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Immobile collabente: quando non si paga l’ICI

Un comune ha richiesto il pagamento dell’ICI per un immobile collabente, tassandolo non come edificio ma come area edificabile. La contribuente ha contestato l’atto, e la Corte di Cassazione ha confermato la sua posizione. L’ordinanza stabilisce che un immobile collabente, pur essendo una rovina, mantiene la sua natura di fabbricato. Poiché è privo di rendita catastale, la base imponibile per l’ICI è zero. Non può essere tassato come area edificabile fino a quando non viene demolito, e i comuni non possono creare nuove basi imponibili tramite regolamenti locali.

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Pubblicato il 14 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Immobile Collabente e ICI: La Cassazione Conferma la Non Tassabilità

La tassazione degli immobili è un tema che tocca moltissimi cittadini, ma cosa succede quando un edificio è in rovina? Si devono pagare comunque le imposte come l’ICI (oggi IMU)? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza su un punto cruciale: la corretta qualificazione di un immobile collabente e le sue conseguenze fiscali. Questa decisione ribadisce un principio fondamentale a tutela dei contribuenti, impedendo ai Comuni di applicare imposte basate su presupposti errati.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla pretesa di un Comune che aveva emesso avvisi di accertamento ICI per gli anni dal 2009 al 2011 nei confronti della proprietaria di un fabbricato in condizioni fatiscenti. L’ente locale, anziché considerare l’edificio per quello che era, ovvero un rudere privo di rendita, aveva deciso di tassare il valore dell’area su cui sorgeva, qualificandola come edificabile. Secondo il regolamento comunale, se un immobile rimaneva inagibile per oltre due anni, doveva essere considerato collabente e la sua tassazione basata sul valore dell’area di sedime. La contribuente ha impugnato gli avvisi, dando il via a un contenzioso che è arrivato fino alla Suprema Corte.

La Questione dell’Immobile Collabente

La Commissione Tributaria Regionale aveva già dato ragione alla contribuente, annullando gli accertamenti. I giudici di merito avevano stabilito che un fabbricato, anche se inagibile e privo di rendita (come un immobile collabente iscritto in categoria F/2), non perde la sua natura di “fabbricato” fino all’eventuale demolizione. Pertanto, l’amministrazione comunale non poteva modificare la base imponibile, trasformando arbitrariamente un’area già edificata in un’area edificabile ai fini fiscali. Il Comune, non soddisfatto, ha presentato ricorso in Cassazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la decisione dei giudici di merito e fornendo motivazioni chiare e nette.

In primo luogo, la Corte ha ribadito che la legge nazionale (D.Lgs. 504/1992) stabilisce criteri precisi per la determinazione della base imponibile ICI. Per un fabbricato, questa si basa sulla rendita catastale. Un immobile collabente è, per definizione, privo di rendita. Di conseguenza, la sua base imponibile è pari a zero e nessuna imposta è dovuta. La natura giuridica dell’immobile non cambia: resta un fabbricato, seppur fatiscente, e non si trasforma magicamente in un’area edificabile.

In secondo luogo, i giudici hanno sottolineato che l’approccio del Comune rappresentava un’illegittima introduzione di un nuovo presupposto d’imposta. Tassare l’area di sedime di un edificio esistente, equiparandola all’area risultante dalla demolizione di un rudere, è un’operazione non consentita dalla legge. Un conto è l’area edificabile libera, altro è un’area su cui insiste già un fabbricato. Quest’ultimo, anche se collabente, esclude la tassabilità dell’area sottostante come edificabile.

Infine, la Corte ha definito “paradossale” il comportamento del Comune: utilizzare la qualifica di “collabente” (che implica l’assenza di rendita e quindi di tassazione) per giustificare l’imposizione sull’area di sedime. La giurisprudenza consolidata, al contrario, esclude gli immobili collabenti da qualsiasi imposizione ICI proprio perché privi di rendita.

Le Conclusioni

Questa ordinanza è di grande importanza pratica per i proprietari di immobili in stato di abbandono o rovina. Essa conferma che:
1. Un fabbricato iscritto in catasto, anche se inagibile e classificato come immobile collabente (categoria F/2), non è soggetto a ICI/IMU in quanto privo di base imponibile (rendita zero).
2. Il Comune non può tassare l’area su cui sorge il rudere come se fosse un’area edificabile, poiché la presenza del fabbricato, per quanto diroccato, ne impedisce tale qualificazione fiscale.
3. L’area potrà essere tassata come edificabile solo dopo l’eventuale e completa demolizione dell’edificio esistente.

La decisione rafforza il principio di legalità in materia tributaria, impedendo agli enti locali di creare nuove forme di tassazione tramite interpretazioni estensive o regolamenti che contrastano con la normativa nazionale.

Un immobile collabente (rudere) è soggetto a ICI/IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un immobile collabente, essendo privo di rendita catastale, ha una base imponibile pari a zero e, di conseguenza, non è soggetto all’imposta.

Il Comune può tassare l’area su cui sorge un immobile collabente come se fosse un’area edificabile?
No. La presenza di un fabbricato, anche se in rovina, esclude la tassabilità dell’area di sedime come area edificabile. L’area potrà essere tassata come tale solo dopo la completa demolizione del manufatto esistente.

Un regolamento comunale può imporre la tassazione dell’area di un immobile collabente?
No. La Corte ha stabilito che un regolamento comunale non può introdurre un nuovo presupposto d’imposta non previsto dalla legge nazionale. Tassare l’area di un edificio esistente come edificabile è un’operazione non consentita dalla normativa statale.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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