Giudicato su preavviso ipotecario: effetti sull'iscrizione

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’iscrizione ipotecaria è illegittima se un giudicato ha precedentemente annullato sia il preavviso di iscrizione sia gli avvisi di accertamento sottostanti. L’annullamento degli atti prodromici, infatti, fa venir meno il fondamento giuridico dell’intera procedura esecutiva, travolgendo anche gli atti successivi e dipendenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Giudicato su Preavviso Ipotecario: la Cassazione Annulla l’Iscrizione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale nel diritto tributario: l’illegittimità di un’iscrizione ipotecaria quando un giudicato su preavviso ipotecario ne ha già sancito l’invalidità, insieme a quella degli atti di accertamento presupposti. Questa decisione sottolinea l’importanza della stabilità delle decisioni giudiziarie e l’effetto a catena che l’annullamento di un atto ha su quelli successivi e dipendenti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla notifica, da parte dell’Agente della riscossione, di un preavviso di iscrizione ipotecaria a un contribuente. Il preavviso si fondava su due avvisi di accertamento che, secondo il contribuente, non gli erano mai stati regolarmente notificati. Il contribuente impugnava il preavviso, ma il ricorso veniva inizialmente dichiarato inammissibile.

Successivamente, l’Agente della riscossione procedeva con la comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria. Anche questo atto veniva impugnato dal contribuente. Nel frattempo, un’altra vicenda processuale, relativa proprio al primo preavviso di iscrizione, giungeva a una conclusione definitiva: una sentenza passata in giudicato annullava non solo il preavviso, ma anche i due avvisi di accertamento sottostanti, a causa di vizi nella loro notifica.

Forte di questa decisione definitiva, il contribuente ne eccepiva l’effetto nel giudizio pendente sull’iscrizione ipotecaria, chiedendone l’annullamento.

L’Effetto Espansivo del Giudicato sul Preavviso Ipotecario

Il cuore della questione giuridica risiede nell’efficacia del giudicato. Una sentenza passata in giudicato, ovvero non più impugnabile, cristallizza la situazione giuridica tra le parti. Nel caso di specie, il giudicato sul preavviso ipotecario aveva accertato in via definitiva l’illegittimità non solo della comunicazione preliminare, ma anche degli atti impositivi che ne costituivano il fondamento.

L’iscrizione ipotecaria, essendo un atto successivo e logicamente dipendente dal preavviso e dagli avvisi di accertamento, non può sopravvivere al loro annullamento. Viene a mancare il presupposto giuridico stesso che ne giustifica l’esistenza. L’intera procedura, basata su atti dichiarati illegittimi, risulta quindi viziata dall’origine.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso del contribuente, ha applicato questo principio in modo netto. I giudici hanno preliminarmente esaminato l’eccezione di giudicato sollevata dal contribuente, ritenendola fondata.

La Corte ha ribadito che, secondo il suo costante orientamento, l’iscrizione ipotecaria deve essere preceduta da una comunicazione preventiva (il preavviso) che consenta al contribuente di interloquire e difendersi. L’omissione o l’invalidità di questo passaggio fondamentale comporta la nullità dell’iscrizione stessa.

Nel caso specifico, l’accertamento, con sentenza passata in giudicato, dell’illegittimità del preavviso estende i suoi effetti al presente giudizio. Questo comporta, di conseguenza, l’illegittimità dell’atto successivo, ovvero l’iscrizione ipotecaria, che trova nel preavviso il suo “antecedente logico-giuridico necessario”.

Inoltre, la Corte ha sottolineato un aspetto ancora più radicale: il giudicato aveva annullato anche gli avvisi di accertamento. Ciò significa che l’intera procedura ipotecaria era rimasta priva del suo fondamento primario, cioè l’esistenza stessa del debito tributario accertato. Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, ha accolto l’originario ricorso del contribuente, annullando l’iscrizione ipotecaria.

Conclusioni

La decisione in commento è di grande rilevanza pratica. Essa conferma che il contribuente può far valere in qualsiasi momento gli effetti di un giudicato a lui favorevole, anche in un diverso procedimento che riguardi atti consequenziali. L’annullamento di un atto presupposto, come un avviso di accertamento o un preavviso di iscrizione, travolge inevitabilmente tutti gli atti successivi della procedura di riscossione. Questo principio garantisce la coerenza dell’ordinamento e la certezza del diritto, impedendo all’Amministrazione Finanziaria di portare avanti azioni esecutive basate su presupposti giuridici che sono stati dichiarati invalidi da una sentenza definitiva.

Cosa succede a un’iscrizione ipotecaria se il preavviso viene annullato con sentenza definitiva?
L’iscrizione ipotecaria diventa illegittima e deve essere annullata. La sentenza definitiva (giudicato) che annulla l’atto presupposto, come il preavviso, priva l’atto successivo del suo fondamento giuridico necessario.

Un’iscrizione ipotecaria può essere valida se gli avvisi di accertamento sottostanti sono stati annullati?
No. L’annullamento con sentenza passata in giudicato degli avvisi di accertamento fa venir meno il debito tributario e, di conseguenza, l’intera base giuridica della procedura ipotecaria, che risulta quindi priva di fondamento.

È sempre obbligatorio per l’agente della riscossione inviare un preavviso prima di iscrivere un’ipoteca?
Sì. La Corte di Cassazione conferma che l’Amministrazione Finanziaria deve comunicare preventivamente al contribuente l’intenzione di procedere all’iscrizione, per consentirgli di presentare osservazioni o di effettuare il pagamento. L’omissione di questo passaggio comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14803 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/06/2025

Oggetto: Avviso di iscrizione ipotecaria – Annullamento del preavviso di iscrizione e degli avvisi di accertamento – Giudicato.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18896/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME il quale ha indicato come p.e.c. EMAIL;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO C/D, domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ope legis ;

-controricorrente –

AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE;

-intimata – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, n. 10601/17/2018, depositata in data 10 dicembre 2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6 febbraio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

Il 24 novembre 2014 l’Equitalia RAGIONE_SOCIALE notificava al contribuente il preavviso di iscrizione ipotecaria, con il quale il destinatario venne a conoscenza della pretesa tributaria fondata su due avvisi di accertamento.

Impugnato il preavviso innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Napoli, eccependo, tra l’altro, la mancata notificazione degli atti presupposti, i giudici di prossimità dichiararono inammissibile il ricorso.

Innanzi alla Commissione tributaria regionale della Campania, adita dal contribuente, l’agente della riscossione depositò gli avvisi di accertamento con le relative relate di notifica. Il contribuente manifestò l’intenzione di proporre querela di falso avverso i detti atti, intento non più coltivato per effetto dell’accoglimento del gravame da parte della CTR con sentenza pubblicata il 18 maggio 2016.

L’Equitalia RAGIONE_SOCIALE il 20 maggio 2016 notificava al contribuente la comunicazione di iscrizione ipotecaria n. 07120142090000765002, impugnata dal destinatario innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Napoli. Nel corso del giudizio l’Agenzia delle entrate fu chiamata in causa dall’Equitalia Sud s.p.aRAGIONE_SOCIALE. La CTR respinse il ricorso sostenendo che gli atti presupposti erano stati rinotificati al contribuente (nelle mani della moglie, NOME COGNOME).

Il contribuente interponeva appello innanzi alla Commissione tributaria regionale della Campania insistendo sulla nullità dell’atto impugnato per la mancata notifica di quelli presupposti e sulla mancata prova della detta notifica, per effetto del disconoscimento delle fotocopie delle notifiche depositate dall’agente della riscossione. Ribadiva l’illegittimità della rinotifica degli avvisi di accertamento, in quanto non preceduta dall’annullamento di quelli notificati nel 2012.

L’RAGIONE_SOCIALE si costituiva contestando l’avverso gravame.

La CTR accoglieva solo in parte l’appello; precisamente, riteneva nella specie rispettata, da parte dell’Equitalia, ‘la procedura prevista dalla legge’ , evidenziando che gli atti presupposti dovevano ritenersi conosciuti dal contribuente che aveva iniziato il procedimento per adesione e, in ogni caso, le notifiche dei due avvisi di accertamento, eseguite nel 2012 nelle mani dell’ex moglie del contribuente, dovevano ritenersi valide; accoglieva il gravame limitatamente al profilo relativo alla riduzione della pretesa conseguente allo sgravio operato d’ufficio dall’ente impositore.
Avverso la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione il contribuente, affidandosi a tre motivi . L’ Agenzia delle entrate resiste con controricorso. L’Agente della riscossione è rimasto intimato.

È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per il 06/02/2025.

Il Sostituto Procuratore Generale, nella persona del dott. NOME COGNOME ha depositato memoria con la quale ha chiesto accogliersi il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

Il 14/01/2025 il procuratore del contribuente depositava copia della sentenza (con attestazione del passaggio in giudicato) resa dalla CTR della Campania (n. 1554/2021) in sede di rinvio nel giudizio proposto dal contribuente avverso il preavviso di iscrizione ipotecaria, con la quale venivano annullati, per vizi relativi alla loro notifica (eseguita nel 2012) i due avvisi di accertamento posti a base del preavviso, nonché il preavviso di iscrizione ipotecaria.

Il contribuente ha depositato, altresì, memoria ex art. 380bis1 cod. proc. civ. chiedendo dichiararsi l’inefficacia dell a comunicazione di iscrizione ipotecaria per effetto del giudicato formatosi sulla validità della antecedente comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria in conseguenza della sentenza n. 1554/2021.

Considerato che:

Con il primo strumento di impugnazione il contribuente denuncia , in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod. pro. civ., la «violazione degli artt. 7 Dlgs. 546/1992 e 115 c.p.c.».

La doglianza si sviluppa lungo due direttrici.

1.1. Da un lato, si deduce la nullità della sentenza per avere la CTR rigettato i punti A, B, D ed E, con affermazioni contrastanti, inconferenti e, comunque, inidonee a far comprendere l’iter logico -giuridico seguito dal giudice.

In particolare, la prima contraddizione inconciliabile affiggerebbe l’affermazione della impossibilità di esaminare la questione della nullità degli atti presupposti per non incorrere nella violazione del principio del ne bis in idem e quella successiva circa la possibilità, stante l’assenza di un giudicato formatosi sul punto, di verificare la validità degli stessi atti.

Inoltre, la CTR non chiarisce ‘quali siano i punti della sentenza di primo grado cui intenda fare riferimento’ quale oggetto del suo esame (‘limitato ai punti affrontati dal primo giudice’), per cui in parte qua la ‘motivazione rimane incomprensibile’ (pag. 9 del ricorso).

A fronte dell’annullamento, da parte della CTR, del preavviso di iscrizione ipotecaria (sebbene con sentenza ancora sub iudice ), l’agente della riscossione non avrebbe potuto notificare la comunicazione di iscrizione ipotecaria, che presuppone la notifica di un valido preavviso di iscrizione. Pertanto, al fine di fondare l’affermazione circa la correttezza dell’operato dell’Equit alia non soccorre il punto B (che contiene un mero rimando al punto precedente), né il punto C (che riguarda la ritenuta sanatoria del mancato deposito, da parte dell’Agenzia delle entrate, d ella copia conforme dei documenti, per effetto delle difese del contribuente), né il punto D (che contrasta con l’affermazione di non poter scrutinare la validità della notifica degli avvisi di accertamento del 2012).
1.2. Dall’altro lato si eccepisce la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per avere la CTR posto a fondamento della decisione un fatto (l’accesso, da parte del contribuente, alla procedura

dell’accertamento con adesione) non dedotto (né tantomeno provato) da alcuna delle parti.

Con il secondo motivo il contribuente lamenta la «violazione e falsa applicazione dell’art. 2719 c.c., nonchè degli artt . 22 co. 3, 23 co. 2. 24 co. 7, 54 co. 1 del Dlgs. 546/1992 in relazione all’art.360 co. 1 n. 3 c.p.c.» per non avere la CTR rilevato che l’Agenzia aveva depositato in giudizio mere fotocopie delle notifiche degli avvisi di accertamento (avvenuti nelle mani della ex moglie del contribuente), tempestivamente disconosciute.

Con il terzo motivo il contribuente lamenta la «violazione dell’art. 60 del D.P.R. n. 600/73e dell’art.139 c.p.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.» per avere la CTR ritenuto valido il procedimento notificatorio degli avvisi di accertamento, nonostante la consegna nelle mani dell’ex coniuge del contribuente, non convivente con lo stesso, circostanza che imponeva l’invio della raccomandata di avvenuta notifica ex artt. 60 d.P.R. cit. e 139 cod. proc. civ..

Preliminare all ‘ esame dei motivi di ricorso è la decisione sull’eccezione di giudicato proposta dal contribuente nella memoria depositata ex art. 380bis1 cod. proc. civ. per effetto del passaggio in giudicato della sentenza n. 1554/2021 della CTR della Campania, con la quale è stato annullato il preavviso di iscrizione ipotecaria.

L’eccezione è fondata.

4.1. Secondo il costante orientamento di questa Corte, «in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (nella formulazione vigente “ratione temporis”), deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis, del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. 14 maggio 2011, n. 70, conv. con modif. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106), in trenta
giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità» (Cass. Sez. U. 18/09/2014, n. 19667; Cass. 16/02/2019, n. 5577).
In altri termini l’iscrizione ipotecaria presuppone la comunicazione di un valido preavviso di iscrizione, in difetto del quale deve ritenersi nulla: l’iscrizione ipotecaria deve essere preceduta da una comunicazione preventiva che consenta al contribuente d’interloquire in materia, in ragione della natura dell’iscrizione ipotecaria quale atto lesivo della sfera giuridica patrimoniale del destinatario (Cass. 10/01/2017, n. 380, in un’ipotesi in cui il preavviso era stato omesso).

4.2. Nella specie, l’accertamento, con sentenza passata in giudicato (CTR Campania n. 1554 del 23/02/2021), della illegittimità del preavviso di iscrizione ipotecaria estende i suoi effetti nel presente giudizio, comportando l’illegittimità dell’atto successivo (l’iscrizione ipotecaria) che in esso trovi il suo antecedente logico -giuridico necessario. Neppure deve trascurarsi che, nel caso si specie, la CTR ha annullato con decisione passata in giudicato anche gli avvisi di accertamento su cui è stata basat a l’intera procedura ipotecaria, che in conseguenza è rimasta priva di giuridico fondamento.
In base alle considerazioni svolte la sentenza di appello va cassata, e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito ex art. 384 cod. proc. civ. con l’accoglimento, tenuto conto dell’intervenuto giudicato, dell’originario ricorso del contribuente.

Stante il sopravvenuto giudicato sussistono i presupposti per compensare le spese dei gradi di merito tra le parti.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e, tenuto conto dell’intervenuto giudicato, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente. Compensa le spese dei gradi di merito e condanna l’Agenzia delle al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre esborsi liquidati in Euro 200,00, oltre rimborso delle spese forfetarie nella entrate e l’Agenzia delle entrate Riscossione, in solido, misura del 15% dei compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 6 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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