ICI aree portuali: quando è dovuta l'imposta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17255/2024, ha stabilito che l’ICI aree portuali è dovuta se queste sono utilizzate per attività imprenditoriali. Il caso vedeva un Comune contrapposto a una società di gestione terminal. La Corte ha chiarito che il criterio determinante è la funzione commerciale dell’area, non la sua mera ubicazione. Una nuova legge di esenzione non è retroattiva e si applica solo dal 2020, non influendo su annualità precedenti come quella del 2013 oggetto di causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

ICI Aree Portuali: La Funzione Commerciale Determina la Tassabilità

La Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale per la finanza degli enti locali e per le imprese che operano nel settore logistico: il pagamento dell’ICI aree portuali. Con una recente ordinanza, i giudici hanno ribadito un principio consolidato: ai fini dell’imposta, ciò che conta è l’effettivo utilizzo dell’immobile. Se un’area portuale, anche se demaniale e data in concessione, viene sfruttata per attività imprenditoriali, essa è soggetta a tassazione.

I Fatti di Causa

La controversia nasceva dall’impugnazione di un avviso di accertamento ICI per l’anno 2013, notificato da un Comune a una società concessionaria di un terminal portuale. La società sosteneva che i propri immobili dovessero rientrare nella categoria catastale E/1, esente da imposta, data la loro natura e funzione all’interno del porto. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla società, annullando l’atto impositivo. Il Comune, non accettando la decisione, ha presentato ricorso per Cassazione, sostenendo la piena tassabilità delle aree in questione.

La Tassabilità dell’ICI aree portuali secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito a favore dell’ente locale. I giudici hanno respinto in via preliminare le eccezioni della società contribuente sull’ammissibilità del ricorso, giudicandolo completo e autosufficiente.

Entrando nel vivo della questione, la Corte ha affermato che la questione dell’imposizione ICI per le aree portuali è già stata ampiamente affrontata e risolta dalla sua giurisprudenza costante. Il principio cardine è quello della funzione: l’imposta si fonda sul criterio dell’attività libero-imprenditoriale svolta sull’area e non sul semplice criterio dell’ubicazione. Pertanto, il classamento catastale di tali aree deve basarsi sulla verifica dell’esercizio di un’attività con parametri imprenditoriali, rendendo irrilevante l’interesse pubblico generale al suo svolgimento.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando numerosi precedenti conformi. È stato chiarito che immobili come terminal portuali, adibiti al deposito e alla movimentazione di merci in regime di concessione demaniale, non possono essere inclusi nella categoria E/1, soggetta all’esenzione ICI. Questo perché, di fatto, sono utilizzati per scopi commerciali e industriali.

Un punto fondamentale toccato dall’ordinanza riguarda una normativa successiva (legge n. 205/2017) che ha previsto la classificazione in categoria E/1 per banchine e aree portuali strettamente funzionali ai servizi portuali. La Cassazione ha specificato che tale norma ha natura innovativa e non interpretativa, e i suoi effetti decorrono solo dal 1° gennaio 2020. Di conseguenza, non può essere applicata retroattivamente a periodi d’imposta precedenti, come il 2013, oggetto della controversia. L’uso commerciale dell’area da parte della società concessionaria era pacifico e accertato nei precedenti gradi di giudizio, rendendo inevitabile l’assoggettamento all’imposta per l’annualità in questione.

Le Conclusioni

L’ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro e di notevole impatto pratico. Le società che gestiscono terminal e aree logistiche nei porti in regime di concessione devono considerare tali immobili come soggetti a tassazione locale (prima ICI, ora IMU) per tutte le annualità antecedenti al 2020, a condizione che su di essi venga svolta un’attività di natura commerciale o industriale. La decisione riafferma la prevalenza del criterio della funzione economica effettiva rispetto alla natura demaniale del bene, fornendo agli enti locali uno strumento certo per la riscossione dei tributi e alle imprese un quadro definito dei propri obblighi fiscali.

Le aree portuali date in concessione a privati sono soggette a ICI?
Sì, sono soggette a ICI se vengono utilizzate per lo svolgimento di attività con finalità commerciali o industriali, come la movimentazione, lo stoccaggio e il deposito di merci. Il criterio decisivo è la funzione imprenditoriale dell’area, non la sua natura demaniale.

Una nuova legge che esenta le aree portuali dall’imposta può essere applicata retroattivamente?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la normativa del 2017, che ha previsto il classamento di alcune aree portuali nella categoria catastale esente E/1, è una norma innovativa e non interpretativa. Pertanto, i suoi effetti si producono solo dal 1° gennaio 2020 e non può essere applicata a periodi d’imposta precedenti.

Qual è il criterio principale per determinare l’assoggettamento all’ICI delle aree portuali?
Il criterio principale è quello funzionale. L’imposizione si basa sulla natura dell’attività effettivamente svolta sull’immobile. Se l’attività ha carattere imprenditoriale e commerciale, l’area è tassabile, indipendentemente dalla sua collocazione geografica all’interno del demanio marittimo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17255 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17255 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26856/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LIGURIA n. 207/2021 depositata il 15/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La commissione tributaria regionale della Liguria, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto l’appello della società contribuente ed in riforma della decisione di primo grado ha annullato l’avviso di accertamento impugnato;

ricorre in cassazione il Comune di Genova, con un unico motivo di ricorso, integrato da successiva memoria;

resiste con controricorso la contribuente società che chiede preliminarmente di dichiararsi inammissibile il ricorso per mancanza di autosufficienza e per la proposizione di motivi nuovi, comunque di rigettare il ricorso.

…

Considerato che

Il ricorso risulta fondato e la sentenza deve cassarsi con decisione nel merito da parte della Cassazione non risultando necessari ulteriori accertamenti di merito.

Preliminarmente deve rilevarsi che il ricorso risulta autosufficiente, contenendo ampiamente i dati di fatto della questione. Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di
integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).

Il ricorso contiene tutti gli elementi della fattispecie e le analisi in diritto della questione controversa.

3. Inoltre, il ricorso non pone questioni nuove, eccezioni, in quanto si limita a prospettare tesi giuridiche che non possono ritenersi motivi nuovi, in quanto fondate sulle stesse questioni di fatto già trattate nei giudizi di merito: «Nel giudizio di cassazione deve ritenersi preclusa la possibilità di prospettare per la prima volta questioni nuove o nuove contestazioni non trattate nella precedente fase di merito e non rilevabili d’ufficio, mentre deve ritenersi consentito dedurre nuove tesi giuridiche e nuovi profili di difesa soltanto quando questi si fondino sugli stessi elementi di fatto già dedotti dinanzi al giudice di merito (onde, per essi, non risultino necessari nuovi accertamenti). Resta preclusa, pertanto, la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione difensiva, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi da quelli fatti valere nel giudizio di merito, prospettando, per l’effetto, questioni fondate su elementi di fatto nuovi e diversi da quelli dedotti nelle pregresse fasi processuali, e ciò anche nel caso in cui le questioni proposte con il ricorso non integrino delle eccezioni in senso proprio ma consistano, invece, in mere contestazioni difensive del convenuto, involgenti pur sempre, peraltro, accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito perché non richiestone (principio affermato in tema di controversia relativa alla sede di una società destinataria della notifica di un provvedimento di stima di indennità di espropriazione non dedotta
in fase di merito)» (Sez. 1, Sentenza n. 14848 del 16/11/2000, Rv. 541757 – 01).

Nelle controdeduzioni la contribuente sostiene che gli immobili in questione devono ritenersi catastalmente nella categoria E/1 in relazione alla DOCFA, con decorrenza 21 agosto 2012 (quindi anche per l’anno in contestazione, 2013) e alle sentenze della C.T.P. e C.T. R. che allega (che avrebbero accolto il ricorso della contribuente); tuttavia non viene dimostrata la definitività delle sentenze, il loro passaggio in giudicato. Conseguentemente le stesse non possono essere considerate nel presente giudizio.
La questione dell’imposizione ICI per le aree portuali è già stata affrontata da questa Corte di Cassazione, e non sussistono motivi per discostarsi dall’orientamento costante: «L’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività liberoimprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale delle stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento. (Nella specie, è stato escluso che gli immobili costituenti un terminal portuale adibito al deposito e alla movimentazione di merce, oggetto di concessione demaniale marittima, fossero compresi in categoria E/1 e fossero perciò soggetti all’esenzione ICI di cui all’art. 7, comma 1, lett. b, del d.lgs. n. 504 del 1992)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23067 del 17/09/2019, Rv. 655054 -01);
«In tema di ICI, ai fini del classamento di un immobile nella categoria E, come previsto dall’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, è necessario che lo stesso presenti caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le aree portuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate a tali finalità. (Nella specie, in applicazione del principio la

SRAGIONE_SOCIALE. ha ritenuto assoggettati ad ICI i locali magazzini utilizzati dalle società imprenditrici “terminaliste”, concessionarie del suolo, per le attività di movimentazione, stoccaggio, deposito, imbarco e sbarco di merci)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 10674 del 17/04/2019, Rv. 653540 – 01).

L’uso commerciale da parte della contribuente è pacifico tra le parti e, del resto, accertato, in fatto, dalle due decisioni di merito.

La questione della nuova norma (come prospettata nel ricorso introduttivo e discussa nel controricorso) è stata affrontata e decisa dalla Corte di Cassazione nel senso che si tratta di norma innovativa (non di interpretazione) che si applica solo dal 1 gennaio 2020: « In tema di ICI, le aree portuali (anche demaniali) sono classificabili nella categoria “E” di cui all’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006 (conv. in l. n. 286 del 2006) se aventi caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderle estranee ad ogni uso commerciale o industriale e non anche se presentino autonomia funzionale e reddituale riveniente dal loro concreto impiego per scopi imprenditoriali di siffatta natura, a nulla valendo, in senso contrario, l’art. 1, comma 578, della l. n. 205 del 2017, secondo cui le banchine, le aree portuali scoperte ed i relativi depositi strettamente funzionali alle operazioni ed ai servizi portuali non doganali costituiscono immobili a destinazione particolare, da censire in catasto nella categoria E/1 (anche se affidati in concessione a privati), trattandosi di disposizione espressamente valevole solo per il futuro (dal 1° gennaio 2020)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 34657 del 30/12/2019, Rv. 656424 -01; vedi anche n. 29194 del 2020 e n. 31551 del 2022).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano per il giudizio di legittimità come dal dispositivo; in una valutazione complessiva del giudizio possono compensarsi le spese dei giudizi di merito.

…

accoglie il ricorso; cassa la sentenza e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della società contribuente.

Condanna il controricorrente al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00, per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Compensa le spese dei giudizi di merito.

Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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