce che per ottenere lo sconto sull’imposta non è sufficiente la mancanza del certificato di agibilità, ma è necessario dimostrare un effettivo e oggettivo stato di degrado dell’edificio.

I Fatti del Caso

Una società costruttrice si opponeva a un avviso di accertamento IMU relativo all’annualità 2013, emesso dal Comune. Il contenzioso si articolava su due fronti. Da un lato, la società lamentava la nullità dell’atto per difetto di motivazione e contestava il mancato riconoscimento dell’esenzione per gli immobili invenduti (cosiddetti “beni merce”). Dall’altro lato, il Comune impugnava con ricorso incidentale la sentenza di secondo grado, la quale aveva concesso alla società una riduzione del 50% dell’imposta, riconoscendo lo stato di inagibilità degli immobili.

La Decisione della Corte: la distinzione tra inagibilità e agibilità

La Corte di Cassazione ha esaminato entrambe le posizioni, giungendo a conclusioni opposte per i due ricorsi. Ha rigettato le doglianze della società contribuente ma ha accolto quelle dell’ente impositore, stabilendo un principio fondamentale per la gestione degli immobili inagibili.

Il Rigetto del Ricorso della Società

La Corte ha ritenuto infondate le motivazioni del ricorso principale. In primo luogo, ha confermato che l’avviso di accertamento era sufficientemente motivato. In secondo luogo, ha chiarito che per beneficiare dell’esenzione IMU sulla seconda rata 2013 per i “beni merce”, la legge richiedeva la presentazione di un’apposita dichiarazione da parte del soggetto passivo. La semplice iscrizione degli immobili nel bilancio aziendale come rimanenze non era, da sola, sufficiente a soddisfare tale onere, che era previsto a pena di decadenza.

L’Accoglimento del Ricorso del Comune sugli Immobili Inagibili

Il punto cruciale della decisione riguarda il ricorso del Comune. La Cassazione ha stabilito che la Commissione Tributaria Regionale aveva errato nel confondere i presupposti per la riduzione dell’imposta con la mera questione amministrativa dell'”agibilità”.

I giudici hanno specificato che il diritto alla riduzione del 50% dell’IMU per gli immobili inagibili è legato a una condizione di degrado fisico oggettivo. Questo stato può manifestarsi come un immobile diroccato, pericolante, fatiscente o affetto da un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica tale da non poter essere superata con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione ribadendo che l’inagibilità che consente la riduzione d’imposta è una situazione di impossibilità temporanea di utilizzo dovuta a un degrado intrinseco dell’immobile. Al contrario, il certificato di agibilità attiene all’idoneità igienico-sanitaria e al rispetto delle norme sulla sicurezza, ma non incide sull’esistenza stessa del fabbricato ai fini fiscali. L’imposta, infatti, è dovuta per il solo fatto che l’immobile sia stato accatastato o sia comunque accatastabile, a prescindere dalla sua regolarità urbanistica o dalla presenza di certificazioni amministrative. La legge fiscale non richiede, tra i presupposti dell’imposta, la regolarità urbanistica dell’immobile. Pertanto, aver confuso i due piani – quello fiscale basato sulla condizione fisica e quello amministrativo basato sulla certificazione – ha costituito un errore di diritto da parte del giudice di merito.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: per ottenere la riduzione dell’IMU per immobili inagibili, il contribuente deve dimostrare una condizione di degrado fisico effettivo e non superabile con interventi di semplice manutenzione. La sola mancanza del certificato di agibilità è irrilevante a tal fine. I proprietari di immobili devono quindi essere consapevoli che, per beneficiare dell’agevolazione, è necessario che l’inutilizzabilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale tramite perizia o, in alternativa, attestata con una dichiarazione sostitutiva che descriva una reale condizione di fatiscenza o degrado strutturale. La decisione rafforza la distinzione tra la sfera del diritto tributario, legata al possesso e alle caratteristiche oggettive del bene, e quella del diritto amministrativo, che governa la sua utilizzabilità formale.

Quando un immobile è considerato “inagibile” ai fini della riduzione IMU?
Un immobile è considerato inagibile ai fini della riduzione IMU quando presenta un degrado fisico sopravvenuto (es. fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

La mancanza del certificato di agibilità è sufficiente per ottenere la riduzione dell’IMU?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il certificato di agibilità riguarda l’idoneità igienico-sanitaria e la sicurezza, ma la sua assenza non è di per sé una condizione sufficiente per ottenere la riduzione dell’imposta, la quale è invece legata allo stato fisico effettivo dell’immobile.

Per ottenere l’esenzione IMU sui “beni merce” è sufficiente iscriverli a bilancio?
No. Per beneficiare dell’esenzione fiscale prevista per gli immobili invenduti dalle imprese costruttrici (“beni merce”), non è sufficiente la loro iscrizione in bilancio. La normativa applicabile al caso di specie richiedeva la presentazione di un’apposita dichiarazione a pena di decadenza dal beneficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8284 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8284 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3150/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COMUNE DI NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati NOME (CODICE_FISCALE, NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 2962/2020 depositata il 16/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La società RAGIONE_SOCIALE in persona dei suoi amministratori e legali rappresentanti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, ricorre, sulla base di due motivi, per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Campania n. 2962/14/2020, depositata il 16 gennaio 2020 e non notificata che, in parziale riforma della sentenza di primo grado dichiarava dovuta nella misura del 50% sulle unità immobiliari non locate dichiarate agibili il 2 dicembre 2014 l’imposta IMU relativa all’annualità 2013 rigettando nel resto l’impugnazione di parte contribuente l’avviso in questione;
L’ente impositore resiste con controricorso proponendo, a sua volta, ricorso incidentale.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la società contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 legge 241/1990 e 7 legge 212/2000, lamentando l’erroneità della pronunzia impugnata relativamente al mancato rilievo dei profili di illegittimità dell’impugnato avviso in rettifica, per carente, erronea e/o insufficiente motivazione, in violazione dell’artt. 3, comma 3, della legge 241/1990, degli artt. 7 e 10 della legge 212/2000 e degli artt. 24 e 97 Cost. Rileva che non era dato comprendere le ragioni per le quali un provvedimento evidentemente viziato per tutte le ragioni esposte (in quanto oltre a non essere state indicate le modalità di determinazione della pretesa e le aliquote applicate, neppure erano stati riportati i versamenti IMU 2013 effettuati dalla contribuente, a saldo di quanto dovuto) era stato ritenuto ‘sufficientemente’ motivato.
Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c. falsa applicazione di norme di diritto e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’applicazi one dell’art. 13, comma 9 -bis del d.l. 201/2011 e dell’art. 5 -bis dell’art. 2 e 5 bis del d.l. n. 102 del 2013 (convertito, con mod. dalla legge 28/10/2013 n. 124), nonché degli artt. 2697 c.c. nonchè 115 116 c.p.c. Evidenzia che la sentenza era da ritenere viziata in quanto i giudici di appello avevano omesso di valutare che in forza dell’art. 13, comma 9-bis del d.l. 201/2011 non erano richiesti specifici oneri di comunicazione e che l’art. 5 -bis dell’art. 2 del d.l. n.° 102 del 2013 (convertito, con mod. dalla legge 28/10/2013 n.° 124) non poteva operare retroattivamente.
Il Comune di Napoli, con il proposto ricorso incidentale, formula due motivi:

3.1. con il primo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 13, comma 2, d.l. 201/2011 conv. con modifiche dalla legge 214/2011 ed integrato in forza del d.lgs. 16/2012 e succ. modifiche, lamentando l’erroneità della pronunzia impugnata laddove aveva ritenuto sussistente uno stato di inagibilità dell’ immobile idoneo a legittimazione la riduzione del 50% dell’imposta;

3.2. con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c. violazione e/o falsa applicazione dell’ art. 4 comma 5 del d.lgs. 16/2012. Evidenzia che la sentenza da ritenere viziata laddove i giudici di appello avevano ritenuto inagibile l’immobile in difetto del certificato di agibilità.

Osserva il Collegio che il ricorso principale deve essere rigettato.

4.1. Il primo motivo è infondato atteso che le argomentazioni della C.T.R. sono corrette in diritto quanto alla ritenuta legittimità dell’atto sotto il profilo motivazionale, avendo i giudici di appello precisato fra l’altro, con argomentazioni pienamente condivisibili,

che la delibera comunale a monte, quale atto generale, non andava allegata e che l’atto impositivo risultava sottoscritto dal funzionario responsabile del servizio; del tutto infondato in quanto totalmente generico ed aspecifico appare, poi, il richiamo all’omessa valutazione di un asserito ‘fatto decisivo’ ex n. 5) c.p.c., ‘fatto’ nemmeno chiaramente specificato ed enucleato nella sua decisività.

4.2. Anche il secondo motivo non coglie nel segno.

La parte ricorrente richiama il primo comma dell’art. 2 d.l. n. 102 del 2013 (<>) separatamente dal comma 5-bis (<>).
Ferma la debenza della prima rata 2013, ai fini dell’esenzione per la seconda rata 2013 occorreva la prevista dichiarazione, nella specie pacificamente non presentata. Secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte, pervero, la iscrizione in bilancio degli immobili come beni merce, seppure necessaria (Cass. n. 24720/2022) non è sufficiente ai fini della invocata esenzione e, pertanto non è

sufficiente la produzione del bilancio di esercizio (v. Cass. 5191/2022) perché non permette il riscontro delle caratteristiche oggettive (catastali) degli immobili e della concreta destinazione ad essi impressa; è, inoltre necessario che sia stata presentata la dichiarazione richiesta dalla disciplina normativa applicabile alla fattispecie in esame.

Il ricorso incidentale -i cui motivi possono essere esaminati congiuntamente -è fondato.

5.1. Va premesso che l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 prevede, per quanto qui di interesse, quanto segue:« 3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: … b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione».
5.2. Devono, quindi, essere richiamati i seguenti principi reiteratamente affermati in materia da questa Corte:

ai fini dell’applicazione della riduzione de qua devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e

regolamentari in materia edilizia) e, quindi, nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria;
– in tema di IMU, che ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass. n. 5804/2023);
-ai sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per interventi di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni
d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili;

l’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019);
il certificato di agibilità incide sulla idoneità-igienico sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, ma non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali). Il certificato di agibilità attesta che un edificio rispetta tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità (vedi Cass. 23605/2023).

5.3. Risulta, quindi, palese che la C.T.R. ha finito per confondere i presupposti in questione che danno diritto ad una riduzione dell’imposta con la mera questione della ‘agibilità’ – sotto un profilo amministrativourbanistico dell’ immobile – del tutto trascurando di considerare che in tema di ICI -ma il presupposto impositivo dell’IMU non è diverso -l’imposta è dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva
abitabilità del bene stesso, ovvero alle sue caratteristiche igienicosanitarie; la legge, del resto, non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646 ed ivi ulteriori riferimenti).

5.4. L’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio costituisce, pervero, presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’ICI, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).
Sulla scorta delle considerazioni che precedono va, dunque, rigettato il ricorso principale ed accolto il ricorso incidentale proposto dal Comune. La sentenza impugnata in relazione ai motivi di ricorso incidentale accolti va cassata e, decidendo la causa nel merito in quanto non appaiono necessari ulteriori accertamenti in punto di fatto, va rigettato sul punto il ricorso originario del contribuente.

Le spese dei gradi di merito possono essere compensate mentre le spese dell’odierno giudizio vanno poste a carico della società RAGIONE_SOCIALE e liquidate in favore dell’ente impositore come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario della parte contribuente nei termini di cui in motivazione; dichiara compensate le spese processuali dei gradi di merito; condanna la società ricorrente al pagamento, in favore dell’ente controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.500,00 per compensi, ed € 200,00 per esborsi, oltre

rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico di parte ricorrente in via principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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