Giudicato esterno e rendita catastale: la guida

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti del **giudicato esterno** in materia di ICI. Un ente previdenziale ha contestato un avviso di accertamento basato su una rendita catastale superiore a quella stabilita in precedenti sentenze definitive per le annualità 1998-2002. La Suprema Corte ha stabilito che il valore catastale non è un dato immutabile, poiché dipende dalla destinazione d’uso effettiva dell’immobile, che può variare nel tempo. Poiché il giudice d’appello non ha verificato se la destinazione commerciale fosse già presente nel periodo coperto dai precedenti giudicati, limitandosi a rilevare un contratto di locazione del 2007, la sentenza è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Giudicato esterno e rendita catastale: la decisione della Cassazione

Il concetto di giudicato esterno assume un rilievo fondamentale nel diritto tributario, specialmente quando si discute di imposte periodiche come l’ICI o l’IMU. La recente ordinanza della Suprema Corte analizza se e come una sentenza definitiva su un’annualità possa vincolare le successive, in particolare riguardo al valore catastale di un immobile.

Il caso: contestazione della rendita catastale

La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso da un’amministrazione comunale contro un ente previdenziale. L’ente sosteneva che il valore catastale dell’immobile fosse già stato determinato da sentenze passate in giudicato relative ad anni precedenti (1998-2002). Secondo il contribuente, tale valore non poteva essere disatteso dall’ente impositore per l’annualità 2008.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente, ma la Cassazione aveva già annullato tale decisione, chiedendo di verificare se la destinazione commerciale dell’immobile fosse già presente nel periodo 1998-2002. Nel giudizio di rinvio, tuttavia, i giudici di merito si sono limitati a constatare l’esistenza di un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2007, ignorando la verifica storica richiesta.

Giudicato esterno e imposte periodiche

La natura mutevole della rendita

La Cassazione ha ribadito che, in materia tributaria, l’effetto vincolante del giudicato esterno è limitato ai fatti che hanno efficacia permanente o pluriennale. La rendita catastale, pur sembrando un dato statico, è in realtà legata a presupposti potenzialmente mutevoli, come il contesto urbanistico e la destinazione d’uso consentita.

L’errore del giudice di merito

Il giudice d’appello ha erroneamente considerato la rendita come un presupposto d’imposta permanente a prescindere dalla situazione di fatto. Non accertando la destinazione d’uso nel periodo 1998-2002, il giudice è venuto meno al compito di verificare se il giudicato precedente fosse ancora applicabile o se fosse intervenuta una variazione sostanziale tale da giustificare un nuovo accertamento.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha accolto il ricorso evidenziando che il giudice di rinvio non si è attenuto al principio di diritto precedentemente enunciato. La motivazione della sentenza impugnata è risultata carente poiché non ha indagato se la destinazione commerciale fosse un fatto sopravvenuto (nel 2007) o se fosse già esistente durante il periodo coperto dai precedenti giudicati. Il giudicato esterno non può essere scalfito da fatti successivi se questi ultimi non rappresentano una reale mutazione della situazione giuridica o fattuale già accertata.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Il nuovo esame dovrà accertare rigorosamente la destinazione d’uso dell’immobile nel periodo storico contestato. Questa decisione conferma che il contribuente può opporre il giudicato precedente solo se le condizioni di fatto dell’immobile sono rimaste identiche, mentre l’amministrazione ha l’onere di dimostrare eventuali variazioni che giustifichino una rendita superiore.

Quando una sentenza passata in giudicato vincola gli anni successivi?
In ambito tributario, il vincolo opera solo per fatti con efficacia permanente o pluriennale, non soggetti a variazioni annuali automatiche.

La rendita catastale può essere considerata un dato immutabile nel tempo?
No, il valore catastale può variare in base al contesto urbanistico o alla destinazione d’uso effettiva dell’immobile verificata anno per anno.

Cosa succede se il giudice di rinvio non rispetta il principio di diritto?
La sentenza può essere nuovamente impugnata in Cassazione per violazione di legge o omesso esame di fatti decisivi già indicati dalla Corte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28527 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28527 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 6700/2021 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE” (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede legale in Pomigliano d’Arco (Na), alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), in virtù di procura speciale in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Nola (NA), alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE LATINA (P_IVA. P_IVA: P_IVA), in persona del AVV_NOTAIO tempore AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dagli AVV_NOTAIO.ti Alessandra

Avviso accertamento ICI Giudicato esterno – Fatti suscettibili di variazione annuale

COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliato in RAGIONE_SOCIALE presso l’Avvocatura Comunale sita in INDIRIZZO, giusta procura speciale in calce al controricorso;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 2500/2020 emessa dalla CTR Lazio in data 31/08/2020 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE avverso un avviso di accertamento relativo ad ICI per l’anno 2008 concernente, in particolare, un immobile ubicato in INDIRIZZO, asserendo, tra l’altro, che il minor (euro 395.488,63, in luogo di euro 725.501,47) valore catastale del cespite era stato definitivamente determinato con sentenze passate in giudicato, riferite alle annualità dal 1998 al 2022, la cui forza espansiva non poteva, a suo dire, essere disattesa.
La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso.

Sull’appello del contribuente, la Commissione Tributaria Regionale Lazio accoglieva parzialmente il gravame, affermando che la minor rendita invocata dall’istituto era stata riconosciuta in precedenti sentenze passate in giudicato.

Avverso la sentenza della CTR proponeva ricorso per cassazione il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE con ordinanza n. 17761/18, nell’accoglierlo, rinviava la causa ai giudici di secondo grado affinchè verificasse se la destinazione dell’immobile, nel periodo dal 1998 al 2002 su cui si fondavano i giudicati presi in considerazione, fosse già di tipo commerciale.

Riassunta la causa dal contribuente, la CTR Lazio rigettava il gravame dallo stesso proposto, evidenziando che l’intervenuta variazione sostanziale, rappresentata dalla stipula nel 2007 di un contratto di locazione ad uso commerciale, non consentiva l’u ltrattività del giudicato esterno riferito alle decisioni precedenti (nelle quali era stato fissato il valore

catastale in euro 395.488,63) e che, in ogni caso, la rendita dell’immobile, determinata in euro 725.501,47, era rimasta invariata nel tempo, indipendentemente dalle sentenze passate in giudicato invocate dalla parte contribuente, sicchè correttamente l’ente locale ne aveva fatto applicazione nell’accertamento in esame.

Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., nonché l’omessa pronuncia su una specifica allegazione da essa eseguita, in violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., con conseguente violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.

1.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione.

Invero, la CTR, in sede di rinvio, non si è attenuta al principio di diritto enunciato da questa Corte con l’ordinanza n. 17761/18, con la quale, in accoglimento del ricorso della contribuente, aveva invitato i giudici di secondo grado ad accertare se, nelle annualità dal 1998 al 2002, su cui si fondano i giudicati esterni presi in considerazione, l’immobile ubicato in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO, fosse già destinato ad uso commerciale. Viceversa, la CTR si è limitata a dare atto di una circostanza che già era incontestata, vale a dire che nel 2007 la contribuente aveva stipulato, con riferimento al detto immobile, un contratto di locazione ad uso commerciale con un terzo.
Va, in proposito, ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, << In materia tributaria, l'effetto vincolante del giudicato esterno, in relazione alle imposte periodiche, è limitato ai soli casi in cui vengano in esame fatti che, per legge, hanno efficacia permanente o pluriennale,

producendo effetti per un arco di tempo che comprende più periodi di imposta, o nei quali l'accertamento concerne la qualificazione di un rapporto ad esecuzione prolungata, sicché è esclusa l'efficacia espansiva del giudicato per le fattispecie "tendenzialmente permanenti" in quanto suscettibili di variazione annuale" (Cass. 4832/15; secondo Cass. n. 12763/14, la preclusione del giudicato opera nel caso di giudizi identici -per soggetti, causa petendi e petitum -, ma nei soli limiti dell'accertamento delle questioni di fatto e non anche in relazione alle conseguenze giuridiche, v. Cass. n. 20029/11, 5727/18, 26457/17, 14303/17, 20257/15, 21395/17).
Orbene, i giudici d'appello avevano erroneamente ritenuto, come rilevato da questa Corte con l'ordinanza n. 17761/18, che il valore della rendita catastale costituisse un presupposto d'imposta "permanente" a prescindere dalla situazione di fatto sulla quale si basava, senza quindi tener conto che è potenzialmente mutevole il valore venale in comune commercio dell'immobile al primo gennaio dell'anno d'imposizione, in quanto, si fonda non solo sul contesto territoriale, urbanistico ed edilizio sottostante anch'esso suscettibile di mutamento, ma, nella specie, anche sulla destinazione d'uso consentita, che nella presente vicenda era all'attualità pacificamente quella commerciale, mentre non era dato conoscere quella riferita al 1998 e quella riferita al 2002 (su cui si fondano i giudicati dedotti). 2. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenza ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. per omessa valutazione di un fatto decisivo, nonché ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ. per l'omessa pronuncia su apposita allegazione proposta nei vari gradi di giudizio, in violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., e la violazione e falsa applicazione dell'art. 74, comma 1, l. n. 342/2000, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che, a seguito del riconoscimento del valore catastale di euro 395.484,63 operato con le sentenze, poi passate in giudicato, della CTP di RAGIONE_SOCIALE nn. 382/3 /03 e n. 119/05/09 e della CTR Lazio n. 92/39/12, l'ente impositivo si sarebbe dovuto ritenere allo stesso vincolato e solo l'Agenzia del
Territorio avrebbe potuto notificare un atto di modifica della rendita catastale.

2.1. Il motivo resta assorbito nell' accoglimento del primo.

E' evidente, infatti, che, se la CTR pervenisse alla conclusione della mancata opponibilità dei giudicati invocati dal contribuente, il RAGIONE_SOCIALE non si sarebbe dovuto ritenere agli stessi vincolati.

Del resto, il rinvio della causa operato da questa Corte ha avuto riguardo non già la rendita catastale, bensì la risalenza della destinazione ad uso commerciale impressa al bene, atteso che, qualora essa fosse già in atto nel periodo 1998-2002 (preso in considerazione dalle pronunce della CTP di RAGIONE_SOCIALE del 2003 e del 2009 e della CTR Lazio del 2012), il giudicato formatosi sulle stesse non sarebbe stato scalfito (sotto forma di fatto sopravvenuto) dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato dal contribuente nel 2007.
A ben veder e, l'ultimo accertamento demandato in sede di rinvio al giudice d'appello era finalizzato a verificare se ricorressero o meno i presupposti per il riconoscimento dell'esenzione ICI di cui all'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992, evidentemente alla luce del fatto che, qualora fosse venuto meno il vincolo derivante dai giudicati esterni, l'avviso di accertamento, fondato sulla originaria rendita (di per sé non impugnata nel contraddittorio con l'Agenzia del territorio), si sarebbe rivelato legittimo .
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia l'omissione di pronuncia in ordine all'allegazione della nullità dell'avviso di accertamento impugnato per inesistenza di motivazione, in violazione dell'art. 7 l. n. 212/2000, ai sensi dell'art. 360, primo c omma, n. 4), cod. proc. civ., per non essersi la CTR pronunciata sulla sua eccezione di carenza assoluta di motivazione dell'avviso.

3.1. Il motivo è inammissibile per un duplice ordine di ragioni.

In primo luogo, in quanto il contribuente si è limitato a riprodurre la comparsa di costituzione depositata in sede di rinvio (cfr. pag. 13 del ricorso, in nota), senza attestare, in violazione del principio di autosufficienza, se avesse reiterato la doglianza in sede di appello avverso

la sentenza di primo grado.

In secondo luogo, sempre in violazione del principio di specificità, il ricorrente ha omesso di trascrivere l'avviso di accertamento impugnato, in tal guisa precludendo a questo Collegio la possibilità di scrutinare la fondatezza del proprio assunto.

E' noto, infatti, che, in tema di ricorso per cassazione, l'esercizio del potere di esame diretto degli atti del giudizio di merito, riconosciuto alla RAGIONE_SOCIALE. ove sia denunciato un error in procedendo , presuppone l'ammissibilità del motivo, ossia che la parte riporti in ricorso, nel rispetto del principio di autosufficienza, gli elementi ed i riferimenti che consentono di individuare, nei suoi termini esatti e non genericamente, il vizio suddetto, così da consentire alla Corte di effettuare il controllo sul corretto svolgimento dell' iter processuale senza compiere generali verifiche degli atti (Cass., Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 23834 del 25/09/2019).
In particolare, affinché possa utilmente dedursi in sede di legittimità un vizio di omessa pronunzia, ai sensi dell'art. 112 cod. proc. civ., è necessario, da un lato, che al giudice del merito siano state rivolte una domanda od un'eccezione autonomamente apprezzabili, ritualmente ed inequivocabilmente formulate, per le quali quella pronunzia si sia resa necessaria ed ineludibile, e, dall'altro, che tali istanze siano riportate puntualmente, nei loro esatti termini e non genericamente ovvero per riassunto del loro contenuto, nel ricorso per cassazione, con l'indicazione specifica, altresì, dell'atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali l'una o l'altra erano state proposte, onde consentire al giudice di verificarne, in primis , la ritualità e la tempestività ed, in secondo luogo, la decisività delle questioni prospettatevi. Ove, quindi, si deduca la violazione, nel giudizio di merito, del citato art. 112 cod. proc. civ., riconducibile alla prospettazione di un'ipotesi di error in procedendo per il quale la Corte di cassazione è giudice anche del "fatto processuale", detto vizio, non essendo rilevabile d'ufficio, comporta pur sempre che il potere-dovere del giudice di legittimità di esaminare direttamente gli atti processuali sia condizionato, a pena di inammissibilità, all'adempimento da parte del ricorrente – per il principio di
autosufficienza del ricorso per cassazione che non consente, tra l'altro, il rinvio per relationem agli atti della fase di merito – dell'onere di indicarli compiutamente, non essendo legittimato il suddetto giudice a procedere ad una loro autonoma ricerca, ma solo ad una verifica degli stessi (Cass., Sez. L, Sentenza n. 15367 del 04/07/2014; conf. Sez. 2, Ordinanza n. 28072 del 14/10/2021).

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo ed inammissibile il terzo;

cassa la sentenza impugnata con riferimento a motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 4.10.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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