Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30223 Anno 2025
6 7581 del 2023 valore 3685 Civile Ord. Sez. 5 Num. 30223 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 16/11/2025
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA
Oggetto: Ici -piano sopraelevato
Composta dai Magistrati
Socci NOME
Presidente-
RNUMERO_DOCUMENTON. NUMERO_DOCUMENTO
NOME
Consigliere –
COGNOME.
Liberati NOME
Consigliere rel. –
U – 17/10/2025
COGNOME NOME
Consigliere –
NOME
Consigliere –
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso iscritto al n. 7581/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO
NOME COGNOME e dall’AVV_NOTAIO
-ricorrente – contro
Comune di Cagliari, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO
-controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa CGT II RAGIONE_SOCIALEa Sardegna, sezione 1, n. 705 del 2022 depositata il 23/09/2022.
Udita la relazione svolta nella udienza del 17/10/2025 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 11L/141) con cui il Comune di Cagliari (d’ora in poi controricorrente) ha chiesto a RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi ricorrente) il
pagamento RAGIONE_SOCIALE‘ ICI per l’anno 2011 per un cespite immobiliare accatastato alla sez. A, del Comune di Cagliari, foglio 18, mappale 5091, sub. 24, 25, 26 e 27, categoria F3 (fabbricato in corso di costruzione), sopraelevato al primo piano di un fabbricato sito in Cagliari, sopra un piano terra già ultimato, accatastato come attività commerciale, quest’ultimo a sua volto costruito su un piano seminterrato accatastato come autorimessa. Numero sezionale 6918/2025 Numero di raccolta generale 30223/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
La CTP ha rigettato il ricorso.
La CTR ha confermato la pronuncia di primo grado sulla base RAGIONE_SOCIALEe seguenti ragioni:
-deve essere condiviso l’orientamento giurisprudenziale di legittimità (Cass. n. 11694 del 2011), secondo cui ‘ è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio -istituzionalmente privo di rendita -non fornisce la base imponibile ex art. 5 del d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva;
-i n particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 (‘unità in corso di costruzione’) pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura -non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile;
-in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992 (valore RAGIONE_SOCIALE‘area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera) ;
-vale il seguente principio di diritto: in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia RAGIONE_SOCIALEe unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione RAGIONE_SOCIALE‘area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento;
-l ‘imposta dovuta complessivamente corrisponde al valore RAGIONE_SOCIALEa frazione di cubatura. Come disposto dal citato art. 5, comma 6,
Numero sezionale 6918/2025
Numero di raccolta generale 30223/2025
la base imponibile è stata calcolata tenendo conto del valore RAGIONE_SOCIALE‘area, e non anche del fabbricato in corso di costruzione; Data pubblicazione 16/11/2025
-la Risoluzione del Ministero RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE e Finanze (MEF) n. 8 del 22/07/2013 è antecedente alle sentenze RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione n. 11694/2017 e Cass. 10082/2014, non ha valore vincolante erga omnes e soprattutto si occupa di un caso differente da quello in esame, riferendosi a un lastrico solare finalizzato alla realizzazione di un impianto fotovoltaico, da asservire all’immobile sottostante. In questo caso il lastrico solare è parte integrante RAGIONE_SOCIALE‘edificio sottostante, di cui concorre alla determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita complessiva, sulla cui base si applicherà l’imposta e non è parte RAGIONE_SOCIALE‘impianto fotovoltaico in corso di costrizione.
-il regolamento comunale appare legittimo e non deve essere disapplicato.
-il motivo di impugnazione è generico, non individua la norma del regolamento di cui chiede la disapplicazione.
-in ogni caso la Commissione osserva che il Regolamento comunale ICI 2010, versato in atti come documento n. 1 in appello dal Comune resistente, all’art. 5, comma 1, prevede che ‘I fabbricati in corso di costruzione sono assoggettati all’imposta in base al valore imponibile RAGIONE_SOCIALE‘area sulla quale sono edificati o risultano in corso di edificazione, fino al loro definitivo accatastamento e l’attribuzione in atti del classamento catastale’ e dunque non appare illegittimo e non deve essere disapplicato ex art. 7, comma 5, del d.lgs. n. 546/1992;
-nel caso di sopraelevazione di un piano, la base imponibile è il valore RAGIONE_SOCIALE‘area edificabile, a nulla valendo che il sedime sottostante il piano terreno sia già occupato da un fabbricato. La capacità contributiva è data dalla idoneità di tale sedime di esprimere ulteriore capacità edificatoria per un ulteriore piano, peraltro già costruito al grezzo.
Avverso la sentenza la ricorrente ha proposto ricorso fondato su un unico motivo, mentre il comune si è costituito con controricorso. Numero sezionale 6918/2025 Numero di raccolta generale 30223/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente prospetta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992. La ricorrente sostiene l’erroneità RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata che non ha tenuto conto del fatto che l’immobile insiste su un altro già accatastato e che non esiste alcuna area di sedime utilizzabile, per cui a suo avviso, l’elemento decisivo ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposizione fiscale , è rappresentato esclusivamente dall’ultimazione o dall’utilizzo RAGIONE_SOCIALE‘immobile . Richiama a conforto RAGIONE_SOCIALEa propria interpretazione altri precedenti giurisprudenziali per sostenere l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2 , lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992
La questione posta nel presente giudizio riguarda la sussistenza o meno del presupposto impositivo e l’individuazione del criterio di determinazione del tributo ICI per un fabbricato in corso di costruzione insistente su fabbricati già accatastati ai quali già si applica la predetta imposta.
Essa merita un approfondimento in pubblica udienza, nel contraddittorio RAGIONE_SOCIALEe parti, sul ruolo che in tale fattispecie devono avere l’art. 2 e l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992 .
Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2 del citato d.lgs., a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate
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secondo i criteri previsti agli effetti RAGIONE_SOCIALE‘indennità di espropriazione per pubblica utilità. Numero di raccolta generale 30223/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
L’art. 5 del richiamato d.lgs., volto all’individuazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile prevede che: ‘6. In caso di utilizzazione edificatoria RAGIONE_SOCIALE‘area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma RAGIONE_SOCIALE‘articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), RAGIONE_SOCIALEa legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore RAGIONE_SOCIALE‘area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato’.
Esiste un orientamento di legittimità secondo il quale, in tema di ICI, ai fini RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano RAGIONE_SOCIALE‘edificio, non trova applicazione l’art. 5, comma 6, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che disciplina l’utilizzazione edificatoria RAGIONE_SOCIALE‘area (individuando come base imponibile il valore RAGIONE_SOCIALE‘area stessa), ma l’art. 2, comma primo, lettera a), che per l’assoggettabilità ad imposta del “fabbricato di nuova costruzione” individua due criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione.
Il caso esaminato dalla pronuncia ora richiamata è quasi del tutto sovrapponibile alla presente fattispecie e, in quella occasione, la S.C. ha motivato sull’insussistenza dei presupposti per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta, in quanto , il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui insisteva l’appartamento a suo tempo realizzato al piano terreno (Cass., Sez. 5, n. 23347/2004, Rv. 578723 – 01).
È stato, nello stesso senso affermato, che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di fabbricato, di cui all’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore RAGIONE_SOCIALEa base imponibile ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata. Per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta sul “fabbricato di nuova costruzione”, infatti, la norma individua due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni (Cass., Sez. 5, n. 22808/2006, Rv. 595466 -01, Sez. 5, n. 10735/2013, Rv. 626501 – 01). Numero sezionale 6918/2025 Numero di raccolta generale 30223/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
Esiste un diverso orientamento secondo cui in tale ipotesi trova, invece, applicazione l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale è stato ritenuto riferibile anche alle ipotesi di area sulla quale è stata edificata un’abitazione in cui vi sia stato ampliamento mediante sopraelevazione (Cass., Sez. 5, n. 10082/2014, Rv. 630831 -01). È stato, in particolare, affermato che ‘ il meccanismo divisato dal legislatore è nel senso di non considerare ai fini ICI il fabbricato in corso di ristrutturazione e in suo luogo di considerare invece come fabbricabile l’area su cui lo stesso insiste. L’area, cioè, ridiventa fabbricabile ab origine, fino a che la ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile non viene completata. E questo perché, venuta meno la tassabilità del fabbricato, viene tassata l’area come se il fabbricato non esistesse. Ed anzi deve essere osservato che l’art. 5, comma 6, d.lgs. 546 cit. stabilisce che l’area su cui insiste la ristrutturazione è da considerarsi fabbricabile ai fini ICI anche in deroga all’art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504 cit. norma per cui, ad esempio, è stabilito che “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi”. Quindi
Numero registro generale NUMERO_DOCUMENTO
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soggetta a ICI è tutta l’area, anche se inedificabile secondo gli strumenti urbanistici ordinari ‘ .
Tenuto conto anche del recente arresto, secondo cui, gli elementi RAGIONE_SOCIALEa fattispecie impositiva sono prestabiliti dalla legge secondo criteri di certezza e tassatività, e che – nel caso RAGIONE_SOCIALE‘Ici – la legge sottopone ad imposta (art.1 d.lgs. 504/92) unicamente (il possesso di) queste tre ben definite tipologie di beni immobili: fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli (Cass., Sez. 5, n. 17815/2017, Rv. 645016 – 01), si ritiene opportuna la trattazione in pubblica udienza del giudizio, anche al fine di verificare se è possibile nella presente fattispecie, riguardante l’I CI su un fabbricato, affermare che si tratti di area, attraverso una fictio iuris, senza introdurre un’ipotesi ulteriore rispetto a quelle indicate dal legislatore.
P.Q.M.
La Corte rinvia a nuovo ruolo per la fissazione RAGIONE_SOCIALE‘udienza pubblica.
Manda alla cancelleria per i conseguenti adempimenti. Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2025
Il Presidente NOME COGNOME