Immobile inagibile ICI: la riduzione spetta sempre

Con la sentenza n. 34597 del 30/12/2019, la Corte di Cassazione, Sez. V Civile, ha stabilito un principio cruciale in materia di ICI per gli immobili inagibili. Il caso riguarda un’azienda a cui era stata negata la riduzione del 50% dell’imposta perché non aveva presentato una preventiva richiesta formale. La Suprema Corte ha chiarito che, se l’inagibilità dell’immobile è già nota al Comune attraverso documenti in suo possesso, la riduzione spetta di diritto. Questa decisione sul tema ‘immobile inagibile ICI’ rafforza il principio di collaborazione e buona fede tra fisco e contribuente, affermando che l’ente impositore non può ignorare fatti di cui è già a conoscenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

La gestione di un immobile inagibile ai fini ICI (oggi IMU) solleva spesso un dubbio fondamentale: la riduzione del 50% dell’imposta è automatica o necessita di una richiesta formale? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34597/2019, ha fornito un chiarimento decisivo, mettendo al centro il principio di collaborazione e buona fede tra Fisco e cittadino. Se il Comune è già a conoscenza dello stato di inagibilità, pretendere un’ulteriore istanza da parte del contribuente è contrario alla legge.

Il caso: ICI su un fabbricato parzialmente inutilizzabile

Una società si è vista recapitare un avviso di liquidazione ICI per gli anni dal 2003 al 2007 relativo a un fabbricato. Gran parte della superficie (3.560 mq su 4.000) era però costituita da grotte ad alto rischio sismico, di fatto inutilizzabili. In primo grado, i giudici tributari avevano dato ragione all’azienda, escludendo dall’imposta la parte inagibile.

La Commissione Tributaria Regionale, in appello, ha ribaltato la decisione. Secondo i giudici regionali, l’avviso di accertamento era legittimo e, soprattutto, la società non aveva diritto alla riduzione perché non aveva mai presentato una preventiva richiesta formale per dichiarare l’inagibilità, né aveva documentato tale stato. Contro questa decisione, la società ha presentato ricorso in Cassazione.

La questione sull’immobile inagibile ICI: richiesta vs. conoscenza del Comune

Il cuore della controversia ruota attorno a un punto preciso: è legittimo negare la riduzione dell’imposta per un immobile inagibile ai fini ICI solo perché il proprietario non ha inviato una specifica comunicazione, anche quando il Comune stesso è perfettamente a conoscenza della situazione? Nel caso di specie, il Comune non solo sapeva dell’inagibilità delle grotte, ma aveva addirittura preso in locazione l’unica parte utilizzabile del fabbricato e attestato l’inidoneità del resto.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto le ragioni della società, cassando la sentenza d’appello e stabilendo principi di diritto fondamentali.

Il dovere di collaborazione prevale sulla burocrazia

I giudici hanno richiamato lo Statuto dei Diritti del Contribuente (Legge n. 212/2000), in particolare il principio di collaborazione e buona fede che deve governare i rapporti tra l’ente impositore e il cittadino. Secondo la Corte, se il Comune possiede già la prova dell’inagibilità – perché derivante da propri atti o documenti – non può pretendere che il contribuente fornisca nuovamente la stessa prova. L’art. 6, comma 4, dello Statuto è chiaro: al contribuente non può essere richiesta la prova di fatti già noti all’ente impositore.

L’onere della prova e la conoscenza dell’ente

Sebbene spetti al contribuente dimostrare i presupposti per un’agevolazione, questo onere si considera assolto se le prove sono già nella disponibilità dell’amministrazione. La CTR aveva errato nel non valutare i documenti prodotti dalla società, che attestavano la conoscenza dello stato dei luoghi da parte del Comune. Negare la riduzione in un contesto simile significa violare il principio di buona fede, trasformando un requisito formale (la richiesta) in una barriera insormontabile e ingiusta.

Le conclusioni: implicazioni pratiche per i contribuenti

La sentenza rappresenta una vittoria per la trasparenza e la correttezza fiscale. Le conclusioni pratiche sono significative:
1. La conoscenza del Comune è decisiva: Se un Comune è a conoscenza dello stato di inagibilità o inabitabilità di un immobile (tramite perizie, ordinanze, contratti, etc.), la riduzione del 50% di ICI (e per estensione, IMU) spetta al contribuente anche in assenza di una preventiva richiesta.
2. Rafforzamento dello Statuto del Contribuente: Viene ribadita la centralità dei principi di lealtà e collaborazione. La pubblica amministrazione non può comportarsi in modo formalistico e vessatorio, ignorando informazioni che già possiede.
3. Onere probatorio alleggerito: Il contribuente non è tenuto a un ‘pellegrinaggio’ burocratico per provare fatti che il suo interlocutore istituzionale conosce già. È sufficiente dimostrare in giudizio che tale conoscenza esisteva.

In sintesi, questa pronuncia chiarisce che i diritti del contribuente non possono essere sacrificati sull’altare di un formalismo fine a se stesso. La sostanza prevale sulla forma, specialmente quando la sostanza è già un fatto noto e documentato presso l’ente che richiede il tributo.

Ho diritto alla riduzione ICI/IMU se il mio immobile è inagibile ma non ho presentato richiesta?
Sì, a condizione che tu possa dimostrare che il Comune era già a conoscenza dello stato di inagibilità attraverso atti ufficiali in suo possesso (es. ordinanze, perizie, contratti).Come posso provare che il Comune sapeva dell’inagibilità?
Puoi utilizzare qualsiasi documento ufficiale da cui emerga tale conoscenza: un’ordinanza di sgombero, una perizia tecnica richiesta dal Comune, un contratto di locazione stipulato con l’ente stesso per una parte dell’immobile, o verbali di sopralluogo effettuati da tecnici comunali.

Questo principio vale solo per l’ICI o si applica anche all’IMU?
Sebbene la sentenza riguardi un caso ICI, i principi di collaborazione e buona fede sanciti dallo Statuto dei Diritti del Contribuente hanno portata generale. Pertanto, la stessa logica è pienamente applicabile anche all’IMU, che ha sostituito l’ICI.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34597 Anno 2019

2019

2420

Civile Sent. Sez. 5 Num. 34597 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/12/2019

SENTENZA

sul ricorso 1624-2014 proposto da: da :

RAGIONE_SOCIALE in persona del Liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta delega a margine; in 1o giusta

– ricorrente –

contro

COMUNE DI NAPOLI;

avverso il provvedimento n. 297/2012 della COMM.TRIB.REG. di NAPOLI, depositata il 21/11/2012;

TRIB.REG .

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME pubblica NOME*

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. COGNOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso; per udito per il ricorrente l’Avvocato COGNOME che ha chiesto l’accoglimento e deposita una cartolina di avvenuta notifica. chiesto avvenuta

R.G624/ 2014

ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA

1. Cid RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di liquidazione Ici per gli anni dal 2003 al 2007 relativo ad un fabbricato commissione tributaria provinciale di Napoli accoglieva parzialmente il rico affermando che, dei 4000 m 2 di uperficie riportati nell’accertamento, 3560 s erano inutilizzabili e pertanto non soggetti ad imposta. Proposto appello parte del Comune di Napoli, la commissione tributaria regionale dell Campania lo accoglieva sul rilievo che l’avviso di accertamento era legittimo motivato in quanto conteneva gli elementi richiesti dalla legge affinch contribuente potesse approntare una valida difesa. Inoltre l’imposta era sta determinata a norma dell’articolo 5 del decreto legislativo 504/92 sulla b dell’ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al dell’anno 1 gennaio di imposizione. Infine rilevava la CTR che la richiesta di riduzione dell’imp per inagibilità di parte del fabbricato era infondata dato che la contribuente ne aveva fatto preventiva richiesta,
2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la contribuente affidato a sei motivi illustrati con memoria. Il comune di Nap non si è costituito in giu. dizio

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sen all’articolo 360, comma 1, numero 3, cod. proc. civ., in relazione agli ar comma 162, della legge 296/2000, 6 e 12 della legge 212/2000, poiché la CTR ha erroneamente affermato che l’avviso di accertamento era adeguatamente motivato. Invero il Comune era a conoscenza dell’inagibilità di parte del fabbricato costituito da grotte ad elevato rischio sismico ma di tanto non era stato dato conto nell’avviso stesso,

2. Con il secondo motivo deduce violazione di legge, ai sensi all’artic 360′ comma 1, numero 3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 2, 5, del decreto legislativo 504/92 in quanto il Comune era ben a conoscenza de fatto che parte dei fabbricati era inagibile, posto che il Comune stesso av occupato a titolo di locazione il cespite per la sola parte di esso util come ricovero di materiale di risulta ed aveva attestato l’inidoneità delle alla pratica dei luoghi. Inoltre la rendita catastale era stata attribuita di una causa che si era conclusa con una sentenza dell’autorità giudiziar riportata negli atti dei catasto nel 2004 e tale rendita non era mai notificata alla ricorrente come richiesto dall’articolo 74, comma 1, della numero 342/2000 sicché essa non era opponibiie alla contribuente.
3. Con il terzo motivo deduce violazione di legge, ai sensi all’articolo comma 1, numero 3, cod, proc. civ., in quanto la CTR ha violato il principi non contestazione previsto dall’articolo 115 cod. proc. civ., non ave considerato che li Comune non ha mai contestato il fatto che parte deg immobili fosse inagibile e quindi tassabile con l’aliquota ridotta del 50%.

4. Con il quarto motivo deduce nullità della sentenza, ai sensi all’art 360, comma 1, numero 4, cod. proc. civ., per non aver la CTR pronunciato in ordine ai motivi di appello afferenti l’erroneità delie sanzioni irrogate interessi indicati nell’atto impugnato.

3. Con il quinto motivo deduce violazione gge, ai sensi all’articolo 360, di le comma 1, numero 3 / cod. proc, nt., in relazione all’articolo 36 del dec legislativo 546/92 in quanto la CTR, nel motivare la decisione, ha f riferimento alla sentenza della corte di cassazione numero 22124/2010 richiamandone il contenuto per relationem senza dare conto delle ragioni a sostegno dell’interpretazione seguita.

6. Con il sesto motivo deduce vizio di motivazione, ai sensi all’articolo comma 1, numero 5′ cod, proc..civ., per non aver la CTR dato conto di tutte argomentazioni svolte con l’atto di appello.

7. Osserva la Corte che GLYPH o di ricorso è infondato. Invero primo motiv questa Corte ha già avuto modo di affermare ii principio secondo cui, in te di Ici, l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto t

le volte in cui il contribuente sia stato posto ie grado di conoscere la p tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficace l’an ed il quantum dell’imposta. In particolare’ il requisito motivazionale es oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della pos creditoria dedotta, soltanto ‘indicazione dei fatti astrattamente giustifi essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo ve dei fatti stessi e ia loro idoneità a dare sosteono a:la pretesa impositiv sussiste, dunque, i’obbligo per il Comune di indicare anche l’esposizione de ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento dì ogni possi esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere d contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa esclusione dell’imposta Cass: n. 1694 del 24/01/2018 Cass. n. 26431 del 08/11/20 ). GLYPH
8. Il secondo ed ii terzo motivo debbono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi. Essi sono fondati. Occorre premettere che, in tema di 1Cl e nella ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di inutlizzato, l’imposta va ridotta al 50 per cento, ai sensi del D.L dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 1, e, qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità accertabili dall’ente locale o co autocertificabili dal contribuente – permangano per l’intero anno, il tratta agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché p periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto.
Nel caso di specie erroneamente il giudice di appello ha rigettato il ri ritenendo non idoneamente provato lo stato di nagibilità dell’immobile pe solo fatto che la contribuente non aveva richiesto di beneficiare della ridu né aveva documentato ia sussistenza dei presupposti di essa.

Infatti la CTR avrebbe dovuto va utare se dai documenti di diret provenienza del Comune fosse dato evincere che E Comune fosse a conoscenza dello stato di inagibilità di parte deli’immobile. In particolare, considerato la CTR se costituisse prova adeguata e sufficiente del fatto c

•

l’immobile fosse in condizioni di parziale inagibilità l’attestazione di in delle grotte, asseritarnente facenti parte dell’immobile oggetto dì imposta, la contribuente ha prodotto in giudizio e da cui sarebbe dato evincere, in la conoscenza in capo ai Comune dello stato di inagibilità, tenuto conto che n può l’ente territoriale negare ciò che esso stesso ha accertato. La permanen dello stato di nagibilità, qualora accertata sulla base delle ris documentali non esaminate dalia CTR, avrebbe dovuto escludere il pagamento anche se H contribuente non aveva preseato richiesta di usufruire de beneficio della riduzione dei 50% prevista dal D,Lgs, n, 504 del 1992, art comma 1. Infatti va tenuto conto del principio di collaborazione e buona f che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (L. n. del 2000, art, 10, comma 1) di cui è espressione anche la regola secondo la / quale ai contribuente non può essere richiesta la prova dei f docun -ientalmente noti all’ente impositore (L. n. 212 del 2000, art. 6, co 4), per il che nessun altro onere probatorio può gravare sul contribuente ( Cass, n. 7981 del 5/3/2019; Cass, n. 12015 del 10/06/2015 ).
9, L quarto ed il quinto motivo rimangono assorbiti,

10. Il sesto motivo e inammissibile. Deve premettersi che la sentenz impugnata risulta emessa in data successiva ai 12 settembre 2012, sicché trova applicazione i! nuovo dettato dell’art. 360 n, 5 c.p.c.. Proprio a della riformulazione dell’art. 360 c,p.c., ed al fine di chiarire la corrett della novella, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte che, con la sente del 7 aprile 2014 n. 8053, hanno ribadito che la riformulazione dell’art. primo comma, n, 5, cod, proc, civ., disposta dali’art. 54 del d.l. 22 g 2012, n. 83, convertito dada legge 7 agosto 2012, n. 134, deve esser interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle p come riduzione ai ‘minimo costituzionale” del sindacato di legittimità motivazione. Pertanto, è denunciabie in cassazione solo l’anomali motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalme rilevante, In quanto attinente all’esistenza dea motivazione in sé, purc vizio risulti dal testo delia sentenza impugnata, a prescindere dal confronto le risuitanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assolu
di motivi sotto l’aspetto materi&e e grafico”, nella “motivazione ap nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilev semplice difetto di “sufficienza” della motivazione, ed è solo in limiti che può essere denunziata la violazione di legge, sotto il p violazione dell’art. 132 co. 2 n. 4 cod. proc. civ.. Nel caso di sp tenore della sentenza impugnata, deve escludersi che ricorra un’i anomalia motivazionale riconducibile ad una delle fattispecie che, co esposto, in base alla novella consentono alla Corte di sindacare la mo
11. Dall’accoglimento dei secondo e dei terzo motivo deri l’impugnata decisione va cassata con rinvio alla Commissione Tri Regionale del Piemonte in diversa composizione che, adeguandosi ai p esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merit sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie seconde ed il terzo motivo di ricorso, dichiara asso GLYPH quarto ed il quinto getta il primo e dicniara inammissibile il sest ; ri l’impugnata decisione e rinvia EA a Commissione Tributaria Regionale della Campania in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dei giorno 8 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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