ICI aree portuali: tassabilità per uso commerciale

Un ente comunale ha contestato la decisione di una commissione tributaria che esentava una società terminalista dal pagamento dell’ICI per le sue aree operative. La Corte di Cassazione ha confermato la tassabilità per l’ICI sulle aree portuali, stabilendo che il fattore decisivo è l’uso commerciale dell’immobile. Una legge successiva, più favorevole al contribuente, è stata giudicata non retroattiva e quindi inapplicabile all’anno d’imposta in questione. La Corte ha così annullato la decisione precedente, confermando l’avviso di accertamento fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

ICI Aree Portuali: La Cassazione Conferma la Tassabilità per Uso Commerciale

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza per gli operatori del settore logistico e per gli enti locali: la tassabilità ai fini ICI aree portuali. La decisione chiarisce un punto fondamentale, ribadendo che, per gli anni d’imposta antecedenti al 2020, il criterio determinante per l’applicazione dell’imposta è la funzione imprenditoriale e commerciale svolta sull’immobile, a prescindere da normative successive più favorevoli. Analizziamo nel dettaglio la pronuncia e le sue implicazioni.

Il Contesto del Caso: Imposta Comunale e Aree Demaniali

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di una società concessionaria di aree demaniali marittime, adibite a terminal portuale per la movimentazione e il deposito di merci. La società aveva impugnato l’atto impositivo, ottenendo ragione davanti alla Commissione Tributaria Regionale, la quale aveva annullato l’accertamento, riformando la decisione di primo grado.

L’ente locale, non condividendo la decisione dei giudici d’appello, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che le aree in questione, essendo utilizzate per un’attività palesemente commerciale e industriale, dovessero essere soggette a ICI.

La Decisione della Cassazione sull’ICI Aree Portuali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito a favore dell’ente impositore. La decisione si fonda su principi consolidati nella giurisprudenza di legittimità, che vengono qui riaffermati con chiarezza.

Il Principio della Funzione Prevale sull’Ubicazione

Il cuore della decisione risiede nel principio secondo cui l’imposizione ICI sulle aree portuali si basa sul criterio della funzione e non su quello della mera ubicazione. Se un’area, anche se demaniale e di interesse pubblico, è utilizzata per lo svolgimento di un’attività libero-imprenditoriale, essa è soggetta al tributo. L’accertamento catastale deve quindi verificare l’effettivo esercizio di un’attività secondo parametri imprenditoriali. Nel caso di specie, era pacifico e accertato che la società svolgesse attività di movimentazione, stoccaggio e deposito merci, configurando un uso commerciale che esclude l’esenzione.

L’irrilevanza della Normativa Sopravvenuta

La società contribuente aveva invocato una normativa più recente (art. 1, comma 578, della L. n. 205 del 2017) che classifica banchine e aree portuali strettamente funzionali alle operazioni portuali nella categoria catastale E/1 (immobili a destinazione particolare), di fatto esentandole. La Corte ha però qualificato questa disposizione come norma innovativa e non interpretativa, con efficacia solo a partire dal 1° gennaio 2020. Poiché l’anno d’imposta oggetto di contestazione era precedente, tale norma non poteva trovare applicazione retroattiva.

Le Motivazioni della Corte

La Corte Suprema ha preliminarmente respinto le eccezioni di inammissibilità sollevate dalla società. Ha ritenuto il ricorso del Comune autosufficiente, in quanto conteneva tutti gli elementi di fatto e di diritto necessari per la decisione, senza interpretare tale principio in modo eccessivamente formalistico. Inoltre, ha chiarito che il Comune non stava proponendo questioni nuove, ma tesi giuridiche diverse basate sugli stessi fatti già discussi nei gradi di merito, attività pienamente consentita nel giudizio di cassazione.

Nel merito, la motivazione si è ancorata a un orientamento giurisprudenziale costante. La Corte ha ribadito che, ai fini della classificazione nella categoria E, un immobile deve presentare caratteristiche tipologico-funzionali che lo rendano estraneo a ogni uso commerciale o industriale. Le aree portuali destinate a finalità commerciali, come quelle di un terminalista, non rientrano in questa categoria. L’impiego concreto per scopi imprenditoriali, con autonomia funzionale e reddituale, determina l’assoggettamento a ICI. La decisione di assoggettare a imposta i magazzini e i locali utilizzati dalle società “terminaliste” è dunque una logica conseguenza di questo principio consolidato.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida un importante principio in materia di fiscalità immobiliare portuale. Per tutti gli anni d’imposta antecedenti al 2020, la verifica dell’assoggettabilità a ICI delle aree in concessione deve basarsi sull’effettivo utilizzo. Se l’area è impiegata per attività commerciali e imprenditoriali, essa è soggetta all’imposta, a prescindere dalla sua natura demaniale. La successiva modifica legislativa, che ha introdotto un regime di favore, non può essere applicata retroattivamente per sanare situazioni pregresse. Questa pronuncia fornisce quindi un chiaro punto di riferimento per la gestione del contenzioso ancora pendente su annualità passate, riaffermando la prevalenza della sostanza (l’uso commerciale) sulla forma (la classificazione catastale o la natura demaniale).

Le aree portuali sono soggette a ICI?
Sì, le aree portuali sono soggette a ICI se sono concretamente utilizzate per lo svolgimento di attività commerciali o industriali, come la movimentazione, lo stoccaggio e il deposito di merci, a prescindere dalla loro natura demaniale.

Una nuova legge che esenta le aree portuali dall’imposta ha effetto retroattivo?
No. Secondo la Corte, la legge n. 205 del 2017, che ha previsto una classificazione catastale favorevole per le aree portuali, è una norma innovativa e non interpretativa. Pertanto, i suoi effetti si producono solo per il futuro, a partire dal 1° gennaio 2020, e non può essere applicata a periodi d’imposta precedenti.

Cosa determina la classificazione catastale di un’area portuale ai fini ICI per gli anni ante 2020?
La classificazione dipende dalla funzione effettivamente svolta. Un’area portuale non può essere classificata nella categoria E (che gode di un regime fiscale agevolato) se è destinata a finalità commerciali o industriali. Il criterio determinante è l’esercizio di un’attività secondo parametri imprenditoriali, che conferisce all’immobile autonomia funzionale e reddituale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17259 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17259 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26860/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LIGURIA n. 206/2021 depositata il 15/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La commissione tributaria regionale della Liguria, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto l’appello della società contribuente ed in riforma della decisione di primo grado ha annullato l’avviso di accertamento impugnato;

ricorre in cassazione il Comune di Genova, con un unico motivo di ricorso, integrato da successiva memoria;

resiste con controricorso la contribuente società che chiede preliminarmente di dichiararsi inammissibile il ricorso per mancanza di autosufficienza e per la proposizione di motivi nuovi, comunque di rigettare il ricorso.

…

Considerato che

Il ricorso risulta fondato e la sentenza deve cassarsi con decisione nel merito da parte della Cassazione non risultando necessari ulteriori accertamenti di merito.

Preliminarmente deve rilevarsi che il ricorso risulta autosufficiente, contenendo ampiamente i dati di fatto della questione. Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di
integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).

Il ricorso contiene tutti gli elementi della fattispecie e le analisi in diritto della questione controversa.

3. Inoltre, il ricorso non pone questioni nuove, eccezioni, in quanto si limita a prospettare tesi giuridiche che non possono ritenersi motivi nuovi, in quanto fondate sulle stesse questioni di fatto già trattate nei giudizi di merito: «Nel giudizio di cassazione deve ritenersi preclusa la possibilità di prospettare per la prima volta questioni nuove o nuove contestazioni non trattate nella precedente fase di merito e non rilevabili d’ufficio, mentre deve ritenersi consentito dedurre nuove tesi giuridiche e nuovi profili di difesa soltanto quando questi si fondino sugli stessi elementi di fatto già dedotti dinanzi al giudice di merito (onde, per essi, non risultino necessari nuovi accertamenti). Resta preclusa, pertanto, la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione difensiva, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi da quelli fatti valere nel giudizio di merito, prospettando, per l’effetto, questioni fondate su elementi di fatto nuovi e diversi da quelli dedotti nelle pregresse fasi processuali, e ciò anche nel caso in cui le questioni proposte con il ricorso non integrino delle eccezioni in senso proprio ma consistano, invece, in mere contestazioni difensive del convenuto, involgenti pur sempre, peraltro, accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito perché non richiestone (principio affermato in tema di controversia relativa alla sede di una società destinataria della notifica di un provvedimento di stima di indennità di espropriazione non dedotta
in fase di merito)» (Sez. 1, Sentenza n. 14848 del 16/11/2000, Rv. 541757 -01).

Nelle controdeduzioni la contribuente sostiene che gli immobili in questione devono ritenersi catastalmente nella categoria E/1 in relazione alla DOCFA, con decorrenza 21 agosto 2012 (quindi anche per l’anno in contestazione, 2013) e alle sentenze della C.T.P. e C.T. R. che allega (che avrebbero accolto il ricorso della contribuente); tuttavia non viene dimostrata la definitività delle sentenze, il loro passaggio in giudicato. Conseguentemente le stesse non possono essere considerate nel presente giudizio.
La questione dell’imposizione ICI per le aree portuali è già stata affrontata da questa Corte di Cassazione, e non sussistono motivi per discostarsi dall’orientamento costante: «L’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività liberoimprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale delle stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento. (Nella specie, è stato escluso che gli immobili costituenti un terminal portuale adibito al deposito e alla movimentazione di merce, oggetto di concessione demaniale marittima, fossero compresi in categoria E/1 e fossero perciò soggetti all’esenzione ICI di cui all’art. 7, comma 1, lett. b, del d.lgs. n. 504 del 1992)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23067 del 17/09/2019, Rv. 655054 -01);
«In tema di ICI, ai fini del classamento di un immobile nella categoria E, come previsto dall’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, è necessario che lo stesso presenti caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le aree portuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate a tali finalità. (Nella specie, in applicazione del principio la

SRAGIONE_SOCIALE. ha ritenuto assoggettati ad ICI i locali magazzini utilizzati dalle società imprenditrici “terminaliste”, concessionarie del suolo, per le attività di movimentazione, stoccaggio, deposito, imbarco e sbarco di merci)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 10674 del 17/04/2019, Rv. 653540 – 01).

L’uso commerciale da parte della contribuente è pacifico tra le parti e, del resto, accertato, in fatto, dalle due decisioni di merito.

La questione della nuova norma (come prospettata nel ricorso introduttivo e discussa nel controricorso) è stata affrontata e decisa dalla Corte di Cassazione nel senso che si tratta di norma innovativa (non di interpretazione) che si applica solo dal 1 gennaio 2020: « In tema di ICI, le aree portuali (anche demaniali) sono classificabili nella categoria “E” di cui all’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006 (conv. in l. n. 286 del 2006) se aventi caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderle estranee ad ogni uso commerciale o industriale e non anche se presentino autonomia funzionale e reddituale riveniente dal loro concreto impiego per scopi imprenditoriali di siffatta natura, a nulla valendo, in senso contrario, l’art. 1, comma 578, della l. n. 205 del 2017, secondo cui le banchine, le aree portuali scoperte ed i relativi depositi strettamente funzionali alle operazioni ed ai servizi portuali non doganali costituiscono immobili a destinazione particolare, da censire in catasto nella categoria E/1 (anche se affidati in concessione a privati), trattandosi di disposizione espressamente valevole solo per il futuro (dal 1° gennaio 2020)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 34657 del 30/12/2019, Rv. 656424 – 01; vedi anche n. 29194 del 2020 e n. 31551 del 2022).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano per il giudizio di legittimità come dal dispositivo; in una valutazione complessiva del giudizio possono compensarsi le spese dei giudizi di merito.

…

accoglie il ricorso; cassa la sentenza e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della società contribuente.

Condanna il controricorrente al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Compensa le spese dei giudizi di merito.

Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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