Immobile fantasma: chi paga la tassa sui rifiuti?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21247/2024, ha confermato la legittimità di un avviso di accertamento per la tassa sui rifiuti relativo a un **immobile fantasma**. Anche se non accatastato, un immobile è tassabile se è identificabile e nella disponibilità del contribuente. La Corte ha stabilito che spetta al contribuente, che inizialmente non aveva contestato l’esistenza del bene, provare in giudizio la sua inesistenza o la sua non disponibilità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassa sui rifiuti per un immobile fantasma: la Cassazione chiarisce gli obblighi del contribuente

La questione della tassazione di un immobile fantasma, ovvero un bene esistente ma non accatastato, è un tema di grande attualità nel diritto tributario. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 21247 del 30 luglio 2024, ha fornito importanti chiarimenti su chi debba pagare le tasse e, soprattutto, su chi gravi l’onere di provare l’esistenza o meno del bene. La decisione sottolinea come la mancata registrazione catastale non sia un lasciapassare per evadere i tributi locali, come la tassa sui rifiuti.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato a una contribuente, titolare di un’impresa individuale attiva nel commercio all’ingrosso. L’atto impositivo richiedeva il pagamento della tassa sui rifiuti per un locale adibito a deposito di circa 220 mq, situato a un indirizzo specifico. La contribuente ha impugnato l’avviso, sostenendo che si trattasse di un “immobile fantasma” e lamentando la genericità dell’atto per la mancata indicazione dei dati catastali.

Nei primi due gradi di giudizio, le Commissioni Tributarie hanno dato ragione all’ente impositore. I giudici di merito hanno ritenuto che la contribuente, nel suo ricorso iniziale, non avesse contestato l’esistenza fisica del deposito o la sua detenzione, ma si fosse limitata a definirlo “fantasma” per l’assenza di dati catastali. La successiva contestazione sull’esistenza stessa del bene, sollevata solo in appello, è stata quindi considerata inammissibile in quanto motivo nuovo.

Le censure della ricorrente e l’analisi della Corte sull’immobile fantasma

La contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, articolando diversi motivi di ricorso. In sintesi, ha lamentato:

1. L’erronea dichiarazione di inammissibilità della sua contestazione sull’esistenza del bene.
2. La violazione delle norme sulla motivazione degli atti impositivi, ritenendo l’avviso troppo generico.
3. Il mancato assolvimento dell’onere della prova da parte dell’ente impositore circa il presupposto della tassa (l’occupazione del locale).

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, basando la sua decisione su principi giuridici consolidati.

La nozione di “immobile fantasma” e la validità dell’accertamento

In primo luogo, i giudici hanno chiarito che la locuzione immobile fantasma indica semplicemente una costruzione esistente ma non iscritta al Catasto. Questa condizione, tuttavia, non impedisce il recupero delle imposte. Se un immobile è materialmente esistente e utilizzato (o suscettibile di essere utilizzato), il presupposto impositivo sussiste.

La Corte ha inoltre stabilito che l’avviso di accertamento era sufficientemente motivato. Anche in assenza dei dati catastali, l’immobile era stato identificato in modo inequivocabile tramite l’ubicazione (indirizzo e numero civico), la destinazione d’uso (deposito generico) e la consistenza (220 mq). Questi elementi sono stati ritenuti idonei a consentire alla contribuente di comprendere appieno la pretesa tributaria e di esercitare il proprio diritto di difesa.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione del principio di non contestazione e nella ripartizione dell’onere della prova. La Cassazione ha osservato che nel ricorso di primo grado, la contribuente si era limitata a definire l’immobile come “fantasma”, un’affermazione che i giudici hanno interpretato come una contestazione sulla regolarità catastale, non sulla sua esistenza fisica o sulla sua detenzione.

Di conseguenza, aver sollevato la questione dell’inesistenza del deposito solo in appello è stato correttamente qualificato come un motivo nuovo e, come tale, inammissibile. Secondo la Corte, una volta che l’ente impositore ha fornito elementi sufficienti per individuare il bene, spetta al contribuente che ne nega l’esistenza o la disponibilità fornire la prova contraria. La contribuente avrebbe potuto facilmente dimostrare le sue ragioni, ad esempio esibendo una copia del registro dell’anagrafe condominiale da cui risultasse l’inesistenza di tale unità immobiliare.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: l’assenza di registrazione catastale di un immobile non crea una “zona franca” fiscale. Un immobile fantasma, se esistente e utilizzato, è a tutti gli effetti soggetto ai tributi locali. La decisione offre anche una lezione pratica importante sul piano processuale: le contestazioni devono essere specifiche e tempestive. Limitarsi a definire un immobile “fantasma” senza negarne esplicitamente l’esistenza o la detenzione sin dal primo grado di giudizio può precludere la possibilità di sollevare tale eccezione in seguito. Per i contribuenti, ciò significa che è essenziale articolare in modo chiaro e completo tutte le proprie difese fin dal ricorso introduttivo, fornendo le prove a sostegno delle proprie affermazioni.

Un “immobile fantasma” è esente dalla tassa sui rifiuti?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un immobile fantasma è un’unità immobiliare materialmente esistente ma non accatastata. Tale condizione non esclude il pagamento del prelievo sui rifiuti se l’immobile è effettivamente utilizzato o è suscettibile di essere utilizzato, sussistendo il presupposto della tassa, cioè la proprietà, il possesso o la detenzione del bene.

Come può un Comune identificare un immobile in un avviso di accertamento se mancano i dati catastali?
L’avviso di accertamento è considerato sufficientemente motivato e valido se l’immobile è identificato tramite elementi idonei a individuarlo senza incertezze, quali l’ubicazione (indirizzo e numero civico), la sua destinazione (es. deposito generico) e la sua consistenza (es. la superficie in mq).

Su chi ricade l’onere di provare l’inesistenza di un immobile oggetto di accertamento fiscale?
Se il contribuente non contesta specificamente l’esistenza e la detenzione dell’immobile nel ricorso di primo grado, basandosi sul principio di non contestazione, il fatto si considera provato. Se in seguito il contribuente intende negare l’esistenza del bene, l’onere di fornire la prova di tale inesistenza ricade su di lui.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21247 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 21247 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

inammissibilità della deduzione in appello, ponendo -di contro -in evidenza che sin dal ricorso di primo grado la ricorrente aveva « sostenuto che trattasi di ‘immobile ‘fantasma’» (v. pagina n. 8 del ricorso), reiterando tale contestazione anche in grado di appello e rimarcando, a riprova di tanto, che per lo stesso non era possibile « rinvenire nell’atto gli estremi catastali identificativi) sito in Maddaloni alla INDIRIZZO ‘ » (così alle pagine nn. 8 e 9 del ricorso).

2 Con la seconda censura, l’istante ha contestato, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 62, comma 1, d.lgs. 15 novembre 1993, n. 507 e 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ., contestando la valutazione del Giudice regionale in ordine alla motivazione dell’avviso di accertamento impugnato, ponendo in evidenza l’assoluta genericità dello stesso nell’individuazione dello stesso, stante la mancata indicazione dei dati catastali, non avendo così posto la contribuente nelle condizioni di comprendere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali, censurando sul punto la valutazione del Giudice regionale nella parte in cui ha posto sulla ricorrente l’onere di provare l’assenza del presupposto impositivo ovvero l’insussistenza del deposito o la sua riconducibilità nella titolarità e/o detenzione della ricorrente.
Con la terza doglianza la contribuente ha lamentato, in relazione al paradigma di cui all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 62, comma 1, d.lgs. 15 novembre 1993, n. 507, nonchè degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ. e. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., assumendo che nella specie non era stato accertato il presupposto impositivo della tassa, consistente nell’occupazione del locale e nella sua compiuta individuazione tramite i relativi identificativi dati catastali.
Con la quarta ragione di impugnazione la ricorrente ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. dell’art. 2697 cod. civ., contestando alla Commissione di non aver esaminato la documentazione prodotta dalla quale emergeva che l’attività della ricorrente aveva sede alla INDIRIZZO

Libertà, come da contratto di locazione registrato, ove svolgeva l’attività commerciale in locale di consistente superficie (mq. 170), comprensivo di ufficio e deposito merce.

Il ricorso non può essere accolto. Di seguito le ragioni.

Con riferimento al primo motivo di impugnazione, va subito osservato che non assume alcuna incidenza ai fini che occupano, né la ricorrente ne ha chiarito la rilevanza, la circostanza secondo cui l’atto impositivo era stato notificato all’istante nella qualità di legale rappresentante dell’omonima impresa RAGIONE_SOCIALE e che erroneamente il Giudice regionale lo avrebbe considerato a carico sia della persona che dell’impresa RAGIONE_SOCIALE.

All’impresa RAGIONE_SOCIALE, difatti, non può essere riconosciuta alcuna soggettività o autonoma imputabilità, diversa da quella del suo imprenditore e dunque non costituisce un soggetto giuridico autonomo, sia sotto l’aspetto sostanziale che sotto quello processuale (cfr., tra le tante, Cass., Sez. L., 13 febbraio 2006, n. 3052; Cass., Sez. III, 17 gennaio 2007, n. 977; Cass., Sez. V, 30 maggio 2007, n. 12757; Cass., Sez. V, 9 dicembre 2008, n. 28888; Cass. Sez. III, 19 aprile 2010. N. 9260; Cass. Sez. III, 19 aprile 2014, n. 19735).
Correttamente, quindi, la Commissione ha considerato la pretesa riferibile anche alla persona fisica.

6.1. Va ancora precisato, sul piano dei principi, che la locuzione ‘immobile fantasma’ indica la situazione giuridica di un’unità immobiliare materialmente esistente, ma non accatastato.

Tale condizione non esclude, tuttavia, il recupero del prelievo sui rifiuti qualora si tratti di immobili effettivamente utilizzati dal proprietario o comunque suscettibili di essere utilizzati, giacchè, in tali casi, sussiste il presupposto di applicazione del prelievo, vale a dire la proprietà il possesso o la detenzione del bene, ai sensi degli artt. 62, comma 1 e 63, comma 1, d.lgs. 15 novembre 1993, n. 507.

6.2. Il nucleo concettuale del primo motivo di censura riposa sul rilievo secondo il quale già con il ricorso originario era stato dedotto che l’avviso di accertamento non poteva ad avere ad oggetto «un immobile ‘fantasma’ (ovvero un immobile per il quale non è possibile rinvenire nell’atto gli estremi catastali identificativi) » (v. pagina n. 8 del ricorso), per cui erroneamente la Commissione avrebbe ritenuto nuova la contestazione, in sede di gravame, circa l’esistenza della citata unità immobiliare e quindi della proprietà, il possesso o la detenzione della stessa.
Senonchè, come sopra anticipato, il mero riferimento ad un ‘immobile fantasma’, per come rappresentato nel ricorso in esame, non può equivalere all’allegazione dell’inesistenza in rerum natura del bene e, quindi, a negare il possesso o la detenzione dello stesso, giacchè il predetto rilievo è idoneo solo a significare che l’unità immobiliare non era iscritta in catasto, come desumibile dal fatto che i relativi dati non sono stati riportati nell’avviso impugnato.

Correttamente, dunque, la Commissione ha ritenuto che « la protesta che al piano terra dell’edificio in INDIRIZZO a Maddaloni INDIRIZZO) non esisterebbe alcun deposito di 220 mq e comunque esso non sarebbe di proprietà o quantomeno nella disponibilità di NOME COGNOME o della RAGIONE_SOCIALE, rappresenta un motivo nuovo inammissibile in appello » (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata).

Vanno respinti anche il secondo ed il terzo motivo di impugnazione, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi.

Con tali censure, l’istante ha lamentato che la mancata identificazione del bene tramite i suoi dati avrebbe, in primo luogo, reso l’avviso del tutto generico sul piano della motivazione, aggiungendo che l’ente impositore e la concessionaria non avrebbero, comunque, assolto all’onere, loro imposto, di dimostrare il presupposto impositivo della tassa richiesta, e cioè l’esistenza del deposito e poi la sua riconducibilità al possesso e/o alla detenzione in capo alla contribuente.
Senonchè, dal contenuto dell’avviso, opportunamente scansionato dalla ricorrente, emerge che l’immobile in questione è stato indentificato tramite la sua ubicazione (INDIRIZZO, in Maddaloni), la sua destinazione (deposito generico) e consistenza (mq. 220), elementi questi idonei ad individuare il bene oggetto di tassazione, anche senza l’indicazione dei dati catastali, a quanto risulta non esistenti, trattandosi di immobile ‘fantasma’.

L’avviso, sotto tale profilo, risulta motivato, mentre, il diverso tema della prova dell’esistenza del bene e, quindi, del presupposto impositivo della tassa è stata ritenuta acquisita dal Giudice regionale in base al principio di non contestazione da parte della contribuente, avendo ritenuto che l’istante, con l’originario ricorso, non avesse mosso rilievi circa la realtà fisica e la detenzione dell’unità immobiliare (deposito) in oggetto, implicitamente dedotti nell’atto impositivo, reputando inammissibile tale nuova deduzione in grado appello, peraltro aggiungendo la Commissione che « la contribuente avrebbe facilmente potuto dimostrare l’inesistenza del deposito al INDIRIZZO INDIRIZZO o la sua proprietà o disponibilità in capo a terzi estranei, semplicemente esibendo una copia del registro dell’anagrafe condominiale prevista dall’art. 1130 cod. civ. ».
Va dichiarato assorbito nelle riflessioni che precedono, l’esame del quarto motivo di impugnazione, con cui la contribuente ha contestato la valutazione della Commissione nella parte in cui ha ritenuto dimostrata l’esistenza del deposito ed il citato presupposto in via deduttiva, in ragione dell’attività imprenditoriale dalla medesima svolta.

Si è trattato infatti di una motivazione ulteriore, aggiuntiva, come risulta dall’ incipit «Sia consentito aggiungere» (v. pagina n. 5 della sentenza), effettivamente basata su di un ragionamento ipotetico (oltre agli uffici siti prima in De Chollet e poi in INDIRIZZO, la ricorrente «doveva sicuramente disporre di un adeguato deposito per le merci altrimenti non si comprende proprio come potesse esercitare sin dal 20/7/2006 il RAGIONE_SOCIALE all’RAGIONE_SOCIALE di articoli industriali e bulloneria e viteria standard e speciale » ( v. pagina 5 della sentenza), la cui
opinabilità, sul piano giuridico, nulla muta sull’altra automa ratio decisoria, basata sulla non contestazione (in primo grado e sulla inammissibilità della nuova contestazione in secondo grado) circa l’esistenza del deposito e la sua riconducibilità al possesso e/o alla detenzione della ricorrente.

Alla stregua delle valutazioni che precedono il ricorso va respinto.

La mancata costituzione delle controparti esime dal regolare le spese di giudizio.

11.Va, infine, dato atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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