Gestore centro commerciale e Tarsu: la responsabilità

Una società immobiliare, proprietaria di un centro commerciale, è stata ritenuta solidalmente responsabile per la tassa rifiuti (TARSU) dovuta dai singoli negozianti. La Corte di Cassazione ha confermato questa responsabilità, stabilendo che la qualifica di gestore centro commerciale può essere desunta da clausole contrattuali che indicano la gestione dei servizi comuni, anche se affidata a un terzo agente. La Corte ha ritenuto sufficiente la motivazione del giudice di merito basata sull’analisi dei contratti di affitto, rigettando il ricorso della società.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Gestore Centro Commerciale: La Cassazione chiarisce la Responsabilità sulla Tassa Rifiuti

Con l’ordinanza n. 29922 del 2023, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza per il settore immobiliare e commerciale: la responsabilità per il pagamento della tassa sui rifiuti (TARSU) nei centri commerciali integrati. La decisione chiarisce come individuare il gestore centro commerciale e quali elementi contrattuali possono fondare la sua responsabilità solidale con i singoli negozianti. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per la corretta redazione dei contratti di affitto e gestione immobiliare.

I fatti del caso: una controversia sulla TARSU

Una società, proprietaria di un complesso immobiliare adibito a centro commerciale, ha impugnato un avviso di pagamento per la TARSU relativa all’anno 2011. L’avviso era stato emesso dalla società concessionaria della riscossione per conto di un Comune della Campania. La questione centrale del contenzioso verteva sull’attribuzione alla società proprietaria della qualifica di “gestore dei servizi comuni”, con conseguente responsabilità solidale per il tributo dovuto dai singoli occupanti dei locali commerciali.

La controversia era già passata al vaglio della Cassazione, che aveva annullato una precedente decisione della Commissione Tributaria Regionale per carenza di motivazione, richiedendo un esame più approfondito dei contratti di affitto per verificare in concreto chi svolgesse il ruolo di gestore.

La decisione della Corte e il ruolo del gestore centro commerciale

Nel giudizio di rinvio, la Commissione Tributaria Regionale ha nuovamente respinto l’appello della società, ritenendola effettivamente il gestore. Questa decisione è stata ora confermata in via definitiva dalla Corte di Cassazione, che ha rigettato il ricorso della contribuente, ritenendolo infondato in tutti i suoi motivi.

L’analisi dei contratti come prova decisiva

La Suprema Corte ha avallato il ragionamento del giudice di merito, il quale ha basato la sua decisione su un’attenta analisi dei contratti di affitto di ramo d’azienda stipulati tra la società proprietaria e i singoli esercenti. Due elementi sono risultati decisivi:

1. Il Preambolo Contrattuale: I contratti specificavano che l’intero complesso immobiliare era “gestito ed amministrato da un Gestore incaricato dalla società proprietaria”. La Corte ha interpretato questa clausola nel senso che il gestore operava come un mandatario della proprietaria, con la conseguenza che gli effetti giuridici della gestione ricadevano direttamente su quest’ultima.
2. Gli Oneri a Carico degli Affittuari: L’articolo 10 dei medesimi contratti prevedeva, tra gli oneri a carico degli affittuari, il rimborso di una somma per i “servizi di gestione”.

Questi due elementi, letti congiuntamente, sono stati ritenuti sufficienti a provare la qualifica di gestore centro commerciale in capo alla società proprietaria, integrando così il presupposto per la responsabilità solidale previsto dall’art. 63 del D.Lgs. 507/1993.

Il ruolo del gestore centro commerciale e l’onere della prova

La Cassazione ha chiarito che, una volta fornite dall’ente impositore prove sufficienti a dimostrare la posizione di gestore (come le clausole contrattuali), spetta al contribuente fornire la prova contraria. I giudici hanno ritenuto che la Commissione Tributaria Regionale avesse correttamente applicato la regola di distribuzione dell’onere probatorio, sancita dall’articolo 2697 del codice civile.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la propria decisione sottolineando che la Commissione Tributaria Regionale, nel giudizio di rinvio, si è attenuta scrupolosamente alle indicazioni fornite dalla stessa Suprema Corte nella precedente sentenza di annullamento. Il giudice di merito ha infatti proceduto a quella disamina approfondita dei documenti contrattuali che era stata richiesta, giungendo a una conclusione logicamente e giuridicamente coerente.

Secondo la Cassazione, la motivazione della sentenza impugnata è stata “congrua” e non sindacabile in sede di legittimità. L’identificazione della società proprietaria come gestore dei servizi comuni non è stata un’attribuzione arbitraria, ma il risultato di una interpretazione fondata su specifiche previsioni contrattuali che, nel loro complesso, delineavano chiaramente una sua responsabilità diretta nella gestione del centro. La convergenza e la significatività di questi elementi probatori hanno giustificato l’applicazione della norma sulla responsabilità solidale, respingendo le censure della ricorrente.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza n. 29922/2023 ribadisce un principio fondamentale: la qualifica di gestore centro commerciale, ai fini della responsabilità solidale per la tassa rifiuti, non dipende dalla mera denominazione formale, ma dalla sostanza dei rapporti contrattuali. La società proprietaria che, pur incaricando un terzo, mantiene il controllo e la responsabilità ultima dei servizi comuni, facendoseli rimborsare dagli affittuari, viene considerata gestore a tutti gli effetti. Questa decisione rappresenta un importante monito per gli operatori del settore immobiliare a definire con estrema chiarezza ruoli e responsabilità nei contratti di locazione e gestione, al fine di evitare impreviste passività fiscali.

Chi è responsabile per il pagamento della tassa rifiuti (TARSU) in un centro commerciale?
La responsabilità principale è dei singoli occupanti o detentori dei locali a uso esclusivo. Tuttavia, il soggetto che gestisce i servizi comuni del centro commerciale è responsabile in solido con loro per il versamento della tassa, sia per le aree comuni sia per quelle esclusive.

Come si determina chi è il gestore centro commerciale ai fini fiscali?
La qualifica di gestore si determina analizzando i contratti in essere. Elementi probatori decisivi sono le clausole che attribuiscono la responsabilità della gestione dei servizi comuni e quelle che prevedono il rimborso di tali servizi da parte degli affittuari al soggetto in questione.

Può la società proprietaria di un centro commerciale essere considerata gestore anche se incarica un’altra entità per l’amministrazione?
Sì. Secondo la Corte, se dai contratti emerge che il soggetto incaricato agisce come mandatario della società proprietaria e che gli effetti giuridici della gestione si riverberano su quest’ultima, la proprietaria stessa è qualificabile come gestore e, di conseguenza, solidalmente responsabile per il tributo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29922 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29922 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 34931-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore COMUNE DI CASERTA , in persona del Sindaco pro tempore

-intimati-

avverso la sentenza n. 4645/20/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA, depositata il 14/5/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 19/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE in liquidazione) propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale della Campania, in sede di rinvio da Cass. n. 27226/2016, aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 163/2012 della Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE, in rigetto del ricorso proposto nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, quale concessionaria della riscossione per il Comune di RAGIONE_SOCIALE, avverso avviso di pagamento TARSU per l’anno 2011;
la RAGIONE_SOCIALE ed il Comune RAGIONE_SOCIALE sono rimasti intimati; la contribuente ha da ultimo depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «errata valutazione delle prove e degli artt. 9 e 10 dei contratti di fitto di azienda … violazione e falsa applicazione art. 63, c. 3 D.Lgs. n. 507 del 1993 (art. 360 n. 4 c.p.c.) … motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria (art. 360 n. 4 e 5 c.p.c. anche in relazione agli artt. 115 ss. cpc)» e lamenta che la Commissione tributaria regionale, erroneamente attribuendo alla contribuente la qualità di gestore del RAGIONE_SOCIALE commerciale integrato, abbia omesso di effettuare la verifica dei «documenti in atto» relativi ai contratti di affitto di ramo d’azienda, come indicato dall’ordinanza di rinvio n. 5477/2017;
1.2. con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione art. 384 c.p.c. (art. 360 n. 4 c.p.c .) … difetto assoluto di motivazione» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente attribuito alla contribuente la qualità di gestore del RAGIONE_SOCIALE commerciale omettendo di indicare, con approfondita disamina logica e giuridica, gli elementi da cui aveva tratto il proprio convincimento;

1.3. con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 2697 cod. civ. avendo la Commissione tributaria regionale erroneamente escluso che fosse onere dell’ente impositore dimostrare la correttezza della quantificazione delle superfici poste a fondamento dell’atto impositivo;

1.4. i motivi, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connessi, sono infondati;

1.5. l’ordinanza di rinvio n. 27226/2016 ha così motivato: «Può invece essere accolto il secondo motivo, sotto il profilo della falsa applicazione dell’art. 63, D.Lgs. n. 507/93, per vizio di sussunzione della fattispecie concreta nell’ipotesi di cui al terzo comma di detta norma, e segnatamente con riguardo alla attribuzione alla contribuente della qualità di “gestore del RAGIONE_SOCIALE” in forza della facoltà di modificarne il regolamento interno e percepire dagli affittuari gli importi relativi ai servizi di gestione, nonostante dal contratto stesso risultasse che la gestione dei servizi comuni era espletata da altra società, per quanto non menzionata. … Al riguardo, valga il richiamo al precedente (Cass. sez. VI-5, ord. 17 febbraio 2015, n. 3151, sul ricorso di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione contro RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza n. 5/7/2012 della C.T.R. Campania del 28.10.2011, depositata il 17/01/2012, in tema di “Tarsu/Tia per l’anno 2009”), con cui questa Corte ha ritenuto che il giudicante non avesse indicato “da dove si desumerebbe invece la prova positiva della sussistenza del presupposto impositivo, e cioè della posizione di “gestore dei servizi comuni” che competerebbe alla parte individuata come contribuente in relazione al periodo di imposta considerato”, ritenendo perciò necessario il superamento di “siffatta criptica affermazione”, mediante un nuovo esame da parte del giudice di merito, sulla base di un vaglio critico e completo delle prove documentali versate in atti»;
1.6. ciò posto, la Commissione tributaria regionale, in sede di rinvio, ha respinto l’appello della contribuente osservando quanto segue: «La questione controversa concerne la qualificazione come gestore dei servizi comuni della proprietaria dei locali oggetto dei contratti d’affitto, che la contribuente nega e la RAGIONE_SOCIALE afferma. L’esame dei contratti d’affitto

evidenzia l’infondatezza delle difese della società. Il preambolo dei contratti, difatti, evidenzia che «l’intero complesso immobiliare RAGIONE_SOCIALE è gestito ed amministrato da un Gestore incaricato della società proprietaria», gestore che, per conseguenza, è da qualificare come mandatario di questa. E, per effetto del contratto di mandato, gli effetti giuridici riconnessi alle attività di gestione si riverberano sulla sfera giuridica della mandante. Coerentemente l’art. 10 dei contratti annovera tra gli oneri e le spese gravanti sugli affittuari la «somma dovuta quale rimborso per i menzionati ‘ servizi di gestione ‘ »;
1.7. poste tali premesse, è opportuno evidenziare che, per «diritto vivente»: a) in ragione della struttura «chiusa» propria del giudizio di rinvio, cioè della cristallizzazione della posizione delle parti nei termini in cui era rimasta definita nelle precedenti fasi processuali fino al giudizio di cassazione e più precisamente fino all’ultimo momento utile nel quale detta posizione poteva subire eventuali specificazioni (nei limiti e nelle forme previste per il giudizio di legittimità, in particolare quelle dell’art. 372 c.p.c.), il giudice di rinvio, al fine di procedere al giudizio nei termini rimessigli dalla cassazione con rinvio, può prendere in considerazione fatti nuovi incidenti sulla posizione delle parti – senza violare il divieto di esame di punti non prospettati o prospettabili dalle parti fino a quel momento soltanto a condizione che si tratti di fatti dei quali, per essere avvenuta la loro verificazione dopo quel momento, non era stata possibile l’allegazione, a meno che la nuova attività assertiva ed istruttoria sia giustificata proprio dalle statuizioni della Corte di cassazione in sede di rinvio (Cass. 30 marzo 2011, n. 7281; Cass. 8 giugno 2005, n. 11962; Cass. 30 ottobre 2003, n. 16294; Cass. 28 ottobre 2005, n. 21006; Cass. 10 febbraio 2001, n. 1917); b) in particolare, nel giudizio di rinvio, i limiti dei poteri attribuiti al giudice sono diversi a seconda della ragione posta a base della sentenza rescindente ( error in procedendo , violazione o falsa applicazione di norme di diritto, vizio di motivazione in ordine a un punto decisivo della controversia, anche, in ipotesi, in combinazione tra loro), sicché, in particolare, allorché la cassazione con rinvio sia avvenuta esclusivamente per omessa pronuncia su un determinato punto della controversia non si
verifica alcun mutamento dell’impostazione della controversia o della situazione processuale delle parti, le quali vengono rimesse davanti al giudice di rinvio nella stessa situazione in cui si trovavano in precedenza pur essendo libere di svolgere tutte le difese e le argomentazioni ritenute adeguate, salvi i limiti dell’impugnazione a suo tempo proposta affinché esso risolva quella stessa questione che avrebbe dovuto essere risolta, ma che non era stata risolta, dalla sentenza cassata e ponga così rimedio all’error in procedendo, rappresentato dall’omessa pronuncia, che si risolve nella violazione del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (vedi, per tutte: Cass. 21 giugno 1972, n. 1997; Cass. 14 dicembre 2000, n. 15787); c) in tale operazione il giudice di rinvio è vincolato al rispetto non solo del principio di diritto affermato nella sentenza rescindente, ma anche dei presupposti di fatto – se, nella sentenza rescindente, possano essere stati considerati già accertati definitivamente in sede di merito – e logico-giuridici indispensabili del principio di diritto medesimo, quali risultanti dalla sentenza di cassazione con rinvio (Cass. 16 agosto 2001, n. 11144; Cass. 1 dicembre 2004, n. 22523; Cass. 13 luglio 2006, n. 15952); d) viceversa, il giudice di rinvio, nell’esercizio del potere-dovere che gli compete relativo alla ricostruzione del fatto processuale funzionale a porre rimedio alla omessa pronuncia rilevata nella sentenza rescindente, ben può riconsiderare quegli elementi che non costituiscono l’oggetto di autonome statuizioni della sentenza di merito annullata dalla Corte di cassazione ne’ la premessa logica indispensabile della sentenza di cassazione con rinvio (cfr., per tutte: Cass. 25 settembre 2008, n. 24064; conf. Cass n. 26521 del 19/10/2018; Cass. 11716 del 26/05/2014 ); e) i suddetti limiti rilevano anche ai fini del sindacato che la Corte di cassazione è chiamata ad esercitare in caso di ricorso per cassazione avverso la sentenza del giudice di rinvio fondato sulla deduzione dell ‘ infedele esecuzione dei compiti affidatigli con la precedente pronuncia di annullamento (cfr., per tutte: Cass. 14 giugno 2006, n. 13719; Cass. 3 febbraio 2009, n. 2606);
1.8. va, inoltre, tenuto presente che, in base ad un consolidato e condiviso orientamento di questa Corte, la denuncia del mancato rispetto

da parte del giudice di rinvio del decisum della sentenza di cassazione concreta denuncia di error in procedendo (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4) per aver operato il giudice stesso in ambito eccedente i confini assegnati dalla legge ai suoi poteri di decisione, per la cui verifica la Corte di cassazione ha tutti i poteri del giudice del fatto (cfr. Cass. 1 settembre 2004, n. 17564);

1.9. nel caso in esame, la Corte di cassazione ha annullato la sentenza della Commissione tributaria regionale, per vizio di sussunzione della fattispecie concreta nell’ipotesi di cui al terzo comma dell’art. 63, D.Lgs. n. 507/93, e segnatamente con riguardo all’attribuzione alla contribuente della qualità di «gestore del RAGIONE_SOCIALE» in forza della facoltà di modificarne il regolamento interno e percepire dagli affittuari gli importi relativi ai servizi di gestione, nonostante dal contratto stesso risultasse che la gestione dei servizi comuni era espletata da altra società, per quanto non menzionata;
1.10. la Commissione tributaria regionale, con la sentenza impugnata, ha dunque ritenuto che l’impresa contribuente, sulla base di quanto previsto nei contratti di affitto di rami d’azienda dalla medesima prodotti, risultava essere il gestore del RAGIONE_SOCIALE commerciale integrato RAGIONE_SOCIALE, quale incaricato dalla società proprietaria;

1.11. al riguardo va dunque evidenziato che in base all’art.63, comma 3 d.lgs. 507/1993, «nel caso di locali in multiproprietà e di centri commerciali integrati il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento della tassa dovuta per i locali ed aree scoperte di uso comune e per i locali ed aree scoperte in uso esclusivo ai singoli occupanti o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo»;
1.12. questa disposizione è stata interpretata da questa Corte di legittimità (cfr. Cass. n. 1848/2010, conf. Cass. n. 26201/2018 con riguardo alle medesime parti e per diversa annualità, Cass. n. 12745/2018) nel senso che «in tema di tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, per i “centri commerciali integrati” (e i locali in multiproprietà), soggetti passivi sono coloro che occupano o detengono i locali in uso esclusivo,

mentre chi gestisce i servizi comuni è responsabile in solido, come si desume dall’art. 63 del d.lgs. 15 novembre 1993, n. 507, il quale contrappone colui dal quale “la tassa è dovuta” (comma 1) a colui che ne “è responsabile” (comma 3), nonché dal soppresso comma 4 del medesimo articolo, che prevedeva l’obbligo del responsabile di presentare al Comune l’elenco dei singoli occupanti, all’evidente scopo di consentire all’amministrazione di perseguire il debitore principale del tributo»;
1.13. il gestore dei servizi comuni all’interno del RAGIONE_SOCIALE commerciale integrato è quindi responsabile in solido – con singoli detentori dei locali in uso esclusivo – per il pagamento della Tarsu;

1.14. nel caso di specie, la Commissione tributaria regionale ha pertanto, in conformità con quanto previsto nell’ordinanza di rinvio, congruamente motivato – così da renderlo qui insindacabile – il proprio convincimento in ordine al fatto che la qualifica di gestore dei servizi comuni dovesse appunto essere attribuita alla RAGIONE_SOCIALE, ritenendo che la prova dell’obbligo di erogazione di servizi gestori in relazione al RAGIONE_SOCIALE commerciale, fosse desumibile dalla previsione, nei contratti di affitto tra l ‘odierna ricorrente ed i singoli affittuari, di una somma, a carico di questi ultimi , quale «rimborso per i menzionati ‘servizi di gestione’» e dal Preambolo dei suddetti contratti di affitto, in cui si indica che «l’intero complesso immobiliare RAGIONE_SOCIALE è gestito ed amministrato da un Gestore incaricato della società proprietaria»;
1.15. a fronte della convergenza e significatività probatoria di queste risultanze – di per sé integranti il presupposto della gestione del RAGIONE_SOCIALE commerciale ai fini di configurare la suddetta responsabilità solidale ex articolo 63 cit. -la Commissione tributaria regionale ha di conseguenza correttamente applicato anche la regola di distribuzione dell’onere dimostrativo ex articolo 2697 cod. civ. ;

sulla scorta di quanto sin qui osservato, il ricorso va integralmente respinto;

nulla sulle spese stante la mancata costituzione in giudizio del Comune e della RAGIONE_SOCIALE

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.