ICI aree edificabili: vincoli e termini di decadenza

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ICI aree edificabili è dovuta anche se sul terreno gravano vincoli di inedificabilità, come quelli idrogeologici o di rispetto fluviale. Tali vincoli non eliminano la natura fabbricabile dell’area, ma ne riducono esclusivamente il valore venale. Inoltre, in caso di omessa dichiarazione, il termine di decadenza quinquennale per l’accertamento inizia a decorrere dall’anno in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, rendendo tempestivi gli avvisi notificati entro tale finestra temporale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

ICI aree edificabili: l’impatto dei vincoli e della decadenza

La tassazione relativa all’ICI aree edificabili rappresenta un tema complesso che richiede una distinzione netta tra la classificazione urbanistica e l’effettiva possibilità di costruire. La recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce punti fondamentali per contribuenti e amministrazioni comunali, confermando che la natura fiscale di un terreno dipende principalmente dalla sua destinazione nel piano regolatore.

ICI aree edificabili e vincoli di inedificabilità

Un punto centrale della controversia riguarda la persistenza della natura edificabile di un suolo in presenza di vincoli idrogeologici o di rispetto fluviale. Secondo i giudici di legittimità, l’esistenza di un vincolo che condizioni o impedisca di fatto l’edificazione non esclude la natura fabbricabile dell’area ai fini fiscali. Se il Piano Urbanistico Comunale (PUC) attribuisce una vocazione edificatoria, l’imposta è dovuta. Tuttavia, il vincolo non è irrilevante: esso deve essere considerato per determinare il valore venale in comune commercio, riducendo proporzionalmente la base imponibile su cui calcolare il tributo.

La nozione tecnica di edificazione

L’edificabilità legale non si limita alla sola costruzione di edifici residenziali. Essa comprende ogni forma di trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione, inclusi manufatti di modesto volume o strutture non necessariamente in muratura. Pertanto, anche aree destinate a servizi di interesse generale con limitate possibilità costruttive rientrano nel regime delle aree fabbricabili.

La decadenza del potere di accertamento

Un altro aspetto cruciale riguarda il calcolo dei tempi a disposizione del Comune per notificare gli avvisi di accertamento. La normativa distingue chiaramente tra omesso versamento e omessa dichiarazione. Nel caso di omessa dichiarazione, il termine di decadenza di cinque anni non parte dall’anno di imposta, ma dall’anno successivo, ovvero quello in cui il contribuente avrebbe dovuto presentare la dichiarazione ICI. Questa interpretazione estende di fatto la finestra temporale a disposizione dell’ente locale per recuperare le somme non dichiarate.

Le motivazioni

La Corte spiega che l’edificabilità di un’area è desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune. I vincoli idrogeologici o ambientali non sottraggono l’area al regime fiscale dei suoli edificabili, ma incidono solo sulla valutazione economica del bene. Per quanto riguarda la decadenza, i giudici hanno ribadito che il dies a quo per l’omessa dichiarazione coincide con la scadenza del termine di presentazione della stessa, garantendo così la tempestività dell’azione amministrativa se avviata entro i cinque anni successivi a tale scadenza.

Le conclusioni

In conclusione, il contribuente è tenuto al pagamento dell’imposta basata sulla classificazione urbanistica, pur potendo contestare il valore attribuito dal Comune in ragione dei vincoli esistenti. La decisione conferma la legittimità degli accertamenti notificati entro i termini calcolati a partire dall’obbligo dichiarativo. Resta fondamentale per il proprietario monitorare la corretta valutazione del valore venale per evitare una tassazione sproporzionata rispetto all’effettivo potenziale economico del terreno.

Un terreno con vincolo di inedificabilità assoluta è esente dall’ICI?
No, il vincolo non elimina la natura edificabile dell’area se prevista dal piano regolatore, ma ne riduce solo il valore venale imponibile.

Da quando decorre il termine di 5 anni per l’accertamento ICI in caso di dichiarazione omessa?
Il termine inizia a decorrere dall’anno successivo a quello d’imposta, ovvero dall’anno in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.

Cosa succede se il difensore muore durante il giudizio di Cassazione?
Se la parte è a conoscenza dell’evento e ha già nominato un nuovo difensore, il processo prosegue senza necessità di rinvio dell’udienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28713 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28713 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 16/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27337/2020 R.G. proposto da:

NOME, COGNOME NOME E COGNOME NOME, quali eredi dI COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (-) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Campania SEZ.DIST. SALERNO n. 495/2020 depositata il 16/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

1.Con sentenza n. 495/05/19, depositata in data 16.01.2020, la Commissione tributaria regionale della Campania respingeva l’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti del Comune di Avellino.

Il giudizio aveva ad oggetto l’impugnazione dell’avviso di accertamento ICI, per le annualità 2010 -2011 relativo ad aree ‘utilizzabili a scopo edificatorio’ ricadenti -secondo quanto assunto dalla ricorrente -in zona F per servizi di interesse generale come indicato nel P.U.C. che stabilisce al capo VIII art. 21 lettera A) che l’area rientra nel parco territoriale di progetto e, successivamente, che nelle aree individuate dal Piano, i privati, in alternativa all’esproprio, possono avanzare proposte di cessione gratuita dell’area all’amministrazione comunale>, nonché la decadenza del Comune dal potere accertativo rispetto alle annualità in contestazione.
La Commissione di primo grado accoglieva parzialmente il ricorso della contribuente sul rilievo che il Comune era decaduto dal potere accertativo per l’annualità di imposta 2010, mentre per l’anno di imposta 2011 riduceva il valore in comune commercio degli appezzamenti nella misura del 50% di quello accertato dal Comune, in considerazione dei vincoli gravanti sui fondi.

La contribuente interponeva gravame avverso la sentenza di prime cure.

La CTR della Campania rigettava l’appello principale della contribuente ed accoglieva parzialmente quello incidentale proposto dal Comune, rilevando che il valore in comune commercio delle aree, determinato dal Comune in euro 33,50 al mq., corrispondeva a quanto era stato stabilito con delibera n. 27 dell’11.04.2008; valore stimato congruo poiché conforme ai criteri omogenei di stima sottesi ed intermedio tra i valori minimi e massimi. In particolare, ad avviso del giudice di appello, il vincolo di inedificabilità non impedisce di considerare la vocazione edificatoria delle aree, e la riduzione del valore stabilito dal primo giudice, pur in applicazione del condivisibile principio che detti vincoli incidono solo sul valore venale degli immobili, non corrisponderebbe ai valori fissati dalla delibera consiliare risultanti invece corrispondenti ai valori di mercato di dette aree.
Avverso la sentenza di appello, la contribuente propone ricorso per cassazione, consegnato ad un unico motivo; il Comune resiste con controricorso e ricorso incidentale.

Con atto del 21 settembre 2023, l’AVV_NOTAIO ha chiesto il rinvio dell’udienza per aver ricevuto mandato dagli eredi di NOME solo pochi giorni prima.

CONSIDERATO CHE

Con unico motivo, la parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 d.lgs. 504/1992; per avere la Commissione Regionale erroneamente ritenuto che i terreni oggetto dell’accertamento fossero utilizzabili a scopo edificatorio nonostante la sussistenza di vincoli, sugli stessi, atti a impedire ogni intervento edificatorio in quanto inseriti in area di rispetto fluviale.

Con l’unico motivo di ricorso incidentale, l’ente locale lamenta la violazione dell’art. 10 d.lgs. 504/92, nonché dell’art. 1 commi 161

e 171 legge 296/2006; per avere il decidente erroneamente affermato la decadenza del Comune con riguardo all’accertamento ICI 2010 per tardiva notifica dell’atto impositivo in data 29/12/2016, a cui aveva poi fatto seguito, a seguito di istanza di riesame, la notifica di un avviso in rettifica in data 6/3/2017 con rideterminazione in riduzione dell’importo pregresso, assumendo che la decorrenza del quinquennio doveva essere individuata nella scadenza del termine per presentare la dichiarazione dei redditi per l’annualità 2010, vale a dire entro maggio -giugno 2011, di guisa che la notifica dell’avviso di accertamento in data 29 novembre 2016 risulta tempestivo.
3.Va preliminarmente rigettata la richiesta di rinvio d’udienza avanzata con la memoria difensiva di parte ricorrente per l’intervenuto decesso del precedente difensore, in data 20/9/2022.

Invero, nel giudizio di cassazione, la morte dell’unico difensore, avvenuta (nella specie, oltre un anno fa) dopo il deposito del ricorso e prima dell’udienza di discussione, non determina la necessità di rinviare a nuovo ruolo la causa dandone comunicazione alla parte personalmente, onde consentirle di provvedere alla nomina di un nuovo difensore, allorquando la parte stessa sia già a conoscenza di tale evento ed abbia (come nella specie) rilasciato procura ad un nuovo difensore (cfr. Cass. n. 22020 del 19/10/2007; conf. Cass. n. 25462 del 30/08/2023; Cass. n. 28288 del 4/11/2019; Cass. n. 2018 del 05/10/2018).
4. Il ricorso principale è infondato.

In tema di ICI l’esistenza di un vincolo idrogeologico che condizioni di fatto l’edificabilità del suolo non esclude, infatti, la natura fabbricabile dall’area -rilevante ex art. 2 d.lgs. n. 504 del 1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune -ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la base

imponibile (cfr. in termini Cass. n. 19963/2019); l’edificabilità legale non si esaurisce, invero, in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione.

La stessa ricorrente, peraltro, deduce che il terreno in oggetto era inserito, nelle norme di attuazione del P.U.C., in fascia «F per servizi di interesse generale», e che «in particolare la zona F riguarda parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale, e che sono consentiti manufatti di modesto volume non necessariamente in muratura destinati a chiosco bar o per la vendita di quotidiani» (cfr. pag. 3, 5 ricorso).

La Commissione tributaria regionale si è quindi pienamente uniformata ai principi dianzi illustrati laddove ha affermato che la presenza di vincoli di inedificabilità non impediva ex se di considerare la vocazione edificatoria di aree come quella in oggetto, incidendo i detti vincoli solo sul valore venale degli immobili, atteso che, come dianzi illustrato, anche i vincoli idrogeologici non sottraggono le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, assumendo invece rilevanza soltanto sulla concreta determinazione del relativo valore di mercato.
5. Il ricorso incidentale del Comune è fondato.

In tema di ICI, ai fini dell’individuazione del dies a quo del termine quinquennale di decadenza del potere di accertamento da parte degli enti locali, previsto dall’art. 1, comma 161, della legge n. 296 del 2006, occorre distinguere l’ipotesi di omesso versamento dell’imposta (in relazione alla quale deve farsi riferimento al termine entro cui il tributo avrebbe dovuto essere pagato) da quella di omessa dichiarazione (in ordine alla quale deve farsi riferimento al termine entro cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione omessa); pertanto, mentre nella prima ipotesi il primo dei cinque anni previsti dalla norma richiamata è quello
successivo all’anno oggetto di accertamento e nel corso del quale il maggior tributo avrebbe dovuto essere pagato, nella seconda ipotesi esso coincide, invece, con il secondo anno successivo a quello oggetto di accertamento, atteso che il termine di presentazione della dichiarazione scade l’anno successivo a quello di chiusura del periodo di imposta,

Tanto premesso, nel caso in esame non si era in presenza di un omesso versamento di imposta ma di un’omessa dichiarazione rilevante ai fini ICI relativamente alle annualità 2010 e 2011, con la conseguenza che -alla luce di quanto sopra -l’avviso di accertamento notificato in data 29/12/2016 (dovendosi fare riferimento a questa data, e non a quella del 6 marzo 2017, di notifica di un atto di mera precisazione di una pretesa impositiva già compiuta e comunicata), risulta tempestivo, in quanto la notifica è stata disposta entro il termine di cui all’art. 1, comma 161 della legge n. 296 del 2006, scadendo, nel caso di specie, i cinque anni previsti da tale disposizione rispettivamente il 31.12.2016 ed il 31.12.2017.
La Commissione tributaria regionale, nel dichiarare avvenuta oltre il suddetto termine quinquennale la suindicata notifica con riguardo all’annualità 2010, non ha fatto quindi corretta applicazione dei principi indicati.

Sulla scorta di quanto sin qui indicato, va respinto il ricorso principale ed accolto quello incidentale, con conseguente cassazione della sentenza impugnata in relazione al ricorso incidentale accolto; inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione della controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384 cod.proc.civ., comma 1, con il rigetto del ricorso originario della contribuente.

Poiché l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, in base al quale si è decisa la causa, s’è consolidato dopo la proposizione del

ricorso per cassazione, si ritiene opportuno compensare tra le parti le spese processuali delle fasi di merito, con condanna della ricorrente principale al pagamento delle spese del presente grado, con liquidazione come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso incidentale accolto e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente, compensando tra le parti le spese processuali dei gradi di merito; condanna la ricorrente principale al pagamento delle spese di questo giudizio, che liquida in Euro 700,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento ed agli accessori di legge, se dovuti.
Ai sensi dell’art.13 comma 1 quater del d.p.r. n.115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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