Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30222 Anno 2025
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Data pubblicazione: 16/11/2025
Civile Ord. Sez. 5 Num. 30222 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
SEZIONE TRIBUTARIA
Oggetto: Ici -piano sopraelevato
Composta dai Magistrati
Socci NOME
Presidente-
R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO
NOME
Consigliere –
COGNOME.
Liberati NOME
Consigliere rel. –
U – 17/10/2025
COGNOME NOME
Consigliere –
NOME
Consigliere –
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 10190/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO
-ricorrente –
contro
Comune di Cagliari, in persona del sindaco p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO
-controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa CGT II RAGIONE_SOCIALEa Sardegna, sezione 1, n. 798 del 2022 depositata il 28/10/2022.
Udita la relazione svolta nella udienza del 17/10/2025 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 13L/1) con cui il Comune di Cagliari (d’ora in poi controricorrente) ha chiesto a RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi ricorrente) il pagamento RAGIONE_SOCIALE‘ ICI per l’anno 2011 per un cespite immobiliare accatastato alla
sez. A, del Comune di Cagliari, foglio 18, mappale 5091, sub. 24, 25, 26 e 27, categoria F3 (fabbricato in corso di costruzione), sopraelevato al primo piano di un fabbricato sito in Cagliari, sopra un piano terra già ultimato, accatastato come attività commerciale, quest’ultimo a sua volta costruito su un piano seminterrato accatastato come autorimessa. Numero sezionale 6919/2025 Numero di raccolta generale 30222/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
La CGT I ha accolto il ricorso.
La CGT II ha riformato la pronuncia di primo grado sulla base RAGIONE_SOCIALEe seguenti ragioni:
-deve essere condiviso l’orientamento giurisprudenziale di legittimità (Cass. n. 11694 del 2011), secondo cui ‘ è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio -istituzionalmente privo di rendita -non fornisce la base imponibile ex art. 5 del d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva;
-i n particolare, il classamento nella categoria F/3 (‘unità in corso di costruzione’) pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura -non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile;
-in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992 (valore RAGIONE_SOCIALE‘area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera) ;
-in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia RAGIONE_SOCIALEe unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione RAGIONE_SOCIALE‘area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento;
-l ‘imposta dovuta complessivamente corrisponde al valore RAGIONE_SOCIALEa frazione di cubatura e come disposto dal citato art. 5, comma 6, d.lgs. 504792, la base imponibile è stata calcolata tenendo conto
del valore RAGIONE_SOCIALE‘area, e non anche del fabbricato in corso di costruzione; Numero sezionale 6919/2025 Numero di raccolta generale 30222/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
-la Risoluzione del Ministero RAGIONE_SOCIALE‘Economia e Finanze (MEF) n. 8 del 22/07/2013 è antecedente alle sentenze RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione n. 11694/2017 e Cass. 10082/2014 e non ha valore vincolante erga omnes e soprattutto si occupa di un caso differente da quello in esame, riferendosi a un lastrico solare finalizzato alla realizzazione di un impianto fotovoltaico, da asservire all’immobile sottostante. In questo caso il lastrico solare è parte integrante RAGIONE_SOCIALE‘edificio sottostante, di cui concorre alla determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita complessiva, sulla cui base si applicherà l’imposta e non è parte RAGIONE_SOCIALE‘impianto fotovoltaico in corso di costrizione.
-il regolamento comunale versato in atti, all’art. 5 co. 1 prevede che ‘i fabbricati in corso di costruzione sono assoggettati all’IMU in ragione del valore imponibile RAGIONE_SOCIALE‘area su cui viene edificato l’immobile o su cui risulta in corso di edificazione, fino al loro definitivo accatastamento e l’attribuzione in atti del classamento catastale’, per cui la norma è legittima e va applicata ;
-nel caso che ci occupa, la sopraelevazione di un piano, costituente base imponibile, è il valore del solaio e non rileva che il sedime sottostante il piano terra sia già occupato dal fabbricato. La capacità contributiva è data dalla idoneità di tale sedime di esprimere ulteriore capacità edificatoria per un ulteriore piano, peraltro già costruito al grezzo;
Avverso la sentenza la ricorrente ha proposto ricorso fondato su due motivi, mentre il comune si è costituito con controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso la ricorrente prospetta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992. La ricorrente sostiene l’erroneità RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata che non ha tenuto conto del fatto che l’immobile insiste su un altro già accatastato e che non esiste
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alcuna area di sedime utilizzabile, per cui a suo avviso, l’elemento decisivo ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposizione fiscale , è rappresentato esclusivamente dall’ultimazione o dall’utilizzo RAGIONE_SOCIALE‘immobile . Richiama a conforto RAGIONE_SOCIALEa propria interpretazione altri precedenti giurisprudenziali per sostenere l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2 , lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992. Censura la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha ritenuto legittimo l’operato del comune che non ha tenuto conto RAGIONE_SOCIALEa risoluzione n. 8 del 22/07/2013 del MEF antecedente alle pronunce di legittimità n. 10082 del 2014 e 11694 del 2017 e non avrebbe valore vincolante riferendosi a casi diversi
Il secondo motivo prospetta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti riguardante la nota del MEF al Comune di Cagliari.
La questione posta nel presente giudizio riguarda la sussistenza o meno del presupposto impositivo e il criterio di determinazione del tributo ICI per un fabbricato in corso di costruzione insistente su fabbricati già accatastati ai quali già si applica la predetta imposta.
Essa merita un approfondimento in pubblica udienza, nel contraddittorio RAGIONE_SOCIALEe parti, sul ruolo che in tale fattispecie devono avere l’art. 2 e l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992.
Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2 del citato d.lgs., a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi
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ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti RAGIONE_SOCIALE‘indennità di espropriazione per pubblica utilità.
L’art. 5 del richiamato d.lgs., volto all’individuazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile prevede che: ‘6. In caso di utilizzazione edificatoria RAGIONE_SOCIALE‘area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma RAGIONE_SOCIALE‘articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), RAGIONE_SOCIALEa legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore RAGIONE_SOCIALE‘area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato’.
Esiste un orientamento di legittimità secondo il quale, in tema di ICI, ai fini RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano RAGIONE_SOCIALE‘edificio, non trova applicazione l’art. 5, comma 6, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che disciplina l’utilizzazione edificatoria RAGIONE_SOCIALE‘area (individuando come base imponibile il valore RAGIONE_SOCIALE‘area stessa), ma l’art. 2, comma primo, lettera a), che per l’assoggettabilità ad imposta del “fabbricato di nuova costruzione” individua due criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione.
Il caso esaminato dalla pronuncia ora richiamata è quasi del tutto sovrapponibile alla presente fattispecie e, in quella occasione, la S.C. ha motivato sull’insussistenza dei presupposti per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta, in quanto, il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui insisteva l’appartamento a suo
tempo realizzato al piano terreno (Cass., Sez. 5, n. 23347/2004, Rv. 578723 – 01). Numero sezionale 6919/2025 Numero di raccolta generale 30222/2025 Data pubblicazione 16/11/2025
È stato, nello stesso senso affermato, che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di fabbricato, di cui all’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore RAGIONE_SOCIALEa base imponibile ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata. Per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta sul “fabbricato di nuova costruzione”, infatti, la norma individua due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni (Cass., Sez. 5, n. 22808/2006, Rv. 595466 -01, Sez. 5, n. 10735/2013, Rv. 626501 – 01).
Esiste un diverso orientamento secondo cui in tale ipotesi trova, invece, applicazione l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale è stato ritenuto riferibile anche alle ipotesi di area sulla quale è stata edificata un’abitazione in cui vi sia stato ampliamento mediante sopraelevazione (Cass., Sez. 5, n. 10082/2014, Rv. 630831 -01) . È stato, in particolare, affermato che ‘ il meccanismo divisato dal legislatore è nel senso di non considerare ai fini ICI il fabbricato in corso di ristrutturazione e in suo luogo di considerare invece come fabbricabile l’area su cui lo stesso insiste. L’area, cioè, ridiventa fabbricabile ab origine, fino a che la ristrutturazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile non viene completata. E questo perché, venuta meno la tassabilità del fabbricato, viene tassata l’area come se il fabbricato non esistesse. Ed anzi deve essere osservato che l’art. 5, comma 6, d.lgs. 546 cit. stabilisce che l’area su cui insiste la ristrutturazione è da considerarsi fabbricabile ai fini ICI anche in deroga all’art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504 cit. norma per cui, ad esempio, è stabilito che “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in
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base agli strumenti urbanistici generali o attuativi”. Quindi soggetta a ICI è tutta l’area, anche se inedificabile secondo gli strumenti urbanistici ordinari ‘ .
Tenuto conto anche del recente arresto, secondo cui, gli elementi RAGIONE_SOCIALEa fattispecie impositiva sono prestabiliti dalla legge secondo criteri di certezza e tassatività, e che – nel caso RAGIONE_SOCIALE‘Ici – la legge sottopone ad imposta (art.1 d.lgs. 504/92) unicamente (il possesso di) queste tre ben definite tipologie di beni immobili: fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli (Cass., Sez. 5, n. 17815/2017, Rv. 645016 – 01), si ritiene opportuna la trattazione in pubblica udienza del presente giudizio, anche al fine di verificare se è possibile nella presente fattispecie, riguardante l’ICI su un fabbricato, affermare che si tratti di area, attraverso una fictio iuris, senza introdurre un’ipotesi ulteriore rispetto a quelle indicate dal legislatore.
P.Q.M.
La Corte rinvia a nuovo ruolo per la fissazione RAGIONE_SOCIALE‘udienza pubblica.
Manda alla cancelleria per i conseguenti adempimenti. Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2025
Il Presidente NOME COGNOME