Immobile rurale: quando l'uso agrituristico vince

La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che un immobile rurale adibito ad agriturismo mantiene la sua qualifica fiscale anche se accatastato come bene di lusso (cat. A/8). L’uso effettivo prevale sulla categoria catastale per definire la ruralità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobile rurale: quando l’uso agrituristico prevale sulla categoria catastale di lusso

La qualifica di immobile rurale è un tema centrale nel diritto tributario, poiché da essa derivano importanti agevolazioni fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: l’effettivo utilizzo di un fabbricato per attività di agriturismo è decisivo per riconoscerne la ruralità, anche quando l’immobile è accatastato in una categoria di lusso come la A/8. Questa decisione consolida un principio chiave: la sostanza prevale sulla forma.

Il caso: un immobile di lusso adibito ad agriturismo

La vicenda nasce dalla richiesta di un contribuente di vedersi riconosciuta la ruralità per un proprio immobile. L’Agenzia delle Entrate respingeva la richiesta, sostenendo che il fabbricato presentava le caratteristiche di un immobile di lusso e, come tale, non poteva beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per gli immobili rurali.

Il contribuente ha impugnato il provvedimento, e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale gli hanno dato ragione. I giudici di merito hanno stabilito che, essendo l’immobile utilizzato per un’attività di agriturismo, doveva essere considerato rurale ex lege, ovvero per diretta disposizione di legge, a prescindere dalla sua classificazione catastale.

L’appello dell’Agenzia e il concetto di immobile rurale

Insoddisfatta della decisione, l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione. L’argomentazione dell’Amministrazione finanziaria si basava su una presunta violazione dell’art. 9 del d.l. n. 557/1993, sostenendo che la Commissione Tributaria Regionale non avesse considerato correttamente le norme che escludono dalla ruralità gli immobili di lusso, in particolare quelli appartenenti alle categorie catastali A/1 e A/8.

Secondo la tesi dell’Agenzia, la classificazione catastale come bene di lusso avrebbe dovuto automaticamente escludere il riconoscimento della ruralità. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile, focalizzandosi su un aspetto diverso e decisivo.

La decisione della Cassazione e la prevalenza dell’uso effettivo

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso dell’Agenzia inammissibile perché non contestava il punto centrale della decisione dei giudici di merito: la ratio decidendi. Il cuore della sentenza impugnata, infatti, risiedeva nell’affermazione che il fabbricato era rurale ex lege in quanto concretamente destinato all’attività agrituristica. L’Agenzia, nel suo ricorso, si è limitata a contestare la categoria catastale senza mai mettere in discussione l’effettivo utilizzo dell’immobile.

Le motivazioni

La Corte ha richiamato i suoi stessi precedenti per ribadire due principi fondamentali:
1. Strumentalità all’attività agricola: Ai sensi dell’art. 9, comma 3-bis, del d.l. 557/1993, ai fini fiscali deve sempre essere riconosciuta la natura rurale ai fabbricati strumentali all’attività agricola.
2. Limitazione dell’esclusione per lusso: L’esclusione dalla ruralità prevista per gli immobili di lusso opera soltanto per i fabbricati ad uso esclusivamente abitativo.

Di conseguenza, per poter negare il carattere rurale a un fabbricato che, come quello in esame, insiste su terreni agricoli, l’Agenzia avrebbe dovuto dimostrare l’assenza di strumentalità all’attività agricola o provare che l’immobile fosse destinato in via esclusiva a un uso abitativo. Poiché l’Agenzia non ha fornito alcuna prova in tal senso, né ha contestato che l’immobile fosse adibito ad agriturismo, il suo ricorso è risultato privo di fondamento e quindi inammissibile.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: nella determinazione della qualifica di immobile rurale, l’uso effettivo e la sua strumentalità all’attività agricola (inclusa quella agrituristica) sono elementi preponderanti rispetto alla mera classificazione catastale. Un immobile, anche se accatastato come bene di lusso (A/1 o A/8), può essere considerato rurale se viene dimostrato il suo impiego in un’attività agrituristica. Per i proprietari, ciò significa che è fondamentale poter documentare e provare l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile per difendere il diritto alle relative agevolazioni fiscali. Per l’Amministrazione finanziaria, invece, emerge la necessità di basare i propri accertamenti su un’analisi sostanziale e non solo formale.

Un immobile accatastato come bene di lusso (A/8) può essere considerato rurale ai fini fiscali?
Sì, secondo la Corte può essere considerato rurale se viene provato che è effettivamente adibito ad attività agrituristica. In tal caso, l’uso concreto prevale sulla categoria catastale di lusso.

Cosa deve dimostrare l’Agenzia delle Entrate per negare la ruralità a un fabbricato?
L’Agenzia deve dimostrare che il fabbricato non è strumentale all’attività agricola o, in alternativa, che è destinato in via esclusiva ad uso abitativo e non all’attività agrituristica.

Qual è il principio fondamentale per riconoscere la natura rurale di un fabbricato strumentale?
Il principio è che la natura rurale ai fini fiscali deve essere sempre riconosciuta ai fabbricati strumentali alle attività agricole, come stabilito dall’art. 9, comma 3-bis, del d.l. 557/1993. L’esclusione per le caratteristiche di lusso si applica solo agli immobili ad uso abitativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8975 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8975 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 24425/2021 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME;

-intimato –

-avverso la sentenza n. 229/2021 emessa dalla CTR Toscana in data 22/02/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

COGNOME NOME proponeva ricorso davanti alla CTP di Arezzo avverso

Avviso accertamento disconoscimento ruralità immobile adibito ad attività agrituristica

l’avviso di liquidazione con il quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva respinto la sua richiesta di riconoscimento della ruralità di un immobile, ravvisando nello stesso le caratteristiche di immobile di lusso.

L’adita CTP accoglieva il ricorso.

Sull’impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE, la CTR Toscana rigettava il gravame, evidenziando che l’art. 9, comma 3, del d.l. n. 557/1993 (conv. in l. n. 133/1994), che esclude la ruralità degli immobili appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, non era applicabile, atteso che il fabbricato in esame era adibito ad attività agrituristica e, quindi, era rurale ex lege .

Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. COGNOME NOME non ha svolto difese.

Con ordinanza interlocutoria del 9.11.2022 la allora Sesta Sezione Tributaria, ha rinviato la causa a nuovo ruolo, disponendo rimettersi gli atti alla Sezione Tributaria, non presentando la questione principale evidenza decisoria, avuto riguardo alla necessità o meno di ulteriormente distinguere, all’interno della categoria degli immobili ad uso agrituristico, tra quelli riservati all’ospitalità dei clienti (e, quindi, a destinazione abitativa) e quelli destinati alla somministrazione di alimenti e alla rivendita di prodotti agricoli (e, quindi, a destinazione non abitativa).
Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 9, commi 3, 3 -bis e 3ter , d.l. n. 557/1993 (conv. in l. n. 133/1994), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato altresì il comma 3ter citato, alla stregua del quale «Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in una RAGIONE_SOCIALE categorie del gruppo A».

1.1. Il motivo è inammissibile.

Il comma 3bis dell’art. 9 d.l. n. 557/1993 (conv. in l. n. 557/1993) prevede che «ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all’art. 29 del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte dirette, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22

dicembre 1986, n. 917».

Questa Sezione ha già condivisibilmente affermato che la causa di esclusione di cui all’art. 9, terzo comma, lett. e), d.l. citato opera soltanto, come espressamente previsto dalla norma, per i “fabbricati ad uso abitativo”. Pertanto, per potersi negare il carattere rurale di un fabbricato che, come quello in contestazione, insiste sui terreni utilizzati dall’impresa agricola, è necessario escludere il carattere di strumentalità dell’immobile, ovvero accertare che lo stesso o la porzione di esso siano adibiti ad uso abitativo ed abbiano una superficie superiore a 240 mq. Ciò in quanto, se si pervenisse alla conclusione che le unità immobiliari fossero adibite promiscuamente ad abitazione e ad attività agricole, le stesse sarebbero da considerare, ai sensi de ll’art. 1 d .P.R. n. 139/1998, rurali ex lege e, per l’effetto, inquadrabili nella categoria D/10 (cfr. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 20953 del 01/08/2008).
Nel solco di tale impostazione, già in passato Cass., Sez. 5, Sentenza n. 9760 del 18/06/2003 ha enunciato i seguenti principi di diritto:

a) ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito nella legge 26 febbraio 1993, n. 133, deve essere sempre riconosciuta natura rurale ai fini fiscali ai fabbricati strumentali alle attività agricole;

b) l’esclusione della ruralità prevista dall’art. 9, terzo comma, lett. e), del citato d.l. per i fabbricati aventi caratteristiche di lusso ai sensi del decreto del Ministro per i lavori pubblici del 2 agosto 1968 opera soltanto per i fabbricati aventi uso abitativo.

Ciò debitamente premesso, nel caso di specie la ricorrente RAGIONE_SOCIALE non ha contrastato la ratio decidendi sottesa alla decisione impugnata, che si sostanzia nell’affermare che il fabbricato in esame, sebbene accatastato in categoria A/8, era adibito ad attività agrituristica e, quindi, era rurale ex lege .

L’RAGIONE_SOCIALE, del resto, non si è peritata neppure di dedurre che, in realtà, l’immobile, o almeno una RAGIONE_SOCIALE sue porzioni, fosse destinato in via esclusiva ad uso abitativo.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso è inammissibile. Nessuna pronuncia va adottata quanto alle spese del presente giudizio , non avendo l’intimato svolto difese . Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778

dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applic a l’art. 13, comma 1 -quater del 29/01/2016).

Dichiara inammissibile il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.3.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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