ICI contratto preliminare: chi paga le tasse?

Con la sentenza n. 34592 del 30/12/2019, la Corte di Cassazione, Sez. V, ha stabilito un principio fondamentale in materia di ICI e contratto preliminare. Il caso riguardava la richiesta di pagamento dell’imposta da parte di un Comune nei confronti di un promissario acquirente. La Corte ha chiarito che l’obbligo tributario sorge solo con il trasferimento effettivo della proprietà, che, in caso di contenzioso, coincide con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., e non con la mera stipula del preliminare o con la detenzione anticipata dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

ICI contratto preliminare: chi paga le tasse prima del rogito?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare solleva spesso dubbi su chi debba farsi carico delle imposte sulla proprietà, come la vecchia ICI (oggi IMU). Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 34592/2019, ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo che il promissario acquirente non è tenuto al pagamento dell’imposta fino a quando non diventa formalmente proprietario. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche sul tema dell’ICI e contratto preliminare.

I fatti di causa: un preliminare e la pretesa del Fisco

Il caso ha origine dalla pretesa di un Comune che aveva emesso avvisi di accertamento per il pagamento dell’ICI, relativa agli anni dal 2006 al 2008, nei confronti di una cittadina. La contribuente aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile ma, a causa dell’inadempimento del venditore, aveva dovuto avviare un’azione legale (ex art. 2932 c.c.) per ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà.

Durante gli anni fiscali contestati, il giudizio era ancora in corso e la contribuente non era ancora legalmente proprietaria dell’immobile. Nonostante ciò, il Comune riteneva che lei fosse il soggetto passivo dell’imposta. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla contribuente, annullando gli avvisi di accertamento. Il Comune ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione.

La questione giuridica e l’obbligo di pagare l’ICI

La domanda al centro della controversia era netta: il promissario acquirente, che ha stipulato un ICI contratto preliminare, è tenuto al pagamento dell’imposta anche se non è ancora proprietario legale dell’immobile?

Il Comune sosteneva che la situazione di fatto e l’azione legale intrapresa fossero sufficienti a radicare l’obbligo tributario. La contribuente, al contrario, affermava di non essere ancora titolare del diritto di proprietà, presupposto indispensabile per l’applicazione dell’ICI.

La decisione della Cassazione e le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la decisione di secondo grado e fornendo una spiegazione chiara e basata su principi consolidati.

La nozione di “possesso” ai fini ICI

I giudici hanno innanzitutto ribadito che, ai fini dell’ICI, il termine “possesso” non va confuso con la mera disponibilità materiale del bene (detenzione). Il presupposto dell’imposta è il possesso qualificato, inteso come titolarità della proprietà o di un altro diritto reale (es. usufrutto, uso, abitazione) sull’immobile. Il promissario acquirente, anche se immesso anticipatamente nel godimento del bene, è un semplice detentore qualificato e non un possessore ai fini fiscali. Il soggetto passivo dell’imposta rimane il proprietario-promittente venditore fino al trasferimento del diritto.

L’effetto traslativo della sentenza ex art. 2932 c.c.

Il punto cruciale della motivazione riguarda gli effetti della sentenza ottenuta ai sensi dell’art. 2932 c.c. La Corte ha precisato che tale sentenza ha natura costitutiva: non si limita ad accertare un diritto preesistente, ma crea l’effetto traslativo della proprietà che il contratto definitivo non concluso avrebbe dovuto produrre.

Di conseguenza, la proprietà si trasferisce non al momento della stipula del preliminare, né al momento della pronuncia della sentenza di primo grado, ma solo quando tale sentenza diventa definitiva e inoppugnabile, ovvero con il suo passaggio in giudicato. Poiché negli anni dal 2006 al 2008 la sentenza non era ancora passata in giudicato, la contribuente non poteva essere considerata proprietaria e, quindi, non era tenuta a versare l’ICI.

Le conclusioni: implicazioni pratiche

La sentenza consolida un principio di certezza giuridica fondamentale per chi si accinge a comprare casa.

* Per il promissario acquirente: L’obbligo di pagare le imposte sulla proprietà (come l’IMU) sorge solo dal momento del rogito notarile o, in caso di contenzioso, dal passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce la proprietà. Avere le chiavi in mano prima di tale momento non comporta obblighi fiscali sulla proprietà.
* Per il promittente venditore: Fino al trasferimento formale della proprietà, egli rimane l’unico soggetto passivo dell’imposta e deve continuare a versarla.

Questa pronuncia chiarisce in modo definitivo che la titolarità giuridica del diritto reale è l’unico criterio valido per individuare il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta, evitando che situazioni di fatto incerte, come quelle derivanti da un ICI contratto preliminare, possano generare obblighi fiscali impropri.

Chi deve pagare l’ICI (o l’IMU) se è stato firmato solo un contratto preliminare di vendita?
Il pagamento spetta al promittente venditore. Il promissario acquirente diventa soggetto passivo dell’imposta solo dopo essere diventato proprietario a tutti gli effetti, cioè dopo il rogito notarile o il passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce la proprietà.

Se ottengo una sentenza che mi trasferisce la proprietà di un immobile, da quando devo iniziare a pagare le tasse?
L’obbligo di pagare le imposte sulla proprietà decorre dal momento in cui la sentenza che trasferisce la proprietà diventa definitiva e non più impugnabile (passaggio in giudicato), e non dalla data della sua emissione.

Avere la disponibilità materiale dell’immobile (le chiavi di casa) prima del rogito definitivo mi obbliga a pagare l’ICI/IMU?
No. La semplice detenzione o disponibilità materiale del bene non è sufficiente a far sorgere l’obbligo tributario. Ai fini fiscali, rileva solo la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34592 Anno 2019

Civile Sent. Sez. 5 Num. 34592 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 30/12/2019

SENTENZA

ricorso 115 19-2013 proposto da: COMUNE DI in ,eersona del Sindaco pro , GLYPH domiciliatc elettivamente GLYPH INDIRIZZO GLYPH GLYPH stuolo dell’ariocauo esse 2P NOMECOGNOME GLYPH e C,ii racoresents o = eso eall’avvocato NOME COGNOME giusta denega in calce; in pro

– ricorrente –

contro

TORI – T-7 – i NOME, electiamente conooirisea n ROMA, NOME COGNOME 1/B, cresco lc studio NOME COGNOME NOME, rappresenitata e rpi-ec NOME COGNOME gi.ista delega in ROMA

avverso la sentenza n. 1948/2014 della GG2IM.TRIB.REG. di BOLOGNA, depositata il 14/11/2314; REG

uoHta la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/1/2019 da l Dont, LIBERATO COGNOME; pubilica udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NOME COGNOME che ha concluso per :’.ettc delricorso; per 21

udito per COGNOME l’Avvoca7c COGNOME che si ricorrente rba al ricorso. si

FATTI DI CAUSA

1. – Con sentenza n. 1948/5/14, depositata il 14 novembre 2014, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna ha accolt l’appello proposto da COGNOME NOME nei confronti del Comune Predappio e, in integrale riforma della decisione di prime cure annullato gli avvisi di accertamento che erano stato emessi pe recupero a tassazione dell’ICI dovuta relativamente agli anni dal 2 al 2008.

Ha rilevato, in sintesi, il giudice del gravame che, relativamen periodi d’imposta in questione, la contribuente non era «anc entrata in possesso dell’immobile», così che non sussistevano condizioni per sottoporre ad ICI l’immobile in oggetto».

2. – Il comune di Predappio ricorre per la cassazione del sentenza sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOMECOGNOME

Le parti hanno, altresì, depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE .

1. – Il primo motivo di ricorso, ai sensi dell’art. 360, c. cod. proc. civ., denuncia violazione del d.lgs. n. 546 del 1992 49, in relazione agli artt. 337 e ss. cod. proc. civ., assume sintesi, che il giudice del gravame aveva (indebitamente) consent l’eterointegrazione dei motivi di ricorso avverso gli avvi accertamento, così dando ingresso allo ius novorum in appello.

Il secondo motivo, formulato anch’esso ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., denuncia violazione ed erronea applicazione d.lgs. n. 546 del 1992, art. 18, sul rilievo che il giudice del g per un verso, aveva mal inteso il di prime cure, – che aveva decisum fondato l’inammissibilità del ricorso non sul difetto dell sottoscrizione quanto piuttosto sull’aspecificità dei relativi moti 18, c. 2, lett. e), cit.], – e, per il restante, aveva err

riformato detta statuizione di inammissibilità, così entrando merito della lite contestata.

Col terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 3, cod. pro la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del d.lgs. n del 1992, art. 3, spiegando, in sintesi, che il presupposto d’im nella fattispecie, si era integrato in ragione: – della sente Tribunale di Forlì (n. 862/2006) che aveva accolto la domand proposta dalla contribuente ai sensi dell’art. 2932 c.c. (esecu specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare); sentenza della Corte di Appello di Bologna (n. 1137/13 dell’Il lu 2013) che detta pronuncia di prime cure aveva confermato; – del disposizione dell’immobile in questione, per atto di donazione parte della contribuente (nell’anno 2013).
Col quarto motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 5 proc. civ., la ricorrente denuncia omesso esame di un fatto deci per il giudizio in relazione alle prove (documentali) offerte al giu avuto riguardo, nello specifico, al prodotto atto di donazione.

2. – I primi due motivi, che vanno congiuntamente trattati quanto connessi, sono destituiti di fondamento.

2.1 – Va, al riguardo, premesso che:

– il giudice di prime cure, – nel dar atto, peralt l’impugnazione degli avvisi di accertamento si fondava (anche) s mancato trasferimento dell’immobile perché tutt’ora pendente, grado di appello, la controversia definita dal Tribunale di Forlì sentenza n. 862 del 23.10.2006», – rilevava l’inammissibilità ricorso perché fondato su «motivazioni» afferenti «questioni person seppur con fondati motivi» e perché, dunque, risultava privo « requisiti di cui al c. 2 lett. e) e c. 3 dell’art. 18» (d.lgs. n.

– il giudice del gravame, per suo conto, – escluso che il ri introduttivo del giudizio non risultasse sottoscritto (così come ev dalla gravata sentenza attraverso il riferimento al comma 3 dell

18, cit.), – ha, quindi, rilevato che detto ricorso recava e indicazione dei relativi motivi che erano stati esposti con riferi alla pendenza (in appello) del giudizio introdotto dalla contribuen sensi dell’art. 2932 c.c., all’acquisizione, da parte del fallim promittente venditore, dell’immobile oggetto di detto giudiz all’inutile esperimento dell’azione di rivendica (nei confron fallimento) da parte della contribuente stessa.

2.2 – In disparte, ora, che i motivi di ricorso in trat difettano di autosufficienza, con riferimento all’effettivo contenu ricorso introduttivo del giudizio, – che peraltro, come si è a anticipato, le due sentenze di merito hanno specificamente ricostr (in relazione alla deduzione involgente, in particolare, il dife titolo di proprietà), – e di quello proprio dell’atto di appello, è evidente che la gravata sentenza né ha mal interpretato il decisum di prime cure, – che, come si è detto (e sia pur confusamente), allu ad una inammissibilità del ricorso introduttivo in relazione al req prescritto (anche) dal comma 3 dell’art. 18, cit., – né ha err rilevare la specificità dei motivi di ricorso incentrati (così c resto dato atto dalla stessa sentenza della CTP di Forlì) sul d della titolarità del diritto di proprietà.
Né, come si è appena rilevato, si è dato ingresso a motivi impugnazione incentrati su di una causa petendi che non risultasse già posta a fondamento del ricorso introduttivo del giudizio, il d di nova in appello non attingendo le (mere) argomentazioni giuridiche, ovvero la qualificazione giuridica degli elemen fattispecie, né le mere difese che si risolvano nella contestazio fatti costitutivi della pretesa tributaria (v., ss., 23 ex plurimis, Ca maggio 2018, n. 12651; Cass., 22 maggio 2018, n. 12614; Cass., 2 dicembre 2017, n. 31224).
3. – Il terzo motivo di ricorso è anch’esso destitu fondamento.

3.1 – Con riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI ( 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, c. 2, e art. 3, cc. 1 e 2) Corte ha rilevato che la nozione di «possesso» (richiamata ai fini definizione del presupposto d’imposta) non può essere identific con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante identificarsi con «situazioni giuridiche soggettive aventi car reale» e possessore «in tale contesto normativo, è pertant proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’im (cfr., ex plurímis, Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n. 10987; Cass., 9 ottob 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654).
E si è, così, rimarcato (avuto riguardo allo stesso cont contrattuale che connota la lite contestata) che non può rite soggetto passivo dell’imposta il promissario acquirente (anche s base di un contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati) mero detentore qualificato del bene, essendo diversamente tenuto pagamento dell’imposta il proprietario dell’immobile compromesso i vendita (v., in particolare, Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cas maggio 2013, n. 10987).

3.2 – Nella fattispecie è incontroverso che, – concluso un contr preliminare di vendita, – il promissario acquirente erna (id est l’odi parte controricorrente) ha azionato la pretesa all’esecuzione in f specifica dell’obbligo di concludere detto contratto (ai sensi de 2932 c.c.); e che, – ancora nell’anno 2013 (quando viene pronuncia la sentenza di appello nel giudizio proposto dalla contribuente), si erano ancora prodotti «gli effetti del contratto non concluso.» 2932, c. 1, c.c.).

Come, poi, rilevato dalla Corte «il presupposto d’impos costituito dalla proprietà del bene (di cui all’art. 1 del d.lgs.

1992), in caso di esecuzione forzata dell’obbligo di conclude contratto ex art. 2932 c.c., si realizza con l’effetto traslativo dal passaggio in giudicato della relativa sentenza» (così Cass ottobre 2017, n. 25942), in quanto la sentenza pronunciata ai s della sopra ricordata disposizione codicistica ha natura, ed e costitutivi, così che l’effetto traslativo della proprietà de produce solo col relativo passaggio in giudicato, – e, per v (anche) subordinato al pagamento del prezzo da parte d promissario acquirente laddove le parti del contratto prelimi abbiano pattuito il versamento del prezzo all’atto della stipul del contratto definitivo (v. Cass., 27 ottobre 2017, n. 255 altresì, in termini generali sull’effetto traslativo in questio Sez. U., 22 febbraio 2010, n. 4059 cui adde, Cass., 26 ex plurimis, settembre 2018, n. 22997; Cass., 3 maggio 2016, n. 8693) -.
3.3 – In conclusione, risultando il relativo dispositivo confo diritto, va corretta la motivazione della gravata sentenza (art. 4, cod. proc. civ.) in quanto il possesso rilevante, ai fini del costituito (nella fattispecie) dal conseguimento della prop dell’immobile che, negli anni oggetto di recupero a tassazione 2006 al 2008), non ancora risultava in titolarità della contribuen

4. – I rilievi sin qui svolti danno, da ultimo, dell’infondatezza del quarto motivo di ricorso che è incen sull’omesso esame di un fatto decisivo, – censura, quest ricondurre alla riformulazione dell’art. 360, c. 1, n. 5, cod. p (secondo il cui disposto rileva, ora, l’«omesso esame circa un decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione parti»), qual conseguente alla novella di cui all’art. 54, c. 1 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. – e che non considera che l’esame del fatto (in tesi) decisivo ( di donazione) non avrebbe potuto determinare affatto un es diverso della controversia (cfr. Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n
cui adde, ex plurimis, Cass., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., 13 agosto 2018, n. 20721; Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 1988 di vero l’atto in questione costituendo mera conferma, – alla st degli elementi costitutivi della fattispecie tributaria (d.lgs. n 1992, art. 1, c. 2, e art. 3, cc. 1 e 2, cit.), – del presupposto impositivo qual imputato dall’Ente locale a period imposta (di gran lunga) antecedenti il conseguimento (per giudica della titolarità del bene.

5. – Le spese del giudizio di legittimità, liquidate co dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei confronti ricorrono, altresì, i presupposti per il vers dell’ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari dovuto per il ricorso principale (d.p.r. n. 115 del 2002, art. quater).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il Comune di Predappío pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giu di legittimità, liquidate in C 1.400,00, oltre rimborso spese gene difesa ed oneri accessori, come per legge. Ai sensi dell’art. 13 c 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, co della I. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presu processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ul importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articol se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 6 novembr 2019

Il Presidente

GLYPH

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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