Immobile inagibile: il giudicato si estende all'IMU

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’accertamento definitivo, tramite sentenza passata in giudicato, dello stato di un immobile inagibile per un determinato anno d’imposta si estende anche ad altre annualità. Nel caso specifico, una società si era vista negare la riduzione IMU per il 2013 per mancata dichiarazione. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso basandosi su altre due sentenze definitive (relative al 2012 e 2014) che avevano già confermato lo stato di degrado ultraventennale dell’immobile, ritenendo tale accertamento di fatto vincolante anche per l’anno intermedio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobile Inagibile e IMU: L’Effetto Vincolante del Giudicato tra Anni d’Imposta

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un importante principio in materia di IMU per un immobile inagibile. Quando lo stato di degrado di una proprietà è stato accertato con una sentenza definitiva (passata in giudicato), tale accertamento può estendersi anche ad annualità d’imposta diverse da quella oggetto del giudizio, semplificando la posizione del contribuente. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare aveva impugnato un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2013, sostenendo che l’immobile fosse inagibile e, pertanto, di aver diritto a una riduzione dell’imposta. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società. In particolare, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva ritenuto decisiva la mancata presentazione, da parte della società, della dichiarazione attestante lo stato di inagibilità dell’immobile, considerandola un presupposto necessario per ottenere il beneficio fiscale.

Contro questa decisione, la società ha proposto ricorso per cassazione, lamentando l’errata applicazione della normativa sull’IMU. Durante il giudizio dinanzi alla Suprema Corte, la società ha sollevato un’eccezione dirimente: l’esistenza di un giudicato formatosi su altre due sentenze. Queste sentenze, emesse per gli anni d’imposta 2012 e 2014, avevano già accertato in via definitiva che lo stesso immobile si trovava in uno stato di degrado da oltre 25 anni.

Il Giudicato sull’immobile inagibile

La Corte di Cassazione ha ritenuto l’eccezione di giudicato ammissibile e fondata. I giudici hanno osservato che le due sentenze definitive, sebbene relative ad altre annualità, erano state depositate dopo l’inizio del giudizio di cassazione e quindi potevano essere legittimamente prodotte. Queste decisioni avevano stabilito un fatto cruciale: lo stato di abbandono e degrado dell’immobile risaliva a 25 anni prima.

Questo accertamento fattuale, divenuto incontrovertibile per effetto del giudicato, secondo la Corte doveva necessariamente estendere i suoi effetti anche all’anno 2013, oggetto del presente contenzioso, in quanto periodo intermedio tra il 2012 e il 2014. Di conseguenza, l’immobile doveva essere considerato in stato di inagibilità anche per il 2013, con il conseguente diritto alla riduzione del 50% dell’imposta.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sul principio dell’efficacia espansiva del giudicato. Quando una sentenza definitiva accerta una situazione di fatto con carattere di permanenza – come lo stato di degrado ultraventennale di un immobile – tale accertamento non può essere rimesso in discussione in altri giudizi tra le stesse parti. L’accertamento del fatto (l’inagibilità) diventa un presupposto logico-giuridico vincolante per le controversie future relative allo stesso immobile, anche se per diverse annualità fiscali. In questo modo, il motivo originario del ricorso (relativo all’obbligo di dichiarazione) è stato assorbito, in quanto superato dalla forza del giudicato che ha cristallizzato la realtà fattuale dell’immobile.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza della CTR e, decidendo direttamente nel merito, ha accolto il ricorso originario del contribuente, riconoscendo il suo diritto alla riduzione dell’imposta. Questa ordinanza rappresenta un precedente importante per i contribuenti proprietari di immobili in stato di degrado. Essa afferma che, una volta ottenuto un accertamento definitivo sull’inagibilità di un immobile, questo può essere fatto valere anche per altre annualità, evitando di dover riprovare ogni anno la medesima circostanza e rafforzando la certezza del diritto nei rapporti con il fisco.

Una sentenza che accerta l’inagibilità di un immobile per un anno può avere effetti anche per altri anni d’imposta?
Sì. Secondo la Corte, l’accertamento di un fatto con carattere permanente (come uno stato di degrado di lunga data) contenuto in una sentenza passata in giudicato è vincolante e si estende anche ad altre annualità d’imposta, specialmente se l’anno in questione è compreso tra quelli già giudicati.

Cosa succede se il contribuente non ha presentato la dichiarazione di inagibilità?
Nel caso specifico, la questione della mancata dichiarazione è stata superata e assorbita dalla forza del giudicato. La Corte ha dato prevalenza all’accertamento definitivo dello stato di fatto dell’immobile, ritenendolo sufficiente a riconoscere il diritto alla riduzione d’imposta, anche in assenza della dichiarazione per l’anno contestato.

Perché la Corte ha potuto decidere direttamente il caso senza rinviarlo a un altro giudice?
La Corte ha deciso nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c. perché, una volta accertata l’esistenza del giudicato sullo stato di inagibilità, non erano necessarie ulteriori valutazioni di fatto. La questione era puramente di diritto e la Corte ha potuto applicare direttamente il principio, accogliendo il ricorso originario del contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31535 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31535 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16807/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente- contro

ROMA CAPITALE, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso la SENTENZA della Commissione tributaria regionale del Lazio, sede di ROMA n. 43/2022 depositata il 03/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza in epigrafe indicata, ha respinto l’appello proposto dalla società ricorrente nei confronti del Comune di Roma avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma n. 2566/2019, di rigetto del ricorso proposto dal contribuente avverso l’avviso di accertamento

IMU per l’anno 2013, con il quale l’Ufficio aveva ingiunto il pagamento dell’imposta per l’intero.

La CTR, per quanto di interesse nel presente giudizio, ha ritenuto che la omessa dichiarazione dello stato di inagibilità fosse dirimente ai fini della debenza della imposta.

Avverso la suddetta sentenza la società ricorrente ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso l’amministrazione .

Parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. c on modif. dalla legge n. 214 del 2011).

1.1. Il giudice avrebbe erroneamente applicato la disposizione, nel ritenere che l’esenzione spetti solo in caso di deposito della dichiarazione, mentre nel caso di specie la circostanza era comunque nota all’amministrazione, in ragione del deposito di una perizia depositata nel giudizio di primo grado, attestante lo stato di degrado da circa 25 anni, e ciò giustificherebbe comunque il riconoscimento della esenzione.

In via preliminare si deve analizzare la eccezione di giudicato sollevata dal ricorrente con memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c.

2.1. L’eccezione è ammissibile, in quanto sia la s entenza passata in giudicato della CTR n. 224/2022, depositata in data 19 gennaio 2022, relativa all’anno 2012, che la sentenza della Commissione di giustizia tributaria di secondo grado n. 4890/2024, depositata il 23 luglio 2024, relativa all’imposta dell’anno 20 14, sono successive alla proposizione del ricorso per cassazione. Ne va dunque ammessa la produzione documentale, ai sensi dell’art. 372 c.p.c.

2.2. La decisione della CTR n. 224/2022 si esprime sullo specifico fatto relativo alla situazione degli immobili in questione, rilevando che lo stato di degrado e abbandono dell’immobile risale a 25 anni prima e riconoscendo, sulla base di tale presupposto fattuale, il beneficio richiesto.

2.3. Tale accertamento di fatto, accertato in giudicato, impone di ritenere per acclarata la detta circostanza, con la conseguenza che l’immobile deve essere considerato in stato di inagibilità anche per l’anno di imposta oggetto del presente procedimento, compreso tra i due anni oggetto della situazione accertata con le citate sentenze (la n. 224/2022 contenente giudicato, come detto, di ricognizione di retroattività ultraventennale e la n. 4890/2024) così da doversi riconoscere il diritto alla riduzione d el 50% dell’imposta anche per l’anno in analisi .
Gli altri motivi di ricorso risultano conseguentemente assorbiti.

In accoglimento della detta eccezione, la sentenza impugnata deve, dunque, essere cassata, e decidendo nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., va accolto il ricorso originario di parte contribuente.

Le spese de ll’intero giudizio vanno compensate, in ragione della sopravvenienza del giudicato rispetto alla proposizione del ricorso.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza per le ragioni di cui in motivazione e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario. Spese compensate.

Così deciso in Roma, il 13/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.