Immobile inagibile: quando si ha diritto allo sconto IMU?

Una società si è vista negare la riduzione del 50% sull’IMU per un immobile inagibile. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, chiarendo due principi fondamentali: primo, ogni annualità d’imposta è autonoma e una sentenza favorevole per un anno non si estende automaticamente agli altri. Secondo, la mera mancanza del certificato di agibilità non è sufficiente a dimostrare l’inagibilità ai fini fiscali. È necessario provare un degrado fisico e strutturale effettivo del fabbricato, non superabile con semplice manutenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobile Inagibile: Quando si ha Diritto alla Riduzione IMU? La Cassazione Chiarisce

La riduzione del 50% sulla base imponibile IMU per un immobile inagibile o inabitabile rappresenta un’agevolazione importante per i proprietari. Tuttavia, ottenerla non è sempre semplice e richiede il rispetto di precisi requisiti. Con l’ordinanza n. 31528/2024, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, fornendo chiarimenti cruciali sulla prova dell’inagibilità e sull’irrilevanza di decisioni relative ad annualità fiscali diverse. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Sconto IMU

Una società proprietaria di un immobile si era vista notificare degli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2012 e 2013. La società aveva impugnato tali atti, sostenendo di aver diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, poiché l’edificio era da considerarsi inagibile. A sostegno della propria tesi, faceva leva su due argomenti principali:

1. L’esistenza di una precedente sentenza favorevole, passata in giudicato, che aveva già riconosciuto l’inagibilità per l’annualità 2014.
2. La condizione di fatto dell’immobile, per il quale era stato negato il certificato di agibilità fin dal 1995.

La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva dato ragione al Comune, ritenendo che la prova dell’inagibilità non fosse stata adeguatamente fornita per gli anni in questione. La società ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte sul concetto di immobile inagibile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di secondo grado. Gli Ermellini hanno ribadito due principi giuridici di fondamentale importanza in materia tributaria, specialmente per quanto riguarda l’agevolazione per un immobile inagibile.

Le Motivazioni: Perché il Ricorso è Stato Respinto

La decisione della Suprema Corte si fonda su un’analisi rigorosa dei presupposti normativi e giurisprudenziali. Vediamo nel dettaglio le ragioni del rigetto.

L’Autonomia dei Periodi d’Imposta

Il primo motivo di ricorso, basato sull’efficacia di una precedente sentenza (il cosiddetto giudicato esterno), è stato respinto. La Corte ha ricordato un principio consolidato: nel diritto tributario, ogni annualità fiscale è autonoma e dà vita a un rapporto giuridico distinto tra contribuente e fisco.

Di conseguenza, una sentenza che accerta una determinata situazione per un anno (come l’inagibilità per il 2014) non può automaticamente estendere i suoi effetti agli anni precedenti o successivi. La condizione di inagibilità, essendo legata a fattori fattuali variabili nel tempo, deve essere provata specificamente per ogni singolo periodo d’imposta per cui si richiede l’agevolazione.

Inagibilità Fiscale vs. Mancanza del Certificato di Agibilità: una differenza cruciale

Il cuore della decisione riguarda il secondo motivo. La Corte ha chiarito la differenza sostanziale tra l’inagibilità che dà diritto alla riduzione IMU e la semplice mancanza del certificato di agibilità.

La norma (art. 13 del D.L. 201/2011) richiede una condizione di inagibilità o inabitabilità di fatto, dovuta a un degrado fisico sopravvenuto. Si parla di fabbricati diroccati, pericolanti, fatiscenti o con un’obsolescenza strutturale e tecnologica tale da renderli inutilizzabili. Questa condizione deve essere così grave da non poter essere superata con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il certificato di agibilità, invece, attesta la conformità dell’edificio alle norme igienico-sanitarie e di sicurezza. La sua assenza, come affermato dalla Corte, non è di per sé determinante per provare lo stato di degrado fisico richiesto ai fini fiscali. Un immobile può essere privo di agibilità per motivi burocratici o sanabili, pur essendo strutturalmente integro e utilizzabile.

Nel caso di specie, i documenti prodotti dalla società (un’ordinanza sindacale del 1995 e una nota comunale del 2013) non sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare quella specifica “condizione materiale” di degrado richiesta dalla legge.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Sentenza

Questa ordinanza offre due lezioni pratiche per i contribuenti:

1. La prova è annuale: Chi intende beneficiare della riduzione IMU per un immobile inagibile deve essere in grado di dimostrare tale condizione per ogni specifico anno d’imposta, senza poter fare affidamento su sentenze relative ad altri periodi.
2. Focus sulla condizione materiale: La prova deve concentrarsi sul degrado fisico e strutturale dell’immobile. Non è sufficiente allegare la mancanza del certificato di agibilità. È necessario, come previsto dalla norma, un accertamento dell’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario, o una dichiarazione sostitutiva dettagliata che attesti lo stato di fatto del fabbricato.

Una sentenza favorevole sull’IMU per un anno vale automaticamente per gli anni successivi?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che ogni periodo d’imposta è autonomo. Una decisione che accerta una condizione di fatto, come l’inagibilità, per un anno non costituisce prova vincolante per le annualità precedenti o successive, per le quali la condizione deve essere nuovamente dimostrata.

La mancanza del certificato di agibilità è sufficiente per ottenere lo sconto IMU per immobile inagibile?
No. La mancanza del certificato di agibilità non è di per sé determinante. L’agevolazione fiscale richiede la prova di un’inagibilità materiale e di fatto, ovvero un degrado fisico-strutturale dell’immobile (es. diroccato, pericolante) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Cosa si deve provare per ottenere la riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile?
Bisogna provare che il fabbricato versi in uno stato di degrado fisico sopravvenuto o di obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica. La legge prevede che tale stato sia accertato dall’ufficio tecnico comunale tramite una perizia a carico del proprietario o, in alternativa, tramite una dichiarazione sostitutiva presentata dal contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31528 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31528 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 08/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 36421/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI POMEZIA, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio – ROMA n. 2869/2019 depositata il 13/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza in epigrafe indicata , accoglieva l’appello proposto dal la amministrazione comunale nei confronti della società ricorrente avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma n. 17572/2017 di accoglimento del ricorso di primo grado proposto

dalla società contribuente avverso gli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2012 e 2013, notificati in data 11/11/2015. La CTR ha ritenuto che ai fini della fruizione della agevolazione prevista per gli immobili inagibili fosse necessario un accertamento tecnico da parte degli uffici comunali, previa presentazione di apposita domanda corredata di documenti. Nel caso di specie invece, a seguito di ordinanza sindacale di chiusura immediata degli esercizi commerciali per diniego di sanatoria edilizia in data 7/05/1995, era stato nuovamente negato il certificato di agibilità in data 24 giugno 2013.
Avverso la suddetta sentenza la società ricorrente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 2 motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 324 c.p.c. , per l’esistenza di un giudicato esterno sul medesimo thema decidendi , ma riferito ad altra annualità di imposta (anno 2014.

1.1. L’amministrazione ha replicato eccependo la irrilevanza del giudicato, in quanto riferito ad un diverso anno di imposta, mentre la ragione della esenzione deve essere verificata con riferimento alla situazione nel momento specifico della imposizione.

1.2. La censura è infondata.

1.3. Con riferimento all’intervenuto giudicato, invero, non assumono rilievo le annualità diverse, giacché la condizione fattuale legittimante la riduzione, siccome legata a fattori variabili, deve essere dimostrata in relazione all’anno di imposta per cui è invocata.

1.4. Come chiarito da questa Corte in molteplici occasioni, ogni anno fiscale mantiene la propria autonomia rispetto agli altri e comporta la costituzione, tra contribuente e fisco, di un rapporto giuridico distinto rispetto a quelli relativi agli anni precedenti e successivi onde, qualora le controversie relative a diverse annualità

d’imposta del medesimo tributo, ancorché concernenti questioni in tutto o in parte analoghe, siano separatamente decise con più sentenze (anziché con una sola, previa riunione dei relativi giudizi), ciascun giudizio mantiene la sua autonomia e la decisione ad esso relativa non è suscettibile di costituire cosa giudicata rispetto ai giudizi relativi alle altre annualità ( ex plurimis: Cass. civ., n. 8709/2003).

1.5. Il primo motivo deve essere dunque respinto.

Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. , si deduce la violazione dell’art. 8 del Regolamento IMU del Consiglio Comunale di Pomezia, nonché dell’art. 13 c. 3 lett. b) del D.L. 201/2011, in ragione del fatto che l’immobile versa in condizioni di inagibilità e considerato che il comune era già a conoscenza dello stato in cui versava l’immobile.

2.1. L’amministrazione ha contestato l’ assunto ritenendo che non fosse stato adeguatamente provato lo stato dell’immobile, necessario per fruire del beneficio.

2.2. La censura è parimenti infondata.

2.3. V a premesso che l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 prevede, per quanto qui di interesse, quanto segue: «3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: (…) b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli
effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione».

2.4. Ai fini dell’applicazione della riduzione in questione devono considerarsi, dunque, inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, struttu rale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria.
2.5. A i sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per interventi di manutenzione ordinaria si intendono, dunque, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per
interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.

2.6. L’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019).
2.7. Il certificato di agibilità, infine, incide sulla idoneità-igienico sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, ma non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali). Il certificato di agibilità attesta che un edificio rispetta tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità.

2.8. Nel caso di specie, la censura incide sulle valutazioni in fatto della CTR, la quale ha ritenuto che dai documenti prodotti (ordinanza sindacale del 29/4/95 e nota del 24 giugno 2013 dell’ufficio urbanistico del comune indirizzato allo sportello unico per le attività produttive) non ‘emerge una condizione del bene configurabile quali inagibilità materiale nel senso sopra precisato, in sé non è determinante il mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del comune’.

2.9. A prescindere da profili di inammissibilità legati alla necessaria nuova verifica di elementi di fatto, preclusi in questa sede,

deve concludersi che la CTR abbia fatto corretta applicazione della norma, alla luce delle proprie insindacabili valutazioni di merito.

2.10. Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 , ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 13/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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